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Indicateur Bertrand : Outre sa mission d'aménageur, la Sadev intervient-elle dans l'élaboration des différents projets, aux côtés des collectivités ?

Avec sa vieille ville reconstruite à l'identique après les bombardements de la Seconde guerre mondiale et des quartiers qui se renouvellent hors les murs, la Cité corsaire atteint des sommets en Bretagne. C'est avec La Baule et le Golfe du Morbihan, la valeur sûre qui ne se dément pas ces dernières années. Les paysages sont ultra-préservés, les rues chargées de l'histoire des marins et des marchands qui ont écrit ses grandes heures. Sur les côtes, les malouinières et grandes demeures construites avec les fortunes de mer témoignent elles aussi des succès de l'illustre cité. Son histoire s'écrit encore : Saint-Malo fait toujours parler d'elle, avec son festival des Étonnants Voyageurs, rendez-vous incontournable des amoureux des voyages et des lettres et ses skippers, comme Victorien Erussard, 3e de la mythique Route du Rhum sur le trimaran Laiterie de Saint-Malo. La mer reste au coeur de l'aventure malouine… Une vue sur l'Atlantique, ses voiliers de course et ses 29 km de plage est aujourd'hui un vrai luxe. Avec l'arrivée du TGV en 2006, c'est aussi un véritable investissement. Le charme authentique et pérenne de la petite ville d'Ille-et-Vilaine n'est qu'à 2h55 de Paris en train. Des liaisons maritimes avec Portsmouth, Poole, Jersey et Guernesey, également relié pour cette dernière par avion, assurent la présence des Britanniques.

En périphérie, Rezé, ville historiquement populaire, est en plein essor avec l'arrivée massive de jeunes ménages et un taux de natalité en hausse. Le conseil communautaire de Nantes-Métropole estime qu'elle doit maintenir un rythme de construction soutenu, de près de 300 logements par an. On y trouve un programme mixte d'appartements, du 2 au 4-pièces, et de maisons de 3 à 5-pièces, rue George-Berthomé (Les Allées de la Balinière par Monné-Decroix Promotion), la deuxième tranche des Grenadines, réalisée par Lamotte Constructeur, avec des maisons de 3-pièces (de 243 000 à 250 000 e) et des appartements, du 2 au-4-pièces, jusqu'à 269 000 e. Bati-Nantes (Le Cabestan) et BMP (Les 3 Rivières) sont également sur son territoire. On trouve aussi des opportunités sur la commune voisine de Bouguenais. Atlantique Développement Immobilier (A.D.I) vient de lancer une nouvelle réalisation à la station de tramway de la Grande Houche, avec une articulation de petites surfaces de 1 à 3-pièces, de logements intermédiaires en 3-pièces de plain-pied ou duplex et de maisons de ville (4 et 5-pièces). "Avec un rythme de production annuelle de 300 logements, nous développons d'autres programmes mixtes à Couëron sur la Zac Centre-Ouest ou la Gréneraie,à Nantes en limite de Saint-Sébastien-sur-Loire (99 logements à 3 300 e/m2 hors parking)", explique Patrick Fontaine, le président de cette entreprise nantaise, créée en 2000 et développée en partenariat avec Sogeprom, société immobilière de la Société Générale. A Carquefou, en plein boom depuis quelques années, on trouve une opération Bouwfonds Marignan, avec 43 appartements de bon standing aux normes HQE® entre 2 800 et 3 100 e/m2. Bati-Nantes y propose en même temps des appartements livrables à partir du 1er trimestre 2009 sur le Parc de la Chénaie. "Intégrée dans un site boisé de plus d'un hectare, cette réalisation est appelée à devenir une référence à l'entrée de la ville", précise le commercialisateur. La deuxième couronne attire aussi, essentiellement les acheteurs qui n'ont pas un pouvoir d'achat suffisant pour un investissement central. Nantes se rapproche de Saint-Nazaire. "C'est à mon avis un marché qui va exploser, confie Arnaud Danjoux (Bouwfonds Marignan) à propos de cette dernière. Les prix y sont encore relativement bas et des chantiers sont en cours ou en projet", à l'Ouest notamment.

Point crucial du taux de crédit, la prime d'assurance. Souvent non comptabilisée dans le pourcentage annoncé, elle est pourtant quantité non négligeable. Pensez à faire jouer la concurrence.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Grenoble Métropole par la fédération des promoteurs immobiliers.

En général, l’acquéreur potentiel commence par aller voir sur Internet et remplit les cases. Il fait la même opération sur plusieurs sites pour comparer les offres, les mensualités. “Plutôt que de faire le tour des banques de son quartier, note Geoffroy Bragadir, du groupe Empruntis, l’emprunteur qui consulte un site n’a qu’un seul interlocuteur et il reçoit une réponse, en temps réel, à sa première problématique : est-ce que je suis finançable ?” Bien sûr, avec ces quelques armes, l’acheteur peut aller voir son banquier et le convaincre de lui prêter à de meilleures conditions. Mais là, il faudra sans doute user de sa position de client, de sa domiciliation de salaires et d’autres comptes… Le cas échéant, il fera profil bas et se contentera d’afficher les résultats communiqués par le ou les sites Internet. Reste que si ces courtiers uniquement en ligne renvoient effectivement vers une ou plusieurs banques pouvant répondre aux besoins d’un emprunteur, c’est ensuite à celui-ci de défendre sa cause seul. Les autres professionnels, qui disposent d’agences, franchisées ou non, vont nettement plus loin dans la démarche et accompagnent le client pendant tout le processus.

MULTIMEDIAS. Conçu de A à Z à partir de la technologie BIM, ce programme immobilier parisien est un bijou de technologie. Découverte.

Loi LMP (loueur en meublé professionnel), loi LMNP (loueur en meublé non-professionnel), loi Robien, loi Borloo populaire… A quelques exceptions près, les programmes neufs commercialisés en montagne donnent accès à de nombreux dispositifs de défiscalisation disponibles via un achat immobilier. Alors, certes, vos skis sont rangés et les dernières neiges fondues, mais gardez un oeil sur les sommets. L'offre est toujours importante en Savoie et en Haute-Savoie. Jugez-en plutôt : en Savoie, près d'une dizaine de programmes sont aujourd'hui à l'affiche, à Flumet (Monceau Patrimoine), Bourg-Saint-Maurice (Immo-Investir), et Fontcouverte-la Toussuire (Merhill). A La Rivoire, Promogim propose ses dernières maisons "savoyardes" sur le Hameau. La station de Macot-la-Plagne compte au moins deux programmes dans les bacs : la résidence Lodge Park Hôtel d'Immo-Investir et une rénovation, signée Oaci Conseil. Immo-Investir est encore à Modane et Pierre & Vacances affiche l'Aquila à Val d'Isère. La Haute-Savoie voisine n'est pas en reste, avec une petite trentaine de programmes en promotion actuellement. Bouygues Immobilier est présent à Annemasse (Le Clos Célestin), Cran-Gevrier (Les Hauts de Gevrier), Pringy (Les Rives du Fier) et Rumilly (Le Clos des Princes), Saint-Julien-en-Genevoix (Les Contemporaines) et Villaz (Oxygène). Promogim installe ses grues à La Balme-de- Sillingy (le Parc de la Mandallaz), Saint- Julien-en-Genevoix (le Parc de Paisy), Veigy Foncenex (la Pommeray), Thonon-les-Bains (Villa Beaulieu et Villas Vert-Vallon) et Vetraz Monthoux (le Clos Bellevue et Colline). On trouve des programmes de Nexity George V à Chamonix (Le Paradis), Copponex (Les Vergers de Copponex), Seyssel (l'Opaline), Veigy Foncenex (les Blés Dorés) et Villy le Pelloux (Les Allées de Villy).

Le Groupe Gambetta vient de lancer les travaux de construction du programme Blue Riviera Park à Antibes.

Longtemps considérée comme une ville étape, Valence a pris son destin en main et veut tirer profit de sa situation géographique très attractive entre nord et sud.

Les travaux sont terminés. Vous allez alors procéder à la “réception” du logement, en présence du vendeur. Il s’agit, en quelque sorte, d’un état des lieux. Soyez vigilant, examinez le chantier sous toutes ses coutures. C’est là que vous devrez constater la bonne exécution des travaux et leur conformité avec le contenu de votre contrat de vente. Papier peint mal posé, ou, plus grave, murs qui se fissurent : des petits soucis aux gros problèmes, la réception d’un logement acheté sur plan peut parfois réserver quelques surprises. Mais pas de panique ! Pour les garanties, là encore avantage au neuf par rapport à l’ancien. Il n’y a aucune garantie sur un bien ancien, vous l’achetez “en l’état”, comme cela est stipulé sur l’acte notarié. Dans le neuf, vous avez dix ans de tranquillité devant vous quant à l’état du bien.... Le jour de la réception des travaux, consignez les défauts de conformité (s’il y en a) et les vices apparents éventuels sur le procèsverbal. En cas de problème, les entreprises intervenant sur le chantier devront y remédier dans les plus brefs délais. En fonction de la gravité du préjudice, vous pourrez bloquer (chez un notaire) le versement du solde du prix, jusqu’à la levée des réserves. À plus long terme, un certain nombre de garanties vous protègent contre les vices de construction qui pourraient apparaître ou que vous n’auriez pas remarqués. Il y a d’abord la garantie “de parfait achèvement”, qui permet d’obtenir pendant un an la réparation des défauts mentionnés le jour de la réception des travaux, mais aussi toutes les malfaçons survenues dans l’année suivant cette date : peinture écaillée, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.

Dans le 2e, un arrondissement de l’hypercentre de Lyon, l’aménagement de La Confluence est dans les temps. “D’ici à deux ans, ce quartier incarnera un nouvel art de vivre”, commentait le maire en inaugurant en mai dernier la place Nautique, le plan d’eau au coeur du projet. Juste à côté, les travaux des 600 premiers appartements (îlots A, B et C) ont démarré et devraient être livrés à partir de fin 2009. La seconde phase de la réalisation de La Confluence s’amorce déjà, à l’emplacement du marché d’intérêt national et le long du Rhône. D’autres opérations majeures suivent un tempo similaire dans le 3e : la requalification du centre commercial de La Part- Dieu, la construction de deux tours qui tiendront compagnie au Crayon, le chantier en cours de l’îlot de Labuire mixant habitat et entreprises (450 appartements, pour certains dans les bureaux de vente). À Vaulx-en-Velin ainsi qu’à Villeurbanne, les travaux du Carré de Soie ont débuté, voilà un an, par les coups de pioche du pôle de loisirs et de commerces. Globalement, cette opération va requalifier 500 hectares. L’avenir a aussi son bouquet de projets à l’état d’ébauches : un parc situé en plein centre, dans le 7e, sur le site de la caserne Sergent Blandan, l’aménagement des rives de la Saône à la façon des berges du Rhône et la construction du grand stade de Décines.

La nouvelle ville qui sort de terre sur l'île de Nantes n'éclipse pas les nouveaux programmes qui "poussent" en diffus dans des quartiers centraux de la ville. Dans le "circuit-coeur" de Nantes, quartier Saint-Donatien, on trouve par exemple des 3-pièces qui démarrent à 206 500 € dans le nouveau programme de Bouwfonds Marignan, La Cour Romane. Toujours dans le circuit-coeur, mais côté place Zola cette fois, Nexity George V signe un nouveau programme au nom évocateur. Au Bonheur des Dames abrite, dans une architecture résolument contemporaine, des 3-pièces à partir de 236 000 € pour 62 m2, avec 2 places de stationnement comprises. Même situation centrale pour Les Parvis de Longchamp, nouveau programme de Kaufman & Broad, livrable fin 2008. Les 29 appartements affichent un prix moyen de 3 491 €/m2. On retrouve du neuf jusqu'en coeur de ville, comme les programmes qui viennent orner le prestigieux Cours des 50 Otages. Dans l'Ilot Boucherie, signé Bouwfonds Marignan, un très beau 5-pièces reste à prendre au dernier étage et s'emporte à 462 600 €. Entre Château des Ducs et canal Saint- Félix, les quelques appartements encore disponibles dans la Villa Montpensier de Kaufman & Broad, livrables au 3e trimestre 2007, s'affichent quant à eux à 3 454 €/m2. Les investisseurs trouveront des logements particulièrement intéressants du côté du campus : Nexity George V y commercialise deux résidences, dont l'une au coeur même du pôle universitaire. L'autre, Diedra, est à la fois proche du campus et du centre-ville par le tramway. Le grand T1 bis de plus de 31 m2 s'y affiche à 125 600 € : un produit adapté aux primo-accédants comme aux investisseurs.

VIDEO. Deux programmes immobiliers verront bientôt le jour dans la grande ville du sud-ouest mêlant construction bois et élégance architecturale.

Vous allez vous retrouver en indivision, chacun de vous participant à l’acquisition du logement selon ses capacités financières. Si vous n’avez rien stipulé dans l’acte de propriété, vous serez censé contribuer à parts égales aux remboursements des crédits. Si vous vous séparez, vous risquez d’avoir du mal à partager ce patrimoine commun. Même constat lors d’un décès, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Le survivant se retrouve alors en indivision avec eux. Vous avez tout intérêt à conclure devant notaire une convention d’indivision pour, dès le départ, organiser les conditions de vente ou de partage.

Autre solution à ne pas négliger, en effet, le crédit global. Qu'elle soit baptisée "prêt intégral", "crédit revente" ou "2 en 1", la formule consiste à mettre en place un prêt à long terme intégrant une partie remboursable de façon anticipée dès la vente effective du bien. Assez récent, ce type de prêt est distribué par des banques comme le Crédit Foncier, la Société Générale ou encore l'UCB. Avec plus ou moins de variantes, tous ces établissements ont adopté le même principe, les seules variantes concernant le mode de remboursement. En effet, le capital emprunté étant forcément élevé, les premières mensualités sont à l'avenant. Et ce n'est qu'une fois le bien vendu qu'elles s'allègent. Entre temps, il vous faut faire face à de lourdes mensualités qui peuvent même dépasser le taux d'endettement admis. Pour pallier ce handicap, toutes les banques ayant adopté ce type de montage, proposent des souplesses quant au remboursement du prêt, ne serait-ce que les premiers mois. Ainsi, à la Société Générale, les mensualités peuvent être constantes ou progressives, prévoir un différé d'amortissement du capital… Même chose au Crédit Foncier ou à l'UCB. C'est vraiment la souplesse qui est privilégiée dans ce type de formule. A titre d'exemple, avec Simpl'immo, l'UCB vous propose non seulement de rembourser par anticipation une partie du prêt, mais peut vous prêter jusqu'à 100 % de la somme dont vous avez besoin (y compris les frais de notaire, la commission d'agence, la reprise éventuelle du ou des crédits encore en cours sur l'ancien bien). Quant aux conditions proposées par les banques, s'agissant de formules globales, le taux est unique, compris dans la grille de taux habituelle des banques. Il peut, là encore, être fixe ou révisable… Faut-il le préciser ? Toutes ces largesses renchérissent le coût du crédit. Reste que le montage n'utilisant qu'un seul prêt, vous évitez les frais liés à la mise en place de deux crédits, ce que n'hésitent pas à facturer certains établissements.

Le marché de l'immobilier neuf en Languedoc-Roussillon avec les programmes à suivre.