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Cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus Indicateur Bertrand: Les rentabilités sont-elles plus intéressantes en 2009 ? Christine Vassal-Largy: Si l’on considère la rentabilité nette en intégrant en plus l’économie d’impôts, les résultats sont intéressants cette année, car l’effort fiscal du Scellier et du nouveau LMNP sont importants. Il est possible d’investir 100 000 €, de récupérer 25 000 € d’économie d’impôt, et encore 19 600 € de TVA dans le cadre d’un investissement en résidence avec services. On peut aussi placer la TVA, si la banque ne la demande pas pour rembourser le crédit. La rentabilité est plutôt générée par la stagnation des prix du foncier, qui permettent aux promoteurs de servir de meilleurs rendements. Attention, tout cela ne veut pas dire que l’opération ne coûte rien. Cependant, l’effort d’épargne pour un investisseur cette année est moins important que l’an dernier. I.B. : Peut-on garantir sa rentabilité ? C.V.-L. : La première garantie de rentabilité reste d’avoir fait un choix cohérent. Si on investit sur un marché où il n’y pas de demande locative, on risque de ne pas encaisser de loyers et au pire, la requalification fiscale, car un appartement acheté en Scellier doit être occupé dans les 12 mois. Les assurances permettent de pallier à une carence ou à une vacance, mais elles ne durent qu’un temps. De plus, si le bien est mal situé, son propriétaire ne peut pas espérer le revendre au prix où il l’a acheté. Il vaut donc mieux revenir aux basiques pour choisir son bien, en se fiant à l’emplacement et à la qualité. Le placement immobilier comporte toujours un risque, mais l’investisseur dispose d’outils pour réaliser une opération cohérente. Dans le cas d’un investissement en résidence avec services, la rentabilité va vraiment être assurée par la qualité de l’exploitant. C’est un métier qui ne s’improvise pas, il faut le choisir avec soin et toujours se méfier des rentabilités délirantes, à 7,8 %. I.B. : Pour plus de rentabilité, il vaut mieux investir dans une petite ou une grande surface ? C.V.-L. : Il est sûr qu’une petite surface est plus rentable, mais la vraie question à se poser est de quoi a-t’on besoin à l’endroit où des logements sont construits. J’ai déjà vu par exemple des T1 situés à 40 minutes du centre-ville d’Aix-en-Provence, alors que es locataires ciblés sont des célibataires ou des jeunes couples, qui préféreront loger directement au centre-ville. Avant d’acheter, le futur propriétaire-bailleur doit s’assurer qu’il répond à un besoin local.

"Nous sommes une ville de province aux portes de l'Ile-de-France"

Notre syndic ne convoquant pas l'assemblée générale, notre conseil syndical peut-il le faire à sa place ? (Syndicat de copropriété, Orléans, 45)

Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com

Sous le feu des projecteurs du fait de sa centralité et de son envergure, l'Ile de Nantes n'est cependant pas le seul nouveau projet. Au-delà des grands projets qui dessinent la ville de demain, plusieurs nouveaux programmes prennent place dans des quartiers centraux, comme celui de Mellinet, où la Villa Mellinet de Kaufman & Broad et les Jardins de Mellinet d'Eiffage propose de beaux appartements. A quelques minutes du centre, dans le quartier Saint-Donatien, la Cour Romane, nouveau programme signé Bouwfonds Marignan, s'affiche à 3 300 €/m2, parking inclus. Dans le même quartier, le Chambellan du groupe Arc propose des 3-pièces à partir de 214 000 €. Nexity George V signe un nouveau programme Carré R'L, dans le quartier de la Butte Sainte-Anne, où le 3-pièces démarre à 191 000 €.

En signant un contrat en Vefa, vous êtes protégé en cas de défaillance du promoteur. Celui-ci est, en effet, dans l’obligation de vous fournir une garantie d’achèvement (ou de remboursement).

Avant de solliciter un crédit auprès d'une banque, faites le point sur vos économies. Disposez-vous d'un Codevi, d'un plan épargne logement ou d'une épargne salariale que vous pourriez mobiliser dans votre achat ? Vos parents ont-ils la possibilité de vous faire une donation ou de vous prêter de l'argent ? Si vous disposez déjà d'un bien à revendre, il vous faudra en faire l'estimation et savoir sur quelle somme vous pourrez compter. Dans ce cas, à moins de ne pas l'avoir remboursé en totalité, vous serez doté d'un gros apport. Quoi qu'il en soit, vous devez faire en sorte de présenter le meilleur dossier possible à votre banquier. Il sera toujours mieux disposé si vous lui montrez que vous êtes une fourmi et non une cigale. Avec un apport, vous pourrez, par exemple, bénéficier d'un meilleur taux que si vous arrivez les mains vides. Pour le banquier, le risque est moindre. Vous améliorerez aussi votre capacité d'emprunt. Peu importe que vous empruntiez à 100 ou 110 % pourvu que votre taux d'endettement n'excède pas 30 % à 33 % de vos revenus. Comme Audrey et Sylvain, cela vous coûtera plus cher. Cela dit, vous avez intérêt à trouver des fonds par d'autres biais moins onéreux.

Avant de vous engager, vérifiez que les travaux que vous souhaitez entreprendre ouvriront bien droit à un crédit d'impôt. Des normes de performance énergétique doivent apparaître sur vos devis et factures pour justifier de l'éligibilité des travaux au crédit d'impôt.

Ce partenariat étonnant entre Ford et Whirlpool a été baptisé " MyEnergy Lifestyle ".

Pouvons-nous sans risque signer une promesse d'achat, comme cela nous l'a été proposé récemment ? (Gérard M., Vitry, 94)

Depuis quelque temps, beaucoup de communes franciliennes mitonnent un écoquartier comme elles cuisineraient un pe- tit plat en sélectionnant les meilleurs ingrédients bio. "Durant les municipales, j'ai rendu visite à environ 70 villes. Pratiquement toutes avaient un écoquartier en gestation", observe le président Jean-Paul Huchon avec une curiosité d'autant plus vive pour ces quartiers que la Région a la main verte. Le Conseil régional n'a-t-il pas rendu obligatoire la construction de lycées zéro énergie dont le premier a été inauguré à Limeil-Brévannes ? À cela s'ajoutent dans la politique régionale des actions de plus en plus larges pour réduire les émissions de gaz à effet de serre et l'utilisation massive des combustibles fossiles la création de l'Arene (Agence régionale de l'environnement et des nouvelles énergies) pour sensibiliser les acteurs de l'aménagement aux questions environnementales, la mise en place du plan énergie dans le bâtiment, la formulation du dernier schéma directeur fortement teinté de développement durable…

Le site exceptionnel de la presqu'île illustre parfaitement la reconversion urbaine. Il s'étend entre le canal maritime et l'Orne, dont les cours sont pratiquement parallèles, reliés entre eux par le bassin Saint- Pierre, véritable bassin de plaisance au cœur de la ville. Le site se décline en trois secteurs : sur celui de la presqu'île proprement dite, deux grands équipements sont déjà programmés : la salle des musiques actuelles (capacité de 1 000 spectateurs), dont la réalisation est déjà bien avancée et l'école régionale des Beaux Arts, qui sera réalisée par l'agglomération de Caen la- Mer. Le reste de ce secteur est encore à l'étude et des logements y sont prévus. Le secteur des rives de l'Orne qui jouxte le quartier de la gare est le quartier d'affaires et de commerces. La composante de logements, moins importante, tourne autour de 160. Le troisième secteur, celui de l'avenue de Tourville, en bordure du canal, a une vocation résidentielle. Sur les terrains dont la mairie possède la maîtrise, la livraison de plus de 300 logements est prévue en 2008.

Un chauffage performant, c’est la clé d’un logement moins gourmand en énergie. Les spécialistes du secteur planchent déjà sur le sujet. Sélection des initiatives les plus prometteuses.

Les certifications “vertes" ont le vent en poupe. Qu'il s'agisse de programmes en collectif ou de maisons, les promoteurs et les constructeurs sont nombreux à choisir des certifications mettant l'accent sur la qualité environnementale de leurs réalisations. Ainsi, en juin dernier, quatre nouveaux constructeurs ont rejoint le dispositif NF Logement maison individuelle, démarche HQE®. De la Franche-Comté, avec les Constructions Bullier, à la Lorraine et à la Vendée, avec Maisons d'en France et Satov Constructions, la démarche HQE®, à peine lancée dans le secteur de la maison individuelle, s'étend peu à peu aux quatre coins de l'Hexagone. Côté appartements, de nombreux opérateurs s'engagent également, y compris parfois pour l'ensemble de leur production. La marque Habitat &Environnement distingue ainsi les réalisations de groupes d'envergure comme Vinci Immobilier, Meunier Habitat ou, plus récemment, Bouygues Immobilier.

"De l'espace tout près du quartier latin"

Pour profiter d’une résidence et en tirer profit, l’achat en résidence de tourisme peut constituer une solution. Tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de revenus locatifs, c’est l’assurance de disposer de la possibilité d’occupation personnelle, compatible avec l’utilisation d’une résidence secondaire. Par exemple, l’investissement en résidence de tourisme permet de se porter acquéreur d’un logement dépendant d’une résidence de tourisme, classée en zone touristique, comme ce peut être le cas à la campagne.

Transports, démographie, emploi, prix bien orientés, Lyon dispose de solides atouts pour séduire les investisseurs immobiliers.