Les règles d'or avant d'acheter un logement neuf

État dumarché, objectif de l'investissement, emplacement…de nombreuses questions se posent avant tout achat immobilier. Tour d'horizon des fondamentaux afin de placermalin.

Les règles d'or avant d'acheter un logement neuf
Les règles d'or avant d'acheter un logement neuf

Boosté par l'incontournable dispositif Scellier, mais aussi par le prêt à taux zéro ou le pass-foncier, les ventes dans le neuf reprennent des couleurs depuis 2009. Investisseurs et accédants ont profité toute l'année des dispositifs de soutien à l'accession ou à l'investissement, qui seront remis en question ou seront moins avantageux à partir de 2011. Le volume des


ventes dans l'ancien, sans atteindre ses performances des meilleures années, a retrouvé une activité comparable à celle d'avant la crise, constatent les notaires de France dans leur note de conjoncture de juillet. Pour les professionnels, les mesures d'aides et les taux d'intérêt très bas des crédits immobiliers, incitent en tout cas à l'achat. Reste à ne pas se tromper au moment de se lancer.



Pourquoi investir ?


Pouvoir définir précisément l'objectif d'un investissement immobilier permet de mieux cibler le produit qui lui correspond. Le cas de la résidence principale est simple : l'acheteur accède à la propriété. Mais dans le cadre d'un investissement locatif, le but peut être multiple. Un investisseur peut ainsi chercher à se constituer un patrimoine, vouloir générer des revenus complémentaires pour sa retraite, acheter pour se loger plus tard, ou encore transmettre le bien à ses enfants.


“La réflexion est différente selon que l'investisseur cherche à réduire sa fiscalité, réalise un investissement pur ou achète un bien à usage futur d'habitation, relève Jérôme Klein, notaire à Lille. S'il est soucieux de réduire ses impôts, le dispositif Scellier l'intéressera, à condition de ne pas oublier que la réduction fiscale reste une cerise sur le gâteau, et qu'il s'agit avant tout d'immobilier. L'investisseur se dirigera plus spontanément vers le neuf, qui lui offre le confort de ne pas avoir de travaux à effectuer pendant dix ans. En achetant dans l'ancien, et en prévoyant de réaliser lui-même quelques travaux,un propriétaire peut se préparer son lieu de vie pour la retraite, pour ses enfants, ou encore envisager de revendre le bien avec une plus-value.”



Où investir ?


Les grandes métropoles, les villes dynamiques en termes de bassin d'emplois, de mouvements migratoires et de projets de développement restent des valeurs sûres (voir Trois questions, et les études de marché de l'Indicateur Bertrand). Une personne qui achète un bien dans sa ville ou sa région, a l'avantage de connaître les quartiers recherchés, mais ne devra pas se dispenser d'une enquête de marché. Acheter dans une autre région reste une possibilité, mais les précautions doivent alors être multipliées. À charge pour l'investisseur de se déplacer pour évaluer lui-même la qualité de l'emplacement,de l'environnement immédiat ainsi que la qualité intrinsèque du bien.


Même un achat en Vefa mérite le déplacement, pour évaluer le quartier environnant.


“Les règles de base sont parfois oubliées, note Olivier Boussard, directeur associé chez AdValorem, société de conseil en immobilier. Pourtant, aller voir sur place avant d'acheter reste indispensable. L'investisseur pourra ainsi s'assurer que son bien est proche des transports, accès autoroutier en région, tramway dans les villes, métro à Paris”.


Jérôme Klein soulignant encore,“la proximité d'établissements scolaires reconnus pour leur qualité d'enseignement reste un critère très important pour tout locataire ou acheteur”. Les investisseurs en Scellier doivent être d'autant plus prudents. Les appartements éligibles sont en effet souvent des petites surfaces, studios ou deux-trois pièces (les studios,deux et trois pièces représentaient 71%de l'offre commerciale neuve au premier trimestre 2010 selon la FPC, observation sur un échantillon de 95% des ventes et de l'offre). Elles correspondent donc à une demande précise d'étudiants, jeunes actifs, ou aussi de retraités qui souhaitent vivre en centre-ville, près des services.


Les coeurs de métropoles dynamiques, avec un bon bassin d'emplois, des universités, sont donc à privilégier dans ce cas.



Investir dans quoi ?


Le choix du bien s'effectue d'abord par le budget que l'investisseur pourra y consacrer.


Mais le plus important est bien de répondre à la demande du marché : pas la peine d'acheter une grande surface dans une zone qui concentre essentiellement des demandes de studios. “Attention à l'effet de sur-offre dans le neuf également, qui produit beaucoup de petites et moyennes surfaces à unmême endroit, prévient Olivier Boussard chez AdValorem.


Pour les plus grandes surfaces, en province, il faut être attentif au seuil de loyer à partir duquel les personnes préfèrent se tourner vers l'acquisition”. Chaque typologie correspond à un marché, et aussi à une problématique différente pour l'investisseur.


Le studio, plus cher du mètre carré à l'achat, accueille aussi une population plus mouvante. Le taux de rotation plus important que pour une grande surface, oblige le propriétaire à procéder régulièrement à de petits travaux de rafraîchissement.


De ce fait, les vacances locatives peuvent être plus nombreuses. Mais le studio se loue aussi plus cher dumètre carré qu'un 2 ou un 4-pièces, ce qui permet à l'investisseur de s'y retrouver en termes de rentabilité. Les appartements de trois à cinq pièces, qui attirent plutôt des familles, donc des locataires qui ont tendance à rester plus longtemps, sont aussi recherchés, à condition d'être bien placés, près des services, des transports ou encore des écoles.


La bonne question à se poser ? Toujours se demander si on serait prêt à y vivre soi-même.


Si la réponse est non, il ne faut pas imaginer que des locataires se laisseront, eux, tenter !



Investir dans un bien particulier : la résidence service


Les investisseurs purs se tourneront vers les résidences avec services. L'expression désigne les résidences de tourisme classées, les établissements pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) et les résidences étudiantes, qui offrent au moins trois services hôteliers (ménage, petits-déjeuners, accueil ou fourniture de linge).


Depuis l'amendement Bouvard, ces résidences bénéficient d'une réduction d'impôt de 25% du prix de revient plafonné à 300 000 €, à laquelle s'ajoute la récupération de la TVA à 19,6%. Une bonne opération financière donc, mais à réaliser, une fois encore, avec toutes les précautions possibles. “La règle d'or, c'est de calculer son loyer net, conseille encore Olivier Boussard, c'est-à-dire ce qu'il reste une fois déduites les charges non récupérables, ou la taxe foncière. Lorsqu'un investisseur signe un bail commercial dans le cadre de l'acquisition d'un bien en résidence services, il doit vérifier que le montant des charges de copropriété, ou l'article 606 du Code civil qui régit les réparations, ne sont pas à sa charge”. “ La qualité de gestion de la résidence services est déterminante, renchérit Philippe Pelletier, avocat, et associé du cabinet Lefevre Pelletier & associés. Il vaut mieux s'assurer que ce sont des grands groupes qui l'ont en main.


Dans ce type d'investissement, il n'y a pas que l'emplacement qui compte,mais aussi la signature ”.



Investir avec quel dispositif ?


Produit préféré des gestionnaires de patrimoine et des investisseurs, la loi Scellier offre une grosse réduction d'impôts.


25% du montant du bien, lui-même plafonné à 300 000 €, et étalé sur neuf ans.


Soit une réduction maximale de 8 333 € annuelle. Bien sûr, le propriétaire a en contrepartie quelques obligations non négligeables, comme celle de louer le bien nu pendant neuf ans. D'où la nécessité d'acheter un logement bien placé et attractif, dans une zone où la demande locative est forte. Avant tout achat, l'investisseur doit préparer son financement.


“ L'acquéreur qui se présente chez son banquier ne peut pas se contenter de vérifier que ses fonds propres sont suffisants, soulève Philippe Pelletier. Il devra aussi être sûr de pouvoir supporter l'exploitation du bien acheté, les charges fixes notamment. Il faut raisonner en coût global ”. Enfin, il ne faut pas négliger la partie juridique d'un investissement.


“On ne signe rien, sauf chez son notaire. L'acquéreur non-professionnel doit aussi garder à l'esprit que pour l'achat d'un logement d'habitation neuf ou ancien, il dispose d'un délai de rétractation de sept jours”, rappelle Philippe Pelletier. Comme les dispositifs d'aide à l'achat vont être remaniés en 2011, il reste encore un trimestre pour en profiter. “Un jeune qui a commencé à travailler depuis peu et a terminé sa période d'essai, peut tout de suite se lancer dans l'achat d'une petite surface, suggèreMaël Bernier, directrice de la communication et porte-parole d'Empruntis.com, courtier en ligne de bancassurance.


Il sera éligible au prêt à taux zéro, car les revenus pris en compte seront ceux de l'année dernière. Dans une ville en-dehors de Paris, le loyer d'un studio est équivalent aux mensualités d'un prêt. Il ne faut pas hésiter à profiter des bonnes affaires qu'il y a à réaliser.” Saisir l'opportunité et s'informer de tous les prêts aidés ou coups de pouce gouvernementaux existants, en se tournant par exemple vers les Agences départementales d'information pour le logement (Adil), font aussi partie des règles d'or de l'investisseur.



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