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Pour qui envisage d’investir en attendant la retraite, il faut savoir que de nombreuses stations balnéaires du littoral atlantique s’inscrivent en zone B1 et qu’elles entrent donc dans le cadre du dispositif Duflot, avec des bonnes conditions en termes de loyer.

LE MARCHÉ SE RÉVEILLE. Disparue de notre Top 10 en 2016, la capitale du Gard réapparaît cette année en 8e position, notamment grâce à des critères économiques et immobiliers performants.

Le café se prépare seul, la lumière s'allume à votre passage et les radiateurs se règlent eux-même. Grâce à la domotique, la maison intelligente est déjà une réalité.

Dynamique et attirante, Caen s'est lancée dans une politique de renouvellement urbain qui explique aussi la progression soutenue des prix de l'immobilier. D'après la chambre des notaires de Basse-Normandie : "Les prix des appartements dans l'ancien s'établissant à 1 425 €/m2 ont connu en 2004 une croissance de 16 %, bien plus rapide que celle des années précédentes". Et pour 2005, même si les résultats ne sont pas complets, ils tournent autour de 1 900 €/m2 et on s'oriente donc vers le même type de croissance élevée. L'augmentation touche tous les types de biens et l'ensemble de l'agglomération. A Hérouville-Saint-Clair par exemple, banlieue populaire de Caen, si les prix restent beaucoup plus abordables, ils ont tout de même enregistré une hausse de 24 % en 2004 et selon la chambre des notaires, continuent sur cette lancée cette année. Quant aux maisons, ce sont celles des villes de la côte qui enregistrent les plus importantes hausses de prix et la chambre des notaires constate que "l'immobilier des bains de mer retrouve ses lettres de noblesse et affiche une hausse significative, de l'ordre de 11% pour la côte de Nacre et de 13 % pour la côte Fleurie". Et le neuf ? "Je vois difficilement comment construire sous la barre des 2 500 €/m2 à Caen" explique Gilles Péan, directeur de Seri-Ouest. "En moyenne et hors annexes, 2 300 €/m2 me paraît très raisonnable" poursuit-il. Caen reste cependant abordable par rapport aux autres villes de même taille. Selon la chambre des notaires, au palmarès des villes de plus de 100 000 habitants, la ville, tout en gagnant trois rangs, se classe au 17e rang, derrière Rennes, Nantes ou Angers.

Avoir l'esprit tranquille à domicile est indispensable. Ça tombe bien: toujours plus exigeant sur la question, le neuf propose des logements d'une fiabilité sans faille. Démonstration.

Au 1er trimestre, les ventes se rapprochent davantage des 500 unités que l'an passé, mais le département demeure le plus cher de grande couronne : 3 990 e/m2, en hausse de 7 %. Poissy qui avait fortement soutenu l'activité en 2005 semble au bout de ces possibilités actuelles. Le marché de Mantes s'est érodé de moitié en 2006, mais la tendance devrait s'inverser cet été à partir du lancement de la 2e tranche du quartier des Bords de Seine. Au programme : 700 lots situés dans un environnement où se sont multipliés les équipements publics (école Albert Uderzo, poste de police, halte-jeux). La réalisation d'une maison de l'enfance commencera avant la fin de l'année de même que le projet majeur du pôle nautique, symbole du renouveau du Val Fourré. Les inconditionnels du pavillon peuvent trouver herbe à leurs pieds sur le Mantois. "Apparues sur l'agglomération en 2002/2003, les maisons individuelles groupées ont rencontré un vif succès", signale l'Observatoire de l'habitat et de l'immobilier qui annonce : "La mise sur le marché d'un volume croissant de maisons et de lots à bâtir courant 2007". Plus à l'Est du département, des marchés émergent : 230 ventes en 2006 à Conflans- Sainte-Honorine et 300 sur le trio Bois d'Arcy/Sartrouville/Saint-Cyr-l'Ecole. Les prix restent attractifs. Sur les hauteurs de Conflans, le 3-pièces vaut de 225 000 à 237 000 e (parking inclus) dans un programme dont Icade Capri achève la commercialisation. Pour trouver "l'home de votre vie", surveillez les communes qui signent avec le Conseil général des Contrats de développement de l'offre résidentielle (CDOR). Ces bâtisseuses reçoivent par ce biais des subventions pour développer leur offre de logements privés. En juin, des petites nouvelles sont venues rejoindre le peloton des 18 signataires. Ce sont Chanteloup-les- Vignes, Les Clayes-sous-Bois, Ecquevilly, Noisy-le-Roi, Vaux-sur-Seine, Vernouillet et Versailles.

L’agglomération de Cergy-Pontoise pourrait être comparée à une salade aux champignons avec beaucoup de verdure. Les champignons, ce sont 12 villes poussées très vite pour absorber l’essor démographique francilien, construisant 3 000 logements par an durant les dix premières années de la vie de l’agglomération. Côté verdure, des pelouses courent sur le quart du territoire, les forêts et le Vexin sont à proximité, une base nautique de 250 hectares longe l’Oise. Populaire, Cergy- Pontoise accueille 42 % de logements sociaux, mais aussi 20 000 étudiants et 90 000 actifs. La SNCF, le RER A sillonnant Cergy et le RER C arrivant à Pontoise, desservent le territoire. La Défense est à une demi-heure, mais la fréquence des rames est à améliorer. Cette “ville nouvelle”, née d’une utopie en 1969, a été rendue à la vie civile en 2003. Depuis lors, la communauté d’agglomération gère son destin. L’ancien : baisse des prix. Entre février et mai, selon les notaires, les prix des appartements anciens ont baissé (de - 0,2 % à - 1,4 %) dans tous les départements franciliens, à l’exception de Paris. Certains secteurs de Cergy- Pontoise ont reculé plus franchement sur un an, de mars à mars : - 3,3 % à Cergy, - 11,6 % à Pontoise. “L’acquéreur a repris la main en proposant son offre au vendeur”, justifie Alain Desseroy, responsable de l’agence Guy Hoquet de Pontoise. Les tarifs ressortent entre 2 300 et 2 600 euros/m2, bien inférieurs à la moyenne régionale de 4 600 euros. Et la hiérarchie entre les catégories de biens est forte : “Même à Cergy Saint- Christophe,ne vous fiez pas aux apparences, explique l’agent immobilier. Des studios tout simples côtoient de très beaux duplex donnant sur les étangs de Cergy.” À Pontoise, le centre-ville, assez petit, est très prisé, surtout par les jeunes cadres moyens. Un pavillon de moins de 100 m2 change de mains entre 280 000 et 320 000 euros et une belle meulière pour 330 000 euros, mais elle dépasse rarement 80m2 avec des salons de peu d’ampleur, sans rapport avec le goût actuel. D’autres quartiers sont recherchés, comme le bourg ancien Cergy-Village, les bords de l’Oise et les Hauts-de-Cergy. En revanche, un 100 m2 de Marcouville, à Pontoise, ne coûte guère plus de 150 000 euros en raison de sa proximité avec des HLM.

L'atmosphère Paris Rive Gauche. Un appartement dans une copropriété neuve de Paris Rive Gauche flirte avec les 8 000 e/m2 (7 875 e pour le Fleur de Seine de Kaufman & Broad, dont le chantier est bien avancé). Au total, le site pèse 130 ha. A moitié aménagé à ce jour, il accueillera à terme, en 2015, 5 000 logements, dont 50 % à caractère social. Écriture architecturale innovante et expression de la nature figurent au programme : bâti hétérogène, coloré, matériaux naturels comme le bois, façades recouvertes de verdure…Même les restaurants affichent des menus bio ! Sur Tolbiac-Chevaleret, Nexity vient d'acquérir les droits à construire de 35 000 m2 de bureaux et de logements livrés en 2011. Imaginé par Rudy Ricciotti, le projet s'enveloppe d'une maille de bois reconstituant "l'image d'un nid d'oiseau à l'échelle du vorace Ptérodactyle", selon l'architecte. La consommation énergétique sera inférieure de 30 % aux normes en vigueur et un jardin aquatique "amplifiera l'exotisme", en rupture avec la tradition haussmannienne. L'heure n'étant plus aux campus, l'université Denis Diderot/Paris 7 a ouvert ses portes, disséminée entre autres dans les Grands Moulins et la Halle aux farines.

En attendant le développement de ces nouveaux projets, Nantes accueille des programmes neufs en cœur de ville. L'îlot Boucherie, signé Marignan, bénéficie d'une situation d'exception, à deux pas de l'Hôtel de ville, en plein cœur historique. Les 26 appartements haut de gamme s'ouvrent sur un petit jardin intérieur et s'affichent à partir de 205 600 €. Les prix sont évidemment à la hauteur de la situation, de même que dans les quartiers cotés Graslin ou Mellinet. C'est ainsi que des programmes comme Quai Rive Droite de Kaufman & Broad, affichent des prix démarrant à 250 000 € pour un 3-pièces de 78 m2. Eric Gelebart, responsable commercial, analyse ainsi sa clientèle : "Notre créneau est plutôt le haut de gamme et nous avons des gens qui viennent de l'extérieur, y compris de la région parisienne et achètent en prévision de leur retraite. Le marché est très porté par les investisseurs, mais nous essayons, par la conformation de nos produits, de ne pas trop les attirer". Autre quartier prisé, Mellinet accueille une nouvelle réalisation de Eiffage Immobilier, les Jardins de Mellinet, ainsi que celle de Versailles Immobilier, le Cercle des Poètes. Tout autour du centre ancien, d'autres nouveaux programmes bénéficient de belles situations : on retrouve ainsi Espacil Nantes et Nexity George V dans le quartier des Hauts Pavés, au nord du centre ancien.

Le marché de l'immobilier neuf en Languedoc-Roussillon avec les programmes à suivre.

Le ciel bleu, la mer, des secteurs très recherchés... le Sud de la France dispose de solides atouts et offre de réelles opportunités pour habiter ou investir. Suivez le guide !

Pour bénéficier de l'assurance standard proposée par les grandes compagnies par l'intermédiaire des banques, certaines conditions doivent être respectées. Ainsi, tous les contrats proposés sur le marché fixent un âge limite d'adhésion qui varie généralement entre 60 et 65 ans et un âge limite de garantie fixé le plus souvent à 70 ans. Cela signifie donc que vous devez avoir remboursé avant cet âge limite puisque, ensuite, vous n'êtes plus couvert. Pour ce qui concerne l'invalidité totale et définitive, celle-ci est également soumise à des conditions d'âge. Dans la majorité des cas - mais certains contrats sont plus restrictifs - l'âge à la souscription ne doit pas dépasser 60 ans. La garantie couvre généralement jusqu'au 65e anniversaire de l'emprunteur. Il en est de même pour l'incapacité temporaire puisqu'elle est réservée aux emprunteurs exerçant une activité professionnelle. Bien que les contrats groupes des banques offrent des conditions assez proches, il est plus prudent de vérifier l'étendue des garanties proposées et de ne pas hésiter à poser des questions.

La nouvelle ville qui sort de terre sur l'île de Nantes n'éclipse pas les nouveaux programmes qui "poussent" en diffus dans des quartiers centraux de la ville. Dans le "circuit-coeur" de Nantes, quartier Saint-Donatien, on trouve par exemple des 3-pièces qui démarrent à 206 500 € dans le nouveau programme de Bouwfonds Marignan, La Cour Romane. Toujours dans le circuit-coeur, mais côté place Zola cette fois, Nexity George V signe un nouveau programme au nom évocateur. Au Bonheur des Dames abrite, dans une architecture résolument contemporaine, des 3-pièces à partir de 236 000 € pour 62 m2, avec 2 places de stationnement comprises. Même situation centrale pour Les Parvis de Longchamp, nouveau programme de Kaufman & Broad, livrable fin 2008. Les 29 appartements affichent un prix moyen de 3 491 €/m2. On retrouve du neuf jusqu'en coeur de ville, comme les programmes qui viennent orner le prestigieux Cours des 50 Otages. Dans l'Ilot Boucherie, signé Bouwfonds Marignan, un très beau 5-pièces reste à prendre au dernier étage et s'emporte à 462 600 €. Entre Château des Ducs et canal Saint- Félix, les quelques appartements encore disponibles dans la Villa Montpensier de Kaufman & Broad, livrables au 3e trimestre 2007, s'affichent quant à eux à 3 454 €/m2. Les investisseurs trouveront des logements particulièrement intéressants du côté du campus : Nexity George V y commercialise deux résidences, dont l'une au coeur même du pôle universitaire. L'autre, Diedra, est à la fois proche du campus et du centre-ville par le tramway. Le grand T1 bis de plus de 31 m2 s'y affiche à 125 600 € : un produit adapté aux primo-accédants comme aux investisseurs.

En périphérie, Rezé, ville historiquement populaire, est en plein essor avec l'arrivée massive de jeunes ménages et un taux de natalité en hausse. Le conseil communautaire de Nantes-Métropole estime qu'elle doit maintenir un rythme de construction soutenu, de près de 300 logements par an. On y trouve un programme mixte d'appartements, du 2 au 4-pièces, et de maisons de 3 à 5-pièces, rue George-Berthomé (Les Allées de la Balinière par Monné-Decroix Promotion), la deuxième tranche des Grenadines, réalisée par Lamotte Constructeur, avec des maisons de 3-pièces (de 243 000 à 250 000 e) et des appartements, du 2 au-4-pièces, jusqu'à 269 000 e. Bati-Nantes (Le Cabestan) et BMP (Les 3 Rivières) sont également sur son territoire. On trouve aussi des opportunités sur la commune voisine de Bouguenais. Atlantique Développement Immobilier (A.D.I) vient de lancer une nouvelle réalisation à la station de tramway de la Grande Houche, avec une articulation de petites surfaces de 1 à 3-pièces, de logements intermédiaires en 3-pièces de plain-pied ou duplex et de maisons de ville (4 et 5-pièces). "Avec un rythme de production annuelle de 300 logements, nous développons d'autres programmes mixtes à Couëron sur la Zac Centre-Ouest ou la Gréneraie,à Nantes en limite de Saint-Sébastien-sur-Loire (99 logements à 3 300 e/m2 hors parking)", explique Patrick Fontaine, le président de cette entreprise nantaise, créée en 2000 et développée en partenariat avec Sogeprom, société immobilière de la Société Générale. A Carquefou, en plein boom depuis quelques années, on trouve une opération Bouwfonds Marignan, avec 43 appartements de bon standing aux normes HQE® entre 2 800 et 3 100 e/m2. Bati-Nantes y propose en même temps des appartements livrables à partir du 1er trimestre 2009 sur le Parc de la Chénaie. "Intégrée dans un site boisé de plus d'un hectare, cette réalisation est appelée à devenir une référence à l'entrée de la ville", précise le commercialisateur. La deuxième couronne attire aussi, essentiellement les acheteurs qui n'ont pas un pouvoir d'achat suffisant pour un investissement central. Nantes se rapproche de Saint-Nazaire. "C'est à mon avis un marché qui va exploser, confie Arnaud Danjoux (Bouwfonds Marignan) à propos de cette dernière. Les prix y sont encore relativement bas et des chantiers sont en cours ou en projet", à l'Ouest notamment.

VIDEO. Deux programmes immobiliers verront bientôt le jour dans la grande ville du sud-ouest mêlant construction bois et élégance architecturale.

Le risque étant inhérent aux produits in fine, pas question, pour les banquiers de diffuser ces prêts sans garantie. C’est la raison pour laquelle, ils exigent généralement que le prêt soit adossé à un produit de placement pour la même durée que l’emprunt, ce qui permet généralement, à terme, de faire face au remboursement du capital. Ce produit de placement peut, par exemple, prendre la forme d’un contrat d’assurance vie, d’un PEA en euros ou en unités de compte, sur lequel vous devez déposer une somme relativement importante, de l’ordre de 20 à 50 % du capital emprunté. Certaines formules vous autorisent néanmoins un dépôt minimum et des versements ultérieurs. Toutefois, si vous n’avez pas d’épargne préalable, la formule est encore plus risquée. Rien ne vous assure, en effet, que vous obtiendrez à terme un capital suffisant pour rembourser le prêt ? D’ailleurs, les banques sont très vigilantes sur ce point. Toutes ont mis en place un système de suivi qui permet de faire régulièrement le point de cette épargne et ainsi vérifier que vous pourrez bel et bien rembourser à l’échéance du prêt. Si ce n’est pas le cas, elles vous demanderont de faire un effort d’épargne supplémentaire. Autant dire que votre projet doit être bien étudié. Si vous comptez sur les loyers pour rembourser le crédit, soyez particulièrement vigilant. Il suffit de quelques loyers impayés pour remettre en cause la viabilité de votre opération. De ce point de vue, une assurance “loyers impayés” peut s’avérer utile.

Le marché immobilier de Lyon et de son agglomération s’adapte, se transforme au gré des évolutions urbaines. Les acteurs locaux de la promotion neuve livrent ici leurs analyses.