Actualité

“Pour emprunter, mieux vaut avoir un apport”

Avec une croissance en berne et des déficits record, le « choc fiscal » promis par le gouvernement sera bel et bien au rendez-vous. Il va toucher, plus ou moins fortement, la grande majorité des contribuables. L’immobilier n’échappe évidemment pas à la rigueur.

C’est courant 2015 que sera livrée la résidence Debrousse Parc. Ce projet sera suivi de deux autres programmes dans lesquelles la mixité sociale sera mise à l’honneur. Décryptage.

Yves Pelletier : Par exemple, les marchés des secteurs de Lambesc, Salon ou Pélissane, en forte progression, sont le fait d’acheteurs locaux ou de nouveaux arrivants. Ces marchés fonctionnent selon des rythmes de commercialisation normaux. Salon-de-Provence était il y a 15 ans un “cimetière des promoteurs” alors qu’aujourd’hui le marché a explosé, à 3 000 / 3 200 €/m2 avec un nombre de programmes important. Le retard est tel en matière de logement sur ces secteurs que les schémas directeurs sont orientés vers l’ouverture de nouvelles zones d’urbanisation.

Indicateur Bertrand : Comment est née la nouvelle gamme Accession ?

Avant de vous mettre en quête d’un financement, commencez par évaluer votre capacité d’emprunt et soignez votre dossier.

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, 28 000 logements ne peuvent pas sortir de terre. Une situation qui pourrait bien évoluer avec l’adoption prochaine de la loi Egalité & Citoyenneté.

Si le marché de la résidence secondaire a subi des soubresauts, il semble aujourd’hui retrouver quelques couleurs, d’autant que la baisse des prix offre de réelles opportunités aux acquéreurs.

Indicateur Bertrand : Quels sont vos principaux projets urbains ?

Terre de contrastes, le Massif Central offre des sports d’hiver très variés et des opportunités aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

La résidence City Zen, à Saint-Priest, préfi gure la réalisation par le promoteur lyonnais d’un millier de logements en 2014.

Investir à la montagne signifie trouver l’appartement ou le chalet susceptible de vous correspondre et d’attirer les locataires potentiels. Pour cela, il faut savoir que le tourisme à la montagne a bien évolué ces dernières années. Déjà, en matière de typologie de bien, les petites surfaces n’ont plus la cote. “Les grands appartements de trois-quatre pièces, les 60 m2, se louent vite, ainsi que les deux-pièces, note Pascale Jallet, du SNRT. Si on s’y prend au dernier moment pour ses vacances, on trouvera un studio.”Au-delà du bien, il faut aussi penser aux services qui l’accompagnent. Une résidence avec services comprendra toujours l’accueil, la fourniture du linge et le ménage de fin de séjour. Mais elle peut offrir aussi en complément des services typiquement “montagne”, tels que la réservation de forfaits de ski, ou de cours pour les enfants, la livraison de paniers- repas… Les prestations de luxe peuvent aussi être de la partie. “À la montagne, l’aqualudisme est particulièrement apprécié, remarque Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude. Le spa,le hammam ou la piscine, sont toujours agréables au retour du ski.” Attention cependant, le luxe ne convient pas à toutes les familles. “Les prestations complémentaires dépendent de la station ainsi que du profil de la clientèle, relève Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre et Vacances Conseil Immobilier. Il ne doit pas y avoir d’inadéquation entre la résidence et la fréquentation, par exemple des résidences de luxe qui seraient installées dans des stations plutôt familiales. Les résidences doivent être assez occupées pour être exploitées dans de bonnes conditions et offrir une rentabilité satisfaisante.” Il faut aussi être attentif à ce que le lieu choisi prenne bien en compte le nouveau profil des vacanciers. En effet, au moins 30 % des touristes à la montagne ne skient pas, selon le SNRT. Finie, l’époque où les familles sillonnaient les pistes tous les jours pour amortir leurs forfaits ; désormais, les activités annexes sont très appréciées. Pierre & Vacances propose par exemple des promenades en raquettes, pour lesquelles la demande est en constante augmentation. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est crucial. Le produit classique se choisit plutôt au pied des pistes, dans les grandes stations en haute altitude, qui attirent tous les mordus de sports d’hiver, en Savoie, à Val d’Isère. La haute montagne, qui garantit l’enneigement, ajoutée à la réputation internationale, permettent d’éviter le phénomène de vacance locative. “En résidence de tourisme, l’objectif est évidemment d’assurer le taux d’occupation le plus élevé possible”, confirme Isabelle de Wavrechin. Le dispositif des zones de revitalisation rurale (ZRR) a cependant permis de développer la moyenne montagne. “La résidence en moyenne montagne bien conçue, dans un endroit de charme, peut être un bon plan, si une liaison est assurée par exemple pour aller skier plus haut”, note Pascale Jallet. Sans oublier les microniches : “La Vallée d’or, le Vercors, les Alpes du Sud recèlent des coins attrayants, mais il faut analyser les emplacements station par station”, relève encore Yannick Ainouche, de Quiétude. En tout cas, la moyenne montagne peut permettre un investissement moins cher, tout en offrant une bonne rentabilité. À condition de repérer le petit village pittoresque, ou la commune qui offre de nombreuses prestations complémentaires, telles qu’une piscine ou des animations locales.

TVA à 5,5 % : Les opérations d’accession à la propriété réalisées dans le cadre du Passfoncier peuvent bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5 %. Seules les opérations engagées entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2009 sont concernées. Le Pass-foncier permet, grâce à l’intervention du 1 % Logement, de financer la construction d’une maison tout en différant (dans la limite de 25 ans) l’achat du terrain dans le cadre d’un bail à construction.

Javel, Grenelle, Saint-Lambert et Necker sont les quatre quartiers "historiques" qui constituent le 15e. L'émergence de l'arrondissement actuel remonte d'ailleurs à l'annexion à Paris des communes de Vaugirard et de Grenelle, en 1860. L'urbanisation de ces anciens bourgs campagnards relève d'un mélange d'initiatives de la promotion publique et privée. Des quartiers entiers - comme celui de Beaugrenelle, qui connut ensuite bien des transformations - sortirent de terre au début du 19e siècle. Au-delà du découpage lié à son histoire, l'arrondissement présente des différences marquées entre nord et sud, la longue rue de la Convention marquant la frontière imaginaire entre ces deux grands ensembles.

Je vais investir dans deux places de parking pour les mettre en location. Quel type de contrat dois-je proposer ? (Dominique I., Paris 14e)

Qualitel, Habitat & Environnement, NF logement... Cette abondance de marques ne nuit-elle pas à la visibilité de la certification aux yeux du grand public ? "Je reconnais que cela peut être compliqué pour le particulier de s'y retrouver", affirme Antoine Desbarrières. "C'est pour cela que nous avons mis en ligne un site internet de vulgarisation de l'information, www.bienvivrechezmoi.com.Notre mascotte Caly sert de guide aux internautes dans l'univers des certifications et s'adapte en fonction des projets de chacun. Quant au reste,les préoccupations ne sont pas les mêmes entre le neuf et l'existant,un promoteur et un constructeur, etc.Multiplier les marques de qualité,c'est en quelque sorte offrir du sur mesure." La certification Qualitel concerne exclusivement les logements neufs. Elle est attribuée après une étude détaillée des thèmes suivants : acoustique, thermique, qualité des équipements, maîtrise des charges. Ces critères sont définis dans un référentiel et leurs exigences vont souvent au-delà de celles imposées par la réglementation.

Les opérations proches du bord de mer sont rares mais pas inexistantes, comme le montre l'opération lancée par Promogim avec Les Jardins d'Antibes, dans le Quartier du Val Claret. Cette résidence, où le 2-pièces, de 37 à 45 m2, commercialisé de 169 000 à 243 000 €, est livrable au 3e trimestre 2007. C'est en front de mer que Nexity groupe George V lance Domaine Juan Flore, avenue de Cannes, à Juan Les Pins. Face mer, l'opération est proche des commerces et sécurisée puisqu'un gardien y fera office. Toujours à Juan-les-Pins, Bouygues Immobilier lance, pour une livraison au 2e trimestre 2007, Les Néréides, un programme Rue du Printemps. Les 29 logements climatisés sont commercialisés, hors stationnement, pour un 3-pièces de 82 m2 à partir de 472 500 €. Dans le secteur, à Sophia- Antipolis/Biot, ABJ Promotion commercialise et réalise Les Terrasses du Golf, une première tranche de 38 logements sous forme d'un petit collectif. Le 2-pièces de 48 m2 avec terrasse est commercialisé à partir de 237 000 €. L'opération est livrable au 4e trimestre 2007, avec une deuxième tranche de 31 logements dont la livraison devrait intervenir six mois plus tard. Cannes fait l'objet de nombreux lancements en ce 1er semestre 2006 : Cogedim a lancé Villa Charlotte, au cœur du Quartier d'Oxford et Meunier Méditerranée Le Ponant, une résidence sise à l'angle des rue du Dr Calmette et Sergent Bobillot. Bien que les actifs, comme le souligne le président régional de la FPC Christian Rousseaux ne peuvent pas être accueillis "sur ces bases de prix" et que l'on ne peut "également continuer à attirer sur notre région une clientèle étrangère sur des bases de prix toujours plus élevées", les rythmes de commercialisation restent corrects, même s'ils ont subi, par endroit, un ralentissement de la progression enregistrée depuis des années.