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INFOGRAPHIE. Selon une récente étude, les transactions dans le neuf progressent de 122 % en un an pour la région.

Des maisons accessibles à tous

DES PRIX MAÎTRISÉS. À la troisième place du podium de notre palmarès, Montpellier présente des indicateurs économiques et immobiliers de qualité qui attirent aux investisseurs.

Leader sur la région Midi-Pyrénées, OC Résidences construit chaque année plus de 400 maisons individuelles.

Indicateur Bertrand : Quel bilan tire la FPC de 2007 et quels sont les perspectives d’évolution du marché de l’immobilier neuf en 2008 ? Jean-François Gabilla : L’année 2007 aura été globalement un bon cru puisque nous aurons vendu probablement autant qu’en 2006, soit 126 000 logements, mais l’évolution du marché mérite d’être soulignée : un excellent 1er trimestre, puis un glissement au 2e, une chute au 3e (-7,8%) et un 4e qui ne s’annonce pas très bon. Les prix ont continué leur hausse sous la pression conjuguée des réglementations techniques (RT 2005, handicapés) et des coûts de construction. Alliée à celle des taux d’intérêt et au resserrement du crédit, cette pression a comme conséquence la moindre solvabilité des acquéreurs et la baisse de la rentabilité de l’investissement locatif. La satisfaction est venue du niveau de l’offre commerciale. Les 94 600 logements en vente fin septembre ne représentaient que 9,2 mois de vente, en légère augmentation par rapport au trimestre précédent (8,7 mois) mais bien en deçà d’un 1er seuil de vigilance que je situe à 12 mois. En outre, le stock de logements terminés invendus est resté stable à 2 100 logements environ. Malgré une demande qui reste très forte, 2008 devrait voir la confirmation de l’atterrissage en douceur du marché. La FPC prévoit un volume d’activité de 110 000 à 115 000 ventes, avec un niveau de prix en légère hausse. Il est impératif de s’attaquer au problème du niveau du prix de revient des opérations. Il ne trouvera pas sa seule solution dans le foncier moins cher. Il faut aussi revisiter les coûts de construction en commençant par les règles techniques et les normes. I.B. :Que représente l’investissement locatif aujourd’hui en France ? Les dispositifs actuels doivent-ils évoluer ? J-F. G. : La loi Robien relative aux incitations fiscales pour l’investissement locatif a déjà évolué en juillet 2006 avec le recentrage du Robien et la création du Borloo populaire. Il faut avoir conscience de l’importance du Robien dans la construction de logements neufs en France. Les ventes liées à ce dispositif s’élèvent à environ 60 000 par an soit près de 50 % du total, plus que le nombre de logements sociaux neufs mis en chantier en 2006. Ce chiffre montre à l’évidence l’impact des lois Robien/Borloo sur la construction en France et leurs contributions à répondre aux besoins de logements annuels évalués à 500 000. Concernant le Robien, je m’étonne de l’acharnement de certains de vos confrères et de certains hommes politiques à le déconsidérer, en s’appuyant sur les quelques villes moyennes qui ont connu une production de logements excessive. Je rappelle que la FPC a toujours insisté sur la dimension immobilière de ces investissements, et pas seulement fiscale et financière, en incitant chaque investisseur à se renseigner sur la localisation, l’existence et à la tenue du marché locatif, la qualité du produit, le promoteur… Toutefois, il faut relativiser et tenir compte de la réalité des chiffres : entre 2003 et 2007, près de 200 000 logements Robien et Borloo ont été livrés et moins de 4 000 sont aujourd’hui vacants. C’est encore trop mais cela ne représente que 2 %. Grâce à eux, 196 000 ménages ont été logés. Où seraient-ils et quel loyer devraient-ils payer si ces logements n’avaient pas été construits ? 60 000 logements par an, c’est plus de 100 000 emplois créés par ce système. Et puis, l’Etat, dont on dit que le Robien lui coûte 400 millions d’epar an en impôts non encaissés, perçoit chaque année 1,7 milliard d’e de recettes de TVA auxquelles s’ajoutent la TFPB, la taxation sur les plus value de cession, etc. Alors oui, il faut préserver les dispositifs Robien/Borloo, ce qui n’empêche pas de réfléchir à une simplification des différents systèmes, en gardant en tête l’importance du besoin de logements neufs, donc des incitations à les produire.

Le gouvernement mène la vie dure aux propriétaires-bailleurs pour qu’ils limitent la progression des loyers et les demandes de garanties. Mais acheter pour louer reste toujours un bon placement. Eclairage.

J'ai vendu un appartement dont le diagnostic amiante n'a pas révélé la présence de ce matériau.

D’immenses plages de sable, un arrière-pays montagneux et sauvage, des équipements de premier plan... Il n’en fallait pas plus pour assurer le succès de la région.

Comme tous les grands secteurs de l’économie, celui de la promotion immobilière se pose les problèmes de l’environnement. C’est d’ailleurs le thème que la FPC (Fédération des promoteurs-constructeurs) avait retenu pour l’année 2005. Et là encore, l'Etat pousse dans le même sens : la RT 2005 par exemple, qui favorise les énergies renouvelables et souhaite limiter le recours à la climatisation en divisant la France en 8 zones climatiques.

La pierre reste une valeur refuge dans laquelle le capital est mis à l'abri. Le patrimoine immobilier recouvre plusieurs types d'investissements. A chaque étape de la vie, sa décision...

Constructeur de maisons individuelles, Maisons Pierre est spécialisé sur le marché de la primo-accession. Son secrétaire général nous livre sa vision du marché et nous fait part de ses projets. "Produire des maisons économes avec un bon rapport qualité prix" Indicateur Bertrand : Comment abordez-vous cette fin d'année 2009 ? >Michel Willaey : Sur le marché de la primo-accession, le bilan est positif puisque nous avons des chiffres de ventes pour 2009 légèrement supérieurs à ceux de 2008, de l'ordre de 5 %. Avec cette dynamique favorable, nous allons sans doute nous retrouver en seconde position des constructeurs de maisons individuelles en secteur diffus. Ces bons chiffres s'expliquent par le fait que nous sommes depuis la création de Maisons Pierre en 1984, positionnés sur ce marché de la primo-accession, avec une clientèle que l'on pourrait qualifier de “disponible”. Nos acquéreurs n'ont en effet, aucun bien à revendre, et n'ont besoin d'aucun prêt relais. En outre, nous avons bénéficié des mesures issues du plan de relance, avec le pass-foncier mais surtout le doublement du prêt à taux zéro qui nous a permisde solvabiliser un plus grand nombre d'acquéreurs potentiels. Nous avons également profité de la baisse du foncier, de l'ordre de 10 à 20 %, en fonction des régions. Notre ambition est de nous maintenir sur ce marché de la primo-accession et d'exercer pleinement notre devoir de constructeur-citoyen en proposant des maisons de qualité et à bon prix. I. B. : Quels sont vos projets ? >M. W. : Dans le cadre de notre action pour le développement durable et pour l'environnement, nous avons pour ambition de proposer dès l'année prochaine une maison BBC (bâtiment basse consommation). Cette maison devra être accessible aux revenus modestes. Nos clients sont de plus en plus réceptifs à des maisons économes en énergies. 70 % de notre gamme se compose déjà, soit de maisons HPE (haute performance énergétique) soit de maisons THPE, avec une consommation énergétique de 10 à 20 % inférieure à la réglementation actuelle. Nous souhaitons aller plus loin et être en avance sur la nouvelle réglementation thermique, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2013. Nous allons donc proposer des produits encore plus performants, en termes de perméabilité à l'air, mais aussi d'équipements de chauffage avec des pompes à chaleur, des chauffeeauxthermodynamiques et autres produits en cours de développement. Nous allons également améliorer nos process de construction de manière à être encore plus performant sur la qualité et sur le coût. En effet, nous voulons rester dans nos gammes de prix. Nous souhaitons faire bénéficier à nos clients plus modestes les mêmes prestations que celles proposées aux clients avec des revenus plus élevés. I. B. : Que pensez-vous des différents dispositifs mis en place par l'État ? >M. W. : Nous voulons être assuré du maintien des dispositifs proposés par l'État, nous voudrions notamment que le doublement du prêt taux zéro soit prolongé au-delà du premier semestre 2010. Nous recommandons également une amélioration dans le fonctionnementdu pass-foncier avec une implication plus forte des organismes collecteurs du 1% patronal et des élus des collectivités locales, 5 000 pass-foncier seulement sont consommés sur 30 000 autorisés. Nous espérons également que le dispositif Scellier garde sa forme actuelle jusqu'à fin 2010 et de n'envisager son “verdissement” qu'à partir de 2011. Le marché immobilier garde une croissance potentielle forte avec un besoin de production à hauteur de 500 000 logements et nous sommes assez optimistes pour penser qu'à terme, ce marché retrouve son développement naturel.

Un projet de 100 000 m² comportant plus de 850 logements, des commerces, un centre des congrès et même un cinéma. C’est le détail du programme Atlantis Grand Ouest de Massy dans l’Essonne, prévu pour 2018. Découverte.

En 2020, les logements neufs devront produire autant d'électricité qu'ils en consommeront.

De l’espace intérieur ou extérieur, de l’intimité à la sécurisation des accès, le logement neuf doit vous garantir des services de qualité.

Avant de vous lancer dans l'achat en Vefa, il est indispensable d'étudier très précisément les modalités de remboursement et de bien préparer votre dossier. Démonstration.

PHOTOS. Bâtiment basse consommation, logements connectés, architecture bois… ce programme immobilier strasbourgeois étonne par la richesse et la qualité de ses prestations.

Selon les notaires, la gare de Vaise, sur la ligne D du métro, se laisse aller à un flamboyant 18 % de mieux, à 2 275 euros/m2. Montchat et Montplaisir naviguent dans des tranches similaires, aux environs de 2 700-2 800 euros/m2, tandis que Gerland et États-Unis-Mermoz frisent les 2 300 euros/ m2. Le plateau de la Duchère s’envole avec une hausse de 139 % sur 5 ans, pour un prix moyen de 1 914 euros/m2. Le grand projet de renouvellement urbain du quartier y est sans doute pour beaucoup… Dans le neuf, des opportunités s’offrent aux primo-accédants en résidence principale, comme la réduction de la TVA au taux de 5,5 % héritée du conventionnement Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) du quartier. Deux opérateurs, spécialisés dans l’accession sociale sécurisée, garantissent le relogement et le rachat en cas d’incidents de la vie et de mutation professionnelle. Ce sont Rhône Saône Habitat, qui commercialise Regards 9 entre 2 000 et 2 400 euros/m2, et l’Opac (Office public d’aménagement et de construction) du Rhône qui a mis sur le marché 9 Agora pour un mètre carré de surface utile entre 2010 et 2 278 euros. Seule contrainte pour l’acquéreur : disposer de ressources ne dépassant pas les plafonds du prêt locatif social (PLS). Mais près de 9 habitants sur 10 du Grand Lyon se retrouvent dans ce cas de figure. “Nous entendons légèrement diversifier notre activité vers la vente de notre patrimoine locatif et la vente en l’état futur d’achèvement, explique Lionel Richin, responsable de l’accession sociale de l’Opac du Rhône. Cependant, nous veillons à ce que l’accédant ait un projet réaliste et nous sécurisons sa démarche en l’accompagnant.” Une commission interne désigne les bénéficiaires, parmi lesquels les locataires de l’Opac sont prioritaires. Le bailleur étudie une opération d’accession sociale à la Confluence. Des promoteurs classiques commercialisent aussi des programmes avec TVA réduite à la Duchère. Ainsi Cogedim, qui, selon ses propres termes, “réalise de bonnes ventes, à raison de quatre par mois”.