Actualité

Si le marché est soutenu par le dispositif Pinel et la baisse des taux, la construction de nouveaux logements est à la peine dans la métropole des Alpes-Maritimes.

Bouygues Immobilier démarre une nouvelle tranche du programme Les 3 Soleils à Saint-Cyr-l’École. Ces 34 biens (sur une opération de 100) se répartissent entre 23 appartements du studio au 5-pièces, dont des duplex d’exception, 6 villas-appartements de 3-pièces évolutives en 4-pièces et 5 maisons de 5-pièces avec parking. La gamme démarre à 175 000 € (studio) et va jusqu’à 525 000 € en individuel. L’emplacement se situe à proximité immédiate du futur groupe scolaire du quartier en construction sur l’ancienne caserne Charles-Renard.

Qualité, confort et sécurité sont les premiers avantages mis en avant par les acquéreurs qui se prononcent en faveur de l'immobilier neuf. Ils prennent également en compte les grandes évolutions actuelles

En France, les bâtiments consomment environ 46% de l'énergie totale et produisent 25% des gaz à effet de serre (GES). Ils représentent donc des gisements potentiels considérables d'économie d'énergie et des éléments clés dans la division par 4 de l'émission des GES à atteindre d'ici 2050. Pour cela, deux pistes principales : réduire la consommation d'une part, et faire appel à de nouvelles sources d'énergie, non polluantes, d'autre part. Ces dernières années, le discours a considérablement évolué dans le domaine du bâtiment. On est passé de la notion de maison "à faible consommation énergétique" à celle de "maison passive" et même à la notion de "bâtiment à énergie positive", qui produit plus d'énergie qu'il n'en consomme. Dans le même temps, les labels se sont multipliés, distinguant les constructeurs et professionnels engageant leur production dans des processus respectueux de l'environnement. L'énergie figure en bonne place parmi les 14 cibles servant de référentiel aux labels HQE®, haute qualité environnementale. "La maîtrise des consommations d'énergie est une condition essentielle du développement énergétique durable de notre pays.Son rôle est déterminant pour la préservation de l'environnement.L'énergie économisée,non consommée, n'émet ni polluants ni gaz à effet de serre" explique l'Agence locale de l'énergie qui a engagé une démarche d'utilisation rationnelle de l'énergie (URE). Dans l'habitat, cette démarche se concrétise par la conception d'une enveloppe performante qui garantira une bonne isolation thermique, puis d'équipements performants en matière d'économies d'énergie.

Le Plan 3A (pour accession à prix abordable) est un dispositif récent mis en place par le Grand Lyon pour permettre aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires de leur logement.

1951 : Naissance à La Rochelle

L’ordonnance du 23 mars 2006 modifie, en effet, le régime des sûretés. D’une part, en allongeant la durée maximale de l’inscription. Le texte prévoit que pour un prêt immobilier dont la durée est déterminée, cette durée ne peut excéder celle du prêt, prolongée d’un an (au lieu de deux ans précédemment) sans jamais pouvoir dépasser 50 ans au lieu de 35 ans auparavant. Jusqu’à maintenant, l’inscription prenait fin deux ans après le terme du prêt. Autrement dit, même si vous aviez remboursé la totalité de votre prêt à son échéance et que vous vouliez vendre à ce moment là, vous ne pouviez le faire qu’en faisant procéder à une mainlevée. La nouvelle mesure vaut aussi bien pour le privilège que pour l’hypothèque. A l’ordre du jour également, l’assouplissement des formalités de mainlevée. Toutefois, cette dernière mesure ne concerne que l’hypothèque conventionnelle pour laquelle l’autorisation de l’emprunteur est toujours requise (ce qui n’est pas le cas du privilège dont l’inscription ne nécessite pas votre accord). Jusqu’à la réforme, la mainlevée d’hypothèque passait obligatoirement par la rédaction d’un acte devant notaire qui permettait ensuite au conservateur des hypothèques de procéder à la radiation de l’inscription. Désormais, le conservateur pourra agir sur simple présentation d’un certificat attestant que la banque a donné son accord à cette radiation. Ce certificat continuera de nécessiter l’intervention d’un notaire mais n’aura plus la lourdeur d’un acte de mainlevée. D’autant que le conservateur se cantonnera à valider la forme de l’acte et non plus le fond comme précédemment. Cette mesure vise à assouplir la formalité et à la rendre moins onéreuse. D’ailleurs, les honoraires du notaire viennent d’être revus à la baisse. Le tout récent décret (n° 2006-558 du 16 mai dernier, modifiant le décret n° 78-262 du 8 mars 1978) vient de publier les nouveaux barèmes (voir encadré). Un barème abaissé de quasiment 50 %.

"Un bon professionnel ne vous dira pas qu'il y a des investissements moins bons que d'autres. Cela dépend d'abord du but : si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, faire prendre de la valeur à votre capital, le Robien est adapté, mais aussi un achat dans l'ancien, en loi Malraux ou pourquoi pas en Girardin ? Pour assurer des revenus locatifs, les résidences avec services, en catégorie BIC sont intéressantes. Mais tous les secteurs sont intéressants à condition d'être adaptés, un peu comme les différentes catégories de voiture, qui ne répondent pas aux mêmes besoins. A nous d'orienter la personne en fonction de ses besoins, mais aussi de sa situation. Il faut vraiment agir au cas par cas" explique Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

En dehors de Bordeaux, d’autres villes du Sud-Ouest vont profiter à plein de l’arrivée de la LGV SEA (Sud Europe Atlantique).

INTERVIEW. Impression 3D, maquettes numériques, capteurs… de jeunes entreprises proposent des solutions innovantes aux promoteurs et bailleurs sociaux pour faire basculer le logement standard dans le futur. Rencontre avec Thomas le Diouron, directeur d’Impulse Labs.

Avec près de 52 000 habitants enregistrés au recensement de 1999, Maisons-Alfort s'est forgé une identité autour de la très célèbre école nationale vétérinaire, créée sous Louis XV et aujourd'hui à la fois lieu de formation, pôle de recherche et centre de consultation. Avec un parc planté de 12 ha, elle est en plus un des poumons de la ville. Dans la culture francilienne, Maisons-Alfort rime aussi avec gendarmerie. Sur les hauteurs de la ville, le Fort de Charenton est entièrement consacré à ses services. La commune est le deuxième site de la gendarmerie en France. Les militaires et leurs familles, qui résident autour du Fort, participent au quotidien à la vie économique, scolaire, culturelle et sportive de la ville. Dans ce triangle de 535 ha traversé par la Marne, quatre programmes sont en cours.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération de Marseille par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand : Quels sont vos principaux projets urbains ?

Investir à la montagne signifie trouver l’appartement ou le chalet susceptible de vous correspondre et d’attirer les locataires potentiels. Pour cela, il faut savoir que le tourisme à la montagne a bien évolué ces dernières années. Déjà, en matière de typologie de bien, les petites surfaces n’ont plus la cote. “Les grands appartements de trois-quatre pièces, les 60 m2, se louent vite, ainsi que les deux-pièces, note Pascale Jallet, du SNRT. Si on s’y prend au dernier moment pour ses vacances, on trouvera un studio.”Au-delà du bien, il faut aussi penser aux services qui l’accompagnent. Une résidence avec services comprendra toujours l’accueil, la fourniture du linge et le ménage de fin de séjour. Mais elle peut offrir aussi en complément des services typiquement “montagne”, tels que la réservation de forfaits de ski, ou de cours pour les enfants, la livraison de paniers- repas… Les prestations de luxe peuvent aussi être de la partie. “À la montagne, l’aqualudisme est particulièrement apprécié, remarque Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude. Le spa,le hammam ou la piscine, sont toujours agréables au retour du ski.” Attention cependant, le luxe ne convient pas à toutes les familles. “Les prestations complémentaires dépendent de la station ainsi que du profil de la clientèle, relève Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre et Vacances Conseil Immobilier. Il ne doit pas y avoir d’inadéquation entre la résidence et la fréquentation, par exemple des résidences de luxe qui seraient installées dans des stations plutôt familiales. Les résidences doivent être assez occupées pour être exploitées dans de bonnes conditions et offrir une rentabilité satisfaisante.” Il faut aussi être attentif à ce que le lieu choisi prenne bien en compte le nouveau profil des vacanciers. En effet, au moins 30 % des touristes à la montagne ne skient pas, selon le SNRT. Finie, l’époque où les familles sillonnaient les pistes tous les jours pour amortir leurs forfaits ; désormais, les activités annexes sont très appréciées. Pierre & Vacances propose par exemple des promenades en raquettes, pour lesquelles la demande est en constante augmentation. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est crucial. Le produit classique se choisit plutôt au pied des pistes, dans les grandes stations en haute altitude, qui attirent tous les mordus de sports d’hiver, en Savoie, à Val d’Isère. La haute montagne, qui garantit l’enneigement, ajoutée à la réputation internationale, permettent d’éviter le phénomène de vacance locative. “En résidence de tourisme, l’objectif est évidemment d’assurer le taux d’occupation le plus élevé possible”, confirme Isabelle de Wavrechin. Le dispositif des zones de revitalisation rurale (ZRR) a cependant permis de développer la moyenne montagne. “La résidence en moyenne montagne bien conçue, dans un endroit de charme, peut être un bon plan, si une liaison est assurée par exemple pour aller skier plus haut”, note Pascale Jallet. Sans oublier les microniches : “La Vallée d’or, le Vercors, les Alpes du Sud recèlent des coins attrayants, mais il faut analyser les emplacements station par station”, relève encore Yannick Ainouche, de Quiétude. En tout cas, la moyenne montagne peut permettre un investissement moins cher, tout en offrant une bonne rentabilité. À condition de repérer le petit village pittoresque, ou la commune qui offre de nombreuses prestations complémentaires, telles qu’une piscine ou des animations locales.

"Il faut avant tout tenir compte de l’emplacement et de la qualité du bien”

Le directeur géneral de Constructa Vente, donne son avis sur le dispositif d'investissement en résidence avec services.

Indicateur Bertrand : L'Agence foncière régionale d'Ile-de-France vient officiellement de naître. Quel est son rôle et ses principaux objectifs ? Comment va-t- elle cohabiter avec les trois établissements fonciers départementaux ? Jean-Paul Huchon : La vocation de l'Agence foncière d'Ile-de-France correspond tout simplement aux besoins des territoires franciliens : diversification de la production de logements sociaux, développement économique, rénovation urbaine, infrastructures de transport, etc. Elle saura mieux y répondre car elle est conçue comme un outil partenarial de mutualisation. Je veux dire par là que l'agence interviendra avec, et pour le compte, des collectivités qui le souhaitent. Elle opérera en amont des projets d'aménagement, en achetant des emprises foncières, qu'elles soient bâties ou non, en en assurant le portage. Elle assumera si nécessaire la dépollution, le remembrement ou les démolitions qui s'imposent afin de rendre ces emprises " prêtes à l'emploi ". Sur les territoires franciliens disposant de leur propre outil, je souhaite que des conventions soient établies entre la Région et les outils départementaux chaque fois qu'une opération d'intérêt véritablement régional sera identifiée. J'espère que les interventions de l'agence sur les marchés fonciers contribueront, à terme, à la stabilisation, voire à la baisse des prix en Ile-de-France. C'est un beau pari pour l'avenir. I.B.: Afin de résoudre la crise du logement en Ile-de- France, quelles sont selon vous les mesures les plus urgentes à prendre ? J.-P.H.: L'urgence réside dans une relance massive de la production d'une offre locative sociale. Mais cette offre doit être précise et ciblée. Elle doit correspondre aux ressources des ménages. Si ce principe de réalité s'impose, l'offre collera aux besoins. A ce titre, gardons-nous d'atténuer ou de dénaturer les obligations résultant de la loi SRU. Il faut faire oeuvre d'une grande pédagogie auprès des élus locaux. Il est, par ailleurs, essentiel que l'Etat recentre davantage son effort en Ile-de-France sur le logement des plus défavorisés (PLUS et PLAI), que soient mobilisés plus de crédits budgétaires et d'aides fiscales. Je constate, pour l'heure, un déséquilibre flagrant au bénéfice du logement intermédiaire (PLS), qui a l'avantage pour l'Etat, il est vrai, de ne mobiliser que des aides fiscales. La nouvelle politique du logement votée par le conseil régional en décembre dernier a fait le choix du réalisme et du pragmatisme. Elle a pour objectif de contribuer à la création de 120 000 logements sociaux nouveaux, essentiellement destinés aux populations les plus modestes d'Ile-de-France. I.B. : Quelles sont les aides spécifiques de la Région pour l'accession à la propriété ? J.-P.H. : Il n'en existe pas encore à ce jour. Sur un tel sujet, il convient d'être prudents sur l'intervention d'une collectivité territoriale. L'accession à la propriété est une question importante qui doit être suffisamment pensée pour ne pas favoriser davantage le surendettement des ménages. Le développement grandissant des copropriétés en difficulté appelle la prudence. La Région proposera bien un dispositif d'aide à l'accession à la propriété, mais il nous faut du temps pour l'adapter à la réalité francilienne. Nous avons toutefois expérimenté la mise en oeuvre, depuis deux ans avec la Caisse des Dépôts et Consignations, d'une autre approche, qu'il faudra approfondir. Il s'agit d'une aide au portage foncier pour les collectivités ou opérateurs qui développent des programmes d'accession à la propriété, notamment dans les zones de requalification urbaine. Il me semble essentiel, sur cette question, de tout mettre en oeuvre pour favoriser l'accès à un foncier au coût réduit, permettant une commercialisation à des prix compatibles avec les moyens des Franciliens. Nous souhaitons donc accentuer nos efforts sur le début de la chaîne plutôt que de mettre en place des dispositifs en aval qui prennent acte, voire confortent des niveaux de prix élevés. I.B. : Et le logement neuf ? J.-P.H. : "Les besoins spécifiques des Franciliens et la recherche d'une plus grande égalité territoriale obligent la Région à se concentrer en priorité sur le retard en construction sociale accumulé ces dernières décennies. Nous nous sommes fixés des objectifs clairs : construire 120 000 logements sociaux et en réhabiliter 120 000 d'ici 2010. Même si nous ne pouvons pas décider seuls de réussir ce défi, l'incitation régionale va dans le sens d'une amélioration de la production. 82 % des logements financés par la Région relèveront du logement social (PLAI/PLUS) conformément aux besoins. Des besoins importants mais qui ne doivent pas dispenser d'une amélioration qualitative de la production. C'est pourquoi la Région a décidé d'augmenter l'effort global pour booster la construction et renforcer les critères de qualité de ces nouveaux logements construits. Notre objectif est d'améliorer la qualité de vie des habitants du logement social. Par exemple, par l'obligation qui sera faite au 1er janvier 2008 d'avoir le label Haute Qualité Environnementale (HQE ®), sur la construction et les réhabilitations. Ou encore par une aide aux paraboles collectives pour ne plus défigurer façades et balcons. Nous aidons aussi à lutter contre la fracture numérique avec un câblage Internet, le Wifi. Nous y développons les énergies renouvelables avec notamment un programme de 20 000 m2/an de panneaux solaires installés pour moins de pollution et de charges locatives et nous proposons également une aide à l'installation de panneaux pour les particuliers. Toutes les nouvelles constructions aidées par la Région doivent désormais posséder des locaux à poussettes et à vélos, etc. Autant de détails qui changent la vie quotidienne des Franciliens."