Île-de-France : les bons plans pour bien acheter un logement neuf

Le rentrée pointant le bout du nez, le moment est peut-être venu d'envisager de changer d'air et, pourquoi pas, d'investir dans un logement. Les opportunités ne manquent pas. Suivez notre enquête pour bien préparer votre achat.

Île-de-France : les bons plans pour bien acheter un logement neuf
Île-de-France : les bons plans pour bien acheter un logement neuf

Faut-il acheter maintenant ? Question récurrente qui suscite une réponse de Normand si vous êtes utilisateur : tout dépend de votre profil, de l'urgence de vos besoins de changement.



Pour les investisseurs, une chose est sûre, le dispositif Scellier représente une chance qui ne passera peut-être pas deux fois. À ce jour, son usage se limite au 31 décembre 2012. Le marché immobilier francilien a repris des forces, mais l'époque des bureaux de vente vidés à moitié en une journée d'ouverture n'est plus d'actualité.


De concert, la promotion privée reconnaît que les mois de mai et de juin ont été très positifs en termes de réservations, mais qu'elle manque de visibilité commerciale quant à l'avenir. Vous pouvez tirer parti de cette conjoncture entre feu et eau si vous respectez quelques règles d'or.



Faire une offre de prix


Demeure sur le marché francilien un petit volume de biens neufs déjà livrés ou très près de l'être. Par exemple, Cogedim a en stock un 4-pièces au Plessis-Robinson, revenu dans son portefeuille après un désistement au moment de la livraison. Le promoteur a aussi deux 3-pièces qui seront livrés vers octobre dans le nord de Boulogne, “le meilleur de la ville”, précise Thierry Dubost, directeur général de Cogedim Vente. Une maison à Colombes figure aussi dans cette liste, somme toute assez mince compte tenu du gel des lancements au cours des derniers mois . “Pour les produits livrables rapidement, nous sommes amenés à faire, soit officiellement, soit officieusement, quelques corrections sur les prix, mais pas aussi importantes qu'on les imagine, remarque le promoteur. Si nous avons en face de nous un client, prêt à signer chez le notaire, nous pouvons écouter sa proposition pourvu qu'elle soit raisonnable”. Cogedim étudiera l'opportunité de lancer par la suite une ou des opérations promotionnelles, mais reste réservé sur l'impact de tels procédés sur l'image de marque. En revanche, certains confrères pratiquent régulièrement des opérations de déstockage, baptisées d'un nom policé, tel “série limitée” ou “vente événement” ou encore “vente flash”. Un conseil :à Paris, ne comptez pas sur une alléchante réduction. La production neuve, rare comme un mouton à cinq pattes, s'enlève sans la moindre remise, hormis peut-être quelques ajustements de prestations (aménagements dans la cuisine…) ou des frais de notaire offerts, d'ailleurs moins élevés dans le neuf que dans l'ancien.



Viser les nouveaux produits


Une nouvelle génération de produits neufs arrive sur le marché avec des tarifs plus contenus qu'auparavant. Ceci parce que les valeurs foncières ont été revues à la baisse. Sachez aussi que les coûts du pétrole et des aciers notamment ont bien fondu depuis le début de l'année. Le poste des travaux a donc diminué de 10 à 15 %. Vous pouvez donc acquérir un appartement de Dolce Villa (Cogedim) dans le XIXe, une conception écologique dans l'air du temps entre 5 700 et 6 100€/m2, un prix atténué de 10 % par rapport à l'an dernier ou à 2007. Un autre programme du même opérateur vient d'être lancé à Vanves avec des fondamentaux appréciés dans l'immobilier : emplacement en centre-ville, métro à 300 mètres, petite volumétrie (30 lots)… L'opération fonctionne correctement. En une semaine, 15 appartements ont été réservés à 6 000 €/m2, la part des investisseurs et des utilisateurs s'équilibrant à 50/50. Autre programme qui démarre bien : Carré Symphony, un gros projet de 130 logements en co-promotion (Vinci Immobilier/Interconstruction) qui vient de recueillir 17 réservations en deux semaines.


Situé au sein du futur quartier Mantes Université, à l'entrée de Mantes-la-Jolie, ce programme mise sur son emplacement, près de la gare Mantes-Station et du centre-ville.


Et surtout sur sa tarification pratiquement incomparable en Île-de-France : le 4-pièces revient à 205 000 €, parking compris, soit 2 600 €/m2. “C'est notre premier lancement dans la région depuis six mois, reconnaît Jean-Pascal Gabagnou, directeur régional de Vinci Immobilier. Nous avions remporté ce concours voilà un an et demi sans lui donner une suite compte tenu du manque de dynamisme du marché. Cette année, nous avons reconfiguré le programme en le compactant légèrement et il a reçu un bon accueil de la clientèle”. Dans l'ensemble, d'après les professionnels, ces produits “nouvelle génération” obtiennent de bons scores. D'ores et déjà, Vinci Immobilier annonce des “ancements au bon prix et bien placés”, grands classiques du moment : une nouvelle tranche sur les anciens terrains Renault, un programme à Noisy-le-Sec, un autre dans Paris Rive Gauche, mais pas avant 2010... Règne encore la prudence en la matière.



Investir en Scellier, PLS et autre “LE” Scellier.


Le dispositif qui porte le nom de son rapporteur à l'Assemblée Nationale, François Scellier, a provoqué une razzia sur les programmes livrés en 2009. Point fort : il donne droit, non plus à un abattement comme les “Robien” et “Borloo”, mais à une réduction d'impôts étalée sur neuf ans (25 % en 2009 et 2010, 20 % en 2011 et 2012). Le petit 5 % de plus des deux premières années a produit son effet. Rappelons qu'un seul logement, obligatoirement neuf et conçu selon la réglementation thermique en vigueur, peut en bénéficier par foyer fiscal et dans la limite de 300 000 € (en savoir plus sur le site internet www.scellier.org).


Un conseil qui ne sera jamais assez répété : déplacez vous sur le site pour juger de la qualité du programme. Marc Gédoux, le président de Pierre Étoile, cite cet exemple : “Nous avons vu venir vers nous un profil atypique, en l'occurrence le président d'une grande multinationale française. Conduit par son chauffeur, celui-ci est venu se rendre compte in situ de la valeur du bien et a demandé à vérifier notre garantie bancaire d'achèvement. Dans la foulée, son conseil d'administration a suivi et réservé cinq lots”.



Produits recommandés pour un Scellier


patrimonial, les projets des anciens terrains Renault, à Boulogne, ont été réservés à 50 % par des investisseurs. Ainsi, 270 lots étaient disponibles à la fin de 2008 et 170 ont été retenus au cours du premier semestre (Vinci Immobilier, Nexity, Icade). Cependant, un investissement en troisième couronne ou dans une commune populaire de l'Est, moins coûteux, promet un meilleur rendement. Vinci a séduit 30 % d'investisseurs avec son projet de Mantes et Cogedim 70 % avec son programme de Vitry, une commune d'avenir, inscrite dans l'opération d'intérêt national Orly-Rungis-Seine Amont.


Le PLS (prêt locatif social) a ses habitudes auprès des bailleurs sociaux, mais se développe aussi auprès d'une clientèle privée, avec une arme de choix : la TVA à 5,5 % à l'achat, sur laquelle peut se greffer une défiscalisation en mode Scellier. Ces produits sont encore rares, mais vous pouvez trouver une dizaine de lots, en 3 et 4-pièces, de Bouygues Immobilier à Meaux (résidence PassionéO). La livraison est promise au premier trimestre 2011.


Le LMNP Scellier. La loi Bouvard a conféré les avantages fiscaux du Scellier à la résidence-services en LMNP, en plus de la déduction habituelle de TVA (19,6 %) à l'achat.


Distribués en vente debout et non en bulle de vente, ces produits s'adressent à l'investisseur d'un calibre confirmé. Vinci Immobilier dispose, par exemple, de lots dans des résidences de tourisme d'affaires à Saint-Cyr-l'École et à Saint-Quentin-en-Yvelines, périmètre proche du plateau de Saclay (prix moyen de 100 000 €/lot).



Miser sur l'écologie


La prochaine réglementation thermique 2012 imposera des constructions neuves peu gloutonnes en énergie, consommant au maximum 65 kWh/m2/an en Île-de-France. Dès à présent, prévoyez une bonne revente en acquérant déjà un bien conforme aux futures dispositions. À Cormeilles-en-Parisis, Pierre Étoile a ainsi mis sur pied le projet Terra Natura, 60 lots dotés du label suisse Minergie® assurant 42 kWh/m2/an de consommation d'énergie primaire. “Une maison de 100 m2, conçue selon la réglementation thermique 2005, coûte 70 € par mois en chauffage et eau chaude sanitaire hors abonnement, rappelle Marc Gédoux. Nos maisons n'atteignent que 15 €. Sur le long terme, les acquéreurs réalisent des économies phénoménales de charges.” Un moyen de compenser le surcoût environnemental qui hausse le prix de 10 %. Ces maisons à 100 % de chauffage solaire, isolation renforcée, ventilation double-flux, etc, reviennent à 336 000 € en 4-pièces et à 367 000 € en 5-pièces. Le dernier 3-pièces, encore disponible en juillet, coûte 242 000 € (68 m2). Les travaux sont en cours, les fondations s'achèvent. Un regret : l'homogénéité de l'architecture.


“Toutes les maisons sont semblables, admet le promoteur. C'est le revers de la médaille de la chasse aux ponts thermiques. Il n'y a pas d'autre solution que l'isolation par l'extérieur aux façades malheureusement planes.” Pour suivre les lancements écologiques, vous pouvez vous connecter aux sites internet de Cequami et de Cerqual, les deux filiales de Qualitel en charge de certifier les programmes, la première pour la maison individuelle et la seconde pour le collectif et la maison groupée.



Acheter en zone Anru


Aussi étonnant que cela paraisse, certaines zones Anru (financées par l'Agence nationale de renouvellement urbain) n'ont pas connu la crise. Tel est le cas de La Croix-Petit, dans le quartier de la préfecture de Cergy-Pontoise. Même au creux de la vague, au quatrième trimestre 2008, les programmes neufs du secteur ont suscité des réservations, en très grande majorité d'une clientèle locale de primo-accédants. Le quartier possède ses bons côtés, à commencer par le RER Cergy-Préfecture à 300/400 mètres et le centre commercial des Trois-Fontaines à proximité. Le m2 revient à 3 383 € en TVA à 19,6 %, réduite à 5,5 % si vous êtes primo-accédant et ne dépassez pas un seuil de revenus.


Cerise sur le gâteau, le prêt à taux zéro, doublé depuis le début de l'année, est majoré de 10 % dans les zones sensibles.


Kaufman et Broad, Vinci Immobilier et Icade ont encore quelques disponibilités. Compter entre 231 000 et 290 000 € pour des 3 et 4-pièces d'Icade. En Île-de-France, ces zones abondent, comptant pour près de 50 % de la production de la plupart des promoteurs privés. Cogedim, par exemple, commercialise sa Villa Henri Matisse sur les hauts de Vitry. Un autre de ses projets se situe dans le centre de Bobigny et un troisième démarre à Bagneux, sur un terrain boisé, à 4 090 €/m2 en TVA classique. Certaines communes, en renouvellement urbain à forte dose, connaissent de gros volumes de construction, comme Corbeil-Essonnes (Codoprom, BNP Paribas Immobilier, Nexity Apollonia), Meaux (Icade), Les Ulis (groupe Gambetta, Bouwfonds Marignan, Parthena).


D'autres un peu moins : Saint-Denis (BNP Paribas Immobilier) et Aubervilliers (Pierre Étoile).



Faire construire en pass-foncier


Il est possible de faire construire votre maison en bénéficiant du pass-foncier, une mesure gouvernementale née pour favoriser l'accession à la propriété des petits budgets.


Vous bénéficierez d'une TVA réduite à 5,5 % et d'un prêt différé pour acquitter le terrain après le bâti. Quelques freins : vous devez être primo-accédant, en résidence principale et avoir des revenus annuels entre 31 250 €(personne seule) et 64 875 (5personnes et plus) en zone A. Attention, des secteurs du “77” sont en zone B, donc soumis à des plafonds plus bas.


À monter soi-même. Imaginons que vous ayez repéré un beau terrain en Seine-et-Marne. Première démarche : prendre contact avec le collecteur du 1 % Logement du département, en l'occurrence le CIL 77(Comité interprofessionnel du logement). C'est lui qui portera votre terrain tant que vous rembourserez votre maison, à hauteur maximale de 50 000 €. C'est peu pour du foncier francilien. Vous avez toutes les chances de dépasser cette somme, mais c'est tout de même un plus pour étaler vos remboursements.


Durant la période où vous paierez la maison, vous n'acquitterez pour le terrain que des intérêts au CIL (environ une cinquantaine d'euros par mois). Une fois achevé votre remboursement du bâti, vous paierez le terrain, sous forme d'un prêt à 4,5 % sur dix ans par exemple. Deuxième démarche : solliciter la mairie où vous résiderez. Le pass-foncier n'est envisageable que si une collectivité locale le subventionne (de 3 000 à 5 000 € suivant la taille de votre famille). En Île-de-France, il s'agit de la mairie la plupart du temps. Or, l'attitude des maires sur le sujet diffère. Certains sont intéressés, percevant une occasion de faire revenir de jeunes familles, donc d'activer école maternelle et petits commerces.


D'autres, en revanche, le refusent. Une troisième catégorie ne le connaît pas encore assez. À vous, donc, d'être une force de proposition ! Le CIL recommande de “ne pas se contenter de s'informer à l'accueil de la mairie.


Il faut écrire au maire et, en plus, prendre rendez-vous avec lui.” Et bien préciser que vous avez déjà l'agrément du 1 %. En prêt-à-l'emploi. Les promoteurs et les lotisseurs se sont penchés sur la question et proposent des formules clés en mains, toutes formalités accomplies. À Crèvecoeur-en-Brie, un bourg de 350 habitants, le conseil municipal vient de valider sept pass-foncier sur un lotissement. Nexity réalise une série de programmes de maisons en village en pass-foncier, soit en Île-de-France, soit sur ses franges : en BBC à Cesson (77), au Coudray-Montceaux (91), à Monéteau dans l'Yonne, à Méru dans l'Oise. Le décret sur le pass-foncier, appliqué aux immeubles collectifs, est entré en vigueur depuis le 22 juin.


Les banques, le 1 %, les collectivités et les constructeurs mettent actuellement en place ce type de projet en prévision de lancements imminents. Le pass-foncier ne concerne que les constructions neuves et ne fonctionnera, à priori, que jusqu'à la fin de 2010.



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