Bien évaluer la rentabilité d'un logement locatif

Dans le marché du locatif, il est vital pour un investisseur de connaître la rentabilité qu'il peut tirer de son opération. Une équation qui prend en compte plusieurs paramètres.

Bien évaluer la rentabilité d'un logement locatif
Bien évaluer la rentabilité d'un logement locatif

L'an passé a marqué le retour des investisseurs sur le marché du logement neuf.



Le ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de la mer a mesuré une très forte progression des ventes de logements neufs au troisième trimestre 2009, 65,2 % de mieux qu'au troisième trimestre 2008, où tout de même les ventes étaient au plus bas, en raison de la crise. Ce regain d'intérêt pour le marché du neuf a bien sûr été notamment porté par la loi Scellier et sa réduction fiscale avantageuse de 25 %. Mais pour en bénéficier, le propriétaire-bailleur doit louer son bien pendant au minimum neuf ans. Pendant cette période, il devra donc veiller à sa rentabilité locative, qui, si elle n'affiche pas des performances extraordinaires, peut se révéler intéressante, car elle inclut de nombreux facteurs, y compris la revente.



Quelles sont les moyens pour calculer la rentabilité locative ?


Il n'existe pas moins de trois formules pour calculer une rentabilité locative. La première et la plus simple, la rentabilité brute, aussi appelée rentabilité faciale, se calcule en divisant le montant des loyers annuels par le prix d'acquisition du logement. C'est le calcul qui est notamment utilisé par les promoteurs pour afficher le taux de rentabilité de leurs biens. La simplicité du calcul permet de mettre tous les biens au même niveau, et de les comparer de manière efficace.


Mais il ne reflète pas cependant la rentabilité réelle de l'opération, qui sera toujours diminuée des frais d'exploitation.


Ceux-ci sont constitués d'une somme d'incontournables, tels que la taxe foncière, les charges de copropriété, des éventuels frais de travaux. Ceux qui aiment la tranquillité peuvent de plus souscrire aux assurances qui couvrent les loyers impayés, la carence locative la première année, la vacance locative, les dégradations… Il est possible aussi de confier la gestion de son logement à un gestionnaire, qui pour environ 8 % du loyer, se chargera de trouver les locataires et de relouer entre deux occupations. Un coût supplémentaire, mais certains propriétaires préfèrent entamer leur rentabilité et garder du temps pour eux.


Toutes ces charges additionnées peuvent atteindre de 12 à 20 % du loyer, et révèlent la rentabilité nette de la location, plus proche de la réalité. "On commence par calculer simplement le rendement facial (revenu locatif annuel / montant de l'acquisition), puis on prend en compte le détail du type de produit qu'on va acheter, pour vérifier la rentabilité réelle", résume Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. La troisième opération de calcul de la rentabilité consiste à ajouter l'avantage fiscal au rendement net.


Avec les 25 % de réduction proposés dans le cadre de la loi Scellier, cette rentabilité-là prend tout de suite des allures plus séduisantes.


Mais il faut garder à l'esprit que le premier garant de la rentabilité reste le locataire. Dans le cadre d'un investissement Scellier en effet, le bien doit être loué dans les douze mois suivants l'acquisition, au titre de la résidence principale du locataire. Le bien doit donc être attractif et proposé au prix du marché, pour attirer puis fidéliser ses futurs occupants.



Garder les fondamentaux


Les logements très bien placés n'affichent jamais de rentabilités excessives. "Les rentabilités brutes s'élèvent de 2,5 à 3,5 % en région parisienne, et sont à peu près équivalentes à Lyon, Toulouse ou en région Paca, note Gilles Tocchetto, directeur du pôle immobilier du groupement de cabinets en gestion de patrimoine Infinitis. En centre-ville de ces métropoles, les loyers peuvent être assez élevés mais le foncier reste cher, donc la rentabilité demeure basse. Sur les autres marchés en France, on peut monter jusqu'à 4 % de rentabilité brute." Les biens qui respectent les fondamentaux, c'est-à-dire placés au coeur de grandes métropoles, dans des quartiers agréables et près des différents services (commerces, écoles), servent de faibles rentabilités mais attireront les locataires, s'ils se situent sur un marché locatif dynamique et sont loués au prix juste. "Il faut savoir rester au prix du marché, voire un chouilla au-dessous, pour que le locataire ait envie de rester. Ce qui motive la décision de départ d'un locataire, c'est souvent lorsqu'il a l'impression de payer trop cher pour l'endroit qu'il habite, conseille Christine Vassal-Largy, directrice générale, responsable du pôle immobilier du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus.


L'immobilier reste un placement non spéculatif, que l'on garde sur le moyen ou long terme. La rentabilité n'est donc pas primordiale en ce sens, il vaut mieux rester dans les prix du marché et louer son bien." Le choix d'un bien de qualité au départ permettra aussi de se positionner favorablement pour une bonne revente, même si les prix de l'immobilier dans dix ou quinze ans ne peuvent pas se prévoir. "En revendant au bout de quinze ans, l'investisseur est exonéré de l'impôt sur la plus-value, note Gilles Tocchetto.


Mais cette loi a déjà été remise en question, il est donc possible que dans quinze ans, elle n'existe plus. Le plus prudent consiste à se baser sur des hypothèses basses et compter sur une revalorisation du bien à 0 % en cas de revente. Cela permet en plus de mesurer l'effort d'épargne réel réalisé entre-temps."



Petite surface, grande surface ou LMNP


La question de la rentabilité se pose aussi en termes de surface. Petite surface, bonne rentabilité, grande surface, rendement moindre, l'équation n'est ni aussi simple, ni toujours juste. Un studio se loue effectivement plus cher du mètre carré, mais a aussi un coût d'acquisition plus élevé. Typiquement destiné à un étudiant ou à un jeune actif encore célibataire, le studio est destiné à être quitté rapidement pour une plus grande surface. Or, un turnover rapide implique des travaux d'entretien, voire de rénovation, entre chaque passage, et des risques plus grands de vacance locative. En face, le trois-pièces s'offre un large choix de locataires, puisqu'il correspond à bon nombre de situations. "Le trois-pièces correspond à la demande d'un couple avec en fant, sans enfant, au parent isolé, … détaille Olivier Bokobza. La grande surface concerne aussi une population de personnes âgées de trente à quarante ans, qui ont plus les moyens, et sont plus stables. Ce qui constitue une sécurité en plus pour le propriétaire."


"Si la personne a du patrimoine, je conseillerais d'investir à la fois dans un studio et un trois pièces, afin de diversifier les types de surfaces et les localisations. Le studio s'adapte mieux à un plus petit budget, sauf en région parisienne, où il est très prisé. Il peut atteindre jusqu'à 300 K euros à Boulogne ! Dans ce cas l'opération n'est plus tout à fait rentable, mais patrimoniale, puisque la région parisienne va sans doute continuer à prendre de la valeur", relève Gilles Tocchetto d'Infinis.


L'investisseur qui vise la rentabilité s'orientera plutôt vers une résidence avec services. Destinées aux étudiants, aux personnes âgées (les Ehpad, établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou au tourisme, les résidences avec services – c'est-à-dire comportant au moins trois services parmi le petit déjeuner, la fourniture de linge, le ménage et l'accueil, présentent de bons atouts financiers.


Courant 2009, leur régime a été aligné sur celui du Scellier. L'investissement en résidence avec services permet donc aussi une réduction fiscale de 25 %, étalée sur neuf ans et plafonnée à 300 K euros. Leur régime spécifique de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet en plus à l'investisseur de récupérer les 19,6 % de TVA.


Les rentabilités servies peuvent être très légèrement supérieures à celles obtenues dans le cadre d'un investissement Scellier classique.


Mais uniquement à condition de choisir avec le plus grand soin le gestionnaire.


De nombreuses défaillances ont en effet été constatées dans ce domaine ces dernières années. C'est pourquoi une enquête s'impose avant de fixer son choix, afin de vérifier que le gestionnaire possède un bon bilan financier, un parc diversifié de résidences, sans oublier de toujours valider l'adéquation des biens proposés avec le marché local, ou la demande réelle. Car qu'un investissement se réalise dans le cadre d'un LMNP, ou en habitation classique, la rentabilité tient en tout premier lieu à une occupation pérenne du bien.



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