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Indicateur Bertrand : Le marché de la maison individuelle est-il en repli ?

Seule ombre au tableau, les logements manquent pour accueillir les nouveaux Lillois. Et la situation est particulièrement tendue sur le terrain de la construction. Selon le diagnostic établi pour l'élaboration du programme local de l'habitat de la communauté urbaine de Lille Métropole, "les besoins peuvent être estimés entre 48 000 et 60 000 logements d'ici à l'horizon 2010, soit entre 4 300 et 5 500 logements à construire par an". Actuellement, la production varie entre 3 000 et 3 500 logements chaque année, dont un tiers de sociaux. Reste donc une offre d'un peu plus de 1 000 logements dans le parc privé pour les 85 communes de la communauté urbaine. Une offre qu'il faut donc suivre de près afin de ne manquer aucune opportunité.

Depuis l’arrivée de Manuel Valls à la tête du gouvernement, un changement de cap a été opéré en matière de politique du logement. Enfin opérationnelles, de nombreuses mesures annoncées devraient porter leurs fruits cette année.

Avec de solides atouts, Rennes, la capitale et Saint-Malo la balnéaire, sont relativement protégées du coup de frein immobilier. Si l'offre nouvelle est limitée, des prix plus raisonnables font leur apparition. Début juillet, les habitants des 37 communes de l'agglomération rennaise étaient invités à débattre une dernière fois des prochaines priorités de l'axe est-ouest. C'est un des grands projets de Rennes Métropole. Il permet aux bus de circuler rapidement entre la place de Bretagne et Cesson-Sévigné depuis 2000. Il a déjà converti 37 000 voyageurs. Aujourd'hui, une deuxième tranche est en préparation. Les bus de toutes les lignes majeures pourront bientôt aller aussi vite qu'un tramway. L'agglomération a accueilli près de 50 000 personnes en plus entre les deux derniers recensements. Les trois quarts se sont installés dans les communes périphériques, dans le sud en particulier. En plus des bus en site propre, la collectivité a intensifié le trafic TER (+11 % entre 2004 et 2005 dans le périurbain rennais), le réseau Star (+70 %) et les lignes régulières du réseau Illenoo (+60 %). La question des transports est un des dossiers à suivre de près pour un bon investissement immobilier. 45 000 nouveaux habitants sont encore attendus sur le territoire d'ici 2012. Avec la crise, ils ont les moyens de se montrer plus exigeants : la proximité des transports, des accès et des infrastructures sera la meilleure façon de les attirer et de valoriser son bien. La Bretagne , touchée par le coup de frein Le programme local de l'habitat prévoit 4 500 logements par an. Il les organise dans un objectif d'économie d'espaces, avec des immeubles un peu plus hauts, des lotissements un peu plus denses…Près des transports et des services de proximité. Pour privilégier de nouvelles formes urbaines, il exige 50 % minimum de logements collectifs ou semi collectifs, 20 % maximum de lots libres de plus de 350 m2et 30 % de petits lots (moins de 350 m2). Pour l'heure, l'offre n'est pas très importante. La Bretagne fait partie des régions assez touchées par le coup de frein sur l'immobilier enregistré depuis le quatrième trimestre 2008. Ici, les ventes ont chuté de plus de 30 %. Les promoteurs ont préféré jouer la prudence : plus de 60 % de mises en vente en moins sur un an au premier trimestre 2009. Les programmes à l'affiche sont en fin de commer cialisation. Pour les acheteurs, c'est l'opportunité de découvrir, sur site, son futur logement. À 200 mètres de la gare TGV et du métro, Icade Immobilier a démarré les travaux de la Résidence le Patio. “Dans un îlot calme, à quelques pas des commerces et des services, cette résidence de grand standing se décline du studio au 5-pièces, explique le service marketing. La grande majorité des appartements possèdent une loggia ou une terrasse ensoleillées, ouvertes sur un patio”. Dans le nouveau quartier de l'Arsenal, Nexity Appolonia propose des appartements vraiment innovants avec une pièce en plus qui se fait loggia, terrasse ou patio, des “appartements-maisons” et des villas familiales. Ils se déclinent des studios au 4-pièces- duplex. On trouve par exemple un 3-pièces de 58 m2 à 172 649 €ou un 5-pièces de 101 m2 à 268 200 €. Les acquéreurs peuvent éventuellement profiter de la TVA à 5,5 % sous certaines conditions s'ils achètent leur résidence principale dans ce programme. Il se trouve dans l'éco-quartier de la Courrouze, un projet phare de la métropole. Sur 120 hectares de friches militaires sur les communes de Rennes et de Saint-Jacques-de-la-Lande, 4 000 à 5 000 logements y émergeront d'ici 15 à 20 ans. Cela va représenter 4 à 5 % du nombre de logements de Rennes. D'autres projets émergent néanmoins ailleurs sur la ville. Près de la clinique Saint-Laurent, le groupe Arc a livré les Jardins de Lavaux sur l'avenue du Général-Patton. Quatre appartements de 85 à 88 m2 sont à vendre à partir de 239 000 €. Entourés de 1 200 m2 de jardins, ils sont disponibles immédiatement. Sur le boulevard de Sévigné, le même promoteur commercialise Coeur Sévigné, 78 logements de 20 à 41 m2. Tout juste lancé, le programme relève de “la haute couture urbaine entre l'hypercentre et le parc du Thabor, avec des espaces adaptés à la vie étudiante du studio au T1 bis et une localisation permettant d'accéder à tous les attraits du centre-ville de Rennes à pied”. Les studios de 20 à 34 m2 démarrent à 89 000€. Les 2-pièces de 39 à 41 m2 sont affichés à partir de 205 000 €. 2 700 logements pour la Zac des Rives du Blosne L'offre est légèrement supérieure en périphérie. Depuis quelques années, on la trouve essentiellement Cesson-Sévigné, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Grégoire et Chantepie. La petite commune résidentielle accueille un des grands projets du moment, la Zac des Rives du Blosne. Le groupe Arc réalise là une résidence “qualité environnementale” proche du centre en transports en commun. Baptisée Hélios 1, elle dispose encore de quelques petites surfaces. On y trouve aussi des logements familiaux dont quelques 5-pièces, de 89 à 108 m2 à partir de 291 000€. La Zac s'étend sur 76 hectares, dont 24 de parcs naturels. En tout, 2 700 logements y verront le jour, 2 200 appartements, 260 logements intermédiaires et 240 maisons dont 100 individuelles groupées. Le reste étant composé de terrains constructibles. 5 000 m2 de services seront par ailleurs installés, ainsi que 25 600 m2pour des activités économiques le long de la RD 463. Les Rives du Blosne accueille en ce moment un deuxième chantier, signé Bouwfonds Marignan. On peut y investir sur quelques surfaces de 2 à 5-pièces. À titre d'exemple, les 4-pièces de 87 à 99 m2 sont vendus de 205 000 à 253 000€. Châteaugiron en pointe En revenant sur Saint-Jacques-de-la-Lande, on trouve le groupe Arc. Il commercialise dans le quartier de la Morinais une petite résidence de trois étages, composée essentiellement de 2 et 3-pièces pour des investisseurs en loi Scellier. Juste à l'entrée de Pacé, sur Vezin-le-Coquet, une petite résidence de 19 appartements du 1-pièce bis au 4-pièces est réalisée par Bouygues Immobiler sur le 6 boulevard du domaine de la Josserie. Tous comprennent d'un beau balcon et d'un garage en sous-sol. Fin 2010 sur Betton, 57 appartements seront livrés dans les Hauts du Trégor par Bouwfonds-Marignan. Le Lauréat de la pyramide d'Or 2009 et du prix EDF Bleu Ciel développement durable promet ici de beaux volumes judicieusement orientés pour garantir le maximum de luminosité. Des 2-pièces y sont encore à vendre, de 42 à 53 m2. Châteaugiron est une commune de près de 6 000 habitants à 16 km au sudestde Rennes. Autour de son château médiéval et d'un centre bourg qui a conservé quelques maisons à colombages, les infrastructures ont été mises au goût du jour, avec des infrastructures “scolaires” de la garderie au collège, une école de musique, des équipements sportifs, une piscine, un cinéma et une médiathèque. Elle développe actuellement une Zac à la Perdriotais. Bouygues Immobilier achève ici Beau Matin, une résidence à taille humaine. Composée de cinq petits bâtiments à taille humaine, elle s'intègre à l'environnement pavillonnaire. Les derniers 3-pièces entre 63 et 67 m2 se vendent entre 155 000 et 177 200 €. Nexity George V affiche en même temps la Magdeleine, 28 appartements du studio au 3-pièces, avec des balcons et terrasses à partir de 119 500 €. À Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Promo-Ouest Immobilier livrera mi-2010 la résidence du domaine du Petit-Malais rue Aimé-Césaire. À la Rheu, dans le proche ouest rennais, Bouygues Immobilier termine une résidence de 14 logements à 2 700 €/m2 en moyenne en plein bourg : la Noe. Le dernier 4-pièces, de 90 m2 au premier étage de ce petit immeuble est affichée 245 000€. À Domagné, Nexity George V propose de nombreux 2 et 3-pièces bien exposée à partir de 89 000 € sur la Pommeraie. À Laillé, il dispose de 1, 2 et 3-pièces sur L'Arbre d'Or. Acquis en loi Scellier, ils peuvent ouvrir à “une réduction d'impôts correspondant à 25 % du montant hors taxe de l'achat de votre appartement répartie sur neuf ans, soit jusqu'à 75 000 € de réduction”, rappelle le promoteur.

"Des crédits de plus en plus longs !"

Vice-président en charge de l’urbanisme et de l’action foncière de Nantes Métropole

Entre la sauvegarde du Lido ou la remise en état du Port grâce à l’injection de 200 millions d’euros au cours des dix prochaines années, Sète intègre largement la question urbaine dans son développement. Avec la Zac Ouest, la ville “singulière” restructure ces espaces en cohérence avec l’environnement et réalisera 75 000 m2 de Shon afin de répondre aux besoins de logements tout en contrôlant l’évolution des prix. Les deux Zac sur Sète sont la reconquête d’anciennes friches. Enfin, comme le souligne son maire, François Commeinhes, “toutes les opérations immobilières comportent 20 % de logements aidés et, dans le cadre d’une mixité, les logements sociaux sont souvent accolés à des opérations immobilières privées”. À Sète, Kaufman & Broad réalise Les Marches du Soleil, au prix moyen de 3 697 e le m2 habitable, pour une livraison attendue au 2e trimestre 2009. L’étang de Thau est non seulement le plus étendu et le plus profond (4,50 m en moyenne et jusqu’à 10 m) des étangs du Languedoc, mais il est aussi riche d’une grande biodiversité et entouré de communes réputées. Avec Balaruc-les-Bains, l’Hérault dispose ainsi d’un lieu de renom puisque la commune est classée deuxième station thermale de France et première du Languedoc-Roussillon. Sa situation en bord de Méditerranée attire 35 000 curistes chaque année. C’est sur la station que Pragma lance Résidence Aquanatura, deux bâtiments en R+2, face au centre thermal. Le 2-pièces de 44m2, parking inclus, est proposé dès 152 600€ et devrait être livré au 3e trimestre 2009.

L'îlot A : L'emplacement est qualitatif, orienté sud et ouest, face aux balmes et au plan d'eau. Nexity Apollonia s'est entouré de trois agences d'architectes pour concevoir Saône Park, une réalisation haut de gamme, avec esprit loft et villas patios (voir l'Avis de l'architecte) “C'est un projet ambitieux pour la ville et pour nous, explique François Bonnet, le DG de Nexity Apollonia. D'après les sondages effectués auprès de nos clients, le lieu est bien perçu. Il est partie intégrante de Lyon. Un problème de temps pourrait se poser, mais le Grand Lyon et la Sem sont attentifs à ce que les aménagements soient réalisés dans les délais.”

La communauté de communes de Dinan vient d’adopter un nouveau plan local d’urbanisme qui prévoit la construction de plus d'un millier de logements dans les six années à venir.

En complément de plans correspondants parfaitement à vos choix, votre maison neuve vous offrira les dernières nouveautés en matière d'économies d'énergie, matériaux performants et normes.

Capitale des institutions européennes, Strasbourg ne manque pas d’atouts pour séduire les investisseurs. Malgré un classement moins favorable qu’en 2013, elle reste dans le Top 10

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Caen par la fédération des promoteurs immobiliers.

La Manche, avec son port important de Cherbourg-Octeville et son paysage agricole, accueille assez peu de programmes neufs. On trouve cependant une certaine variété à l’intérieur des programmes en cours sur le département. Garden Park, d’Investir Immobilier, propose ainsi des surfaces du studio (à partir de 72 000 euros) au 4-pièces (256 500 euros) ainsi que des maisons jusqu’à 5-pièces. À Bréhal, à 10 km de Granville et à 4 km de la plage, les maisons du Clos des Salines (Geoxia Immobilier) démarre avec des 3-pièces et le programme dispose encore de nombreux 4-pièces entre 69 et 100 m2. Deux maisons et 60 appartements, du studio au 4-pièces, également dans les Chemins de Seine (groupe Arcade) : à Bréhal, dans le département voisin de l’Eure, à 47 minutes de Saint-Lazare et 54 minutes en train depuis Rouen, le groupe Arcade les propose à partir de 146 000 euros pour le dernier 2-pièces encore disponible, avec une livraison prévue en fin d’année. Dans l’Orne, une résidence de services pour les seniors vient de s’ouvrir à la vente. Composée de 113 appartements et de 14 maisons, elle se situe près du centre-ville d’Alençon et dispose de restaurants, d’un salon-détente, d’une salle de gym… En restant avisés sur la qualité des emplacements ainsi que celle de la construction des programmes aujourd’hui disponibles sur le marché, les investisseurs disposent de tous les atouts pour défiscaliser ou encore se constituer un patrimoine durable. Et si les prix ne baissent pas, les offres commerciales se feront sans doute encore plus fréquentes dans les mois qui viennent.

Être propriétaire plutôt que locataire de sa résidence principale apparaît comme une solution gagnante à long terme.

Une mue porteuse. Cette commune aux portes de Lyon reste dans notre top 10 des villes les plus dynamiques, mais elle passe de la 6e à la 9e place. Explications.

Parmi ces mesures fiscales d'encouragement aux investisseurs les dispositifs Borloo neuf et Robien recentré fonctionnent sur le même principe : c'est en créant un déficit foncier, qui s'imputera sur le revenu global de votre foyer fiscal, que vous ferez baisser votre impôt sur le revenu. Le déficit foncier annuel est plafonné à 10 700 e pour les deux dispositifs. L'éventuel excédent ainsi que les intérêts d'emprunt peuvent toutefois être reportés sur les dix années suivantes. Vous encaissez des loyers et payez des charges pour le bien que vous avez acheté. C'est la comparaison entre la somme des charges générées par votre bien d'une part, et les revenus qu'il vous rapporte d'autre part qui permettra d'estimer votre situation : vous disposerez d'un revenu foncier si le résultat est positif, mais obtiendrez par contre un déficit si le résultat est négatif. Votre intérêt est donc d'avoir plus de charges que de revenus : dans ce but, vous pouvez ajouter à la déduction permise par le dispositif fiscal, des frais eux aussi déductibles, comme les intérêts de vos emprunts, les frais d'assurances et de gestion locative, les travaux effectués, etc. Vous générez ainsi du déficit foncier, que vous retranchez de votre revenu net imposable… et le tour est joué !

Les mécanismes de l'investissement locatif classique répondent à une règle simple : acheter un logement le moins cher possible pour que sa rentabilité locative soit plus élevée, ce qui fait des petites surfaces bien placées en ville, les produits classiques du marché locatif. La maison, si elle ne correspond pas a priori à ces critères, n'en représente pas moins une possibilité d'investissement à ne pas négliger. Pour Norbert Desmard, directeur général de Liins, société de conseils aux investisseurs : "La maison est le meilleur des placements que l'on puisse conseiller à nos clients. Il s'agit d'un produit rare, pour lequel la demande est forte, aussi bien en terme de location qu'en terme de revente."