Investissement patrimonial

Les mécanismes de l'investissement locatif classique répondent à une règle simple : acheter un logement le moins cher possible pour que sa rentabilité locative soit plus élevée, ce qui fait des petites surfaces bien placées en ville, les produits classiques du marché locatif. La maison, si elle ne correspond pas a priori à ces critères, n'en représente pas moins une possibilité d'investissement à ne pas négliger. Pour Norbert Desmard, directeur général de Liins, société de conseils aux investisseurs : "La maison est le meilleur des placements que l'on puisse conseiller à nos clients. Il s'agit d'un produit rare, pour lequel la demande est forte, aussi bien en terme de location qu'en terme de revente."

Investissement patrimonial
Investissement patrimonial

Des locataires aux petits soins.


Une maison coûte certes plus cher à l'achat qu'une petite surface en collectif, mais pas nécessairement beaucoup plus qu'un appartement familial en centre-ville. Et les amoureux de la maison n'hésitent pas à s'éloigner un peu pour pouvoir cultiver leur jardin. A condition d'être bien placée (proche des transports, des équipements, etc.), une maison à louer, même en deuxième couronne, trouvera preneur. Et elle attirera une catégorie de locataires appréciée des bailleurs car familiale, stable et soigneuse. "Dans nos programmes de maisons, il est bien difficile de distinguer les propriétaires des locataires, car ils apportent le même soin à leur cadre de vie", témoigne-t-on ainsi chez Promex. Une petite surface - studio ou 2-pièces - louée en moyenne sur une période de deux ans, voire moins, par un même locataire, est envisagée comme un lieu transitoire, une étape avant de pouvoir s'offrir un foyer plus grand, en location ou accession ; la maison en revanche loge une famille. Ayant choisi de s'éloigner du centre-ville pour le plaisir de profiter d'un jardin et d'une plus grande qualité de vie, les locataires de maison individuelle l'entretiennent avec un soin de propriétaire et y restent beaucoup plus longtemps que les locataires de petites surfaces en appartement. En tant qu'investisseur, la maison présente donc l'avantage d'un très bon taux d'occupation et d'une rotation beaucoup plus faible des locataires, ce qui a des répercussions positives sur la conservation du bien. Un aspect non négligeable, à l'heure de la revente, lorsque aucune grosse intervention de remise en état n'est à prévoir.


Un marché sain.


On connaît les "dérives" entraînées par le dispositif Robien, avec dans certaines régions une surabondance de petites surfaces à louer ne trouvant plus preneur. Produit atypique sur le marché locatif, la maison échappe à ces emballements spéculatifs. "Nombreux sont en fait les investisseurs qui veulent préparer l'achat de la maison qu'ils occuperont à la retraite. Ils sont donc plus soucieux des lieux de construction, de la qualité constructive, et de l'adéquation du prix du loyer au prix local du marché", constate Dominique Duperret, le secrétaire général de l'Union des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI). Un investissement patrimonial donc qui, comme le souligne Dominique Duperret : "Lorsqu'il est proposé en secteur diffus, donc en dehors de réseaux spécialisés de commercialisation de produits fiscaux, reste un investissement pierre, plus que le simple achat d'une déduction fiscale."


Carotte fiscale.


Pour autant, les investisseurs en maison peuvent bien sûr profiter des dispositifs de défiscalisation, avec l'avantage d'échapper aux dérives que ceuxci ont pu entraîner dans le secteur collectif. Les investisseurs peuvent désormais choisir entre le "Robien recentré", moins attractif du point de vue des avantages fiscaux, et un "Borloo populaire" très encadré. L'inconvénient ? "Ceux qui ont signé leur achat au 1er semestre 2006 en optimisant leurs calculs sur le système "Robien initial", seront contraints d'opter pour un régime somme toute moins intéressant", estime Dominique Duperret. Et s'ils optent pour le Borloo populaire ? "En maison, il faudra s'orienter vers de petites surfaces dont les niveaux de loyer seront supportables par les locataires aux ressources plafonnées que le dispositif autorise. Cette contrainte représente peut-être un risque locatif accru pour les investisseurs", juge un professionnel du conseil immobilier. Quoi qu'il en soit, les investisseurs qui optent pour la maison ne le font pas en fonction d'un quelconque dispositif fiscal et c'est tant mieux ! Ils achètent un bien immobilier et non une déduction fiscale et au final s'y retrouvent. "Le budget initial d'acquisition d'une maison est certes plus élevé que celui d'une petite surface et le financement plus long. Mais au final, le client est gagnant. Quitte à financer son achat avec un crédit plus long, en bénéficiant de taux qui restent raisonnables, il est certain de réaliser une belle plus-value à la revente", explique Norbert Desmard.


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