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Indicateur Bertrand : Quelles sont les nouveautés de Maison Familiale ?

Le marché de Bordeaux dépasse largement le cadre de la ville et de sa communauté urbaine. Si les prix progressent sensiblement, l'élargissement de l'offre et des produits destinés aux primo-accédants devrait satisfaire les acheteurs.

Jean-Luc Pronier : La Normandie s’inscrit dans le contexte national d’accalmie. Le mouvement s’était amorcé en 2007, il se confirme en 2008 avec moins d’autorisations de construire, de commercialisations, de ventes et de mises en chantier. Il peut être plus sensible par endroits dans notre région, où les volumes de production sont limités, entre 700 et 800 logements par trimestre, soit 1 500 à 2 000 logements par an. Cette pause me semble plutôt saine, elle témoigne de la capacité d’adaptation des promoteurs. La demande reste soutenue. Le niveau de stocks, en légère augmentation, demeure assez faible dans la région. La difficulté consiste à sortir de nouveaux biens, en adéquation avec les capacités financières des acheteurs investisseurs ou occupants. Ceux-ci sont contraints par un niveau de prix assez élevé dans les centres et la politique des banques, qui exigent des apports personnels et des revenus plus conséquents pour accorder des prêts immobiliers. Je pense que les prix vont se stabiliser. En revanche, la mise en place de la production future est préoccupante. Alors que les prix doivent stagner, le coût de la production continue de grimper. On peut agir sur le foncier, dont l’escalade des prix avait été entretenue par les promoteurs et les propriétaires fonciers. Les entreprises de construction, en proie à une légère baisse d’activité, vont aussi être mises en concurrence, mais elles-mêmes sont soumises à des impératifs et des pressions. En revanche, le coût des matières premières continue d’augmenter. Et l’application des normes législatives en matière d’accessibilité et de développement durable va représenter un surcoût de 15 à 20 % sur les années à venir. La proposition d’appliquer la dissociation entre le financement du foncier et du bâti, en cours pour l’individuel, a récemment été refusée pour le collectif. Ce type de décision n’est pas très cohérent dans le contexte actuel.

Privilégier la qualité, c’est choisir un produit qui se dégradera peu avec le temps, et qui offre des prestations complémentaires, comme un label Habitat & Environnement. “Certaines opérations offrent des prestations de qualité en matière d’architecture et de matériaux choisis. Aujourd’hui, les acquéreurs n’y prêtent pas attention, mais dans dix ans, cela constituera un véritable atout d’avoir un logement qui répond à toutes les exigences de qualité environnementale (label H & E). Il faut savoir anticiper le marché, dans un contexte où le climat et les questions d’environnement, mais aussi d’économies d’énergie, vont devenir de plus en plus importants”, assure Olivier Bokobza. Une fois le bien acquis, vous ne devrez surtout pas le négliger en termes d’entretien. Peinture, menus ou gros travaux, sont à prévoir dans le budget. Cela s’étend évidemment à la copropriété lorsqu’il y en a une, “car si on achète dans un immeuble où l’ascenseur et l’escalier sont à refaire, on va demander au vendeur de baisser son prix”, prévient Geoffroy Bragadir. Selon l’emplacement de son acquisition, les travaux peuvent recouvrir toutes sortes de frais. “Si on a acheté une maison dans le Sud, on sait déjà qu’il y aura un budget peinture à prévoir pour repeindre les volets décolorés par le soleil, par exemple. Tandis qu’à Rouen, c’est la toiture qui devra être régulièrement débarrassée de sa mousse. Et cela,aucun promoteur,ni locataire d’ailleurs, ne le prévoira à votre place”, prévient Michèle Lambert. Enfin, il convient de donner un coup de jeune à votre bien juste avant la revente, de ranger toutes les pièces et d’éviter les surcharges de meubles pour faire une première impression optimale. Le secret d’une bonne revente réside aussi dans le long terme : si vous n’avez pas d’impératifs, mieux vaut ne pas vous précipiter et chercher à revendre à tout prix. “A priori, si l’on a bien évalué le marché à l’achat et bien négocié, on a acheté au vrai prix et donc, on pourra bien revendre.Mais si l’on veut revendre vite,cela signifie au prix du marché”, rappelle Patrice Haubois. Dans le cadre d’un investissement locatif, les lois Borloo et Robien imposent une période de détention minimum de neuf ans. La loi sur la plus-value, qui concerne les propriétaires de résidence principale, prévoit une exonération de l’impôt idoine si le bien est détenu depuis plus de quinze ans. En terme d’investissement immobilier, la patience reste le maître-mot.

Les 6 modèles, du 5-pièces de 93 m2 au 6-pièces de 131 m2, sont équipés d’un garage intégré. Le souci du détail se décline également à l’intérieur, les escaliers, qui permettent de rejoindre l’étage, sont en bois exotique. Certains modèles bénéficient également de combles aménageables, permettant de créer une pièce de vie supplémentaire et de faire évoluer la maison en fonction des besoins de la famille. Des lieux de vie adaptés à tous : c’est l’une des innovations proposées par le constructeur. Quel que soit le modèle ou la gamme, toutes les habitations sont adaptées aux personnes à mobilité réduite. Les plans ont été minutieusement pensés avec de larges couloirs, des escaliers aux pentes douces et des chambres particulièrement spacieuses pour permettre à chacun de circuler librement.

Depuis l’arrivée de Manuel Valls à la tête du gouvernement, un changement de cap a été opéré en matière de politique du logement. Enfin opérationnelles, de nombreuses mesures annoncées devraient porter leurs fruits cette année.

Si les Parisiens affectionnaient l’idée d’avoir une résidence secondaire en Normandie, depuis quelques années, ils sont devenus très frileux. Pourtant, on y trouve de bonnes a" aires…

L'équation censée définir l'investissement le plus rentable obéit à une logique imparable au premier abord : petite surface située dans un quartier intermédiaire ou populaire mais bien placée (proche des transports, des commerces ou des universités pour les studios), dans un immeuble ancien (où les prix sont moins élevés que dans le neuf ) : égale rentabilité locative maximum, puisque le prix d'entrée sera moins important, pour des loyers au mètre carré plus élevés. L'argument massue des studios reste donc un bon niveau de rentabilité : à condition qu'ils soient bien situés. Car une ville moyenne, sans pôle universitaire important, où l'offre en petites surfaces locatives abonde, n'offrira guère de débouchés pour une énième petite surface, à moins que celle-ci soit particulièrement bien placée et agréable. Pour que l'objectif d'une bonne rentabilité locative soit rempli, il faut donc choisir un logement dont le prix d'entrée soit le plus bas possible. Si le studio ou le petit 2-pièces dans l'ancien répond à ce critère, reste à s'assurer qu'il correspond à la demande locative locale.

Avons-nous une garantie que notre pavillon nous sera livré dans les délais ? (Mathieu M.,Drancy, 93)

S'il est vrai que le marché immobilier a tendance à se déplacer hors de la métropole bordelaise, vers des communes comme Sainte-Foy, Libourne, Arcachon ou Saint- André-de-Cubzac, la Communauté Urbaine de Bordeaux est cependant en plein renouveau en ce début d'année 2006. Après la Zac îlot Bonnac, réalisée par Eiffage Immobilier, avec un programme haut de gamme en partie commercialisé, la Cub va concentrer son effort cette année sur quatre axes d'aménagement. A Floirac, sur la rive droite de la Garonne, la Zac des Quais est un quartier nouveau en devenir qui totalisera 600 logements. L'une des particularités de cette opération d'aménagement, où l'on retrouve des promoteurs comme Icade Capri ou Bouygues Immobilier, est de faire la part belle aux primo-accédants, à des prix sensiblement inférieurs au prix de marché qui tend, lui, vers les 3 000 €/m2.

François Delarozière, Co-auteur du projet des Machines de l’Île de Nantes, nous donne son point de vue.

Vice-président en charge de l’urbanisme et de l’action foncière de Nantes Métropole

Alors que la capitale a très peu développé de programmes privés durant les dernières années, la première couronne a pris la relève. Dans un contexte de marché plus difficile, le rythme de construction maintient-il sa cadence ? Et à quel prix ?

Entre l’aménagement des bords de Saône, le Pont Schuman La Part Dieu, Confluence, le Carré de Soie, le tunnel de la Croix-Rousse... Lyon est une ville pour le moins hyperactive.

Fin juillet, c'est dans leur hôtel du Châtelet (un de ces prestigieux bâtiments parisiens du 19e siècle) que les notaires ont révélé des chiffres, eux, bien de notre époque : le prix des ventes enregistrées dans leurs études. Selon leurs observations, l'immobilier ancien tire le marché, mais à un niveau élevé : 5 867 e/m2 de moyenne, franchissant la barre des 9 000 e/m2 dans le 6e, l'arrondissement le plus cher. Rue de Grenelle, un appartement s'est négocié 24 590 e/m2 ! Seuls deux arrondissements demeurent au-dessous de 5 000 e/m2 : les 19e et 20e. La hausse s'est tout de même stabilisée, mais atteignait encore 8 % sur un an fin mars. "C'est la pénurie qui entretient l'augmentation des prix. Il faudrait une relance de la construction neuve qui est le seul moyen de répondre à une demande aussi forte", avancent les notaires. Mais l'immobilier neuf est réduit à la portion congrue : 150 ventes au 1er trimestre. L'offre actuelle se résume à une trentaine de programmes alors qu'elle est vingt fois plus abondante en périphérie. Résultat, comme des Corses se résignant malgré eux à quitter leur île pour le continent, des Parisiens "s'exilent" depuis quelque temps. Cherchant des logements plus grands ou moins chers, ils s'installent en 1re couronne, surtout dans des communes au positionnement familial telles que Montrouge, Boulogne et Levallois. Des villes du nord et de l'est remportent aussi leurs suffrages. Toutes comportent au moins une ligne de métro, ultime lien chéri avec la capitale… Cependant le marché du haut de gamme (très bel ancien, rénovations lourdes) tourne à plein régime, en croissance de 40 % l'an dernier. Dans le réseau Daniel Féau, on constate que les produits d'exception, très rares sur la capitale, connaissent des hausses significatives. Une évolution : les jeunes générations de happy few préfèrent le Marais alors que les anciennes affectionnent Saint-Germain et le Luxembourg. Les étrangers prennent racine : 20 % signent un chèque de plus d'un million et 70 % poussent au-delà de 4 millions.

C’est l’âge idéal pour conforter votre patrimoine, asseoir votre vie de couple et accueillir des enfants dans un logement plus grand.

Ici, l'offre de logements permet à l'acquéreur de disposer d'une diversité d'emplacements sur un territoire délimité et de conceptions variées. Bouwfonds Marignan lance, boulevard de Suisse, dans le quartier des Minimes, Les Harmonies, un programme de 46 logements, du studio au 5-pièces, proche de la ligne B. Cette résidence chauffée au gaz est commercialisée au prix moyen de 3 400 e/m2 habitable et sera livrée au 1er trimestre 2009. Sur la Zac des Ponts-Jumeaux, Bouygues Immobilier propose La Porte du Barrio, une résidence face au canal du Midi, du studio au 5-pièces, avec une livraison prévue au cours du 3e trimestre 2009. Kaufman & Broad est aussi présent sur la Zac avec O Ponts Jumeaux, une résidence de 106 appartements, du 2 au 6-pièces, qui sera livrée au 2e trimestre 2009 avec, par exemple, un 3-pièces de 53 m2 à 209 000 e. Le promoteur lance aussi en hyper-centre Quai du Roy, dans le quartier Saint-Aubin. Cogedim, qui prépare un certain nombre de projets, est présent Zac de Bourrassol avec Horizon Garonne, 44 logements, du 2 au 5-pièces, à 3 200 e/m2, dont une partie offre une vue sur la Garonne. Sise dans un quartier en pleine évolution, cette résidence est livrable au 1er semestre 2009. C'est avec Bouygues Immobilier que Cogedim devrait en co-promotion livrer 71 logements sur la Zac de Marengot, au prix moyen de 3 400 e /m2. Pour sa part, Sagec lance plusieurs opérations avec des adresses sur des sites naturellement arborés, comme Côté Parc, près du pôle Cancéropôle, où 19 logements vont être réalisés sur un parc classé de 2 500 m2 à 2 600 e/m2 habitable, hors parking et une livraison prévue au 1er trimestre 2009. Quant à Serge Mas Promotion, il lance notamment le Gréco, sur la Zac de Borderouge, au pied du métro, avec 34 appartements, du 2 au 4-pièces, livrables fin 2008. Sans être exhaustif, il convient de citer aussi Tagerim et Les Jardins de Riquet, quartier Croix-Daurade, un programme commercialisé par le groupe Imocom, à 3 200 e/m2, livrable fin 2009. Le groupe Belin propose également des logements avec Les Jardins de Garonne, route de Blagnac, dans le quartier des Sept Deniers, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Enfin, les promoteurs Pragma et Eiffage sont également actifs sur le secteur toulousain, tout comme Vinci Immobilier, avec Les Terrasses de Bonnefoy, à deux pas du canal du Midi.