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A Bondues, comme dans le reste de l'agglomération urbaine, les prix descendent légèrement. Promogim y a démarré les travaux du Lys d'Or, "un petit immeuble de trois étages ouvert sur un grand jardin plein de soleil", selon le promoteur. Dans le centre de la commune, près des commerces et des écoles, il dispose encore d'une dizaine de surfaces, avec essentiellement des 3-pièces, entre 195 000 et 260 000 €. Il propose des grandes appartements, dont un 5-pièces à 465 000 €. Les crèches, garderie et écoles maternelles se trouvent dans un rayon de 350 mètres. Le collège et le lycée sont accessibles également, à 1 500 m de la résidence. Côté loisirs, les équipements ne manquent pas, avec une bibliothèque, un centre sportif, un club de tennis mais aussi un golf et un centre hippique à moins de deux kilomètres.

En cinq ans, la capacité d’emprunt a augmenté de 20 %, rendant du même coup la location moins intéressante. Décryptage.

"Une ville de province en Île-de-France"

“La collectivité doit maîtriser son foncier”

Au début des années 2000, la ville s'est engagée dans un processus de réflexion sur le devenir de son centre-ville et notamment, sur la dalle commerciale et résidentielle, qui représente une cassure entre le quartier historique de Saint-Louis, la gare, la mairie et la Seine. Le projet est donc de recréer un véritable cœur de ville en démolissant partiellement la dalle héritée des années soixante, en ouvrant le marché du centre sur l'avenue, en recréant des commerces ouverts sur les espaces publics qui vont remplacer la dalle, et en réhabilitant les logements. Sous réserve de l'accord de l'ANRU, les travaux pourraient démarrer l'année prochaine et devraient s'achever à l'horizon 2012. A noter le programme neuf de Kaufman & Broad, les Terrasses du Parc, situé à 900 m de la station de RER, dont les 78 appartements profitent d'un parc clos pour un prix moyen de 3 898 €/m2.

Si le dispositif Scellier a ramené les investisseurs sur le marché du neuf, la baisse des prix dans l'ancien et les bonnes conditions de crédit ouvrent la porte aux primo-accédants.

L'aspect citadin n'est pourtant pas loin. La vraie et fausse capitale de la région est Genève, à peu de distance. Des villes comme Evian, Annecy, Annemasse et Thonon ont aussi leur mot à dire tant aux touristes qu'aux bienheureux qui peuvent y acquérir un bien. On trouve sur les marchés immobiliers une clientèle aisée, dont le lieu de travail est souvent Genève, et des Lyonnais à la recherche d'une résidence secondaire. Nombreux sont aussi les amateurs de ski de tous horizons prêts à faire des sacrifices pour s'offrir le luxe d'une station réputée. Cette pression démographique forte, à laquelle s'ajoute la rareté du foncier et des biens neufs, font grimper les prix au sommet : de 6 000 à 7 000 €/m2 à Megève ou Chamonix. Offrant des perspectives de report, l'ancien s'envole. Sur Saint-Julien-en-Genevois, une agence immobilière propose actuellement une maison ancienne de 4-pièces à 450 000 € et un appartement de 3-pièces à 313 000 € Quant à la fermette rénovée, elle se négocie dans les 500 000 € ! La Haute-Savoie court ainsi des risques comparables à ceux de la Côte d'Azur. La croissance des résidences secondaires (27 % d'après le recensement de 1999) pourrait entraîner dans certaines villes touristiques un "syndrome des volets clos", c'est-à-dire un grand désert hors saison préjudiciable à l'activité commerciale. Une partie des actifs locaux a de plus en plus de mal à se loger en raison des prix : 47 % des ménages hauts-savoyards consacrent 47 % de leurs revenus au logement. Le département est en retard en terme de logements sociaux et saisonniers. Sur 294 communes, 15 seulement satisfont au quota de 20 % de la loi SRU. Ceci a amené le Conseil général à renforcer récemment ses efforts financiers dans la construction du parc social et saisonnier.

"L'accédant bénéficie d'un allégement de ses mensualités"

Dominique Perrault, Jean- Michel Wilmotte, Nicolas Michelin… Du haut de ses 110 000 habitants et de ses siècles d'histoire, la préfecture de la Seine-Maritime affiche actuellement quelques-unes des grandes signatures de l'architecture contemporaine française. Fortement marquée par la Reconstruction (un quart des logements avait été détruit au cours de la deuxième guerre mondiale, en particulier pendant la semaine rouge du 30 mai au 5 juin 1944), elle les associe aux grandes transformations amorcées pour se façonner un nouveau visage, plus attractif, plus en adéquation avec les enjeux et les attentes du 21e siècle. Tout en conservant le coeur historique "biscornu et poétique" qu'apprécient les trois millions de visiteurs qui s'y baladent chaque année, la ville remet ses joyaux au goût du jour et se dote de nouveaux équipements. Depuis 2006, le Gros-Horloge - un ensemble emblématique constitué d'un beffroi, d'une horloge et d'un semainier sur une voûte sculptée de la Renaissance - a rouvert ses portes. Quelques mois plus tard, son muséum d'histoire naturelle accueillait à nouveau le public, après 11 ans de fermeture pour travaux. Parallèlement, l'architecte Jean-Paul Viguier concevait les plans d'un nouvel espace en lieu et place de l'actuel palais des Congrès. Avec une façade en plaque de verre, l'Espace Monet-Cathédrale abritera a priori, d'ici 2010, des locaux commerciaux, une salle de conventions et des logements dans les étages supérieurs. L'effervescence ne se limite pas au centre-ville. Sur le parc Grammont, dans un des cinq quartiers concernés par le Grand projet de ville, Rudy Ricciotti, créateur du Musée des civilisations de l'Europe et de la Méditerranée à Marseille, dessine la future médiathèque, un ambitieux espace de 9 000m2 destiné à "mettre en partage l'exceptionnel fonds patrimonial de la bibliothèque municipale". Enfin, en juin 2007, démarrait le chantier des Docks. Sur la rive droite de la Seine, au pied du pont Flaubert, la halle Agrivin et un autre hangar commençaient l'importante métamorphose qui en fera d'ici l'année prochaine un grand centre commercial et de loisirs comprenant un cinéma, des commerces, des boutiques et des restaurants. Juste à l'est des bâtiments existants, Jean-Michel Wilmotte, déjà impliqué dans la restauration de la préfecture en 1995 et la réalisation du réseau Métrobus, signera un troisième hangar. "Les Docks 76 serviront d'abord aux futurs habitants et employés de la Zac Luciline, des environs des quartiers ouest, mais attireront des visiteurs venant de bien plus loin", assure-t-on à la mairie. La Zac Luciline, c'est justement l'autre grande actualité de Rouen en ce début d'année. Baptisée Luciline-Rives de Seine, l'opération prévoit l'érection, sur 10 ha, de 70 000 m2 Shon d'immeubles de bureaux, de 25 000 m2 de commerces et d'activités de concession automobile et de 30 000 m2 de logements, soit à peu près 400 appartements. La consultation des promoteurs pour la première tranche de l'opération a été lancée à l'automne.

Indicateur Bertrand : Le 19e est un arrondissement qui bouge, non?

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération du Havre par la fédération des promoteurs immobiliers.

Ville d'exception dans le coeur de ceux qui l'habitent comme dans celui de ceux qui rêvent d'y trouver un pied-à-terre, Paris est chiche en produits neufs. On en compte environ 700 par an. Plusieurs programmes font néanmoins l'actualité et tous, ou presque, offrent d'excellentes prestations. Dans le 15e arrondissement, où le mètre carré moyen s'affiche à 9 200 e, le groupe Accueil commercialise le Grenelle, une résidence de 11 appartements dessinée par Philippe Alliaume. Près du Champs-de-Mars, les surfaces y sont généreuses, lumineuses, ouvertes sur de beaux balcons et de somptueuses terrasses. Attendu sur le boulevard Garibaldi, ce programme promet des matériaux et une conception de qualité, à l'image des autres chantiers du groupe, à savoir les Terrasses Saint-Georges dans le 9e, les Patios des Ternes rue Pierre-Demours dans le 17e (un programme qui comptera 3 maisons !) ou encore un projet de 20 appartements en vente lot par lot, également dans le 15e. Ce secteur compte d'autres opportunités. Le promoteur Ogic y commercialise par exemple Seine Eiffel, juste en lisière du 8e arrondissement. L'opération comprend des appartements jusqu'au 5-pièces duplex (1 112 000 e pour 155m2) et deux hôtels particuliers de 6-pièces. A deux pas de la rue Vaugirard, c'est Financière Rive Gauche qui sort de grands volumes, des 4-pièces de 122 à 134 m2 à partir de 1 050 000 e et des 5-pièces jusqu'à 142 m2 et 1 250 000 e. A quelques pâtés de maisons, toujours dans le 15e, il commercialise aussi le Clos Fondary avec des 5-pièces terrasses et des vues imprenables sur tout Paris.

Récompensé par une Pyramide d’argent dans la catégorie innovation, ce programme immobilier propose des logements évolutifs à agrandir en fonction de ses besoins. Découverte.

Pourtant, il suffit d’un minimum de patience pour s’en apercevoir : au fil du temps, acheter dans le neuf permet de réaliser de jolies économies. À commencer par les travaux, que l’on peut éviter pendant une bonne dizaine d’années grâce aux nouvelles normes en matière de confort thermique et acoustique. C’est aussi le cas lorsque l’on choisit d’acheter pour louer. Percevoir un loyer tous les mois, c’est se constituer des revenus complémentaires réguliers pour l’avenir, notamment pour la retraite. Mais pas seulement. Les “cadeaux” fiscaux sont loin d’être négligeables. Robien recentré et Borloo neuf : ces dispositifs sont les options offertes à ceux qui souhaitent investir dans le neuf. Ils permettent tous deux d’alléger considérablement le chèque envoyé au percepteur. En échange, vous vous engagez à louer votre logement pendant au moins neuf ans à un locataire qui l’occupe à titre d’habitation principale. Le régime Borloo neuf bénéficie d’une fiscalité plus favorable : la déduction sur les revenus fiscaux permet de soustraire de ses revenus locatifs jusqu’à 65 % de la valeur d’acquisition du bien neuf (en quinze ans), contre 50 % (en neuf ans) pour le Robien. Mais les conditions à respecter sont plus contraignantes. En effet, il impose aux investisseurs des plafonds de loyers plus bas, et ne leur permet de louer les logements concernés qu’à des locataires dont les ressources sont également plafonnées. Autre condition : vous ne pouvez pas louer à l’un de vos ascendants ou descendants et bénéficier de l’avantage fiscal. Mais il est possible de suspendre l’amortissement au bout de trois ans pour loger un enfant (avec un loyer de marché), le régime Borloo reprenant par la suite aux mêmes conditions fiscales. Ces bonus fiscaux ne doivent pas vous empêcher d’être très sélectif sur le bien choisi. Assurez-vous, avant de sauter le pas, que le marché locatif sur place est porteur, et que vous n’aurez pas de difficultés à louer votre bien. Vous devez également vous renseigner sur l’état du marché local, afin d’évaluer de façon réaliste le loyer que vous pourrez demander et de vous prémunir contre les risques de vacance. Enfin, vous devez vous interroger sur les conditions dans lesquelles vous pourrez revendre, si vous décidez de le faire au terme de l’engagement de location. Pour les investisseurs qui financent leur acquisition par l’emprunt, mieux vaut établir un tableau prévisionnel, année par année, des recettes ainsi que des dépenses, afin d’évaluer le montant précis de sa charge financière annuelle nette. À noter que les avantages fiscaux accordés dans le neuf sont plus séduisants pour les contribuables les plus lourdement imposés. Pour bénéficier des amortissements Robien ou Borloo neuf, vous devez en faire la demande. Une fois prise, l’option est irrévocable. Si vous la remettez en question, le fisc reprendra les avantages fiscaux accordés. L’administration a prévu trois cas dans lesquels aucune sanction ne serait pratiquée si vous ne respectiez pas vos engagements : invalidité, perte d’emploi ou décès. Important : en cas de congé du locataire, vous devez remettre le bien en location. Le fisc a toutefois prévu une période de vacance, à condition que vous puissiez prouver que vous avez tout fait pour relouer (en passant des annonces, notamment) et que le montant de votre loyer n’est pas dissuasif. Si vous n’avez pas trouvé de locataire dans les douze mois, le fisc remettra les avantages en cause.

Suivons la Seine jusqu'à "Issy Rive Gauche", près du parc de l'île Saint-Germain, où Sefri-Cime habille d'immeubles les berges. Une des réalisations, signée Wilmotte, a reçu un prix de l'esthétique immobilière 2007. Autres emplacements privilégiés de la ville : un quartier pavillonnaire où Bouygues Immobilier implante un programme de petite taille et la station de métro Mairie d'Issy qui a séduit Kaufman & Broad.

La Capitale Européenne de la Culture 2013, est sous les feux des projecteurs. Marseille procède à une véritable restructuration : nouveaux logements mais aussi initiatives économiques et culturelles.

À l'aune de la reprise, le président de Bouwfonds Marignan nous expose sa vision du marché et nous livre les objectifs de son groupe, qui lance cette année 4 000 logements ancrés dans le développement durable. "Un engagement fort dans le BBC" Indicateur Bertrand. Comment percevez-vous le marché immobilier ? >Jean-Philippe Bourgade. En 2009, les ventes de logements neufs ont augmenté de 25%, alors qu'elles avaient baissé de 40% un an plus tôt. Les désistements ont retrouvé une valeur normale, proche de 20%, et le taux d'écoulement est remonté de 8 à 16%. Ce rebond est satisfaisant, mais d'une vitalité un peu artificielle sous l'effet des aides gouvernementales –“Scellier” et accession sociale– qui, pour certaines, vont s'éteindre. Or, sur quelque 105000 réservations, 65 000 ont été le fait d'investisseurs, alors que le nombre d'acquéreurs non aidés d'une résidence principale s'est réduit. C'est la raison pour laquelle la Fédération des promoteurs-constructeurs entend mobiliser les pouvoirs publics en faveur d'un relais d'incitation sur cette clientèle. I. B. Et qu'en est-il de Bouwfonds Marignan ? >J.-P. B.L'année 2009 a été très bonne pour nous, puisque nous avons conclu 33% de réservations supplémentaires. Notre part d'investisseurs de 49%, inférieure à celle du marché, démontre notre bon positionnement sur le secteur de la résidence principale. Depuis septembre, nos taux d'écoulement sont supérieurs à ceux de 2007 et atteignent, par exemple, 30% au Perreux-sur-Marne sur une opération que nous venons de lancer. Dans le segment de l'individuel groupé, nous réalisons six à sept ventes par mois, notamment sur un programme à Wissous. Notre opération de Saclay fonctionne aussi très bien, de même que celle de Marquette-lez-Lille, dans le Nord. La maison a repris des couleurs étant donné que le marché de l'ancien, donc de la revente, semble plus dynamique. I. B. Dans ce contexte à nouveau positif, quels programmes majeurs lancez-vous ? >J.-P. B.Nous lançons 4 000 logements cette année, dont 2 500 avant l'été, soit 45 opérations dans des régions à fort potentiel démographique et économique. Ainsi, nous privilégions les grandes métropoles et lançons 100 appartements NF Logement démarche HQE® à Yerres (91), une opération BBC à Lyon (7e), et une autre BBC Effinergie à Montpellier. À Toulouse, “Nature Garonne” est certifiée NF Logement démarche HQE® et, près de Rennes, à Saint-Jacques de la Lande, les 55 maisons de ville des “Villas Perceval” seront en THPE. À Lille, le “Mozaïk”, soit 40 appartements, est idéal en “Scellier”. I. B. Quels sont les éléments forts ou différentiels de Bouwfonds Marignan ? >J.-P. B. Notre actionnaire Rabobank, la seule banque commerciale triple A au monde, nous donne une assise financière solide. Référence reconnue au niveau de la démarche RSE (Responsabilité sociale de l'entreprise), elle nous transmet en outre ces valeurs. Nous avons une charte éthique et adoptons une attitude en adéquation : comportement citoyen dans l'entreprise, actions de mécénat… Sans oublier, bien évidemment, le client qui reste au centre de toutes nos préoccupations, et, à ce titre d'ailleurs, des enquêtes de satisfaction sont régulièrement réalisées. De la même manière, sur le plan environnemental, notre mode de management se montre cohérent par rapport à ces principes. Nous avons anticipé et avons été le premier promoteur certifié NF Logement démarche HQE®. Nous sommes précurseurs au niveau du BBC (bâtiment basse consommation) puisque nous avons lancé, au premier semestre 2009, une première opération sous cette appellation à Annecy-le-Vieux qui a séduit aussi bien les acquéreurs-utilisateurs que les investisseurs ; d'ici à l'été, nous allons lancer une dizaine d'opérations en BBC, comme à Massy, Lyon ou Marseille. Enfin, à partir du deuxième semestre 2010, la plupart des permis de construire que nous déposerons seront BBC.