Une fiscalité avantageuse

Puisque le propriétaire signe un bail commercial, les loyers encaissés sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). En fonction des revenus dégagés annuellement par ces biens immobiliers, différents cas de figure fiscaux sont possibles. Si le propriétaire encaisse plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et s’inscrit au registre du commerce, il entre dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP). La première année de l’acquisition, les frais de mise en place (frais de notaire, frais de commercialisation du bien…) sont déductibles du revenu global. Le statut de LMP permet aussi de déduire tous les ans les intérêts d’emprunt ainsi que toutes les charges liées à la gestion et à l’administration du bien ; de plus, le bien loué meublé, ainsi que les équipements, sont amortissables. “Si les charges dépassent les recettes, le déficit constaté est imputable, sans limitation, sur le revenu global du déclarant ; les amortissements, eux, sont réputés différés. Quand les recettes redeviennent supérieures aux charges, le propriétaire doit utiliser les amortissements qui sont en sursis d’imputation afin de ne pas être fiscalisés sur ses résultats, et ce jusqu’à épuisement des amortissements réputés différés, explique Michèle Lambert. En fait, un bon montage financier et fiscal permet de ne pas être imposé sur les recettes, pendant au moins quinze ans. C’est un produit de constitution d’un patrimoine en franchise d’impôt. La défiscalisation joue surtout au départ.” De plus, précise aussi la spécialiste, si on revend son bien dans ce cadre-là après cinq ans de détention, et qu’on est enregistré en tant que LMP depuis 5 ans, cela permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value, à condition d’avoir dégagé moins de 250 000 euros annuels. C’est pourquoi les résidences avec services constituent un excellent placement pour les personnes qui sont lourdement fiscalisées. Cependant, l’investissement est aussi rentable pour une mise de départ plus modeste (des revenus fonciers supérieurs à 23 000 euros représentent une mise de départ comprise entre 500 et 600 000 euros). Si les revenus annuels sont inférieurs à 23 000 euros, ils sont toujours imposés au titre des Bic, mais l’acquéreur rentre dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui permet aussi de déduire des revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les charges et les frais de gestion. En LMP ou en LMNP, grâce aux services para-hôteliers que proposent ces résidences, l’investisseur récupère également la TVA sur son bien.

Une fiscalité avantageuse
Une fiscalité avantageuse

Puisque le propriétaire signe un bail commercial, les loyers encaissés sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). En fonction des revenus dégagés annuellement par ces biens immobiliers, différents cas de figure fiscaux sont possibles. Si le propriétaire encaisse plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et s’inscrit au registre du commerce, il entre dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP). La première année de l’acquisition, les frais de mise en place (frais de notaire, frais de commercialisation du bien…) sont déductibles du revenu global. Le statut de LMP permet aussi de déduire tous les ans les intérêts d’emprunt ainsi que toutes les charges liées à la gestion et à l’administration du bien ; de plus, le bien loué meublé, ainsi que les équipements, sont amortissables. “Si les charges dépassent les recettes, le déficit constaté est imputable, sans limitation, sur le revenu global du déclarant ; les amortissements, eux, sont réputés différés. Quand les recettes redeviennent supérieures aux charges, le propriétaire doit utiliser les amortissements qui sont en sursis d’imputation afin de ne pas être fiscalisés sur ses résultats, et ce jusqu’à épuisement des amortissements réputés différés, explique Michèle Lambert. En fait, un bon montage financier et fiscal permet de ne pas être imposé sur les recettes, pendant au moins quinze ans. C’est un produit de constitution d’un patrimoine en franchise d’impôt. La défiscalisation joue surtout au départ.” De plus, précise aussi la spécialiste, si on revend son bien dans ce cadre-là après cinq ans de détention, et qu’on est enregistré en tant que LMP depuis 5 ans, cela permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value, à condition d’avoir dégagé moins de 250 000 euros annuels. C’est pourquoi les résidences avec services constituent un excellent placement pour les personnes qui sont lourdement fiscalisées. Cependant, l’investissement est aussi rentable pour une mise de départ plus modeste (des revenus fonciers supérieurs à 23 000 euros représentent une mise de départ comprise entre 500 et 600 000 euros). Si les revenus annuels sont inférieurs à 23 000 euros, ils sont toujours imposés au titre des Bic, mais l’acquéreur rentre dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui permet aussi de déduire des revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les charges et les frais de gestion. En LMP ou en LMNP, grâce aux services para-hôteliers que proposent ces résidences, l’investisseur récupère également la TVA sur son bien.


 

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