Rhône-Alpes : la primo-accession

Souvent cher, l'immobilier rhônalpin a besoin de coups de pouce lors du premier achat. Prêts à 0 %, subventions locales et TVA à 5,5 % sont heureusement au rendezvous pour soutenir les budgets ric-rac.

Rhône-Alpes : la primo-accession
Rhône-Alpes : la primo-accession

La TVA à 5,5 % serait-elle la clé de voûte de la primo-accession en Rhône-Alpes ? On le suppose en constatant l'engouement pour les "zones Anru" qui, outre l'avantage d'un bâti renouvelé, sont éligibles à la TVA réduite.



Nouveau venu dans le cortège des aides au premier achat, le pass-foncier, lui aussi accompagné d'une TVA 5,5 %, a sans doute de beaux jours devant lui dans la région.



Le Grand Lyon à 5,5 %


Nombreuses sont les grandes métropoles rhônalpines signataires du pass-foncier, à commencer par la première d'entre elles : le Grand Lyon. 500 subventions locales ouvrant l'accès au pass-foncier viennent d'être votées par la communauté urbaine, dont un peu plus de 200 octroyées à la mi-décembre.


Ainsi voit-on sur le marché une foule de programmes privés comportant une poignée de lots en pass-foncier. Ce sont souvent des fins de commercialisation, dans lesquelles la TVA à 5,5 % joue le rôle d'accélérateur des ventes. On trouve de tels programmes à Meyzieu (Promogim), L'Isle d'Abeau (Anabase), Villeurbanne (6e Sens), Vénissieux (Rolle), Rillieux (Cogedim) et même à Lyon (Utei dans le 3e)… Qui chasse la TVA à 5,5 % a aussi intérêt à s'adresser aux opérateurs spécialisés dans l'accession sociale : Rhône-Saône Habitat, l'acteur majeur dans ce domaine, et l'Opac du Rhône. En plus de la TVA réduite, ces promoteurs garantissent eux-mêmes rachat, revente et relogement en cas d'incident de la vie. Leurs tarifs sont évidemment inférieurs à 2 750 €/m2 TTC, le plafond de l'accession sociale en zone B1. Actuellement, l'Opac commercialise une fin de programme à Thizy, près de Roanne, mais à 70 km de Lyon. En compensation de l'éloignement, le 70 m2 ne coûte que 118 000 €, hors parking. De son côté, Rhône Saône Habitat lance régulièrement des projets en périphérie et se met souvent sur les rangs dans des quartiers haut de gamme, comme La Confluence. Le mieux est de s'inscrire sur la liste d'attente du promoteur pour profiter, en avant-première, de ses plus belles perles. Reste une question : comment dénicher « la » surface correcte à mini prix dans Lyon intra-muros ? La réponse pourrait se trouver dans La Duchère, le quartier conventionné par l'Anru du 9e. Le Grand Lyon emploie une énergie manifeste à revitaliser ce site inscrit dans le Grand projet de ville de l'agglomération. Un appartement du Regard 9, le projet de Rhône Saône Habitat, coûte 2 200 €/m2. C'est une offre rare à Lyon, où l'immobilier vend chèrement sa peau, en moyenne 3 800 €/m2 dans le neuf et 3 000 €/m2 dans l'ancien.



Foncièrement abordable


La métropole grenobloise s'est lancée dans le pass-foncier (voir l'Indicateur Bertrand de novembre 2009), de même que Chambéry Métropole depuis l'été. Dans cette dernière agglomération, quatre opérations ont été montées avec la Saiem de Chambéry, l'Opac de Savoie et la Savoisienne Habitat Certains lots sont encore en vente à 2 400 €/m2, TVA et subvention incluses, alors qu'une nouvelle centaine s'annonce en 2010, en très haute performance énergétique ou basse consommation. Une aubaine, les Hauts-de-Chambéry étant conventionnés par l'Anru, des programmes à 5,5 % sont en cours dans le fameux périmètre des 500 mètres environnants, à Chambéry-le-Vieux : l'Essenciel (Nexity) et l'Horizon (Bouygues Immobilier).


De la même façon que Chambéry, Annecy entend faciliter le parcours résidentiel des primo-accédants qui rencontrent de grosses difficultés à se loger dans ce secteur privilégié.


La "C2A", la communauté d'agglomé ration, a lancé à leur intention le prêt logement à 0 %. Jusqu'à présent, 300 personnes en ont bénéficié chaque année. Le profil-type a été un demandeur de 25 à 30 ans, quittant le domicile parental et acquéreur d'une petite surface ancienne. Le prêt, il est vrai, fonctionne sur le marché de l'occasion et du neuf et va de 8 800 à 26 500 € en fonction des ressources et de la taille du ménage. Comme la loi l'autorise, il permet en plus de débloquer un pass-foncier.


La promotion privée s'intéresse de près à cette opportunité ; ainsi Bouwfonds Marignan cogite sur dix pass-foncier dans son programme d'Annecy-le-Vieux, lesquels susciteront des prix très inhabituels dans cette commune prisée au bord du lac.


À toutes fins utiles, signalons que les permis de construire, déposés avant le 28 avril 2009, ne sont pas soumis au plafonnement de l'accession sociale à 2 750 €/m2.


Dans l'Ain et la Drôme, la maison individuelle règne sans grand partage avec le collectif.


Comme ailleurs dans la région, des agglomérations se sont engagées dans le pass-foncier : Bourg-en-Bresse, Montélimar, Rhône-Valloire… Dans le pays de Gex, la petite commune de Péron a suivi ce cheminement en octroyant une vingtaine de pass-foncier.


"Nous souhaitions notamment favoriser la mobilité dans nos 36 logements sociaux", explique le maire Christian Armand en s'avouant déçu de n'avoir reçu qu'une seule demande du public visé, tout au moins à la fin de décembre. Les biens concernés sont des maisons de 255 000 à 266 000 €, réalisées par le constructeur-lôtisseur Capelli et, pour certaines, encore en vente.


"Sans doute, le pass-foncier est-il un dispositif intéressant financièrement, mais trop méconnu", suggère l'élu. Le premier achat paraissant effectivement complexe dans le dédale de lois, de décrets et de prêts salutaires mais sophistiqués, n'oubliez pas que les Adil* vous informent (gratuitement) sur le logement et vos possibilités. En 2008, 90 000 Rhônalpins, en très grande majorité primo-accédants, ont eu recours à leurs services.


En général, parmi les candidats à l'accession reçus par les Adil, trois ménages sur quatre intègrent un prêt à taux zéro dans leur plan de financement.



* Adil : Association départementale pour l'information sur le logement. Liste des adresses sur www.anil.org



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