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Une irrésistible ascension. En 5e place l'an dernier, Bordeaux fait son grand retour sur le podium de notre Palmarès, atteignant aujourd'hui la seconde marche du podium.

“Les prix du grand logement ancien démarrent à 180 000 euros”

Pôle économique, portuaire, universitaire, la ville est jeune, active et… en pleine évolution ! Sur 800 ha, elle déploie un vaste projet urbain qui s'appuie sur la restructuration d'anciens sites industriels et portuaires, dans le but d'étendre vers l'ouest le centre de l'agglomération rouennaise. A une heure de train de la capitale, Rouen attire des salariés franciliens à la recherche d'une meilleure qualité de vie à moindre coût. Près de 2 000 habitants de l'agglomération rouennaise prennent chaque jour le train de Paris pour se rendre au travail. Salarié de Renault Guyancourt, Jean-Claude a sauté le pas il y a 5 ans. A Amfreville, petite commune desservie par la gare de Oissel et à un quart d'heure de bus du centre-ville de Rouen, il a acheté une belle maison dont le jardin donne sur la Seine pour 57 000 e, facilement couverts par la revente de son appartement de 3-pièces à Saint-Denis, qui est parti à 143 000 e ! "Depuis, les prix ont explosé à Amfreville. Une amie de ma femme vient d'acheter une maison plus petite que la notre, près de 100 000 r!"constate Jean-Claude, atterré par cette valse des étiquettes. Rouen reste néanmoins très abordable pour les Franciliens. Les logements neufs y fleurissent, notamment sur les Zac libérées par la reconquête des grandes friches portuaires et industrielles de la ville. La rive gauche, longtemps délaissée et vue comme un quartier moins attirant, se refait une beauté : autour du centre commercial et de la zone animée de Saint-Sever, des logements neufs se construisent, comme ceux du programme d'Eiffage où le 3-pièces de 59 m2 s'affiche à 141 150 e.

Si vous n’avez pas d’apport, n’oubliez pas que vous avez la possibilité de vous en constituer un avec certains petits prêts. A commencer par le prêt à 0 %. Un prêt qui, comme son nom l’indique, est sans intérêt. Donc forcément plus avantageux qu’un prêt du secteur libre. Il faut toutefois que vous soyez primo accédant, c’est-à-dire que vous achetiez votre logement pour la première fois, ou que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Ce prêt est toutefois soumis à des plafonds de ressources. Ainsi, si vous êtes un jeune couple sans enfant, vos revenus ne doivent pas dépasser 35 000 € en région parisienne ou 25 270 € en province. Si vous respectez ces conditions, vous pouvez bénéficier d’un prêt de 22 500 e en région parisienne et de 16 500 € en province. Ce qui est intéressant dans le prêt à 0 %, c’est également son remboursement. Il est, en effet, lié à vos revenus et intervient d’autant plus tard que ceux-ci sont faibles.

Toutes les banques proposent des formules “in fine”, à taux fixe ou révisable, adossées sur un produit d’épargne “maison” ou laissé à votre libre choix. En voici quelques exemples. La Société Générale dispose du prêt Optis qui permet le remboursement d’un crédit in fine. Le principe d’Optis est le suivant : vous empruntez une certaine somme d’argent sur 8 à 15 ans qui sera pour ce type de financement, évidemment remboursée en totalité à l’échéance du prêt avec l’épargne constituée parallèlement. Vous devez souscrire un contrat d’épargne d’une durée identique qui peut se présenter sous la forme d’un contrat d’assurance vie, d’un Pep assurance ou d’un Pep dépôt à taux fixe. Pour le prêt, vous avez le choix entre deux formules, la première à taux fixe dont les barèmes se situent actuellement entre 3,90 et 4 % selon la durée. La seconde est à taux révisable. Si le prêt est capé +1/-1, le taux se situe entre 3,70 et 3,80 %, s’il est capé +2/-2, les conditions seront plus favorables : entre 3,50 et 3,65 %. A la BNP, le prêt Patrimoine vise le même objectif. Il est soumis à la souscription parallèle d’un contrat d’assurance vie (Natio Vie ou Cardif) qui peut être en euros ou en unités de compte). Le prêt qui peut s’étaler sur 7 à 15 ans, vous laisse le choix entre un taux fixe ou un taux révisable capé (taux déterminé en fonction du projet de l’emprunteur). Même chose à la Caixabank qui, pour sa part, autorise le remboursement sur 2 à 15 ans.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération d'Orléans-Val de Loire par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand : Quelle est l'actualité du groupe Vinci Immobilier et ses orientations stratégiques ? Jean-Pascal Gabagnou : Vinci a souhaité regrouper ses activités immobilières en fusionnant Sorif (spécialisée en bureaux, logements, hôtels, commerces) avec Elige (entité d'immobilier résidentiel). Dans le cadre de ce rapprochement qui donne naissance à Vinci Immobilier, nous quadrillons désormais au niveau national tous les secteurs d'activités. Notre mission : être capables de répondre en termes de produits aux attentes à la fois des investisseurs et des primo accédants. Bref, savoir tout faire. L'objectif est de créer notre propre identité, distiller notre philosophie. Il faut être à la hauteur du nom Vinci Immobilier car nous avons un devoir d'excellence. En Ile-de-France, nous souhaitons bien sûr accroître nos parts de marchés mais en ayant toujours à l'esprit, le souci qualitatif. En effet, nous ne devons pas perdre de vue les fondamentaux, c'est-à-dire la qualité des ouvrages, le fonctionnement des appartements, les sites et l'environnement. Il faut également porter une grande attention aux transports et aux équipements scolaires. Notre stratégie globale est de grandir en accompagnant les besoins de notre clientèle. I.B. : Quels sont vos principaux programmes et vos projets en Ile-de-France ? J.P.G. : Parmi nos programmes emblématiques, je citerai ceux de Levallois-Perret : Le Dôme Résidence, au cœur d'un quartier résidentiel et le Wilson Plaza, disposant d'un espace paysager inattendu, édifié à 500 m du 17e arrondissement. Au total, cela représente une centaine de logements, dans une large gamme qui va du studio au 6-pièces duplex. Nous sommes très présents dans les Hauts-de-Seine où nous réalisons plusieurs opérations comme Villa Toscane à Montrouge, ou à Suresnes, Bourg-la-Reine, Vanves et Boulogne-Billancourt, dont les premiers programmes sur le site de Renault seront lancés en 2006. Dans les Yvelines, à Saint-Nom-la- Bretèche, nous lançons le Parc de Galie, composé de maisons individuelles. En 1ère couronne, nous développons nos implantations en Seine- Saint-Denis et dans le Val d'Oise. Tandis qu'en 2e couronne, nous sommes attentifs aux possibilités de développement liées aux infrastructures de transports. On peut citer les lancements prochains de Villepinte et du Blanc-Mesnil. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? J.P.G. : Si l'on assiste à une accalmie, les prix ne vont pas baisser. Il y a un phénomène de rareté, et l'offre à du mal à rattraper la demande. Cela va continuer à augmenter mais plus lentement. Pour ce qui est du marché de la 1ère couronne, nous récupérons ce qui ne se fait pas au sein du marché parisien. L'important est d'être attentifs à la qualité des sites. En ce qui concerne le marché de la 2e couronne pour les primo accédants, après la flambée, les choses devraient se calmer. Le marché est tenu par les taux d'intérêts incroyablement bas. En fait, tout est lié aux revenus des ménages. Il faut donc élaborer des produits adaptés, réfléchir sur des alternatives à la maison individuelle, par l'intégration de maisons de villes dans des programmes collectifs. I.B. : Quelles sont les grandes tendances en matière d'évolution des produits ? J.P.G. : La tendance est aux ouvertures, au gain de place utile, à l'apport d'un maximum de possibilités pour travailler dans son appartement. L'idéal, c'est l'espace. Ensuite, nous voyons poindre par petites touches des évolutions dans nos prestations de confort : économies d'énergies, volets roulants électriques, revêtements en bois pour les façades, fenêtres mixtes bois aluminium, etc. Vinci Immobilier est un des rares promoteurs engagé dans une démarche de certification NF logement. La clientèle est en quête d'une personnalisation plus importante de son acquisition. A nous de mettre en place les structures nécessaires pour gérer une certaine souplesse afin de pouvoir créer l'appartement dont chacun rêve. Collectivement, nous voyons par ailleurs émerger des produits architecturaux de qualité. Depuis 10 ans, l'ensemble des acteurs, Maires, aménageurs et urbanistes ont évolué positivement dans la conception de la Ville. Je pense qu'il faut continuer dans cette voie tout en étant attentifs aux budgets et aux envies de nos clients. A l'inverse de la Belgique voire des Pays-Bas où il y a une vraie culture architecturale, en France, nous sommes tout de même très traditionnels. I.B. : Et comment percevez-vous l'évolution de votre métier ? J.P.G. : Aujourd'hui, les entreprises de promotion sont managées par des professionnels qui ont des multi-compétences : financières, techniques... Chacune avec sa spécificité a insufflé de la rigueur, une véritable gestion dans le marketing et l'élaboration de produits. Avec l'apport de collaborateurs de haut niveau, le gain en qualité de gestion des dossiers est considérable pour l'ensemble de la profession. Notre métier, très réglementé, est reconnu à part entière. Il faut dire que notre responsabilité est grande car nous devons être fiers de nos réalisations et veiller à leur pérennité. Autre évolution notable : nous nous rapprochons étroitement des communes, nous menons avec les élus une réflexion d'ensemble sur la ville de demain et nous optimisons nos complémentarités. Tout ceci constitue des projets passionnants.

“Nous souhaitons offrir à nos clients un éventail aussi large en matière de services qu’en matière de logement. S’allier avec le Groupe Caisse d’Epargne n’est pas synonyme d’exclusivité. Notre analyse, c’est que le parcours résidentiel est devenu aujourd’hui extrêmement complexe pour les acquéreurs particuliers, avec une multitude d’intervenants. Notre ambition est donc de réunir l’ensemble des services liés à l’habitat (financement, assurance, etc.) pour simplifier l’accès au logement et sa gestion. La plateforme de services “Solutions Clés Nexity” s’adressera dans un premier temps aux clients du pôle logement de Nexity et aux clients des réseaux d’agences immobilières qui vont ainsi renforcer leur dynamique commerciale, notamment Century 21 France et Guy Hoquet l’Immobilier.”

Le décret gouvernemental ne concerne pas le logement neuf et pourrait même le favoriser.

Après la vague des stations du Languedoc- Roussillon, réalisées à partir des années soixante, et les limites naturelles et administratives de l’urbanisation en bord de mer du littoral méditerranéen, l’offre de logements à proximité de la Grande Bleue est devenue rare et donc fort prisée. Parmi ces opérations proches du rivage, certaines sont sises en front de mer, offrant souvent un accès direct à la plage auquel s’ajoute une vue face ou latérale de la mer, la plupart du temps dès le rez-de-chaussée. Les opérations spécifiquement bord de mer sont ainsi désignées quand elles sont séparées de la mer par une route, avec ou sans vue mer. Enfin, les opérations en “proximité mer” sont celles qui marquent un éloignement jusqu’à 300 mètres de la plage. En front de mer, l’offre est souvent de très haute tenue pour justifier le niveau des prix, principalement en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Si, à Cannes-la-Bocca, Nexity Groupe George V termine la commercialisation de Royal Palm, une opération de “prestige” de 133 logements où un 3-pièces de 62 m2 est commercialisé 433 000 €, le promoteur vient de lancer une nouvelle résidence à Juan-les- Pins, sous le nom de Domaine Juan Flore, avec un front de mer et une vue imprenable du Cap d’Antibes aux Iles de Lérins pour la plupart des appartements. Sur un ensemble au final de 450 logements, la première tranche est commercialisée aux alentours de 6 000 €/m2 habitable, pour une livraison en 2008. Synonyme de haut de gamme, l’opération de Kaufman & Broad confirme cette tendance en front de mer avec Le Palais de L’Oasis, à proximité de la capitainerie de Villeneuve-Loubet. Pour cette opération de 64 logements commercialisée à un prix moyen au m2 habitable de 6 350 €, l’architecture contemporaine choisie valorise cette résidence où la typologie couvre du studio au 4-pièces, avec deux villas sur le toit. C’est sur ce même boulevard Eric Tabarly que Nexity Groupe George V réalise Royal Cap, signée par l’architecte Jean-Michel Wilmotte.

"Des bureaux et des logements seront créés au pont d'Issy"

Pour faire face à la demande, Lille a entamé une profonde mutation urbaine, en particulier dans les secteurs les plus populaires. Lille-Moulins veut transformer un secteur industriel en un quartier résidentiel, favorisant la mixité sociale avec la réhabilitation et la démolition-reconstruction de barres situées en ceinture du périphérique. Par exemple, on trouve des maisons en accession à la propriété sur l'ancienne friche Méo. Lille-Moulins table également sur sa zone franche pour attirer des entreprises et de nouveaux habitants. Dans Lille-Sud, quartier coupé par le périphérique et à dominante de logements sociaux, une vaste opération de renouvellement urbain porte sur les secteurs Arras- Europe et Cannes-Arbisseau. De nouveaux programmes démarrent, notamment rue Elsa Triolet. Fives, autre quartier populaire par excellence, est également un exemple de la profonde mutation de l'agglomération lilloise. Après la perte de son industrie lourde, le quartier de Fives entame une reconversion, sous la forme d'un urbanisme alliant commerces et nouveaux logements. Exemple, avec le réaménagement de la place Madeleine- Cautier qui devrait devenir, à l'horizon 2006-2007, le nouveau centre-ville du quartier. Le réaménagement de la friche Fives-Cail est l'un des grands chantiers de ce quartier. Il y est prévu autour d'un vaste espace vert, des logements diversifiés (appartements, maisons de ville), ainsi qu'une offre de locaux d'activités pour les entreprises. Les quartiers d'affaires entament également une profonde mue. Ainsi, au pied de la tour Lille Europe, un nouvel immeuble "Axe Europe" achèvera le cœur d'Euralille. Il développera 19 000 m2. Un bâtiment doit être livré en septembre 2005. Dans le même temps une quatrième tour, adossée au Centre Commercial, sort de terre. Elle abritera sur 6 500 m2 une nouvelle résidence avec services. Sur la seconde phase du quartier, les promoteurs construisent le nouvel Hôtel du Conseil Régional, qui développera 60 000 m2. Il devrait être livré en 2006. Cette deuxième phase d'aménagement fait la part belle au logement. Sur un terrain de 22 hectares, entre le boulevard périphérique et le nouveau boulevard urbain Hoover, le programme global prévoit notamment 600 logements, l'extension de Lille-Grand Palais, des commerces, ainsi que des espaces verts et des équipements publics. Cette mixité urbaine est la nouvelle donne des opérations d'aménagement de la métropole lilloise. Ainsi, dans le futur quartier du Bois-Habité, les 600 nouveaux logements seront entourés de 37 000 m2 de bureaux et activités et de 13 000 m2 d'équipements publics. Par ailleurs, le Bois Habité comportera 20 % de logements sociaux. La mixité, on la retrouve aussi à Villeneuve d'Ascq, sur le site de la Haute Borne, à proximité de la Cité scientifique. Près de 500 logements individuels et collectifs vont voir le jour fin 2005. Pour faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages, une partie d'entre eux sera mise sur le marché à un prix de vente n'excédant pas 123 000 €. Dix équipes constituées de promoteurs et d'architectes ont été consultées afin d'assurer à l'ensemble une grande qualité architecturale, trois d'entre elles ont été retenues. #rUN MARCHÉ TOUJOURS DEMANDEUR

Si les volumes de ventes sont en hausse, les prix eux aussi connaissent une poussée avec la barre symbolique des 7.000 €/m2 franchie en moyenne à Paris au 3ème trimestre.

L’établissement le mieux placé pour s’intégrer dans le futur réseau des observatoires de référence semble être l’Olap (l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) en Île-de-France.

Cet appartement situé au rez-de-chaussée de la résidence propose une bonne répartition des parties jour et nuit. Le hall d'entrée de 5,55 m2, équipé d'un placard, dessert la pièce à vivre. Le très beau séjour d'angle de 26,75m2 s'ouvre sur une spacieuse terrasse carrelée de 23,45m2, doublant ainsi l'espace à vivre. La cuisine, attenante au séjour donne également sur la terrasse. Cette conception particulièrement fonctionnelle est idéale pour les déjeuners en famille et pour profiter pleinement des beaux jours. La partie nuit se situe à droite de l'entrée. Un dégagement de 2,60 m2 rejoint les deux chambres de 12,5 et 13 m2, toutes deux équipées d'un grand placard ainsi que la salle de d'eau de 4,80 m2. L'ensemble des prestations est particulièrement soigné, à l'image du système de rafraîchissement réversible qui équipe le séjour.

L’investissement en résidence de tourisme à la montagne vous permet de récupérer la TVA (19,6 %). Pour vous séduire, d’ailleurs, certains promoteurs n’hésitent pas à vous en faire l’avance. Sachant que vous louez votre bien à un exploitant, qui à son tour, se charge de le louer meublé à des touristes de passage, vous signez un bail commercial et vos revenus relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (Bic) et non des revenus fonciers. Au regard du fisc, vous endossez le statut de loueur en meublé professionnel, LMP, (si vos revenus d’activité dépassent 23 000 e par an ou 50 % des ressources du foyer fiscal) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP), si vos revenus d’activité sont inférieurs à 23 000 e. Fort de ce dernier statut pour lequel vous n’avez pas à vous inscrire au registre du commerce, vous pouvez déduire les frais de notaire, la taxe foncière et l’amortissement sur l’immobilier et le mobilier de vos revenus locatifs. Si vous empruntez pour acheter, cela vous permet de défiscaliser entièrement vos revenus d’activité. En LMP, vous pouvez imputer votre déficit foncier sur votre revenu global. Pour plus d’avantages fiscaux, mieux vaut opter pour un investissement en zone de revitalisation rurale (ZRR). Soit dans des zones rurales, de basse ou moyenne montagne, définies par décret. Vous tombez alors sous le coup de la loi Demessine, qui outre la récupération de TVA, accorde un crédit d’impôt de 50 000 e pour un célibataire et de 100 000 e pour un couple. Ce qui équivaut à une réduction de 12 500 à 25 000 e, étalée sur 6 ans. Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2010. Toutefois, là encore, attention à la seule carotte fiscale. Ces résidences, souvent situées en moyenne montagne, ne sont pas nécessairement toutes promises à un avenir radieux. Encore faut-il que des projets d’infrastructures de transport, de commerce, de remontées mécaniques soient envisagés. Sinon, gare à la vacance. De même, gare aux promoteurs qui sous prétexte de ZRR, et donc de prix de vente moins élevés, construisent des résidences au rabais en terme de qualité. Attention, l’achat dans les résidences se fait majoritairement en l’état futur d’achèvement (Vefa). En achetant maintenant vous serez au mieux livré fin 2008 voire 2009. Vous devez donc prévoir de ne percevoir aucun loyer jusqu’à la livraison du bien. De même, vous ne récupérez la TVA qu’au moment de la livraison du bien. Si vous décidez de revendre votre bien en cours de bail, c’est possible, mais le nouvel acquéreur devra lui aussi signer un bail commercial avec l’exploitant. Sachez tout de même que l’exploitant est en droit de vous demander une indemnité au titre de la propriété commerciale. Enfin, si vous revendez le logement moins de 20 ans après son achat, vous devrez reverser la TVA initialement récupérée, au prorata du nombre d’années restant à courir jusqu’à l’échéance des 20 ans.

Nombreux sont les Français qui décident d’investir ou de s’installer hors de l’Hexagone. Que ce soit à quelques kilomètres ou à plusieurs heures d’avion, le « hors frontières » a le vent en poupe.