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Indicateur Bertrand : Quelles sont les clientèles concernées par un budget inférieur à 300 000 euros ?

Ville nouvelle des années 70, Évry est née du rêve de mixité sociale. Pour des raisons financières et surtout de gestion, elle a subi une crise majeure dans les années 90 entraînant la fuite des classes moyennes, la concentration sociale et des problèmes d'image et de sécurité. L'objectif est de mettre en oeuvre désormais une gestion de proximité, de développer la sécurité et d'asseoir la place d'Évry dans le département au travers d'un projet de ville défini en 2004/2005. En complément, le PLU prendrait fin en 2008. Au-delà de 43 % de logements sociaux, des copropriétés dégradées jouent de facto le rôle d'habitat social et doivent faire l'objet d'un plan de sauvegarde ou d'OPAH (Opération programmée d'amélioration de l'habitat).

Depuis quelques années, Lyon aménage, Lyon construit, Lyon s'internationalise. L'an dernier, l'aéroport Lyon-Saint-Exupéry a passé le cap des sept millions de passagers, en croissance de 8,4 % alors que le niveau moyen en Europe augmentait de 6 %. De la même façon, un vent de croissance souffle sur l'immobilier, qui a gagné six points de volumes. Dans sa dernière communication à la presse, le Cecim (Centre d'études de la conjoncture im- confonmobilière) constatait que "pour la première fois, en 2007, Lyon avait passé la barre très symbolique des 5 000 ventes" en devenant le premier marché du neuf après l'Ile-de- France. La configuration des ventes s'est révélée "saine", répartie grosso modo entre les investisseurs et les résidents, mais ces derniers se sont montrés les plus actifs (2 336 achats contre 2 165). Une première également : les prix, à 3 480 e/m2 de moyenne, n'ont connu qu'une progression à un chiffre de 6 %. Lyon intra-muros se révèle moins cher que l'Ile-de-France, Aixen- Provence et Marseille, mais dépasse Toulouse, Montpellier et Rennes. À la fin de l'année, 1% des logements avaient été achevés, 40 % étaient en construction et 60 % en commercialisation. Représentant 14 mois de vente en perspective, l'importance de l'offre pourrait amener les opérateurs à différer leurs lancements et mises en chantier. Le 3e arrondissement, où se trouvent La Part-Dieu et le quartier de Labuire, a été l'un des plus demandés avec les 7e, 8e et 9e.

On a tout dit et redit sur Labuire, sauf peutêtre que ce quartier résidentiel portait une architecture d'une certaine qualité. Sans avoir l'audace de La Confluence, les immeubles se singularisent par leurs maisons sur le toit, leurs terrasses extra larges, leurs façades de verre, de béton blanc, de briquettes... Depuis juin 2006, six promoteurs commercialisent 450 logements: Bouygues Immobilier, Constructa, Bouwfonds Marignan, Edifice, Fadesa Financière Rive Gauche et SLC (Société lyonnaise pour la construction). Deux promoteurs ont obtenu 75 % de leurs réservations et trois autres approchent 50 %. Tous les programmes sont en phase travaux et certains, comme ceux de Bouygues, SLC et Edifice, sont bien avancés. Bouwfonds Marignan aborde le premier niveau alors que Constructa a atteint 45 % de "précommercialisations", un ratio supérieur au minimum requis pour démarrer les travaux. Pour la petite histoire, rappelons que les établissements financiers demandent aux promoteurs d'avoir en portefeuille au moins 30 % de précommercialisations (réservations) sur une opération pour s'engager à leurs côtés. Ces livraisons seront pratiquement simultanées et se dérouleront jusqu'en 2009. Constructa, pour sa part, précise que l'exécution de ses travaux sera confiée à une entreprise générale, "ce qui optimise la qualité et la rapidité". Les prix s'échelonnent de 3 800 e/m2 à un peu plus de 4 000 e/m2 en fonction de la typologie de l'appartement: un dernier étage est toujours plus coûteux qu'un rez-de-chaussée ou un premier niveau. L'exposition à la lumière joue aussi, l'emplacement en front du parc également. Fleuron du quartier, le parc urbain de 5 000 m2 est achevé et sera ouvert au public au cours de l'année. Mixé en termes de fonctions, le quartier comprendra une résidence pour étudiants de 120 logements livrés à la rentrée. Un immeuble de bureaux est construit, où l'assureur April a pris place, et un autre de Cogedim s'élève peu à peu dans le ciel. Les travaux du groupe scolaire démarreront cet été et ceux de la crèche dans le courant de 2008, en même temps que l'Opac lancera la construction de sa résidence. Par la suite suivront d'autres projets sur la façade Félix-Faure et à l'angle du boulevard Vivier-Merle, dont de l'habitat et une résidence hôtelière. Mais le calendrier n'est pas fixé.

Investissement patrimonial ou plaisir, pas question d’acheter n’importe où les yeux fermés. Sachez trouver les marchés porteurs pour bien optimiser votre placement. Du Nord au Sud, d’Est en Ouest, et même à Paris. Suivez le guide !

Les deux villes ont bénéficié de la hausse des prix de l’Ile-de-France, dont elles compensent la distance par une qualité de vie agréable, des transports fiables et une offre soutenue.

Indicateur Bertrand : Voudriez- vous nous rappeler le positionnement du groupe Promogim et ses enjeux en 2008 ?
Christian Rolloy : Avant toutes choses, je signale que Promogim est le premier groupe national indépendant de promotion-construction. C’est une structure familiale que j’ai fondée et dont j’ai été le seul actionnaire à une époque. Maintenant, mes enfants sont entrés dans le capital et ils occupent des postes importants dans l’entreprise. Notre groupe a successivement acquis deux filiales, Franco Suisse d’abord et ensuite Immopierre l’an dernier. Désormais notre objectif est de poursuivre le développement de nos trois marques en les spécialisant chacune sur les divers marchés régionaux. Ainsi la marque Promogim est présente de l’entrée au haut de gamme pratiquement partout en France sauf dans le Sud-Ouest. Les deux autres marques, Franco Suisse et Immopierre, sont spécialisées dans le haut de gamme mais sur des marchés régionaux différents : la première en périphérie sud et ouest de Paris et la seconde dans la résidence côtière en Bretagne sud. Bien que notre activité se concentre dans le logement résidentiel, nous sortirons l’an prochain un important projet de bureaux sur Euralille.
I.B. : Quels sont vos programmes résidentiels phares ?
C. R. : Nous avons 103 opérations en cours de commercialisation représentant une offre disponible de 2 450 logements. Ce sont des programmes de taille moyenne et d’une certaine patte qualitative, comme le prouvent les Pyramides d’Argent 2007 qui ont couronné l’esthétique et le caractère durable de trois de nos projets. Les deux-tiers de nos clients sont des résidents et les investisseurs acquièrent un bien chez nous souvent dans la perspective de l’habiter plus tard ou de le céder à un enfant. Parmi nos programmes du moment, je citerai de très beaux produits de centreville à Antibes, Juan-les-Pins, Cagnes-sur-Mer et à 100 m de la mer à Cavalaire. Nous commercialiserons deux projets haut de gamme à La Trinité-sur-Mer, une exception dans cette ville qui construit peu. J’ajouterai un programme mixte niçois dont une moitié est rétrocédée à un opérateur social et l’autre commercialisée à un prix maîtrisé de 3 800 e/m2. Un tarif d’autant plus compétitif que le marché local tourne autour de 4 500 à 4 800 e/m2. Ce type d’opération se révèle exemplaire parce qu’il permet de construire pour les actifs locaux tout en produisant des logements sociaux.
I.B. : À ce propos, quelle est votre perception des prix maîtrisés ? Et plus largement du marché immobilier neuf ?
C. R. : La vente à prix maîtrisés n’est envisageable par les promoteurs que si la Ville, en contrepartie, abaisse le prix du foncier. Dans ce cas, le mécanisme est positif. Mais ces opérations ne sont que ponctuelles et l’hétérogénéité qu’elles provoquent sur le marché pose des problèmes. En fait, les clients s’interrogent sur les différences de prix et peuvent différer leurs acquisitions dans l’attente d’une opération à prix maîtrisés. Pour ce qui est du marché immobilier, il s’essouffle parce que les prix augmentent et que les banques se montrent plus sélectives. La conjugaison de ces deux facteurs diminue sensiblement le nombre d’acquéreurs potentiels malgré une demande forte. Les banques reviendront peut-être à une politique plus souple, mais la hausse des prix se prolongera étant données les contraintes qui s’accumulent sur la construction (nouvelles normes, réglementation handicapés…). Nous pourrions vivre une "stagflation", disons plutôt une "baisseflation" sous forme de baisse de la production et de hausse des prix du logement.

Le président de notre conseil syndical préside aussi nos assemblées générales.Pouvons-nous le démettre de cette fonction ? (Jean L.,Briançon, 05)

Actuellement, seuls 56 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale alors que la moyenne européenne s'élève à 75 %. Aussi, afin d'aider les personnes qui acquièrent leur résidence principale à financer cet investissement, la loi du 21 août 2007 en faveur du travail et du pouvoir d'achat (TEPA) instaure un crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'emprunt supportés pour l'acquisition ou la construction de leur résidence principale. Cette loi TEPA permet aux accédants à la propriété (mais pas aux investisseurs), dans le neuf comme dans l’ancien, de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu pendant les cinq premières années de remboursement de leur emprunt. Il bénéficie également aux ménages non imposables à l'impôt sur le revenu. Le dispositif porte sur les intérêts payés au titre des cinq premières années de remboursement d'un prêt pour l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. Peuvent en bénéficier les personnes qui ont fait construire ou acheté un logement affecté à l’habitation principale à compter du 22 août 2007. Un même contribuable pourra bénéficier de plusieurs crédits d’impôt successifs en cas de revente et de souscription d’un nouvel emprunt. Le crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts de la première année et à 20 % du montant des intérêts des quatre années suivantes, hors assurance, avec un plafond qui dépend de la composition du ménage. Dans la limite de 3 750 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7 500 euros pour un couple, plus 500 euros par personne à charge. L'avantage fiscal prend la forme d'un crédit d'impôt. Il s'impute sur le montant de l'impôt sur le revenu. Si le crédit d'impôt excède l'impôt dû, cet excédent est restitué au contribuable, il profite donc également aux personnes non imposables qui recevront dans ce cas un chèque du Trésor public.

À deux heures de la capitale, leTout-Paris se retrouve au casino, au golf et aux hippodromes de Deauville, Touques et Houlgate, valeurs sûres de la Côte Fleurie. Et n’hésite pas à y investir.

Le premier constructeur de maisons traditionnelles en France fait peau neuve. Depuis cette année, les clients peuvent choisir l’architecture, la gamme et le modèle de leur maison.

Avec des projets de tours aussi écologiques qu’esthétiques, les architectes D. Valode & J. Pistre étonnent, séduisent, rassurent. Ce duo est devenu l’une des agences “fétiches” du moment.

Les promoteurs sont aussi dans la très prisée voisine, Saint-Cyr-sur-Loire. Le Trianon de Nexity George V affiche 56 appartements du 2 au 5-pièces sur 4 bâtiments dans un parc arboré d'un hectare entièrement clos. En 3-pièces, les premiers prix se situent autour de 219 000 e pour 67 m2. Les 2-pièces, à partir de 47 m2, oscillent entre 160 000 et 175 000 e. Avec 3 programmes, Bouygues Immobilier joue la diversité sur des sites privilégiés. Avenue Charles-de-Gaulle, son Parc de Flore affiche une "architecture élégante", avec tout le confort associé, à 2 767 e/m2. Face au parc de la Perraudière et près de la mairie, Ô Coeur de Ville s'inscrit dans du haut de gamme. Intégrés dans un environnement "exceptionnel", ses appartements atteignent une moyenne de 3 545 e/m2. Légèrement plus accessible, mais toujours recherchée avec de beaux volumes émergents, habillés de pierre et un court de tennis, Harmonie, sa troisième résidence sur ce petit marché coté, est proposée au prix moyen de 3 164 e/m2, à partir de 36 m2. Dans une autre ambiance, la commune de Joué-lès-Tours, près de l'université et de la Zac des Deux-Lions, accueille un programme de maisons estampillé Bouwfonds Marignan. Les 3 et 4-pièces seront jumelées par le garage, les 5-pièces totalement individuelles. Les 4-pièces par exemple s'articulent à partir de 87 m2 entre 230 000 et 241 000 e . À la Riche, dans un jardin clos paysager, Nexity George V développe une de ses résidences Villanova, c'està- dire agrémentée de services à l'attention de ses résidents, régisseur, chambre d'hôte, ascenseur ou encore aire de lavage dans le parking en sous-sol. On trouve un 3-pièces en rez-de-chaussée de 72 m2 à 169 000 e. À 110 km par l'A10 puis l'A71, l'autre traditionnelle grande ville de la région, Orléans, mérite elle aussi le détour, pour vivre… ou investir. Balades sur les bords de Loire et escapades dans la nature de Sologne à moins d'une heure de Paris : l'argument aurait moins d'impact s'il ne complétait la liste des réussites économiques et pôles d'excellence de la région, essentiellement la logistique, la cosmétique et l'informatique.

Au sud du fleuve, on réaménage Saint- Marceau. Au Clos Rosay, Bâtir Centre réalise 250 logements en petits collectifs et une cinquantaine de maisons individuelles. Environ 110 logements seront réservés au lo- catif aidé et intermédiaire. L'aménageur oeuvre aussi à Candolle, avec un programme mixte de 61 logements. Sur la future Zac Boyau, 400 logements sont programmés à échéance 2015. On devrait trouver, à la même date, les premières livraisons de la Zac CAF/Les Montées (100 logements environ). À la pointe sud de la ville, 450 logements devront voir le jour dans le cadre du grand projet de ville. Le quartier de la Source, créé dans les années 60 à 10 km d'Orléans, est désenclavé depuis l'ouverture du pont Thinat en 1977. Avec le campus et surtout la reconstruction de l'hôpital (deuxième employeur de l'agglomération après l'armée), dont l'achèvement est prévu en 2015, il devrait attirer un nouveau public dans les années à venir. La Zac de la Gare table sur 500 nouveaux logements disponibles.

1946 Naissance de Denis Valode

Avec un prix moyen des logements neufs mis à la vente de 5 970 e/m2 au 3e trimestre 2007, il semblerait d'emblée que les Alpes- Maritimes, pas plus que la partie du Var voisine dans sa structure de marché, ne puissent trouver une adéquation entre l'offre et ce budget. Or, il n'en est rien ! "Comme dans l'ensemble des secteurs de la Méditerranée, tout dépend de la clientèle visée, rappelle Sarah Marie, directrice commerciale de Kaufman & Broad. Pour des étrangers, il s'agira d'un montant franchissable tandis que ce seuil de 300 000 r deviendra plus difficile pour les actifs locaux". Le promoteur dispose ainsi de plusieurs opérations sur le département des Alpes-Maritimes où, en deçà de 300 000 e, l'offre reste ouverte : ainsi, éloignée du bord de mer, Liliade des Homeriales, sise à Vallauris, à proximité du centre de Sophia Antipolis, propose des 3-pièces de 65 m2 et même deux 4-pièces de 74 m2, pour un budget de 280 000 e, auxquels il faut ajouter 15 000 ede parking. L'opération dispose même de surfaces plus réduites avec un 3-pièces de 59 m2 à 210 000 e. "Ceci n'empêche pas de proposer de belles prestations", prévient Sarah Marie, qui, pour entrer sous le seuil des 300 000 e, annonce un studio de 220 000 e sur le programme "exceptionnel" d'Hambury Palace à Menton. Ce dernier affiche des prestations telles que parquet en chêne, pierre marbrière et porcelaine dans les salles de bains ainsi qu'un semi-salon fitness ou un jacuzzi : "Ce type de logement s'adresse à une clientèle italienne ou anglo-saxonne pour un pied-à-terre à moins que ce ne fut pour un investissement de la part d'un Francilien", ajoute la responsable commerciale de Kaufman & Broad.

Peu connue mais pouvant présenter un réel avantage, l’exonération de plus-values en cas de cession à un bailleur social est prorogée jusqu’au 31 décembre 2009. Il était prévu que cette faveur prenne fin au 31 décembre 2007. La mesure fait également l’objet d’une extension des catégories de bailleurs sociaux autorisant l’exonération.