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Trois opérateurs du secteur du logement neuf de la région nantaise ont analysé, pour l’Indicateur Bertrand, les caractéristiques d’un marché qui reste attractif.

Qualité, confort, modernité et “esprit vert” : les atouts du neuf continuent de séduire et malgré une conjoncture économique morose, les résultats du marché du logement ont encore progressé au premier trimestre 2006. Suivant les chiffres de la FPC, avec 32 765 logements vendus pendant ce trimestre, la variation annuelle s'établit à 8,9 % et la Fédération estime que le nombre de ventes pour l'année 2006 se situera dans une fourchette de 115 000 à 120 000 ventes. De bons résultats marqués cependant par de fortes disparités suivant les régions. Car si certaines enregistrent des progressions impressionnantes, comme le Languedoc- Roussillon où la commercialisation de logements neufs a bondi de 59 %, d'autres connaissent un net repli, comme la Normandie ou l'Ile-de-France, où l'activité chute de 16 %. Dans cette dernière région, le déficit foncier explique le rétrécissement du marché, l'activité du neuf dans les murs de la capitale étant réduite à une existence marginale et rencontrant de plus en plus de difficultés à trouver des terrains abordables, même en périphérie. Dans ces régions difficiles – Ile-de- France, Côte d'Azur – il faut espérer que les mesures visant à libérer du foncier contenues dans la loi d'Engagement National pour le Logement récemment votée, porteront leur fruit.

Sur la façade Manche-Atlantique, les opportunités d’achat ou d’investissement ne manquent pas, d’autant qu’avec la crise, les prix ont sensiblement baissé. Enquête.

Même si elle diffère de celle de la métropole régionale, la conjoncture immobilière des principales villes du Languedoc-Roussillon reste dynamique avec une tendance à la stabilisation. A Nîmes, dans le Gard,"les prix se sont ainsi stabilisés et dépassent rarement les 3 000 r/m2, fait remarquer la FPC, qui précise qu'ils se situent en moyenne autour de 2 800 r/m2 habitable". Sur certaines opérations, on atteint même des prix avoisinant les 4 000 e/m2. Comme le souligne Alain Penchinat, PDG des Villégiales et vice-président de la FPC pour le Gard :"le marché nîmois ne représente qu'un cinquième de celui de Montpellier.L'offre est limitée en centreville alors qu'il y a de nombreux chantiers en première couronne qui misent sur le marché locatif". On notera parmi l'offre en cours, Résidence Séverine, avenue Jean-Jaurès, un programme de Bouygues Immobilier composé de 45 logements, du 2 au 5-pièces. Le 3-pièces, de 57 à 90 m2, est commercialisé entre 207 000 et 329 000 e. Fin octobre, Kaufman & Broad lancera une opération à Aubais, 43 appartements et maisons, pour une opération destinée entres autres aux actifs partagés entre Nîmes et Montpellier.

Autre contrainte qu'il est impératif de respecter pour obtenir la majoration : bénéficier d'une aide (ou de plusieurs) de votre commune, de votre groupement de communes, de votre département ou de votre région, ou encore d'un syndicat intercommunal. Il peut aussi s'agir de l'aide conjointe de votre commune et de votre département, de plusieurs villes ne constituant pas un groupement de communes. L'aide doit prendre la forme soit d'une subvention, soit d'une bonification débouchant sur un prêt sans intérêts ou à taux réduit ; soit d'une mise à disposition par bail emphythéotique (location de 18 à 99 ans) ou bail à construction du terrain (vous vous engagez à construire ooosur un terrain loué en attendant d'avoir les moyens de l'acheter par exemple), moyennant un loyer qui n'excède pas 15 e par an. Le montant de la subvention ou de la bonification doit être au minimum en région parisienne de 4 000 e pour une famille de 3 personnes (ou moins) et 5 000 e pour un ménage de 4 personnes et plus. En province, ces montants s'élèvent respectivement à 3 000 et 4 000 e.

Avec des produits qui se sont ajustés et les taux bas ainsi que les différents dispositifs, une fenêtre de tir s'ouvre aux primo-accédants.

Avant tout, le terrain doit être compatible avec votre projet de construction. Il est donc nécessaire de faire le point avec le constructeur de votre maison. Qu’il s’agisse d’architectes, de constructeurs de maisons individuelles ou bien encore d’entrepreneurs, tous doivent veiller à ce qu’aucun aléa du terrain ne vienne contrarier le chantier s’ils ne veulent pas engager leur responsabilité professionnelle. L’étude globale de l’opération (type de terrain et construction de la maison) est indispensable avant de vous engager à acheter le terrain. Souvent, cet achat intervenant très en amont de la signature du contrat de construction, les travaux ne sont pas encore chiffrés. Si vous avez une idée précise de la maison de vos rêves ou si vous avez des besoins particuliers, faites donc estimer le coût du futur chantier et assurez-vous qu’il est compatible avec vos moyens financiers. À défaut, le budget maison se trouvera amputé par le coût du terrain. Faites-vous bien préciser le prix, toutes taxes comprises. Et surtout, prenez le temps de visiter plusieurs terrains avant de vous décider. En dehors du prix, que vous essaierez évidemment de négocier, la localisation et le coût des aménagements peuvent s’avérer dissuasifs. Posez-vous les bonnes questions : l’endroit est-il adapté à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité des enfants ? Un terrain éloigné de tout centre d’activité est certes moins cher, mais avez-vous pensé à vos dépenses quotidiennes de transport ? Choisissez un terrain bien situé pour pouvoir, plus tard, revendre sans difficulté.

"Le Programme local de l'habitat (PLH) a pour ambition de fixer les jeunes actifs, de répondre à toutes les demandes et de peser sur le coût du logement, afin de le rendre accessible aux primo-accédants.Avec 4 500 logements neufs construits chaque année dans l'agglomération, nous nous donnons aussi les moyens de peser sur les prix, en augmentant l'offre", explique Philippe Tourtelier, vice-président de Rennes Métropole. Saint-Jacques, Cesson, Betton, Mordelles : les programmes neufs s'établissent dans toute l'agglomération et pas seulement dans la ville centre, collant à la vision de "ville archipel" qui caractérise le projet de la métropole.

En régions, les évolutions sont contrastées. "La progression annuelle des prix est évidemment inégale selon les régions et les villes, mais elle reste vive. Quant au dynamisme du marché, il est lui aussi variable suivant les régions, mais on remarque une activité plus importante dans le Sud de la France, confirmant l'attrait du soleil pour une grande partie des acquéreurs", constate la FPC.

Le contrat que j’ai conclu pour la construction de ma maison prévoit des pénalités dues par le pavillonneur en cas de retard de livraison. L’un de mes amis prétend que celles-ci sont minorées par rapport à la loi. Y aurait-il un minimum prévu ? (Renaud P.,Poitiers, 86)

"Nous avons connu un redressement spectaculaire"

En Languedoc-Roussillon, le littoral est pluriel. À Collioure, dans les Pyrénées- Orientales, à proximité de la frontière espagnole, Bouygues Immobilier livrera en fin d’année, Finca Majorca, 25 villas du 3-pièces au 5-pièces et 27 appartements répartis sur six petites villas, dans un environnement qui fait rêver, composé de pins parasol, d’oliviers, de chênes verts et d’arbres fruitiers. À Argelès-sur-Mer, Urbat réalise Port Marenda, une résidence de standing aux portes des plages. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 121 500 €.

Le manque de foncier disponible à Bordeaux a favorisé la construction de programmes neufs dans des villes éloignées du coeur d'agglomération, parfois à plus de 50 km, ce qui rend l'investissement locatif hasardeux. Mieux vaut saisir les opportunités offertes par la ville elle-même, où certains programmes neufs s'affichent autour de 2 600 euros/m2. Quant aux autres villes de la région, de Périgueux à Agen, le marché locatif n'y est pas extensif à l'infini. Pau s'avère plus intéressante, du fait d'un dynamisme économique plus intense, lié à l'industrie aéronautique et à la présence de quelques milliers d'étudiants, le tout à des prix au mètre carré encore raisonnables, autour de 2 000 euros/m2.

"Si la rentabilité n'est pas essentielle, elle fait pour autant partie du projet, prévient Claude Giraud, directeur commercial chez Merhill Immobilier. La cohérence ne peut pas être absente de ce type d'acquisition ! L'investissement doit être cohérent pour au moins payer la taxe foncière et les charges afférentes à chaque copropriétaire. Il est aussi logique que le client fasse appel au crédit et puisse déduire ses intérêts d'emprunt. Que l'appartement soit choisi à des fins familiales est une chose mais qu'il puisse faire l'objet d'un financement équilibré avec les recettes est tout aussi important ! " Et malgré le niveau des prix, les gestionnaires peuvent proposer des profits d'un bon niveau. Le groupe Lagrange Patrimoine Conseil (LPC) lance ce mois-ci à La Plagne 1800 Les Chalets de l'Edelweiss, une résidence de tourisme 4-étoiles de 86 lots en loueur en meublé professionnel et non-professionnel. Située à 30 m des pistes, elle offre de belles prestations comme une salle de fitness, une piscine couverte chauffée et est commercialisée à 5 000 e/m2 hors mobilier, hors parking et hors cave, pour une rentabilité de 3,80 %. Le même opérateur propose une rentabilité de 4,20 % sur Les Fermes de Saint-Gervais, 3 chalets regroupant 41 lots à Saint-Gervais avec vue sur le Mont-Blanc pour une rentabilité de 4,20 %. Faire un bénéfice suppose que le gestionnaire est en mesure de réussir un taux de remplissage conforme à la rentabilité proposée : "Nous sommes gestionnaires de nos propres résidences, explique Alexandra Goyon, chargée des relations événementielles pour le groupe LPC. Nous avons ainsi l'obligation de remplir nos résidences et d'être aussi très attentifs aux emplacements et aux prestations que nous proposons en fonction de la clientèle qui louera ces logements."

Plus tranquille que Tours, Orléans, la capitale administrative de la région, a entrepris de revitaliser son coeur de ville en implantant plus de 10 000m2 de commerces. Le projet d'une université en centre-ville, sur le site que libèrera l'hôpital, nourrit les conversations. A proximité, la mairie a déjà déclenché des opérations de logements étudiants. Egalement dans le centre, une opération de requalification avance sur le site du château de La Motte-Sanguin comportant un hôtel 4 étoiles luxe, dont le gestionnaire vient d'être désigné. Sur l'agglomération, se poursuit l'aménagement des quais de la Loire. Tout le monde s'active pour être fin prêt lors du festival de la Loire, en septembre. Pendant ce temps, les Orléanais entraînent leurs mollets : bientôt ils auront à disposition des stations de vélos en location pour limiter leurs déplacements en voiture.

Le marché lyonnais intra-muros demeure actif. Une quinzaine de Zacs sont en cours et le projet Confluence modifiera le paysage du centre-ville. Exploration.

“Nous parvenons à obtenir des taux fixes compris entre 3,25 et 3,50 % sur 15 ans”