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le Président de l’Observer de l’Immobilier toulousain répond à explorimmoneuf sur l'évolution du marché.

Habiter ou investir dans un bien neuf en bord de mer doit donner l’envie d’y passer ses vacances.

C’est à l’occasion du 68e congrès de la Fnaim que le Premier ministre a présenté les principales orientations de la politique du logement.

Ailleurs sur la ville, c'est du côté des secteurs sélectionnés en Grand Projet de Ville (GPV) qu'il faut regarder. Dans les quartiers est, sur Bottière-Chenaie, 1 000 nouveaux logements sont programmés. "Dans le neuf, c'est le ticket d'entrée à Nantes", avertit Arnaud Danjoux, directeur commercial chez Bouwfonds Marignan. Le promoteur y affiche Les Allées du Parc (2 400 e/m2 à prix maîtrisés). Le quartier Joseph de Porterie est également en rénovation. Quelques opérations fleurissent, en plus, ça et là. Espacil lance tout juste, par exemple, Villa Color, près du boulevard Doulon et de la route de Sainte-Luce-sur-Loire, une petite copropriété, du studio au 2-pièces, autour de 3 500 e/m2. Avenue des Vesprées, il dispose d'un autre programme, de 13 petits logements, à 3 300 e/m2 en moyenne. Face aux péniches des bords de l'Erdre, Bati- Nantes érige Le Madison (les 4-pièces jusqu'à 101, 40 m2 démarrent à 466 000 e).

Dans l'Hérault, outre Montpellier, ce sont Béziers et Sète qui font parler d'elles. Longtemps en retrait, Béziers affiche aujourd'hui un marché qui appelle certains professionnels à la vigilance :"L'offre y est surabondante car elle est essentiellement composée de produits locatifs, constate Philippe Gadelle, président de la FPC et PDG de la société Pragma. Il faut être prudents pour ne pas déstabiliser le marché et il convient de le ramener vers une offre pour partie composée de produits en accession". Entre des mises en vente de l'ordre de 310 logements au 3e trimestre 2007, des ventes d'environ 150 logements au cours de la même période, un record en matière de prix, de l'ordre de 2 900 e/m2, c'est donc "sans surprise que la ville affiche une offre record entraînant une stabilisation des rythmes de vente", constate Xavier Longin, consultant au sein de l'Observatoire du logement Adéquation. Quant au marché du logement de Sète, Philippe Gadelle l'estime en situation de sous-offre mais"l'utilisation de friches industrielles, son développement économique et sa proximité de Montpellier en font un marché prisé, avec des prix comparables à ceux de la capitale régionale".

I.B. :Comment se comportent les secteurs situés hors de la cité phocéenne ?

Le plus souvent, les acquéreurs revendent leur résidence principale pour en acheter une autre, plus grande ou mieux placée. Ils bénéficient alors de la vente de leur premier bien, mais peuvent difficilement se passer d'un nouveau prêt. Cela d'autant plus que les deux transactions s'enchaînent rarement à la perfection et que la revente intervient souvent alors que le crédit servant à payer le logement n'est pas terminé. “Le prêt relais court en général sur une période restreinte, six mois renouvelables une fois à titre exceptionnel par exemple. C'est une sécurité importante pour couvrir la transition entre la vente du premier bien et l'acquisition du second. Certains clients le souscrive d'ailleurs alors qu'ils ont déjà une promesse de vente signée pour leur ancien logement, un peu comme une assurance, au cas où la vente n'aboutisse pas" explique Emmanuel Ducasse, du Crédit Foncier. Le prêt relais s'ajoute au prêt longue durée qui peut être nécessaire pour financer le nouveau bien. L'inconvénient est alors de souscrire deux crédits qui ne sont pas connectés, avec doubles frais de dossiers, etc. Certains établissements ont donc développé des offres qui répondent spécifiquement à cette situation de revente d'un bien pour l'achat d'un autre. Des formules permettent de couvrir les deux opérations en un seul prêt. Exemple : l'offre de l'UCB, baptisée S'impl'immo, qui finance à la fois la valeur du bien à acquérir, les frais notariés et la reprise des crédits ayant servi à financer le bien mis en revente. Au moment où la vente du premier logement se réalise, l'acquéreur rembourse une partie de ce crédit par anticipation sans frais, comme convenu dans le contrat. Il s'engage à rembourser 80 % minimum de la valeur de son bien à vendre. S'il revend avant deux ans ou rembourse plus de 80 %, il peut faire baisser ses mensualités ou diminuer la durée totale de son crédit

15e : le nouveau Beaugrenelle démarre. Ce sera le 3e centre commercial parisien et le 1er en Europe à obtenir la certification HQE®. Bien plus vert par conséquent que l'ancien modèle, il arbore une toiture traitée comme un jardin. Pour être à la hauteur, les façades des rues en vis-à-vis vont se végétaliser. Point d'orgue du projet, l'offre culturelle s'élargit en cinémas et avec la venue de Virgin. Le chantier a démarré sur l'îlot Charles-Michel pour une ouverture du centre commercial en 2010. L'offre neuve apparaissant souvent dans le paysage du 15e, on relève cinq programmes (Ogic et Meunier, Accueil et Financière Rive Gauche). Près de la Seine ou en limite du 7e, ces biens effleurent les 9 000 e/m2. Un parking vaut dans les 30 000 e : un luxe indispensable pour les Parisiens du 15e, les plus équipés en voitures (autour de 58 %). Dans un tout autre registre, 200 logements seront construits sur les terrains de la DGAC (Direction générale de l'aviation civile) acquis par l'Opac. Au programme entre autres : 75 appartements en accession et une crèche de 40 berceaux.

« Quel que soit l'âge, les emprunteurs bénéfi cient de formules de crédit effi caces. Les jeunes emprunteurs, souvent primo- accédants disposent du PTZ+ qui permet d'emprunter à moindre coût. Chez ACE, 80 % d'entre eux y font appel. Il est très attractif dans le contexte de hausse des taux. Sur 15 ans, le taux fi xe se situe en moyenne à 4,40 % et sur 20 ans à 4,55 %. En quelques mois, le coût du crédit a presque atteint 1 point de hausse. Si l'on prend l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans en novembre 2010 et d'un autre souscrit aujourd'hui, il y a un écart de mensualité de prêt de 100 €. Le PTZ+ permet de compenser ce renchérissement. Les secundo-accédants qui cherchent à réaliser leur projet conservent des conditions de crédit intéressantes. Pour réaliser des économies sur le prêt, il paraît judicieux de s'intéresser aux taux révisables qui redeviennent très attractifs. L'emprunteur peut espérer 3,50 à 3,55 % pour un prêt capé + 1 point, qui ne grimpera pas plus haut qu'un prêt à taux fi xe et qui permet, d'ores et déjà, de gagner près d'un point sur le coût du crédit. Le prêt-relais, reste une bonne option mais les garanties demandées se sont un peu durcies, la garantie du prêt n'étant souvent accordée que s'il existe une promesse de vente signée. "

De Montpellier à Nice en passant par Marseille, les communes ont pris conscience qu'elles pouvaient agir pour rendre les logements accessibles aux actifs.

C’est à l’occasion du Carrefour de l’Excellence, que les trois acteurs de la qualité certifiée en France, Certivea, Cerqual et Cequami, ont remis leurs récompenses.

Après le réaménagement du Vieux Port, les équipements culturels livrés à l’occasion de « Marseille, capitale de la culture européenne », la cité phocéenne engage de nouveaux projets.

I.B. : Les investisseurs sont-ils toujours présents ?

Que pensez-vous de l'évolution du marché du logement et quels sont vos principaux projets ?

Les permis de construire sont prorogés d’un an, pour donner une nouvelle chance aux opérations qui n’ont pas pu se réaliser”, a annoncé le Premier ministre François Fillon aux préfets. Parmi les autres mesures envisagées : la possibilité d’augmenter les coefficients de constructibilité de 20 %, la vente de terrains publics pour favoriser la construction de logements, et l’allégement de la réglementation des installations classées.

Un prêt issu de l'épargne logement permet de financer :

PHOTOS. Le quartier historique de la ville va s’enrichir de 7 hectares supplémentaires, peuplés d’immeubles de grandes tailles au sein desquelles 900 logements seront créés.