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Bien souvent plus compétitif que l'Ouest, l'Est francilien est recherché. Il offre des opportunités dans des villes bourgeoises et des secteurs populaires en mutation. Éclairage sur ces deux facettes.

Indicateur Bertrand : Vous proposez aujourd'hui des crédits immobiliers à votre clientèle. Pour quelles raisons ?

Fondateur d’Immoprêt.

Capitale des institutions européennes, Strasbourg ne manque pas d’atouts pour séduire les investisseurs. Malgré un classement moins favorable qu’en 2013, elle reste dans le Top 10

Avec de solides atouts, Rennes, la capitale et Saint-Malo la balnéaire, sont relativement protégées du coup de frein immobilier. Si l'offre nouvelle est limitée, des prix plus raisonnables font leur apparition. Début juillet, les habitants des 37 communes de l'agglomération rennaise étaient invités à débattre une dernière fois des prochaines priorités de l'axe est-ouest. C'est un des grands projets de Rennes Métropole. Il permet aux bus de circuler rapidement entre la place de Bretagne et Cesson-Sévigné depuis 2000. Il a déjà converti 37 000 voyageurs. Aujourd'hui, une deuxième tranche est en préparation. Les bus de toutes les lignes majeures pourront bientôt aller aussi vite qu'un tramway. L'agglomération a accueilli près de 50 000 personnes en plus entre les deux derniers recensements. Les trois quarts se sont installés dans les communes périphériques, dans le sud en particulier. En plus des bus en site propre, la collectivité a intensifié le trafic TER (+11 % entre 2004 et 2005 dans le périurbain rennais), le réseau Star (+70 %) et les lignes régulières du réseau Illenoo (+60 %). La question des transports est un des dossiers à suivre de près pour un bon investissement immobilier. 45 000 nouveaux habitants sont encore attendus sur le territoire d'ici 2012. Avec la crise, ils ont les moyens de se montrer plus exigeants : la proximité des transports, des accès et des infrastructures sera la meilleure façon de les attirer et de valoriser son bien. La Bretagne , touchée par le coup de frein Le programme local de l'habitat prévoit 4 500 logements par an. Il les organise dans un objectif d'économie d'espaces, avec des immeubles un peu plus hauts, des lotissements un peu plus denses…Près des transports et des services de proximité. Pour privilégier de nouvelles formes urbaines, il exige 50 % minimum de logements collectifs ou semi collectifs, 20 % maximum de lots libres de plus de 350 m2et 30 % de petits lots (moins de 350 m2). Pour l'heure, l'offre n'est pas très importante. La Bretagne fait partie des régions assez touchées par le coup de frein sur l'immobilier enregistré depuis le quatrième trimestre 2008. Ici, les ventes ont chuté de plus de 30 %. Les promoteurs ont préféré jouer la prudence : plus de 60 % de mises en vente en moins sur un an au premier trimestre 2009. Les programmes à l'affiche sont en fin de commer cialisation. Pour les acheteurs, c'est l'opportunité de découvrir, sur site, son futur logement. À 200 mètres de la gare TGV et du métro, Icade Immobilier a démarré les travaux de la Résidence le Patio. “Dans un îlot calme, à quelques pas des commerces et des services, cette résidence de grand standing se décline du studio au 5-pièces, explique le service marketing. La grande majorité des appartements possèdent une loggia ou une terrasse ensoleillées, ouvertes sur un patio”. Dans le nouveau quartier de l'Arsenal, Nexity Appolonia propose des appartements vraiment innovants avec une pièce en plus qui se fait loggia, terrasse ou patio, des “appartements-maisons” et des villas familiales. Ils se déclinent des studios au 4-pièces- duplex. On trouve par exemple un 3-pièces de 58 m2 à 172 649 €ou un 5-pièces de 101 m2 à 268 200 €. Les acquéreurs peuvent éventuellement profiter de la TVA à 5,5 % sous certaines conditions s'ils achètent leur résidence principale dans ce programme. Il se trouve dans l'éco-quartier de la Courrouze, un projet phare de la métropole. Sur 120 hectares de friches militaires sur les communes de Rennes et de Saint-Jacques-de-la-Lande, 4 000 à 5 000 logements y émergeront d'ici 15 à 20 ans. Cela va représenter 4 à 5 % du nombre de logements de Rennes. D'autres projets émergent néanmoins ailleurs sur la ville. Près de la clinique Saint-Laurent, le groupe Arc a livré les Jardins de Lavaux sur l'avenue du Général-Patton. Quatre appartements de 85 à 88 m2 sont à vendre à partir de 239 000 €. Entourés de 1 200 m2 de jardins, ils sont disponibles immédiatement. Sur le boulevard de Sévigné, le même promoteur commercialise Coeur Sévigné, 78 logements de 20 à 41 m2. Tout juste lancé, le programme relève de “la haute couture urbaine entre l'hypercentre et le parc du Thabor, avec des espaces adaptés à la vie étudiante du studio au T1 bis et une localisation permettant d'accéder à tous les attraits du centre-ville de Rennes à pied”. Les studios de 20 à 34 m2 démarrent à 89 000€. Les 2-pièces de 39 à 41 m2 sont affichés à partir de 205 000 €. 2 700 logements pour la Zac des Rives du Blosne L'offre est légèrement supérieure en périphérie. Depuis quelques années, on la trouve essentiellement Cesson-Sévigné, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Grégoire et Chantepie. La petite commune résidentielle accueille un des grands projets du moment, la Zac des Rives du Blosne. Le groupe Arc réalise là une résidence “qualité environnementale” proche du centre en transports en commun. Baptisée Hélios 1, elle dispose encore de quelques petites surfaces. On y trouve aussi des logements familiaux dont quelques 5-pièces, de 89 à 108 m2 à partir de 291 000€. La Zac s'étend sur 76 hectares, dont 24 de parcs naturels. En tout, 2 700 logements y verront le jour, 2 200 appartements, 260 logements intermédiaires et 240 maisons dont 100 individuelles groupées. Le reste étant composé de terrains constructibles. 5 000 m2 de services seront par ailleurs installés, ainsi que 25 600 m2pour des activités économiques le long de la RD 463. Les Rives du Blosne accueille en ce moment un deuxième chantier, signé Bouwfonds Marignan. On peut y investir sur quelques surfaces de 2 à 5-pièces. À titre d'exemple, les 4-pièces de 87 à 99 m2 sont vendus de 205 000 à 253 000€. Châteaugiron en pointe En revenant sur Saint-Jacques-de-la-Lande, on trouve le groupe Arc. Il commercialise dans le quartier de la Morinais une petite résidence de trois étages, composée essentiellement de 2 et 3-pièces pour des investisseurs en loi Scellier. Juste à l'entrée de Pacé, sur Vezin-le-Coquet, une petite résidence de 19 appartements du 1-pièce bis au 4-pièces est réalisée par Bouygues Immobiler sur le 6 boulevard du domaine de la Josserie. Tous comprennent d'un beau balcon et d'un garage en sous-sol. Fin 2010 sur Betton, 57 appartements seront livrés dans les Hauts du Trégor par Bouwfonds-Marignan. Le Lauréat de la pyramide d'Or 2009 et du prix EDF Bleu Ciel développement durable promet ici de beaux volumes judicieusement orientés pour garantir le maximum de luminosité. Des 2-pièces y sont encore à vendre, de 42 à 53 m2. Châteaugiron est une commune de près de 6 000 habitants à 16 km au sudestde Rennes. Autour de son château médiéval et d'un centre bourg qui a conservé quelques maisons à colombages, les infrastructures ont été mises au goût du jour, avec des infrastructures “scolaires” de la garderie au collège, une école de musique, des équipements sportifs, une piscine, un cinéma et une médiathèque. Elle développe actuellement une Zac à la Perdriotais. Bouygues Immobilier achève ici Beau Matin, une résidence à taille humaine. Composée de cinq petits bâtiments à taille humaine, elle s'intègre à l'environnement pavillonnaire. Les derniers 3-pièces entre 63 et 67 m2 se vendent entre 155 000 et 177 200 €. Nexity George V affiche en même temps la Magdeleine, 28 appartements du studio au 3-pièces, avec des balcons et terrasses à partir de 119 500 €. À Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Promo-Ouest Immobilier livrera mi-2010 la résidence du domaine du Petit-Malais rue Aimé-Césaire. À la Rheu, dans le proche ouest rennais, Bouygues Immobilier termine une résidence de 14 logements à 2 700 €/m2 en moyenne en plein bourg : la Noe. Le dernier 4-pièces, de 90 m2 au premier étage de ce petit immeuble est affichée 245 000€. À Domagné, Nexity George V propose de nombreux 2 et 3-pièces bien exposée à partir de 89 000 € sur la Pommeraie. À Laillé, il dispose de 1, 2 et 3-pièces sur L'Arbre d'Or. Acquis en loi Scellier, ils peuvent ouvrir à “une réduction d'impôts correspondant à 25 % du montant hors taxe de l'achat de votre appartement répartie sur neuf ans, soit jusqu'à 75 000 € de réduction”, rappelle le promoteur.

L'arrêté est affiché en mairie dans les huit jours de sa délivrance.

Indicateur Bertrand : Quel bilan dressent les promoteurs de l'année 2006 ?

Le syndic confie la conservation des archives de notre copropriété à une entreprise et nous facture à ce titre une rémunération supplémentaire. En a-t-il le droit ? (Laurent T., Créteil, 92)

Parmi elles, trois communes sont plus souvent dans les pages actualité du marché immobilier neuf : Le Chesnay, véritablement lancée par la construction de Parly 2 sur ses terres (et quelques mètres carrés à Rocquencourt) à la fin des années 60, possède quatre programmes en cours de commercialisation. Même constat à Saint-Cyr l'Ecole, ville de militaires et d'aéronautisme. Enfin, à Guyancourt, les grues ont commencé leurs ballets sur un nouveau quartier résidentiel, baptisé quartier de la Mare Jarry. Située sur le périmètre de la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en- Yvelines, Guyancourt (27 000 habitants, dont un tiers est scolarisé, et un âge moyen inférieur à 30 ans) ne cesse de se développer depuis 30 ans. Aujourd'hui, la construction de la ville touche à sa fin avec les derniers grands projets réalisés ou en cours. À 20 minutes de la porte de Saint-Cloud par l'A 12 et l'A 13 et de la porte d'Orléans par l'A 86, les forêts, bois, parcs, jardins et étangs recouvrent néanmoins encore la moitié de son territoire.

Indicateur Bertrand : Les programmes de maisons sont-ils plus difficiles à monter que les autres ?

Vice-président en charge de l’urbanisme et de l’action foncière de Nantes Métropole

À l'heure où le logement devient la principale préoccupation des Français, comme en témoignent les sondages, gageons qu’il sera au coeur de la campagne dans les villes où les tensions sont fortes.

La Grande-Motte, Cap d’Agde, Palavas... les inconditionnels du bord de mer trouveront aisément leur bonheur sur cette côte à l’offre variée.

“Pour l’investisseur pur et dur, intéressé avant tout par la rentabilité que dégagera son investissement, il vaut mieux acquérir deux studios sur deux marchés différents, pour diversifier le risque et ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, conseille Olivier Bokobza, vice-président des Espaces immobiliers BNP Paribas. Il peut panacher son investissement au niveau de l’emplacement, mais aussi du dispositif fiscal choisi : un studio en Borloo ou Robien, l’autre en LMNP (Loueur en meublé non professionnel), dans une maison de retraite par exemple, avec bail garanti et un rendement de l’ordre de 4,5 % HT.” Afin de maximiser la rentabilité de ces petites surfaces, il préconise également d’investir dans une résidence dédiée à l’accession à la propriété. L’opération comporte deux avantages : les prix seront au plus près de ceux du marché, car le promoteur s’adresse généralement à des personnes qui connaissent bien le quartier, voire qui y habitent déjà. En effet, le produit destiné uniquement à la location, qui est vendu via des réseaux de distribution spécialisés, s’avère souvent plus cher. De plus, le studio offert à la location dans un environnement de propriétaires crée automatiquement une pénurie, puisque l’offre locative sera plus limitée.

Créée en 1953, Sefri-Cime est l’une des plus anciennes sociétés généralistes de promotion-construction du marché. Au service des grands investisseurs institutionnels et des grandes entreprises, mais également des particuliers, elle voit depuis plusieurs années son volume d’activité croître régulièrement. Son activité est portée par le Pôle logements et l’Immobilier d’entreprise. En progression régulière de l’ordre de 10 % par an, Sefri-Cime se développe non exclusivement, mais essentiellement en Ile-de-France. www.sefri-cime.fr

Dynamisme économique, résistance des prix de l’immobilier et attractivité de projets urbains constituent les principales clés du succès de Nantes dans notre palmarès.

Vous n'avez pas un sou en poche ? Qu'à cela ne tienne. Vous pouvez sans doute bénéficier d'un prêt à 0 % et peut-être d'un prêt 1 % logement. Quant au prêt principal dont vous aurez aussi besoin pour compléter votre plan de financement, si vos revenus sont réguliers et que vous avez de bonnes perspectives d'évolution de carrière, les banques vous prêteront peut-être 100 ou 110 % du prix d'achat de votre bien. Attention toutefois, cela n'est pas systématique. Aujourd'hui, les banques y regardent à deux fois. Et pour rembourser en douceur sans vous priver, un prêt de très longue durée peut s'avérer judicieux.