Tous les conseils en Immobilier

Quelles sont les motivations des emprunteurs qui s'adressent à vous ?

Malgré une production légèrement en retrait, Lille et sa métropole poursuivent le renouvellement urbain, avec des opportunités au pied des quartiers d’affaires ou en bordure de campagne.

Dans le marché du locatif, il est vital pour un investisseur de connaître la rentabilité qu'il peut tirer de son opération. Une équation qui prend en compte plusieurs paramètres.

Mon locataire a-t-il le droit d’installer une antenne de télévision sur le toit de l’immeuble ? (Martine S., Epernay, 51)

La deuxième édition des Pyramides d'or, dont les trophées ont été attribués en septembre dernier, lors du congrès de la FPC, a illustré la préoccupation du respect de l'environnement et de la recherche des économies d'énergie des promoteurs. Outre la Pyramide d'or, qui sous l'égide du Crédit Foncier, récompense le programme qui répond le mieux à l'ensemble des critères, quatre prix parrainés respectivement par Gaz de France, EDF, la Caisse des dépôts et l'UCB, couronnent les logements neufs qui mettent en avant le confort et la qualité de vie au naturel, les économies d'énergie, le développement durable et l'esthétique immobilière. Le prix du développement durable est allé cette année à Nexity George V Nord pour ses Nouvelles Rives de Villeneuve-d'Ascq, un programme HQE(r) qui s'intègre dans un environnement paysager, dont les logements sont orientés sud-ouest et qui profite d'un système de récupération des eaux de pluie par noues paysagères. Dans la catégorie Pyramide d'argent Ile-de-France, le programme Carré Design de Nexity Seeri à Boulogne-Billancourt a remporté le Prix Vivrélec (EDF).

Indicateur Bertrand : Vous êtes l'un des rares promoteurs présents à Paris intra-muros. Est-ce une question d'opportunité, de stratégie ? Christian Musset : Depuis sa création en 1963, Cogedim a toujours construit à Paris. C'est l'un des grands signes distinctifs de la marque, tout autant que son positionnement sur le marché haut de gamme, qui représente toujours notre cœur de métier. Aujourd'hui, le groupe marque sa volonté de rester présent sur ce marché et s'en donne les moyens. En témoignent deux nouvelles réalisations que nous venons de mettre en vente. La première se compose de 43 appartements dans le cœur historique du Marais, à l'angle des rues Pastourelle et Charlot. À 9 500 €/m2, nous répondons à une vraie demande, comme le montre la douzaine de ventes déjà réalisées. La seconde, rue Boussingault, près du parc Montsouris dans le 13e, comprend 35 appartements au prix moyen de 7 000 €/m2. L'année 2006 sera marquée par plusieurs lancements, rue du Sergent-Bauchat (12e), rue Dombasle (15e) ou encore rue Chardon-Lagache (16e). I.B. : Quels sont vos principaux développements en Ile-de-France ? C.M. : Nous axons principalement notre développement le long de la boucle de la Seine baignant l'Ouest parisien et les communes les plus porteuses des Hauts-de-Seine. À Issy-les- Moulineaux, le site de l'ancien hôpital Corentin Celton, où nous réalisons les Jardins du Carrousel, est emblématique pour son cadre historique préservé, autour de la Cour d'Honneur et de l'ancienne chapelle. Au Plessis-Robinson, le lancement du nouveau quartier prolongeant le centre-ville fait partie des événements immobiliers, avec 500 appartements vendus en 8 mois. Notre résidence, les Rives de Castelmore, bénéficie de l'un des meilleurs emplacements, dans un très bel environnement d'eau et de verdure. Cogedim est également à Garches, en plein centre- ville, avec l'Arboretum, parmi des arbres centenaires, et au Chesnay, avec deux programmes très différents : la Ferme du Roi, dont l'esprit de l'ancienne ferme a été préservé, et Jardin Saint- Antoine, près du château de Versailles. Pour sa part, Citalis de Cogedim, la nouvelle marque que nous avons créée en 2003, propose des logements pour habiter ou investir dans le neuf, avec la garantie d'un grand groupe et des prestations visant l'un des meilleurs rapports qualité- prix du marché, tout en restant fidèle au niveau d'exigences qui caractérise l'ensemble de notre offre. Nous parvenons ainsi à proposer des produits à prix maîtrisés et rentabilité attractive, dans des sites d'avenir, comme Saint-Denis où Côté Sud, à 2 700 €/m2, a remporté un franc succès et Cachan, avec une opération à 3 700 €/m2, idéalement située, tout près de la mairie. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? C.M. : Contrairement aux hypothèses émises l'an passé sur le ralentissement prévisible du marché immobilier en 2005, l'activité se maintient à un niveau élevé. Dans un contexte d'offre de logements neufs trop faible par rapport à une demande toujours forte, les rythmes de ventes sont comparables à ceux de 2004, année exceptionnelle. Parallèlement, même si les derniers chiffres montrent une modération de la hausse des prix, ceux-ci continuent d'augmenter, en raison principalement du surenchérissement du foncier et des coûts de construction. En revanche, l'évolution des valeurs est variable d'un quartier à l'autre. Ainsi à Paris, dans certains arrondissements, la hausse est inférieure à la moyenne des vingt autres. C'est le cas des 7e, 8e, 16e et 17e, où les prix, comme à Neuilly, restent inférieurs, en monnaie constante, à leur niveau de 1990. Parmi les autres facteurs positifs, j'observe que la clientèle dispose d'un véritable pouvoir d'achat sur la pierre, grâce à des conditions de crédit exceptionnelles, avec des taux d'intérêt autour de 3 %, et l'allongement des durées d'emprunt. I.B. : Quelles sont les principales évolutions en matière de produits et les attentes de la clientèle ? C.M. : La Haute Qualité Environnementale est au cœur de toutes les préoccupations. Mais, comme Monsieur Jourdain faisait de la prose sans le savoir, Cogedim a toujours privilégié la qualité de l'environnement. La création de bassins de récupération des eaux de pluie pour l'arrosage des jardins de nos résidences est un exemple de notre sensibilisation forte à la qualité environnementale. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue les autres priorités de la clientèle qui restent l'emplacement, les transports, le calme, un cadre verdoyant. Notre mission reste donc avant tout de répondre à ces exigences et de prendre en compte l'évolution des styles de vie. Une partie de la clientèle demande notamment plus d'espace dans les pièces à vivre, avec des cuisines plus ouvertes, des séjours donnant sur des balcons ou terrasses, des salles de bains conçues comme des lieux de vie, etc. Internet a aussi fait évoluer les comportements des acquéreurs. Près d'un tiers fait une présélection qualitative sur cinq sites et deux portails immobilier en moyenne. Quand ils se rendent sur nos espaces de vente, c'est avec une approche qualifiée et une bonne connaissance du marché. Pour Cogedim, internet constitue incontestablement un facilitateur d'achat.

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“Il m’est difficile de faire un tour de France des villes porteuses en terme d’investissement locatif pour la simple et bonne raison que toutes les agglomérations recèlent, à un moment ou un autre, de bonnes opportunités. Il n’y a pas de mauvais endroits définitifs. Tout dépend de la politique et de l’attractivité de chaque collectivité locale.

De l'autre côté de la gare SNCF, Maisons- Alfort. Dans les années 1850, la construction de la voie ferrée du Paris-Lyon-Marseille a dessiné une ligne infranchissable entre les habitants du bourg de Maisons- Alfort et ceux du Hameau d'Alfortville. Depuis, la ville s'est forgée une identité forte autour de la très célèbre école nationale de Vétérinaire, créée sous Louis XV, aujourd'hui à la fois lieu de formation, pôle de recherche et centre de consultation. Son parc planté de 12 hectares lui offre aussi de grands espaces verts. Dans la culture francilienne, Maisons-Alfort rime aussi avec gendarmerie. Sur les hauteurs de la ville, le Fort de Charenton est entièrement consacré à ses services. La commune est le 2e site de la gendarmerie en France. Les militaires et leurs familles, qui résident autour du Fort, participent au quotidien à la vie économique, scolaire, culturelle et sportive de la ville. L'actualité se trouve à l'entrée nord de la ville, à la charnière entre Maisons- Alfort, Charenton et Saint-Maurice. Depuis la fin du mois d'octobre, les services de la direction départementale de l'équipement ont engagé les travaux de rénovation du Pont de Charenton et de ses abords. En six mois, ils devraient accorder un peu de place aux piétons et aux vélos. Les voies réservées à la circulation vont être réduites pour la création d'une piste cyclable, reliée à celle déjà existante sur l'avenue du Général de Gaulle. Les trottoirs seront élargis et plantés d'une vingtaine d'arbres. Un nouveau tapis de chaussée réduira les nuisances sonores. Pour les automobilistes, les principaux carrefours seront redessinés. À l'entrée du centre-ville historique, ancien bourg de Maisons au niveau du stade Cubizolles, la rénovation du centre se poursuit dans le cadre du contrat régional. Sur l'avenue du Général de Gaulle, les trottoirs sont élargis. Dans la longueur, des jardinières vont être aménagées. La plantation d'une cinquantaine de marronniers est programmée, ainsi que celle de 300 arbustes et 1 500 plantes vivaces.

"En coeur de ville le foncier est très rare et les prix s'élèvent en conséquence.Notre opération proche du quartier de la petite France s'est par exemple vendu autour de 4 000 e/m2" explique Irène Linden, directrice des ventes de Bouwfonds Marignan Grand Est. Les programmes neufs sont donc rares et se commercialisent rapidement. Dans le quartier étudiant prisé de Kruteneau, Bouygues Immobilier signe l'une de ces perles rares, La Cour de Lucerne. Près de la cathédrale, le programme réhabilite un beau bâtiment ancien classé, dont les 35 logements ont été vendus en PLS à la Foncière Logement. S'y ajoutent 47 appartements neufs répartis dans 4 petits bâtiments, dont le prix moyen tourne également autour de 4 000 e/m2.

Cadres d'une trentaine d'années débutant dans la vie active mais promis à un bel avenir, Alexandra et Pierre en ont fait l'heureuse expérience. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec 20 000 € d'apport, leur banque habituelle leur proposait un taux de 3,65 % (hors assurance). Quand on voit des taux fixes à partir de 3,10 %, difficile de se satisfaire de telles conditions. Pierre s'est donc connecté à internet. Et là, surprise ! Il a obtenu en 48 heures, plusieurs réponses favorables et un taux de 3,45 % ! Pour le couple, l'économie n'est pas négligeable puisqu'elle correspond à près de 5 000 €. "En tant que courtier, nous disposons de marges de manœuvre plus importantes qu'un particulier en matière de négociation de taux", souligne Philippe Taboret, responsable communication et marketing de Cafpi. Leader du courtage, l'établissement compte quelque 670 collaborateurs et dispose de 70 succursales dans toute la France. Il a noué des partenariats avec 70 banques dont toutes les grandes banques de dépôt, les réseaux régionaux... Résultat, rien qu'en 2004, Cafpi a délivré 2,5 milliards d'euros de crédit. Et compte bien améliorer son score. "Sur les trois premiers trimestres 2005, nous avons déjà effectué 22 000 signatures chez notaire et réalisé 3,25 milliards d'euros de crédit", poursuit Philippe Taboret. Une progression que ce dernier attribue non seulement à la bonne tenue du marché immobilier, mais aussi à Internet et aux médias. Même son de cloche chez ACE. "Grâce aux médias qui ont mis la profession en lumière, désormais questionner un courtier est une démarche naturelle, les acquéreurs ne s'arrêtent plus à leur banque", explique Joël Boumendil, directeur de cette société, qui se place aussi dans le peloton de tête du courtage en crédit. En 2004, elle a délivré 1,2 milliard de crédit sur toute la France par le biais de 20 agences installées dans les grandes villes régionales et revendique une centaine d'établissements bancaires partenaires (grands réseaux et antennes régionales). Progression identique chez Meilleurtaux.com : "Nous sommes à 66 % de plus que l'année dernière !" s'exclame Christophe Cremer, son président. Le courtier n'officie pas seulement sur le net, mais également au travers d'agences installées dans la plupart des grandes villes. Il dispose également d'un grand nombre de banques partenaires (une centaine sur toute la France).

Créé en 1966, repris en 1989 par un partenariat formé par la banque Worms et par Jean Diaz, alors Directeur Général de Cogedim, où il était entré en 1968, Ogic est un promoteur généraliste qui exerce son activité dans les quatre métiers principaux : l'aménagement de centre urbain, l'immobilier d'entreprise, l'immobilier résidentiel, et la restructuration du patrimoine. Indicateur Bertrand : Ogic est très attaché à réaliser des opérations dans Paris. A l'heure où celles-ci sont de plus en plus difficiles à monter, où en êtes-vous ? Régis Hérouard : Paris a toujours été notre cœur de cible. Parmi nos dernières opérations d'immobilier résidentiel, nous pouvons citer Carré Péreire situé 8 rue Roger Bacon dans le 17e dont la commercialisation vient de s'achever et Hameau Victor Hugo situé 29 rue Copernic, à 200 m de la Place Victor Hugo, derrière un immeuble haussmannien. Il s'agit d'un joli programme réalisé en partenariat avec Promaffine, composé de 22 appartements du studio aux 5-pièces qui donnent sur des jardins "secrets". La commercialisation de cette opération est aujourd'hui réalisée à 60 %. Pour l'avenir, nous étudions plusieurs opérations dont la commercialisation est prévue courant 2006. La première dans le 6e, à l'angle de la rue du Cherche Midi et de la rue J. Ferrandi au cœur d'un îlot de verdure exceptionnel, la seconde, rue de Chabrol, Cité de Hauteville dans le 10e, à côté de l'ancien musée Baccarat, et enfin la troisième, rue Viala et rue Saint-Charles dans le 15e, située sur les terrains de la Caisse d'Allocations Familiales. Ces opérations témoignent d'une volonté de rester présent dans la capitale. I.B. : Ce qui ne vous empêche pas d'élargir votre promotion logement en Ile-de-France et de diversifier aujourd'hui vos activités en province ... R.H. : En Ile-de-France, nous sommes présents dans des villes à forte valeur ajoutée comme Rambouillet, par exemple. En effet, nous sommes aménageurs de la ZAC du Quadrilatère et du centre-ville où nous réalisons 230 logements à 250 m du château et à 100 m de l'Hôtel de Ville. Ogic est également implanté à Bois- Colombes, avec le Quartier Monceau en liaison avec Sefri-Cime, ainsi qu'à Colombes, Montrouge, Vanves et Puteaux. Nous avons des projets à Fontainebleau et à Orléans dont la commercialisation débutera en 2006. En Province, dans la région Provence-Alpes Côte-d'Azur, nous avons deux opérations dans les Alpes-Maritimes. L'une en haut de la colline St Philippe à Nice offrant un merveilleux panorama sur la mer et la ville de Nice. L'autre à Menton en plein cœur de ville à 10 minutes de la plage. Nous sommes également présents dans le Var à Six-Fours-les-plages entre mer et forêt où nous réalisons l'opération L'Orée du Cap de 90 logements. Nous développons également notre activité en Haute Savoie et dans l'Ain à proximité du bassin Genevois. Ainsi, nous avons lancé notre première opération Les Terrasses de Gex à Gex à 15 km de l'aéroport de Genève. En Haute Savoie, à proximité d'Annecy, nous sommes aménageurs du centre-ville de La Balme de Sillingy où nous venons de lancer notre premier programme La Balme Village. Dans la même région, nous lançons à Annemasse Les Balcons du Clotet, une opération de 58 appartements destinés à des primo accédants. Devant la difficulté de trouver du foncier à Paris et en région parisienne, nous souhaitions orienter notre stratégie vers certains marchés du territoire national. Je crois beaucoup aux marchés de niche dans des lieux où il y a un véritable besoin de logements avec une forte expansion démographique. C'est le cas notamment du Bassin Genevois et de la Haute Savoie. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? R.H. : Je suis très confiant sur le marché immobilier d'aujourd'hui tant que les taux d'intérêts resteront au niveau actuel. Avec des taux fixes situés entre 3,40% et 3,50%, j'ai même tendance à croire que cela incite et conditionne le bien fondé d'un achat immobilier. Il est en effet raisonnable de loger sa famille en empruntant sur des durées longues même si les prix de vente ont connu ces dernières années une croissance élevée. I.B. : Qu'est-ce qui a changé dans la perception de votre métier ? R.H. : Auparavant, l'image d'Epinal du promoteur était celle d'un homme parvenu, au volant d'une grosse voiture, cigare à la bouche, ce qui n'insufflait pas la confiance. Cette image s'est considérablement modifiée auprès des pouvoirs publics et dans l'esprit des consommateurs. En effet, l'immobilier est ressenti, maintenant comme une véritable industrie, un vrai métier, pilier de l'économie. Il demande des connaissances multiples et variées : architecture, marketing, communication, juridique et financier. Les produits que nous fabriquons doivent évoluer non pas en fonction des modes mais correspondre à l'évolution des modes de vie. L'acte de bâtir est certainement l'un des métiers les plus passionnants.

Nous avons découvert une nouvelle catégorie d'investisseurs

Maisons et logements collectifs vont voir le jour dans le quartier de Rochebelle, au nord-ouest d’Alès, préfigurant un fort développement.

“ Les Zac répondent à la demande des populations nouvelles”

Une expérience sensorielle unique sur le marché : Explorimmoneuf et Dassault Systèmes, proposent aux visiteurs du Salon national de l’immobilier, de se projeter dans leur futur appartement en 3D

Avec près de 700 commerçants et artisans, 17 rues piétonnes, plus de 40 hectares d'espaces verts et de nombreux équipements culturels, Issy-les- Moulineaux est une commune où il fait bon vivre. Elle a d'ailleurs gagné près de 10 000 habitants entre 1999 et 2004 et avec 63 000 habitants aujourd'hui, elle affiche le plus fort taux de croissance démographique de la région. Une nouvelle population jeune - les 20-39 ans représentent la tranche d'âge la plus nombreuse - qui apprécie cette ancienne banlieue ouvrière engagée depuis 20 ans dans une mutation réussie. Nouveaux quartiers d'affaires, reconversion de bâtiments anciens, comme la manufacture des Tabacs qui abrite aujourd'hui logements, commerces et un restaurant dont la réputation a franchi les frontières de la commune : Issy-les- Moulineaux est rentré dans ses habits neufs depuis le milieu des années 80 et n'en finit pas de faire des projets.