Tous les conseils en Immobilier

Le label Performance de Promotelec a été lancé en juillet 2007. Il propose cinq niveaux, de HPE (Haute performance énergétique) à BBC Effinergie (logements neufs consommant au maximum 50 kWhep/m2/an). Tous vont au-delà de la réglementation thermique en vigueur, la RT2005. Et les demandes n’ont pas tardé à affluer, de plus en plus nombreuses. “Il y a un vrai élan de la part des constructeurs de maisons individuelles.Cette démarche volontaire leur permet de se différencier de la concurrence”, assure Antoine Chevalier, chef de projet pour les labels.

Depuis plusieurs années maintenant, Caen s'est engagée dans une grande opération de renouvellement urbain pour donner à la ville sa dimension de capitale régionale. Plusieurs Zac sont en cours d'achèvement aux quatre coins de la ville : elles associent équipements majeurs et logements. "Une part importante de la création de logements se fait dans les Zac. En 2004, qui a été une bonne année, 550 logements neufs ont été réalisés à Caen, dont 80 % dans les Zac" expose Gilles Guérin, directeur de l'urbanisme. Cerise sur le gâteau, la presqu'île va donner un nouveau souffle au cœur de ville : équipements, commerces et logements résidentiels au bord de l'eau sont au programme. Les centaines de logements programmés dans ce secteur connaîtront sans nul doute un beau succès. "Notre opération Quai de Juillet, située tout près de la presqu'île, s'est vendue en un mois et demi à un prix moyen de 2 700 €/m2 hors parking" constate ainsi Gilles Péan. Même succès pour les Balcons Saint-Ouen, une résidence de 55 appartements signée Bouygues Immobilier au sud du centre-ville, tout près de l'hippodrome. Dans ce quartier de standing, qui concilie proximité de l'animation du centre-ville et espaces verts, les logements affichent un prix moyen de 2 541 €/m2. Des promoteurs locaux, tels que Sedelka et Investir Immobilier, sont également très présents sur la ville et ont notamment à leur actif un certain nombre de réalisations sur les Zac. En juillet dernier, Investir Immobilier a posé la première pierre de Villanova, une petite résidence d'une trentaine de logements dans le quartier de la Guérinière, déjà entièrement vendue. A suivre dans le même quartier, un programme signé Edifidès, dont les appartements, du studio au 4-pièces, sont réservés aux primo-accédants et aux investisseurs en PLS.

Cadres d'une trentaine d'années débutant dans la vie active mais promis à un bel avenir, Alexandra et Pierre en ont fait l'heureuse expérience. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec 20 000 € d'apport, leur banque habituelle leur proposait un taux de 3,65 % (hors assurance). Quand on voit des taux fixes à partir de 3,10 %, difficile de se satisfaire de telles conditions. Pierre s'est donc connecté à internet. Et là, surprise ! Il a obtenu en 48 heures, plusieurs réponses favorables et un taux de 3,45 % ! Pour le couple, l'économie n'est pas négligeable puisqu'elle correspond à près de 5 000 €. "En tant que courtier, nous disposons de marges de manœuvre plus importantes qu'un particulier en matière de négociation de taux", souligne Philippe Taboret, responsable communication et marketing de Cafpi. Leader du courtage, l'établissement compte quelque 670 collaborateurs et dispose de 70 succursales dans toute la France. Il a noué des partenariats avec 70 banques dont toutes les grandes banques de dépôt, les réseaux régionaux... Résultat, rien qu'en 2004, Cafpi a délivré 2,5 milliards d'euros de crédit. Et compte bien améliorer son score. "Sur les trois premiers trimestres 2005, nous avons déjà effectué 22 000 signatures chez notaire et réalisé 3,25 milliards d'euros de crédit", poursuit Philippe Taboret. Une progression que ce dernier attribue non seulement à la bonne tenue du marché immobilier, mais aussi à Internet et aux médias. Même son de cloche chez ACE. "Grâce aux médias qui ont mis la profession en lumière, désormais questionner un courtier est une démarche naturelle, les acquéreurs ne s'arrêtent plus à leur banque", explique Joël Boumendil, directeur de cette société, qui se place aussi dans le peloton de tête du courtage en crédit. En 2004, elle a délivré 1,2 milliard de crédit sur toute la France par le biais de 20 agences installées dans les grandes villes régionales et revendique une centaine d'établissements bancaires partenaires (grands réseaux et antennes régionales). Progression identique chez Meilleurtaux.com : "Nous sommes à 66 % de plus que l'année dernière !" s'exclame Christophe Cremer, son président. Le courtier n'officie pas seulement sur le net, mais également au travers d'agences installées dans la plupart des grandes villes. Il dispose également d'un grand nombre de banques partenaires (une centaine sur toute la France).

Saint-Denis et Saint-Ouen ont entamé une telle mutation que leur devenir est quasiment assuré. Le point sur ces deux villes attractives qui ont gagné un dixième de population en sept ans.

Avec 50 communes et 1,3 million d’habitants, la deuxième agglomération de France affiche un marché du logement neuf étincelant, riche d’ambitieux programmes.

“Des prix moins élevés à La Réunion"

C'est en effet par lui que tout commence... Et le banquier ne manquera pas de vous poser la question en préalable à la discussion. Certes, ces dernières années, les établissements de crédit n'hésitaient pas à proposer des prêts à 100 %, voire 110 %, c'est-à-dire comprenant même les frais de notaire. Mais aujourd'hui, on assiste à un certain resserrement du crédit. Avec la remontée des taux d'intérêt, les banques sont plus sourcilleuses vis-à-vis des emprunteurs qui arrivent les "poches vides". Un minimum de préparation s'impose donc. D'autant que le taux consenti par la banque sera directement dépendant de votre apport. Plus celui-ci est important, plus les conditions de crédit sont attractives. De nombreuses banques, même si elles n'affichent plus de barèmes différents en fonction de l'apport, en tiennent compte dans les propositions qu'elles font aux emprunteurs, l'absence d'économie au départ étant considérée comme un risque supplémentaire. Pour contourner le problème ou étoffer votre apport, vérifiez que vous pouvez obtenir un prêt à faible taux d'intérêt qui sera admis dans sa composition. C'est le cas du prêt 1 % logement, du prêt à 0 % et des prêts de l'épargne logement. Encore faut-il que vous remplissiez certaines conditions.

Le rentrée pointant le bout du nez, le moment est peut-être venu d'envisager de changer d'air et, pourquoi pas, d'investir dans un logement. Les opportunités ne manquent pas. Suivez notre enquête pour bien préparer votre achat.

Le partenaire pacsé bénéficie désormais d'un droit annuel au maintien dans les lieux

J'ai acquis un logement dont la surface mentionnée à l'acte de vente est inférieure à la surface réelle. Quels sont mes droits ? (Maurice M., Drancy, 93)

Maisons et logements collectifs vont voir le jour dans le quartier de Rochebelle, au nord-ouest d’Alès, préfigurant un fort développement.

Dans le marché du locatif, il est vital pour un investisseur de connaître la rentabilité qu'il peut tirer de son opération. Une équation qui prend en compte plusieurs paramètres.

Puisque le propriétaire signe un bail commercial, les loyers encaissés sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). En fonction des revenus dégagés annuellement par ces biens immobiliers, différents cas de figure fiscaux sont possibles. Si le propriétaire encaisse plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et s’inscrit au registre du commerce, il entre dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP). La première année de l’acquisition, les frais de mise en place (frais de notaire, frais de commercialisation du bien…) sont déductibles du revenu global. Le statut de LMP permet aussi de déduire tous les ans les intérêts d’emprunt ainsi que toutes les charges liées à la gestion et à l’administration du bien ; de plus, le bien loué meublé, ainsi que les équipements, sont amortissables. “Si les charges dépassent les recettes, le déficit constaté est imputable, sans limitation, sur le revenu global du déclarant ; les amortissements, eux, sont réputés différés. Quand les recettes redeviennent supérieures aux charges, le propriétaire doit utiliser les amortissements qui sont en sursis d’imputation afin de ne pas être fiscalisés sur ses résultats, et ce jusqu’à épuisement des amortissements réputés différés, explique Michèle Lambert. En fait, un bon montage financier et fiscal permet de ne pas être imposé sur les recettes, pendant au moins quinze ans. C’est un produit de constitution d’un patrimoine en franchise d’impôt. La défiscalisation joue surtout au départ.” De plus, précise aussi la spécialiste, si on revend son bien dans ce cadre-là après cinq ans de détention, et qu’on est enregistré en tant que LMP depuis 5 ans, cela permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value, à condition d’avoir dégagé moins de 250 000 euros annuels. C’est pourquoi les résidences avec services constituent un excellent placement pour les personnes qui sont lourdement fiscalisées. Cependant, l’investissement est aussi rentable pour une mise de départ plus modeste (des revenus fonciers supérieurs à 23 000 euros représentent une mise de départ comprise entre 500 et 600 000 euros). Si les revenus annuels sont inférieurs à 23 000 euros, ils sont toujours imposés au titre des Bic, mais l’acquéreur rentre dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui permet aussi de déduire des revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les charges et les frais de gestion. En LMP ou en LMNP, grâce aux services para-hôteliers que proposent ces résidences, l’investisseur récupère également la TVA sur son bien.

À 11 km de Canet-en-Roussillon, Perpignan est une ville en plein développement et les opérateurs y proposant une offre sont bien présents. À l’instar de Méditerranée Grand Arc, une résidence signée PragmA, du studio au 5-pièces, offrant des espaces fonctionnels s’ouvrant sur l’extérieur par de belles terrasses, balcons ou loggias, dont la livraison est planifiée pour le 2e trimestre 2009. Argelès-sur-Mer est un village côtier ayant développé l’une des trois principales stations balnéaires du Roussillon, avec celles de Caneten- Roussillon et de Barcarès. La station est jeune et draine les Catalans du Sud de Perpignan (ceux d’Elne, de Sorède ou de Cérêt…) ainsi que de nombreux touristes. C’est sur la commune que Bouygues Immobilier lance, en avant-première, Les Patios du Littoral. À seulement deux kilomètres des plages, dans un quartier calme et résidentiel, à proximité immédiate des commodités du centre-ville, la résidence, qui est composée d’appartements du studio au 3-pièces et de maisons de ville de 3 et 4 pièces, se situe au coeur d’un vaste domaine arboré et sécurisé. À Collioure, le littoral aborde une nouvelle frontière, un nouvel espace, une dimension tout à fait symbolique avec la Côte Vermeille. Située à l’extrême sud des Pyrénées-Orientales, cette côte borde la Méditerranée à l’est et s’adosse au massif des Albères à l’ouest, avant de s’étendre, plus au sud, vers la Catalogne espagnole. Ici, on trouve des vignes cultivées en terrasse, produisant le fameux vin de Banyuls, mais aussi une lumière caractéristique et des paysages somptueux qui ont attiré des peintres célèbres comme Matisse et Derain.

Avec des prix en baisse un peu partout et des taux au plancher, les acquéreurs voient leur pouvoir d’achat immobilier, un temps malmené par la flambée des valeurs, s’améliorer de façon significative.

Le financement participatif gagne du terrain dans l’immobilier. Un moyen d’attirer de nouveaux investisseurs sur des lots résidentiels. Comment l’utiliser ? Quelle plateforme choisir ? Quels sont les risques ? Mode d’emploi.

Indicateur Bertrand : Quelle est la situation du marché de l’habitat sur la Communauté urbaine ?