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Explorimmoneuf: Quels sont les atouts de ce programme ?

Réduire la facture de votre achat immobilier, c'est aussi profiter des meilleures conditions fiscales. Petit tour des opportunités offertes par l'immobilier neuf.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Métropole Nice Côte d’Azur par la fédération des promoteurs immobiliers.

Forte d'un excellent réseau de transport, la capitale de Loire-Atlantique poursuit son développement immobilier avec une offre contenue, afin d'éviter un réel déséquilibre du marché, tout en encourageant l'accession à la propriété.

Je ne vais pas pouvoir donner suite à l'achat de mon logement car je n'ai pas obtenu le prêt nécessaire au financement. Suis-je pour autant tenu de payer les frais de rédaction de l'acte de vente ? (Joël T., Sceaux, 92)

Yolande Bonnifet : De notre point de vue, le prêt relais est un service que nous rendons aux clients dont la situation évolue, soit professionnellement, soit par la venue d'un enfant ou tout simplement parce qu'ils ont un coup de coeur. Nous leur proposons notre formule Pactys Relais qui associe deux crédits, un relais et un prêt complémentaire. Si un mandat a été confié à une agence immobilière, l'emprunteur peut obtenir, au titre du relais, une avance de 80 % de la valeur du bien à vendre, déduction faite des crédits éventuellement en cours. Ce montant peut aller jusqu'à 100 % si un compromis de vente est déjà signé. Pour l'évaluation du bien, nous demandons parfois une expertise, qui est alors à notre charge, donc sans coût supplémentaire pour le client. En ce qui concerne le remboursement, l'emprunteur verse le capital au moment de la vente et au plus tard au bout de deux ans, tandis que les intérêts et la prime d'assurance sont payables tous les mois. Notre prêt relais n'intègre donc pas aujourd'hui de différé de remboursement des intérêts. A côté du prêt relais, nous mettons en place un prêt amortissable de façon classique. L'emprunteur paie donc chaque mois les intérêts de l'avance au titre du crédit relais et une mensualité au titre du prêt complémentaire. Il faut donc qu'il soit en mesure de faire face à un engagement qui reste lourd et il nous appartient de bien analyser si le client a réellement la possibilité d'assumer cette charge, ne serait-ce que quelques mois. Quant aux frais liés à un tel montage, ils ne concernent que le prêt relais et se situent autour de 0,5 % du montant de l'avance (avec un maximum de 1 000 e). Il faut en effet préciser que La Banque Postale ne prend aucun frais de dossier sur ses autres prêts.

Autre grand avantage de la résidence services : elle affiche une fiscalité light, puisque vous pouvez opter pour trois régimes fiscaux différents - mais tous avantageux - suivant votre situation. Si vous tirez de votre investissement un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 e, représentant moins de 50 % de votre revenu global et que vous n'êtes pas inscrit au registre du Commerce et des Sociétés, vous opterez pour le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos revenus seront alors imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Par ailleurs, les déficits occasionnés par cette activité peuvent être reportés dans la même catégorie des BIC les années suivantes, à condition toutefois de ne pas avoir opté pour le régime micro-BIC.

Particulièrement sensible dans certaines villes, l'arrivée du TGV apporte un souffle nouveau à l'immobilier neuf dans les grandes métropoles de l'Est. Nancy, Metz, Strasbourg, Reims : des villes aux atouts incontestables profitent de cette opportunité.

Et le ventre de Paris ? Les programmes neufs sont d'autant plus rares qu'on se rapproche du centre-ville et de ses quartiers historiques. Il s'y passe pourtant des choses : le quartier des Halles va connaître un grand coup de neuf, avec la création d'un grand jardin en surface, une vaste toiture ajourée pour couvrir un forum agrandi et la création d'une voie piétonne entre le boulevard Sébastopol et la Bourse du commerce. Pour se loger dans ces quartiers, mieux vaut se tourner vers l'ancien ou la vente par lots, y compris dans les arrondissements les moins centraux mais à la mode, comme les 9e, 10e et 11e arrondissements. Dans ce dernier quartier, on peut noter le projet de Bouygues Immobilier, Lounge Bastille, qui proposera des appartements, du studio au 5-pièces duplex. Dans le quartier historique très prisé du Marais,

"Un objectif de 60 % de logements neufs à coût maîtrisé"

Après deux années d'essor, le Val-de-Marne n'a pas fait preuve de dynamisme au début de l'année. Fin mars, les ventes enregistraient une chute de 30 % sur un an et les commercialisations de 75 %. Par voie de conséquence, l'offre disponible redescendait à 1 000 logements. "Dans ce contexte de rareté des biens, la pression sur les prix est l'une des plus fortes de la région : + 9 % par an, analyse l'Adil dans sa note de conjoncture. Un appartement neuf dans le Val-de-Marne coûte désormais en moyenne près de 4500 r/m2, mais la gamme de prix du département reste très étendue, allant de 3 100 r à Orly à près de 6 000 r/m2 à Charenton-le-Pont". En quelque sorte, le Val-de-Marne apparaît comme le grand magasin de l'Est. A chaque étage, l'acquéreur peut dénicher le bien correspondant à son budget ou à ses prétentions. Au sommet : les villes proches du bois de Vincennes. A des niveaux moins cotés, des communes populaires, mais en renouveau. Nogent-sur-Marne a pris du volume ces dernières années, passant de 28 200 habitants en 1999 à 32 200 de nos jours. Les nouvelles recrues viennent de Seine-Saint- Denis, du Val-de-Marne, et aussi de Paris. L'attrait des lieux ? "La proximité de Paris, l'ambiance village de grande qualité et l'aspect familial", répond le maire Jacques JP Martin. Les nostalgiques des guinguettes apprécient l'animation des bords de Marne et les familles se rassurent d'avoir sous la main des établissements scolaires, comme les institutions privées Albert de Mun et Montalembert ou le lycée Branly. L'offre se concentre sur le coeur de ville et sur le boulevard de Strasbourg, l'axe structurant allant du RER A jusqu'au Perreux. Les projets sont signés Eiffage Immobilier, Franco-Suisse, Bouygues Immobilier, Kaufman et Broad et Altaréa. Un autre s'annonce à proximité de la caserne et sera baptisé "La petite Italie" en raison de son caractère architectural. Quelques exemples de prix : 285 000 e pour un 3-pièces de 54 m2 de Bouygues Immobilier et 538 000 e le 4-pièces de 83 m2 de Franco-Suisse.Ville d'habitat majoritairement collectif (à 75 %), Nogent préserve son patrimoine pavillonnaire, trésor architectural des villes de première couronne. Le Perreux-sur-Marne, sa voisine et presque jumelle, comporte 60 % de maisons individuelles auxquelles la ville accorde une attention similaire. La faible mobilité résidentielle et les réserves foncières quasiment inexistantes font que l'offre est rare et recherchée. Seuls deux projets sont commercialisés pour l'heure par Icade Capri et NS Développement. Plus on s'éloigne de Paris, plus les surfaces s'étoffent : au Plessis- Trévise, à 17 km de la capitale, le 3-pièces de Cogedim coûte 269 000 e pour 71 m2.

À eux seuls, ils ont produit plus de 130 000 maisons individuelles en diffus en 2011. Une production qui n’échappe cependant pas au repli (150 000 à 180 000 maisons les bonnes années).

Parmi l’offre de logements, Icade Capri réalise le Parc Montesquieu au 390, rue Pasteur, une résidence livrée au 1er trimestre 2009. Sous sa marque Citalis, Cogedim commercialise le Domaine des Bourdieux, 128 logements au Haillan, à 7 km de Bordeaux et en lisière d’un parc de 6 ha. À tout juste 25 minutes de l’Atlantique, le 2-pièces, jusqu’à 47 m2, est commercialisé à partir de 110000euros. La livraison est attendue au cours du 4e trimestre 2010. C’est au 3e trimestre 2010 que la résidence Clos Haussmann III – 33 appartements –, située au coeur de Cestas Bourg, à proximité immédiate de Bordeaux, sera également livrée. Quant à Eiffage Immobilier, il propose une belle opération à Caudéran, avec l’Hôtel Delandre, une petite résidence intimiste attendue pour le 3e trimestre 2009.

Dans un marché redynamisé, la 28e édition du Salon de l’immobilier en Languedoc-Roussillon est le rendez-vous des futurs acquéreurs.

En Languedoc-Roussillon, un constat s'impose : des acheteurs s'avèrent être des "transfuges de la Côte d'Azur". Comme l'observe Gérard Niel, Directeur commercial régional de Marignan Habitat : "Nous assistons par exemple sur notre opération d'Aigues-Mortes, le Port du Roy, au transfert d'une partie de la clientèle en résidence anglo-saxonne est particulièrement importante. Du côté de Nexity George V, qui lance une résidence en bord d'étang à Mèze, Philippe Ribouet, le responsable régional, estime que "le transfert de cette clientèle est encore rare même s'il est réel".

Placer ses capitaux dans un 2-pièces à louer peut se révéler une opération excellente. Mais il est nécessaire avant tout achat de se poser les bonnes questions. Démonstration.

À Bagneux, dans une zone bien desservie, le groupe Réside Études lance une résidence de tourisme d’affaires à dix minutes du parc des Expositions de la porte de Versailles.