Tous les conseils en Immobilier

La ville compte 65 800 habitants. Mais sur l'agglomération (syndicat intercommunal), qui comprend 7 communes, ce sont 115 000 âmes qui vivent et travaillent. Pas moins de 10 000 entreprises y sont installées. Parmi les activités dominantes, citons la construction mécanique (7 000 salariés), l'industrie agroalimentaire, le textile, la bijouterie, mais également des entreprises de renommée internationale comme Reynolds (stylos), Barnier (adhésifs), Merck Biomaterial (biotechnologie), Spit (système de fixation), Monetel (monétique et publiphonie). Elle dispose aussi de pôles de compétences reconnus, notamment en électronique, micro-informatique, automatisme et robotique… Si Valence veut séduire les entreprises, elle fait aussi tout pour renforcer l'attractivité de son cadre de vie. En particulier celui de son centre-ville, un temps fui par les habitants. Trop bruyant, trop de logements insalubres ! Surtout dans le centre historique qui conserve pourtant un aspect médiéval des plus charmants avec ses vieilles ruelles et ses côtes pavées. Rue Perollerie se cache la maison Dupré-Latour, l'un des plus beaux édifices Renaissance de la ville tandis que Grande Rue, se trouve la Maison des têtes, nommée ainsi en raison des sculptures taillées à même la pierre qui ornent sa façade. Place des Ormeaux, c'est la cathédrale Saint-Appollinaire qui force l'admiration, d'autant que le majestueux monument domine la ville basse et offre un panorama superbe sur le Rhône et les contreforts de l'Ardèche…

Plus jeune d'un an que Marne-la-Vallée, Sénart accueille 110 000 habitants sur un territoire grand comme Paris et le Bois de Boulogne (en comparaison Paris compte deux millions de Parisiens). Marylin Huteau, directrice marketing et communication de l'Epa Sénart, évoque avec conviction la qualité paysagère des lieux : "Avant de construire des logements et des équipements,l'Epa a créé de véritables paysages sur ce plateau briard plat à l'origine", se plait-elle à rappeler. "Depuis le début, nous avons planté 200 000 arbres, soit l'équivalent de 200 ha qui sont venus compléter les trois forêts naturelles sénartaises.Rien que l'an dernier,10 000 arbres ont été plantés ! Avant de construire le centre urbain du Carré, nous avions mis en place 3 000 tilleuls et deux énormes canaux qui peuvent rivaliser avec Versailles puisque l'un mesure 700 m et l'autre un kilomètre. Nous avons aussi édifié 70 plans d'eau, ce qui justifie le nombre impressionnant d'associations de pêcheurs de Sénart. Sans oublier les 180 km de liaison douce tracés sur le secteur…". Pour ce qui est de l'activité économique, Sénart n'a pas la locomotive Disney derrière elle pour attirer des entreprises aussi rapidement que Marne-la-Vallée. Le taux d'emplois par actif n'est que de 0,64 (alors qu'il atteint 2 sur Marne-la-Vallée), mais l'objectif est de le hisser à 0,8. Du côté des équipements, Sénart ne fait pas dans la dentelle : le centre commercial de Lieusaint, Le Carré, attire 14 millions de visiteurs, le cinéma 1,2 million de spectateurs et le bowling, le plus grand d'Ile-de-France, a ouvert 36 pistes. Un retail park s'est implanté en novembre et un village des marques viendra le rejoindre en 2009/2010. A la rentrée 2008, ce sera au tour de la cité du meuble et de la maison baptisée "Maisonément" d'accueillir pour la première fois le public dans le prolongement du centre commercial de Bois- Sénart. D'autres équipements sont programmés : halle de sports, mur d'escalade et résidences hôtelières de bon niveau dont manque l'Est francilien. Reste dans les cartons, le projet du plus grand aquarium d'Ile-de-France sur Le Carré.

Entre l’aménagement des bords de Saône, le Pont Schuman La Part Dieu, Confluence, le Carré de Soie, le tunnel de la Croix-Rousse... Lyon est une ville pour le moins hyperactive.

Malgré les signes de ralentissement du marché, la croissance démographique toujours régulière de la ville insuffle une nouvelle dynamique, en assurant un rythme soutenu à la construction de logements neufs.

À l’heure de l’Europe, Paris et les capitales régionales françaises font preuve de grandes ambitions pour faire valoir leurs atouts. Enquête sur les transformations qui vont changer nos vi(ll)es.

Bien que les taux de crédits restent en général bas, des différences se font sentir selon les banques ou les régions. Décryptage.

En signant avec un promoteur pour la construction de votre maison, vous devenez non seulement propriétaire de vos murs mais aussi, comme en immeuble collectif, d’une quote-part de tous les aménagements éventuellement créés sur le programme : piscine, tennis, espaces verts, locaux communs… Autrement dit, vous endossez le statut de copropriétaire. Soyez attentif à l’importance de ces aménagements et à leur coût d’entretien, car ils peuvent faire exploser vos charges de copropriété (piscine par exemple). En revanche, si le programme choisi est labellisé BBC (Bâtiment basse consommation) ou RT 2012 (permis de construire demandé après le 1er janvier 2013), votre maison sera forcément très économe en énergie. Vos charges de chauff age, d’eau chaude… seront divisées au moins par trois par rapport à la RT 2005 qui prévalait avant le 1er janvier 2013.

le Président de l’Observer de l’Immobilier toulousain répond à explorimmoneuf sur l'évolution du marché.

I. B. : Le marché du littoral affiche-t-il des prix élevés ?

I.B. : Le dispositif Robien a-t-il permis de répondre à la demande locative dans le département ?

Indicateur Bertrand : Comment se positionne votre groupe dans les différents métiers liés à l’immobilier ? François Jouven : Le groupe Akerys est un acteur de référence sur le marché de l’épargne et de l’immobilier, avec l’investissement locatif comme spécialité. Notre activité repose sur quatre grands métiers, avec la volonté de suivre l’investisseur tout au long de son projet. En premier lieu, nous sommes un promoteur, avec 12 000 logements en construction dont 85 % sont déjà réservés et 70 % actés, sur tout le territoire français, dédiés majoritairement à l’investissement locatif et à l’accession sociale à la propriété. Des réseaux indépendants de conseillers en patrimoine, avec qui nous sommes associés, proposent nos logements à la vente et mettent leur expertise au service de nos clients. Depuis le 1er juillet, l’offre d’Akerys intègre une garantie de loyer dès la date de livraison du bien, et ce jusqu’à l’entrée dans les lieux du premier locataire, sans qu’aucune franchise ne soit appliquée. Nos services immobiliers viennent logiquement compléter ce dispositif. Nous gérons aujourd’hui près de 700 résidences, dont une centaine pour des promoteurs concurrents avec lesquels nous travaillons. Des équipes de proximité nous permettent d’être réactifs, tant dans la recherche des locataires que dans le suivi et l’entretien des résidences. Enfin, nous sommes aussi distributeurs de produits financiers, à travers notre pôle Akerys Capital. Au total, nous nous sommes organisés pour accompagner nos 50 000 clients investisseurs, ainsi que leurs locataires. La progression de leur satisfaction est mesurée par les enquêtes que nous réalisons chaque année avec BVA. I.B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ? F. J. : Difficile de faire un choix parmi les quelque 600 résidences déjà réalisées ou en cours de commercialisation… J’ai en tête la résidence La Lutèce, à Garges-les-Gonesses (95) qui propose des appartements et des villas au sein d’espaces paysagers. J’ajoute que cette résidence vient de recevoir le label Habitat et Environnement. J’ai bien aimé aussi la résidence étudiante Thalès, à Toulouse, à 10 minutes à pied du Campus Paul Sabatier. Elle offre tous les avantages susceptibles de faciliter la vie des étudiants. À Antibes, j’ai visité récemment la résidence La Peyregoue, proche du centre-ville, qui vient d’accueillir ses locataires. C’est une petite copropriété, aérée et sans vis-à-vis. Les derniers étages, avec vue sur mer, disposent de grandes terrasses. Dans un tel cadre, il est facile d’imaginer à quel point il a été aisé de trouver rapidement des locataires. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché du logement ? F. J. : L’évolution est inquiétante. Pour la première fois, experts et politiques s’accordent à dire qu’il faut construire 500 000 logements pour faire face à la croissance du nombre de ménages et rattraper le retard accumulé. Or, le nombre de logements mis en chantier diminue : de 435 000 en 2007, on va passer à 350 000 en 2008 ; et 2009 puis 2010 vont voir cette déperdition s’accélérer. Nous allons avoir une offre insuffisante, avec la tension que cela induit sur les loyers. Le fait que quelques micro-marchés soient saturés, en accession à la propriété comme en investissement locatif, masque encore ce phénomène. Les hausses des prix ont été trop fortes – 140 % en 10 ans sur l’ancien, 75 % sur le neuf – et sont le signe d’un fossé grandissant entre l’offre et la demande : les besoins sont là, mais la demande solvable ne suit pas. Le marché va peu à peu se bloquer : parcours résidentiel plus difficile, mobilité géographique moins facile, passage du secteur social au parc privé découragé… Bref, la fluidité du marché va encore chuter. La commission Attali a montré que dans le logement, l’État devait reprendre la main. En effet, la stimulation de la construction, toutes catégories confondues, ne se fera pas sans une initiative politique forte.

En Haute-Savoie, Chamonix Mont-Blanc voit se réaliser une opération signée Nexity George V de 40 appartements en deux bâtiments, du 3 au 6-pièces, face au glacier des Bossons, sur la chaîne du Mont-Blanc. Dans un style fidèle à l'architecture locale, les balcons sont réalisés en ferronnerie, la toiture en cuivre, les menuiseries extérieures en bois. Cette résidence, baptisée Le Paradis, propose un 3-pièces, de 49 à 75 m2, à partir de 455 000 e. La livraison est prévue pour le 4e trimestre 2008.

L'espace est le principal argument mis en avant par les acquéreurs qui plébiscitent la maison individuelle. Rareté du foncier oblige, l'offre en grandes maisons est difficile à satisfaire aux quatre coins de l'hexagone. Tour des régions…

La périphérie ouest de Lyon cultive l'image de la campagne a votre porte. Le PLU adopté sur le territoire du Grand Lyon prévoit notamment de développer la ville en respectant de son environnement naturel, notamment par la préservation des perspectives visuelles sur les Monts d'Or et les Monts du Lyonnais. La commune de La Tour-de-Salvagny en est un exemple frappant. Golf, hippodrome, casino, vieux bourg typique, que d'arguments pour convaincre des ménages aisés de venir s'y installer. Pour autant, la municipalité ne manque pas d'ambition et lance un projet de refonte de son centre-ville et l'aménagement du site dit du Contal. Sur une superficie de 8 hectares, elle va proposer une nouvelle zone d'habitat mixte, intégrant des bâtiments de haute qualité environnementale, destinée à des jeunes ménages qui veulent se maintenir ou venir s'installer à La Tour-de-Salvagny. Plus de 20 000 m2 vont être proposés dans ce quartier, dont 30 % de logements sociaux. D'autres communes telles que Craponne ou Dardilly ne veulent pas céder aux sirènes de l'urbanisation et entendent rester des lieux de transition entre ville et campagne.

En dehors du Prêt à taux zéro et des prêts aidés, les dispositifs ont été complétés par une des mesures de la loi en faveur du Travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (la Tepa) : le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour l’achat ou la construction de l’habitation principale. Un an après sa promulgation, en août dernier, Christine Lagarde présentait un premier bilan. Du 6 mai au 31 décembre 2007, près de 320 000 foyers ont eu recours à cet avantage. Sous la forme simple et lisible d’un crédit d’impôt, il bénéficie également aux ménages non imposables à l’impôt sur le revenu. Pour rappel, le dispositif porte sur les intérêts payés au titre des cinq premières années de remboursement d’un prêt contracté pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut excéder, par an, la somme de 3 750€ pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7 500€pour un couple ; somme pouvant être majorée de 500€par personne à charge du foyer fiscal. Dans la limite des intérêts éligibles à la mesure, le crédit d’impôt est égal à 20 % du montant des intérêts d’emprunt payés chaque année. Autre nouveauté : le Pass-foncier. Ce dispositif est issu d’une convention entre l’État, le 1% logement et la Caisse des dépôts et consignations, signée le 20 décembre 2006 pour quatre ans, à compter du 1er janvier 2007. Il permet aux primo-accédants un achat en deux temps : ils commencent par rembourser la construction de la maison, et ensuite le terrain. Objectif : favoriser l’acquisition dans le neuf de la première résidence principale. Le Pass foncier donne la possibilité aux familles qui ont des revenus modestes de devenir propriétaires autrement.

Côté mer, on trouve Icade Capri. Le promoteur affiche Sur Le Quai. En face du bassin de Morny, à quelques pas des commerces de la rue Désiré-Le-Hoc et de la gare, la résidence va décliner tous les volumes, du studio au 5-pièces (156 m2 de 783 000 à 814 000 e). Des balcons, on observera la vie sur Trouville, le Deauville Yatching Club et son port de plaisance. La place de Morny ne sera pas loin non plus de la future réalisation d'Eiffage. Son Carré Hoche est en chantier dans une impasse de la rue Eugène-Colas. "Ses appartements seront spacieux et fonctionnels", assure le promoteur. Il n'en reste que très peu sur le marché, en 2 et 3-pièces. Si les courses, ventes de yearlings et matchs de polo vous semblent au moins aussi attractifs que le sable de la Manche, l'autre secteur à examiner se situe à Mont Casiny. Dans le quartier des hippodromes, Sefri-Cime devrait livrer à la fin de l'année prochaine Les Hameaux du Coteau, une quarantaine d'appartements du 2 au 4-pièces et 12 maisons de 3 à 5-pièces, pour attirer la clientèle la plus large possible. L'architecte a joué la carte de l'authenticité en puisant dans les références locales. En petites surfaces, on commence autour de 200 000 e et de 461 800 e en individuel. Les Terrasses du Mont-Casiny (Vinci Immobilier) proposent enfin des 4-pièces duplex. Les prestations sont celles de l'immobilier haut de gamme. On démarre à 216 000 e pour un appartement d'1-pièce de 43 m2. De l'autre côté du pont, avec une adresse légèrement moins cotée dans les imaginaires, mais une atmosphère quasi identique, Vinci s'affiche aussi à Trouville-sur-Mer. Face au parc du Manoir, sur le versant sud-ouest de la Touques et proche du centre-ville, "la demeure s'intègre dans un parc arboré en relation harmonieuse avec le manoir qu'elle jouxte", explique le commercialisateur.

EN PLEIN DÉVELOPPEMENT. Absente l’an dernier, la capitale nordiste revient dans notre palmarès des 10 villes les plus attractives avec des critères propres à convaincre les investisseurs.