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"Réaliser à terme 10 000 logements"

Alors que les marchés immobiliers génèrent un certain nombre de questions, voire des inquiétudes à peine dissimulées, qu'en est-il à Marseille face au gonflement du stock de logements neufs ? "Le stock est plus important que l'an dernier, constate Philippe Rallo, directeur régional des ventes de Promogim. Qu'on ne s'inquiète pas pour autant ! Le marché immobilier marseillais n'est pas prêt de s'arrêter : même si l'importance de l'offre rend quelquefois une partie de la clientèle momentanément indécise, la demande est toujours là." Pour Christine Adenet, responsable de programmes chez Les Nouveaux Constructeurs : "Le stock s'est effectivement reconstitué et l'offre est devenue conséquente. Le fait marquant est l'attentisme de la clientèle. Elle est plus exigeante et en majorité axée vers la résidence principale." Inquiète ? "Non, même si les délais de ventes sont devenus un peu plus longs". Pour Gilles Sion, directeur commercial de l'agence Provence Sud de Bouygues Immobilier : "Le taux d'écoulement a ralenti mais le nombre de réservations est identique, à ceci près que l'on note parfois un peu plus de désistement." Ce désistement est temporaire estime Eric Pero, directeur commercial Méditerranée de Kaufman & Broad : "Les incertitudes sur la loi Robien et le dispositif Borloo ont ralenti les investisseurs et les effets d'annonce lancés un peu tôt ont pu entraîner cette position attentiste qui, désormais, semble derrière nous. Globalement, les rythmes de ventes restent très corrects." Comme le souligne Philippe Rallo, "Marseille est en pleine transition : une ère nouvelle semble s'ouvrir. Entre le lancement des dispositifs en faveur de l'investissement immobilier et la baisse du chômage, je suis réellement serein".

265 000 habitants, 4 secteurs, 26 communes sur plus de 15 200 ha : Marne-la-Vallée est le "poids lourd" du département. Avec neuf stations de RER, trois grands centres commerciaux et, last but not least, les parcs d'attractions du Disneyland Resort Paris®, l'agglomération possède de nombreux atouts.

Alors qu'il n'était pas envisageable, jusqu'à un passé récent, d'emprunter sur plus de 20 ans, aujourd'hui, c'est monnaie courante. Pour preuve, selon une étude de l'Observatoire du financement du logement/ CSA, la durée moyenne d'un crédit qui se situait à 12,3 ans en 1992 est passée à 17,2 ans en 2004 et à 18 ans pour les logements neufs. Et les prêts souscrits sur 25 ans ou plus représentent 25 % de la production des banques (source Meilleur- Taux.com). C'est donc désormais entré dans les moeurs. Il est vrai que pour compenser l'augmentation des prix de l'immobilier et ne pas perdre tout un pan de clientèle, les établissements financiers ont dû trouver la parade. D'où l'allongement de la durée des crédits qui va désormais couramment jusqu'à 25 ans. Parmi les banques qui proposent ce type de financement, LCL Crédit Lyonnais dont le taux fixe sur 25 ans s'établit, à l'heure où nous écrivons, à 4,75 %. Mais la formule peut aussi être à taux révisable capé (le taux ne peut dépasser un certain cap). Dans ce cas, le taux oscille entre 4,21 % avec un cap d'un point, 3,87 % avec un cap de 2 points. Le prêt offre en outre quelques souplesses comme la modulation des échéances, le report de deux échéances mensuelles par an en cas de pépin. A la Société Générale, le prêt est également modulable. Un différé d'amortissement et une possibilité de transfert du crédit sur un autre achat sont possibles. A taux fixe, le crédit sur 25 ans, est consenti à 4,35 % ; à taux révisable capé (+2/-2 points), à 4,05 %. Il peut financer 100 % de l'opération. Au Crédit Agricole Ile-de-France, la formule à taux fixe s'établit à 4,45 %. Elle permet, là encore, une modulation des échéances à la hausse ou à la baisse ainsi que la suspension d'une échéance. La Bred, quant à elle, propose, au choix, deux formules sur 25 ans. La première est un prêt classique à taux fixe de 4,65 % non modulable. A contrario, la seconde est modulable. Si vous optez pour cette deuxième option, le taux qui reste fixe, varie en fonction de la durée. Pour un prêt au-delà de 20 ans, il s'établit à 4,65 %.

"Il faut se pencher sur la rentabilité du montage financier"

Même à un niveau élevé de prix, le 8e arrondissement fait l'objet de lancements d'opérations : Kaufman & Broad, très présent sur plus de la moitié des arrondissements, lance 112 Prado, 42 logements du 2 au 4-pièces, pour une livraison au 1er trimestre 2009. Pour Park Saint-Anne, du même promoteur, où le 3-pièces de 57 m2 en rez-de-chaussée est commercialisé 260 000 €, la livraison des 94 logements est prévue pour le 2e trimestre 2009. C'est également dans le 8e, rue Roumanille, que Bouygues Immobilier lance une opération commercialisée entre 3 700 et 3 800 €/m2 habitable. Dans ce secteur, dont la Zac du Rouet dopera l'offre de 14 programmes immobiliers, Les Nouveaux Constructeurs proposent Cantini Parc, face au parc du 26e Centenaire, 57 logements livrables entre fin 2008 et début 2009. Dans les 10e, 11e et 12e arrondissements, Les Nouveaux Constructeurs débutent la commercialisation de Coteaux Saint-Julien tandis que Bouygues Immobilier lance Villa Amandine, aux alentours de 3 300 €/m2. C'est dans ce périmètre que Closerie Toscane, de Kaufman & Broad, propose une mixité collectifs-maisons individuelles en résidence principale, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Du 13e au 15e, l'offre est confortée par de nouvelles opérations. Dans le 13e, quartier Chalusset, Promogim commercialise Le Clos Jardin, 101 logements collectifs et 3 maisons, livrés en septembre 2008, à moins de 3 000 €/m2 . Toujours dans cet arrondissement, Bouwfonds Marignan présente Colline Manon et Valon Florette, 41 appartements sur les hauteurs de Marseille, avec des 3-pièces à partir de 194 100 €. C'est dans cet arrondissement que Nexity livrera au 3e trimestre 2008, Paradisio, plusieurs petits bâtiments de 2 étages, sur un parc de 3 ha, avec le 3-pièces de 60,3 m2, au 1er étage, à 211 300 €. Dans le 14e, Urbat réalise sur Sainte-Marthe, Côté Mer, 22 villas et 48 appartements répartis sur un terrain de 1,5 ha. Les Nouveaux Constructeurs proposent à flanc de colline avec vue mer, dans le 15e arrondissement, Les Aygalades, au prix moyen de 2 650 €/m2 habitable. La plupart des opérateurs développent leur activité en dehors de Marseille. "Pour répondre à la demande d'actifs locaux marseillais, nous construisons de plus en plus loin, parfois même au-delà du département", constate Jacques Fèvre, directeur du développement foncier de Geoxia Immobilier, spécialisé dans la réalisation de maisons groupées. Outre 4 maisons réalisées dans le 14e, à Sainte-Marthe, la société conçoit aussi, 6 maisons de ville à Trets, à 40 mn de Marseille, à partir de 220 000 e et 9 demeures à Vauvenargues, face au château de Pablo Picasso, à 14 km au nord-est d'Aix-en-Provence.

Plus restreinte, l'offre existe cependant. Ainsi, à la BNP, le prêt peut aller jusqu'à 30 ans. La formule peut être à taux fixe ou à taux révisable capé. A taux fixe, les conditions sont les suivantes : entre 4,90 et 5,50 % (sur 25 ans, cette fourchette est ramenée entre 4,50 et 5,10 %). A taux révisable, l'offre de cette banque se situe entre 4,10 et 4,40 % (capé 2 points) et entre 4,10 et 4,70 % (capé 1 point). A la Banque Populaire Rives de Paris, le prêt sur 25 ou 30 ans est réservé à la résidence principale et nécessite au minimum 10 000 € d'apport. Le taux peut aussi être fixe ou révisable capé. Pour une durée comprise entre 21 et 25 ans, vous devez avoir moins de 45 ans. Le taux fixe s'affiche à 4,35 %, le taux révisable (cap + 2 points), à 4,11 %. Mêmes conditions pour le prêt compris entre 26 et 30 ans, mais vous ne pourrez y souscrire que si vous avez moins de 40 ans. Enfin, citons encore le cas du CIC qui offre, dans sa gamme, un crédit sur 30 ans à destination des jeunes qui achètent leur logement pour la première fois. Si vous avez au plus 35 ans, vous pouvez financer en totalité votre acquisition avec un tel prêt. En revanche, si votre âge est compris entre 35 et 40 ans au plus, vous ne pourrez obtenir que 90 % du prix de votre acquisition. Le prêt se décompose en trois périodes. La première est automatiquement à taux fixe, les deux autres étant programmées à taux révisable. Mais vous disposez d'une option de transformation du taux révisable en taux fixe en cours de prêt.

Ceci étant, l'agglomération orléanaise, peu dense, n'est pas une grande bâtisseuse de logements au regard de Rennes ou de Montpellier. Cette année, sa production n'excèdera guère les 1 200 unités pour 270 000 habitants alors que Rennes frise en moyenne les 4 500 pour 400 000 métropolitains. Malgré tout, les prix restent contenus à 2 600 €/m2 en moyenne et n'ont pratiquement pas bougé depuis le 1er trimestre, selon notre cote du neuf.

Sur le marché, il existe différentes sortes de prêts relais : le prêt relais seul souvent nommé "sec", le prêt relais jumelé, ou encore le prêt global. Pour Alice et Sylvain, un relais "sec" n'est pas approprié. Car il répond au besoin de l'emprunteur qui acquiert un logement moins cher que le précédent et qui compte donc rembourser son crédit avec le fruit de la vente de son ancien logement. Dans ce cas, la banque met en place un crédit qui aura une durée de 1 ou 2 ans avec un taux défini au cas par cas. Pour notre couple, il ne peut donc s'agir que d'un prêt relais jumelé ou d'un prêt global dont une partie est remboursable par anticipation.

La géographie a doté le Val-de-Marne de deux fleuves, la Seine et la Marne, mais aussi de rivières, plaines et plateaux, qui contribuent à donner un cadre de vie plutôt agréable et diversifié.

Nous allons faire construire sur un terrain appartenant à mon compagnon. N'étant pas mariés, comment puis-je de mon côté préserver mes droits ? (Josée J., Nîmes, 30)

Tout serait pour le mieux dans ce "jardin de la France" si la ville-centre n'avait pas perdu son importance au profit d'une multipolarité croissante de l'agglomération. Pour la nouvelle majorité sortie des urnes en 2001, l'enjeu consiste à revitaliser Orléans : "Les métropoles ont besoin d'un pôle de centralité fort et puissant qui irradie et rassemble, justifie Olivier Carré, adjoint à l'urbanisme de la Ville et vice-président de l'agglomération. Cette zone d'attractivité est extrêmement importante pour un ensemble de services revendiqués par les populations en termes d'équipements culturels, sportifs,économiques, médicaux et scolaires. Trop de dispersion amène l'étiolement de ce pôle fort."

Indicateur Bertrand : Outre sa mission d'aménageur, la Sadev intervient-elle dans l'élaboration des différents projets, aux côtés des collectivités ?

"La Duchère est un site exceptionnel. Elle ne doit pas rester un site d'exception." Ce mot de Gilles Buna, l'adjoint à l'urbanisme et du développement durable, résume à lui seul les ambitions de la Ville. Et pour réveiller les lieux, le projet de renouvellement urbain vise l'effet de masse : 1 036 logements neufs seront livrés d'ici à 2008-2009, dont 322 en accession libre ou sociale, 289 en location libre ou intermédiaire, 200 en location sociale et 225 destinés aux étudiants. Les barres 210, 260 et 410 ont été démolies pour ouvrir le quartier sur les paysages de l'Ouest et laisser place à de petits immeubles de deux à sept étages dotés de parkings en sous-sol et d'entrées sur rue "comme dans les arrondissements résidentiels du cœur de Lyon", souligne la Ville. Les logements détruits sont pour moitié reconstitués, à raison de 30 % sur le 9e arrondissement et de 70 % sur le reste de Lyon, hors 8e. La délocalisation des locataires ne se réalise que si elle est choisie et non subie par les intéressés, après concertation. Le patrimoine existant est en cours de réhabilitation : l'emblématique Tour panoramique, les copropriétés bénéficiant notamment d'une Opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) et cinq barres de logements sociaux (320, 110, 410, 420 et 430). Au terme de l'opération de renouvellement, les logements sociaux constitueront 60 % du parc de La Duchère, ce qui reste tout de même un taux important au regard de certaines villes populaires franciliennes, comme Saint-Denis ou Nanterre qui visent les 40 %.

"Le secteur du bâtiment est responsable de 25 % des émissions de CO2 et de 42 % de la consommation d'énergie finale en France" constate Michèle Pappalardo, présidente de l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie). Pourtant, les réglementations thermiques successives ont permis de diviser par 2, voire 2,5, la consommation par mètre carré des logements neufs… De véritables progrès qui n'ont pas empêché la consommation totale du secteur du bâtiment d'augmenter de 30 %. Ce résultat, qui paraît contradictoire, est dû en fait à l'accroissement du parc de logements, mais également à l'élévation du niveau de confort, avec la multiplication d'appareils électroménagers qu'il entraîne et l'apparition de nouveaux besoins, comme par exemple la climatisation, grande consommatrice d'énergie.

Tranquillement mais sûrement, la métropole orléanaise poursuit ses embellissements. Son marché immobilier séduit les investisseurs, mais a-t-il la capacité de satisfaire les accédants-résidents ?

Indicateur Bertrand : Quels sont les projets phares de l'agglomération ?