Investir dans l'immobilier neuf en Île-de-France

Placer ses capitaux dans un 2-pièces à louer peut se révéler une opération excellente. Mais il est nécessaire avant tout achat de se poser les bonnes questions. Démonstration.

Investir dans l'immobilier neuf en Île-de-France
Investir dans l'immobilier neuf en Île-de-France

Trop d'impôt tue l'impôt. En la matière, la France flambe. Certaines catégories sociales, comme les couples bi-actifs sans enfant ou les professions libérales, sont particulièrement exposées. Il est compréhensible que certains « fournisseurs » d'impôts sur le revenu cherchent à réduire leur contribution, par exemple en investissant dans les « niches fiscales » de l'immobilier. Un juste retour des choses ? Une injustice sociale ?


Chacun jugera suivant ses opinions politiques. Toujours est-il que l'an dernier plus de 100 000 logements neufs se sont vendus dans le pays à des particuliers, un record auquel les avantages fiscaux de l'investissement dit « Scellier » ne sont pas étrangers. Deux acquéreurs sur trois ont été des investisseurs.


Scellier : quels loyers ?


C'est un Valdoisien, le député François Scellier, qui a mis au point le dispositif de réduction fiscale qui porte son nom. Un héritage lourd à porter, compte tenu des promesses entendues ici et là sur la rentabilité surestimée de biens mis en vente. Récemment, le député confiait à la Vie Immobilière « avoir été contraint de déposer une plainte une fois », tout en contestant l'arbitraire du zonage et des plafonds de loyers fi xés « à la louche » dans les cinq grandes zones géographiques (A, A bis, B1, B2 et C) : « On comprend bien que pour protéger les investisseurs, on fixe un niveau de loyer proche du réel, mais, à l'intérieur d'une ville, le prix n'est pas le même d'un quartier à l'autre ».


Les villes elles-mêmes diffèrent.


Que le XVIe arrondissement et le Kremlin-Bicêtre, inclus tous deux dans la zone A bis, présentent un plafond de loyer similaire paraît des plus approximatifs.


Dès lors, comment éviter les dérapages ? Ne pas se laisser berner sur un futur rendement locatif ? Le meilleur moyen de se faire une petite idée sur les loyers d'un quartier reste empirique : faire du lèche-vitrines dans les agences immobilières des alentours et consulter les loyers affichés. Les agences connaissent leur territoire. Elles le prospectent régulièrement.


Leur analyse se montre fine.


La visite des annonces des sites Internet est également instructive.


Tout bien considéré, mieux vaut prévoir un abattement d'environ 5 % par rapport aux valeurs relevées. Un loyer légèrement au-dessous du marché fidélise le locataire, donc neutralise les risques d'impayés et de vacance ainsi que les frais d'une nouvelle entrée dans les lieux, comme la commission d'agence immobilière et le rafraîchissement de l'appartement.


Quel emprunt ?


« C'est une hérésie d'acheter cash », martèle le conseil en gestion de patrimoine Franck Alexandre (voir interview). « Le bien doit s'acquérir sur la plus longue durée possible pour limiter au maximum le niveau du remboursement mensuel et sans débourser un euro au départ. Le « cash », lui, se garde par exemple pour l'assurance-vie dans le cadre d'un portefeuille diversifié. » Cette remarque rejoint celle de Philippe Taboret, directeur général du courtier en prêts immobiliers Cafpi : « Nos clients investisseurs empruntent en moyenne sur 20 ans dans la logique de rembourser presque intégralement leurs mensualités par les loyers. Leur emprunt couvre 100 % à 110 % de la valeur du bien ». La simplicité du dispositif Scellier a ouvert la porte de la capitalisation immobilière à des catégories sociales moins fortunées qu'auparavant.


Mais, le profil demeure aisé : « Les investisseurs représentent entre 15 et 20 % de notre clientèle. Dans l'ensemble, ils ont plus de 40 ans et sont déjà propriétaires de leur résidence principale ou en cours de le devenir. Ce sont des familles bénéficiant de deux salaires, ou des retraités, avec de beaux apports personnels », poursuit le courtier. D'après lui, si l'économie n'enregistrait pas de nouveau choc, la montée des taux ne devrait pas outrepasser 4 %, voire 5 % sur 30 ans. Pour autant, ses demandes de crédit ont fondu de 30 % au 1er trimestre, mais elles sont plus qualifiées. Le taux des dossiers qui aboutissent reste identique.


Acheter « vert » ?


Le « Scellier » a été verdi dans la foulée du Grenelle de l'Environnement.


Le taux de réduction d'impôt s'étoffe en conséquence quand le logement vise le label BBC (Bâtiment basse consommation).


En 2011 : 22 % en BBC et 13 % seulement en non BBC.


En 2012 : 20 % et 10 %. Dans les deux cas, la réduction prend pour départ la date d'achèvement des travaux, plafonne sur 300 000 € de capital investi et s'étale sur neuf ans. L'excédent éventuel du solde d'impôt d'une année peut être reporté sur les six exercices suivants.


Est-il intéressant de miser sur un logement BBC ? La défiscalisation est avantageuse, certes, mais le prix gonfle en raison de la mise aux normes BBC. Toutefois, « le surcoût écologique ne devrait pas peser pour plus de 5 % », nuance Marc Gédoux, président de Pierre Étoile, en regrettant que ce niveau soit largement dépassé, surtout en 1re couronne. Assujettis à une déduction fiscale plus modeste, les logements HPE et THPE gardent néanmoins un bon profil pour l'investissement : ils sont bien isolés, donc peu gourmands en charges, et leurs prix d'achat se font plus doux que le BBC. À ne pas négliger, donc ! Et les écoquartiers ? S'agit-il d'un effet de mode ? Cela semble improbable. À titre de comparaison, il y a vingt ans, lorsque le développement durable a fait son entrée en scène à l'ONU sous forme du volumineux rapport Bruntland, personne n'y croyait.


Depuis, ce courant a réalisé une belle percée… En France, dès 2007, le « Grenelle » a imposé à toute commune ayant en vue un grand projet d'habitat d'aménager au moins un écoquartier.


En Île-de-France, ces quartiers fleurissent avec des commercialisations souvent en cours : à Issy-les-Moulineaux (sur les bords de Seine et le plateau du fort), à Colombes, le long du futur passage du tramway T2 (Zac de la Marine)… Le XVIIe (Clichy-Batignolles), Montreuil, Bussy-Saint-Georges, l'Île- Saint-Denis, Chevilly-Larue, Carrières-sous-Poissy font aussi partie de ce clan vertueux.


Quel produit idéal ?


L'accès aux transports ainsi que la proximité du bassin d'emploi, des commerces et des écoles constituent les atouts majeurs de l'achat immobilier. À côté, l'architecture fait figure de grande oubliée, sauf quand elle n'impacte pas la montée des tarifs. « Les acquéreurs ne considèrent pas assez les prestations, et notamment la pérennité des matériaux, ajoute Marc Gédoux. Quand nous insistons auprès d'eux sur la qualité des parquets, ils ont l'impression que nous leur dissimulons d'autres éléments importants. Ils sont très suspicieux. »


À privilégier dans un hall d'entrée par exemple : le bois et la pierre, pas plus coûteux que le fragile stucco. La typologie idéale ? Les 2 et 3-pièces, et surtout ces derniers, très demandés, donc faciles à revendre. Attention, le petit studio enregistre une forte mobilité des locataires, donc des dégradations à gommer fréquemment ! Et la ville idéale ? En zone A et A bis, la demande locative est pratiquement assurée dans la région capitale, mais les programmes s'écoulent très rapidement. Il n'a fallu par exemple que deux mois pour céder les 2/3 d'un projet du Bourget à 40 % d'investisseurs. En cause : l'aéroport, l'un des futurs pôles du Grand Paris. Mais Drancy, qui adhère à la même intercommunalité, bénéficie encore d'un nombre intéressant de programmes en cours (France Pierre, LNC, Icade, Promogim, Kaufman et Broad…). Ne pas oublier que pour juger de l'évolution promise à une commune, rien ne vaut un rendez-vous à la mairie avec la direction de l'urbanisme.


C'est aussi le meilleur moyen de connaître tous les programmes en cours, même ceux qui ne font pas de publicité. Que penser d'une ville qui affiche la perspective de 2 000 à 3 000 logements ? C'est positif quand un site de barres et de tours se requalifie, et parvient à reconstituer un morceau de ville avec une vie de quartier. En revanche, dans une commune établie, une suroffre pourrait développer l'agressivité des loyers.


Vente assise ou debout ?


« Vente assise » et « vente debout » : ces termes désignent les deux modes de distribution des biens immobiliers. Dans le contexte de la vente assise, la distribution s'opère dans une bulle (ou bureau) de vente à l'emplacement du futur programme via un négociateur du promoteur ou un commercialisateur mandaté. L'intérêt est de permettre à l'acquéreur d'apprécier de visu le site, même s'il n'en est qu'à ses balbutiements, à l'état de terrain vague. Atout majeur, ce mode de commercialisation intéresse en majorité les acquéreurs d'une résidence principale. L'immeuble sera donc mixé entre locataires et propriétaires, et correctement s'exerce par le biais d'une plate-forme de commerciaux armés de téléphones. Il peut s'agir de la centrale de vente du promoteur qui recueille les adresses de la clientèle via les coupons véhiculés par Internet.


C'est aussi de la vente directe du promoteur à l'acquéreur.


En revanche, la vente debout peut être le fait de « réseaux » de vente qui proposent des produits exclusivement destinés aux investisseurs avec le risque que les appartements d'un immeuble soient revendus en même temps au terme de la défiscalisation.


Cette clientèle vit souvent à l'étranger ou tout au moins loin du site ; elle ne se déplace pas pour estimer la valeur de son futur investissement, et c'est un tort.


Quid des résidences gérées ?


Investir dans une résidence gérée par un exploitant, avec garantie de loyers défi nie dans un bail commercial, libère de la gestion. Plusieurs familles de produits sont sur le marché, dont les résidences médicalisées et celles dédiées aux étudiants, au tourisme d'affaires ou de loisir. Atouts de poids, les avantages financiers : 18 % de réduction fiscale et récupération des 19,6 % de la TVA dans le cadre du régime « LMNP » (Location meublée non professionnelle). Le ticket d'entrée se montre peu élevé


dans certains cas, de l'ordre de 100 000 €, car les surfaces sont petites. Pour autant, le prix au m2 n'est pas le plus avantageux qui soit. Une résidence médicalisée, elle, comporte environ 40 % de parties communes et doit se soumettre à des contraintes de construction (accessibilité, sécurité…).


Son prix d'entrée s'en ressent et peut atteindre 170 000 à 180 000 €. « La rentabilité escomptée des résidences médicalisées oscille de 4 à 4,5 % », remarque Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, une plateforme expérimentée dans ce type de résidence.


« C'est un investissement sûr et prometteur dans la mesure où la population vieillit, mais un support dédié. Le bien restera dévolu au médical et ne pourra pas être reconverti par la suite comme l'appartement d'une résidence de tourisme ».


Cerenicimo, qui distribue par le canal des gestionnaires de patrimoine, propose actuellement à la vente des résidences médicalisées à Eaubonne, Clamart, Dourdan, Leudeville dans le 91 et Drancy.


Il est donc important de surveiller lors de l'acquisition de toute résidence gérée : le professionnalisme de l'exploitant, pivot du système, c'est de lui que dépend le remplissage de la résidence.


Les grands opérateurs nationaux, avec une longue historique dans leur métier, ont la réputation d'être les plus performants.


En définitive, l'investissement immobilier exige un maximum de maîtrise de la part des professionnels, mais aussi un minimum d'attention de l'acquéreur. « Quand ils achètent une cuisine, les gens vont faire le tour des boutiques. Pourquoi n'en font-ils pas autant pour acheter un appartement ? », conclut Olivier Trit.

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