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LE MARCHÉ SE RÉVEILLE. Disparue de notre Top 10 en 2016, la capitale du Gard réapparaît cette année en 8e position, notamment grâce à des critères économiques et immobiliers performants.

En général, l’acquéreur potentiel commence par aller voir sur Internet et remplit les cases. Il fait la même opération sur plusieurs sites pour comparer les offres, les mensualités. “Plutôt que de faire le tour des banques de son quartier, note Geoffroy Bragadir, du groupe Empruntis, l’emprunteur qui consulte un site n’a qu’un seul interlocuteur et il reçoit une réponse, en temps réel, à sa première problématique : est-ce que je suis finançable ?” Bien sûr, avec ces quelques armes, l’acheteur peut aller voir son banquier et le convaincre de lui prêter à de meilleures conditions. Mais là, il faudra sans doute user de sa position de client, de sa domiciliation de salaires et d’autres comptes… Le cas échéant, il fera profil bas et se contentera d’afficher les résultats communiqués par le ou les sites Internet. Reste que si ces courtiers uniquement en ligne renvoient effectivement vers une ou plusieurs banques pouvant répondre aux besoins d’un emprunteur, c’est ensuite à celui-ci de défendre sa cause seul. Les autres professionnels, qui disposent d’agences, franchisées ou non, vont nettement plus loin dans la démarche et accompagnent le client pendant tout le processus.

Acheter un logement neuf - le plus souvent sur plan, en Vefa - signifie faire le choix d'un prix d'entrée plus élevé que celui de l'ancien mais, comme le souligne Jean-Louis Durand, vice-président de la FPC France : "La qualité du produit reste l'un des arguments les plus importants du neuf. Primo-accédants et investisseurs seront toujours soucieux de la durabilité de leur investissement. Or, sur le long terme, un programme neuf est un produit plus économique que l'ancien". Economique sur la durée, le neuf est également avantageux dès le départ, dans la mesure où l'absence de travaux, ne serait-ce que de simples rafraîchissements des peintures ou papiers peints, et de grosses interventions dans les dix années à venir, relativise considérablement son surcoût.

"En matière de taux révisable, ce qui compte c'est de faire une économie les premières années du prêt alors que les intérêts courent sur le maximum de capital", lance un courtier en crédit. Reste que pour un taux révisable, il vaut mieux faire court. "La durée est une donnée essentielle, ajoute ce même courtier, sur 7 ans, par exemple, une formule à taux révisable n'est pas toujours une mauvaise affaire. Au contraire". Démonstration : pour un crédit de 75 000 € sur une durée de 7 ans, à un taux révisable de 2,80 %, révisable au bout d'un an avec cap à + ou - 1 point, par rapport à une formule à taux fixe à 3,70 %, on économise 0,90 point pendant la première année. Dans le pire des cas, si le taux atteint dès le début de la deuxième année et pour les années restant à courir, le cap fixé (+ 1 point), le coût du crédit ne sera pas renchéri par rapport à une formule fixe. Il en coûtera à terme 10 607 € en révisable, 11 131 € en taux fixe, soit 646 € de moins ! En revanche, sur des durées de 15, 20, voire 25 ans, il est plus difficile d'apprécier l'intérêt de la formule et de raisonner en terme de gain tant l'évolution des taux est imprévisible à long terme. Malheureusement, tout le monde ne peut pas emprunter sur 7 ans. D'autant que les prix de l'immobilier ont tant grimpé ces dernières années que les acquéreurs ont l'obligation de faire appel à des durées de plus en plus longues. En particulier les jeunes accédants qu'il n'est pas rare de voir emprunter sur 25, voire 30 ans. Dans ces conditions, emprunter à taux révisable peut être risqué. Certes, les banques ont prévu des verrous de sécurité. Les répercussions de hausses peuvent s'appliquer par allongement de la durée du prêt (le plus souvent plafonnée à 5 ans) ou par augmentation de la mensualité dans certaines limites, par exemple 75 ou 80 % de l'inflation. Reste que si ce plafonnement ne suffit pas à résorber l'écart de taux, c'est la durée du prêt qui s'allongera. Autant dire que sur une longue durée le coût final peut être beaucoup plus élevé que prévu. Quant au remboursement anticipé sans frais, il est effectivement possible. Mais, le retour à taux fixe en cas de forte hausse s'opère dans des conditions plutôt dissuasives. Si certaines formules proposent la sortie sur la base de la grille de taux du moment, d'autres s'appuient sur des indices comme le TME (autour de 3,30 % au début de l'été) auxquels elles ajoutent leur marge. Résultat, le taux peut s'envoler.

Dans le Golfe du Morbihan, Icade propose une résidence haut de gamme et écorespectueuse. Rien n'arrête le regard, les lignes sont parfaitement fluides. Depuis le dernier étage en attique, jusqu'à l'écrin végétal en rez-de-chaussée, le bâtiment se décline en cascade. À l'image d'un navire qui aurait jeté l'ancre, Le Quai Rive Droite offre un point de vue unique sur le port de Vannes. En bordure de la promenade de la Rabine, cette résidence à l'architecture marine bénéficie d'une situation exceptionnelle, à deux pas du centre-ville. Elle accueille 110 appartements, du studio de 30m2 au 5-pièces de 130m2. La plupart se prolongent sur de belles terrasses, conçues comme un pont de bateau. Les vues sur le port ont été soigneusement choisies, et les pare-vues horizontaux sont là pour garantir l'intimité de chacun. Un soin tout particulier a été apporté aux prestations : une chape isolante thermoacoustique équipe toute la surface des appartements et un large choix de carrelages, de parquets et de peintures, permet de créer des univers intérieurs personnalisés. Écologiquement performant et économiquement avantageux, Le Quai Rive Droite a été conçu dans le respect des normes environnementales. La résidence bénéficie du label THPE (Très haute performance énergétique). Installés sur le toit-terrasse, des capteurs solaires assurent 30 % des besoins en eau chaude sanitaire. Enfin, la résidence s'inscrit au coeur d'un havre de paix : le jardin paysager est planté de bouleaux, d'érables, de cerisiers et de pommiers à fleurs, et un cheminement de bois rappelle les pontons du port.

Souvent critiquée, la méthode de calcul des chiffres du logement utilisée par le service observation et statistiques a été réformée.

À Blagnac, au coeur du nouveau quartier Andromède, Bouygues réalise L'écrin végétal, des appartements du 1 au 5-pièces ainsi que 19 maisons de ville, répartis sur plusieurs bâtiments. Un 2-pièces de 40 m2 est vendu 130 000 €. La résidence sera desservie par les transports en commun (tramway ligne E) ; bordée d'espaces verts, elle offrira une qualité de vie répondant aux exigences modernes. À proximité des commerces et des équipements publics (lycée, écoles, centre de loisirs), cette opération, dont la livraison interviendra à partir du 2e trimestre 2010, offre un parc de 3 000m2.

Indicateur Bertrand : Outre sa mission d'aménageur, la Sadev intervient-elle dans l'élaboration des différents projets, aux côtés des collectivités ?

Apparemment le pupitre ne nuit pas à l’exercice du feutre. Arte Charpentier figure au top des agences internationales avec ses 140 collaborateurs et ses bureaux, entre autres, à Shanghai, au Cambodge, en Corée, dans les Emirats et en Espagne. “L’architecture s’est internationalisée à mesure que les technologies de transmission des images ont progressé, constate l’architecte. Livrer bataille dans ces compétitions au bout du monde exige une farouche énergie.Ce sont des matchs rudes et intenses”. La victoire dans l’un de ces “combats” a propulsé l’agence à l’international : en 1994, Arte a remporté le concours de l’opéra de Shanghai, le plus grand projet culturel de Chine. Dans la foulée, se sont enchaînées des réalisations souvent de taille colossale : l’avenue du Siècle, artère principale du quartier d’affaires de Pudong, le siège de General Motors, la ville nouvelle de Nanhui… Le lien avec l’Asie s’avère pérenne. Tout jeune architecte, Charpentier a enseigné au Cambodge. Durant huit ans, il a présidé l’Association des Amis d’Angkor, oeuvrant pour la culture khmère.

La nouvelle ville qui sort de terre sur l'île de Nantes n'éclipse pas les nouveaux programmes qui "poussent" en diffus dans des quartiers centraux de la ville. Dans le "circuit-coeur" de Nantes, quartier Saint-Donatien, on trouve par exemple des 3-pièces qui démarrent à 206 500 € dans le nouveau programme de Bouwfonds Marignan, La Cour Romane. Toujours dans le circuit-coeur, mais côté place Zola cette fois, Nexity George V signe un nouveau programme au nom évocateur. Au Bonheur des Dames abrite, dans une architecture résolument contemporaine, des 3-pièces à partir de 236 000 € pour 62 m2, avec 2 places de stationnement comprises. Même situation centrale pour Les Parvis de Longchamp, nouveau programme de Kaufman & Broad, livrable fin 2008. Les 29 appartements affichent un prix moyen de 3 491 €/m2. On retrouve du neuf jusqu'en coeur de ville, comme les programmes qui viennent orner le prestigieux Cours des 50 Otages. Dans l'Ilot Boucherie, signé Bouwfonds Marignan, un très beau 5-pièces reste à prendre au dernier étage et s'emporte à 462 600 €. Entre Château des Ducs et canal Saint- Félix, les quelques appartements encore disponibles dans la Villa Montpensier de Kaufman & Broad, livrables au 3e trimestre 2007, s'affichent quant à eux à 3 454 €/m2. Les investisseurs trouveront des logements particulièrement intéressants du côté du campus : Nexity George V y commercialise deux résidences, dont l'une au coeur même du pôle universitaire. L'autre, Diedra, est à la fois proche du campus et du centre-ville par le tramway. Le grand T1 bis de plus de 31 m2 s'y affiche à 125 600 € : un produit adapté aux primo-accédants comme aux investisseurs.

Dans le cadre de la concertation « Objectifs 500 000 » logements, un nouveau label environnemental a été « créé pour valoriser les pionniers » en matière de performance environnementale dans le bâtiment. En plus de l’énergie déjà prise en compte dans le cadre de la Réglementation thermique (RT) 2012, il intégrera à la construction, mais aussi à l’usage du bâtiment, la consommation d’eau, les déchets, l’énergie, le CO2, les émissions de polluants et la préservation de la biodiversité. Pour cinq des organisations professionnelles associées à la concertation « Objectifs 500 000 », ce label doit rester volontaire, et ne pas générer de surcoûts constructifs. Il ne doit pas non plus rendre plus compliquées les conditions d’accession sociale et privée des ménages.

“Même si la loi Girardin fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôts proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition, je pense qu'elle est particulièrement adaptée aux contribuables des tranches supérieures” estime Stéphane Onffroy, conseiller fiscal spécialiste des investissements immobiliers. Quant au choix entre secteur de location libre ou intermédiaire, il mérite de réfléchir avant de se décider pour le dispositif le plus alléchant. Le choix dépend en effet des loyers pratiqués sur le marché et du potentiel locatif. Or les contraintes du secteur intermédiaire sont réelles : le plafonnement des ressources restreint le choix des locataires et augmente le risque d'impayés, les locataires étant moins solvables. Par ailleurs, les grandes surfaces, dont les loyers sont trop élevés pour le plafond exigé, en sont exclues. D'une manière générale, les professionnels de l'investissement outre-mer conseillent tous de bien estimer la qualité du programme immobilier et sa situation au regard du marché locatif local, l'investissement ne pouvant être rentable sans locataire. “L'avantage du dispositif est de permettre de financer en partie, grâce à la réduction d'impôt, l'achat d'un bien au soleil, que l'investisseur sera contraint de mettre en location pendant au moins 5 ans, mais dont il pourra ensuite disposer pour ses vacances par exemple, en le mettant en location saisonnière le reste du temps” explique Stéphane Onffroy. Un investissement plaisir sur le long terme, qui peut se concrétiser dans des programmes immobiliers qui vont de la bonne qualité au très haut de gamme.

Qualitel délivre des labels énergétiques (de HPE à BBC Effinergie) en complément de ses marques de qualité. "C'est évidemment un plus", explique Antoine Desbarrières. "Mais nous défendons une vision globale de la qualité : renouvellement de l'air dans les bâtiments, confort acoustique, qualité des matériaux, dispositifs économes en eau... Baisser les consommations énergétiques, c'est très bien, mais il ne faut pas pour autant en oublier le reste. Construire des bouteilles thermos qui seraient invivables, ce n'est pas le but ! Même s'il faut préserver la planète, le confort de vie ne doit pas être oublié en chemin." Pour ce qui est de la performance énergétique des bâtiments, le label Performance de Promotelec (qui concerne les logements neufs) a prouvé son sérieux.

Trouver une opération en front de mer relève, il est vrai, de l'exploit. Les opérations qui tombent sous cette appellation sont des plus rares et donc des plus recherchées. Quoi de mieux que l'accès direct à la plage à Cannes-la-Bocca avec, par exemple, l'opération de Nexity George V baptisée Royal Palm. Ce programme en cours de réalisation, à l'architecture prestigieuse, propose un 2-pièces de 42 m2 à partir de 270 000 e dans un environnement de rêve et des prestations adaptées à un tel site. A Villeneuve-Loubet, sur le boulevard Eric- Tabarly, une copromotion Bouygues Immobilier et Nexity George V permet de dénicher une opération rare : une résidence signée de l'architecte Jean-Michel Wilmotte à seulement… 20 m des plages ! Charpentée comme un navire, elle dévoile des logements du studio au 4/5-pièces. Le 2-pièces, de 38 à 49 m2, est proposé à partir de 200 000 e. Sur le même boulevard, Kaufman & Broad réalise Garden Beach, du studio au 5-pièces, livrable au 2e trimestre 2008. A Juan-les-Pins, Nexity George V réalise Domaine Juan Flore, en front de mer. La résidence offre une piscine au coeur d'un parc luxuriant et un accès direct aux plages de sable blond grâce à un chemin qui longe les allées du jardin. C'est aussi sur la même commune, à 100 m des plages, que Sagec commercialise Villa Palma, livrable au 2e trimestre 2008. Dans le Var, à Cavalaire-sur- Mer, à seulement 100 m des plages et du port, Beau Rivage de Promogim est une résidence basée sur un séquençage architectural à partir de nombreux matériaux, qu'il s'agisse de la pierre, du bois, du métal ou du verre. Livrable au 2e trimestre 2009, elle est aussi située à proximité immédiate des commerces et des services.

En attendant le développement de ces nouveaux projets, Nantes accueille des programmes neufs en cœur de ville. L'îlot Boucherie, signé Marignan, bénéficie d'une situation d'exception, à deux pas de l'Hôtel de ville, en plein cœur historique. Les 26 appartements haut de gamme s'ouvrent sur un petit jardin intérieur et s'affichent à partir de 205 600 €. Les prix sont évidemment à la hauteur de la situation, de même que dans les quartiers cotés Graslin ou Mellinet. C'est ainsi que des programmes comme Quai Rive Droite de Kaufman & Broad, affichent des prix démarrant à 250 000 € pour un 3-pièces de 78 m2. Eric Gelebart, responsable commercial, analyse ainsi sa clientèle : "Notre créneau est plutôt le haut de gamme et nous avons des gens qui viennent de l'extérieur, y compris de la région parisienne et achètent en prévision de leur retraite. Le marché est très porté par les investisseurs, mais nous essayons, par la conformation de nos produits, de ne pas trop les attirer". Autre quartier prisé, Mellinet accueille une nouvelle réalisation de Eiffage Immobilier, les Jardins de Mellinet, ainsi que celle de Versailles Immobilier, le Cercle des Poètes. Tout autour du centre ancien, d'autres nouveaux programmes bénéficient de belles situations : on retrouve ainsi Espacil Nantes et Nexity George V dans le quartier des Hauts Pavés, au nord du centre ancien.

Entre une bonne démographie, un dynamisme économique porté par l’aéronautique et des pôles étudiants majeurs, la région figure parmi les plus avantageuses sur le plan immobilier. Tour d’horizon d’un territoire particulièrement attractif.

“Nous allons lancer une offre de logements à des prix intermédiaires"