Tous les conseils en Immobilier

La mission d’un courtier, c’est de trouver la banque qui vous prêtera de l’argent pour acheter votre logement. Ils officient généralement par le biais d’internet et/ou d’agences implantées dans les grandes agglomérations. Parmi les plus connus, il faut citer Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, ACE… La solution peut s’avérer payante. D’une part parce que vous gagnerez du temps ; d’autre part parce qu’ils peuvent interroger, très rapidement, tout un réseau de banques avec lesquelles ils ont signé des accords de partenariats. Leur intérêt est de faire jouer la concurrence et de vous proposer les conditions les plus intéressantes possibles. Les courtiers se mettent aussi en quatre pour vous trouver le meilleur contrat d’assurance décès invalidité (quasiment obligatoire pour tout prêt immobilier). Si vous avez moins de 35 ans, vous pouvez faire une économie de taille : l’assurance “groupe” proposée par les banques coûte généralement de 0,40 à 0,50 % du capital emprunté. Or, avec un courtier, il n’est pas rare de débourser deux fois moins. L’économie n’est pas négligeable sur une durée de 20 ou 30 ans.

Même si la légère baisse enregistrée ne concerne pas toutes les régions et toutes les stations, acquérir un pied-à-terre au pied des pistes peut encore s’avérer un placement rentable. Suivez le guide.

Afin de permettre l’accès à la propriété des ménages modestes, le groupe héraultais Proméo, soutenu par des collectivités, propose des produits adaptés au marché.

Existe-t-il un "retard français" en matière d'écoquartier par rapport aux pays du Nord ? "Force est de constater que nos voisins européens communiquent régulièrement sur leurs diverses expérimentations", réplique le ministère de l'Ecologie en soulignant a contrario la discrétion des Français. "Pourtant de nombreux exemples nationaux existent", poursuit-il. Et de désigner une petite dizaine de "projets pilotes" comme La Confluence, Bonne à Grenoble, La Courrouze à Rennes ou Le Théâtre à Narbonne. Sur La Confluence, les principes chers au développement durable sont de rigueur : concertation publique, diversité sociale, optimisation des deux fleuves Rhône et Saône… Pour laisser place aux jardins, seulement 40 % de la surface seront bâtis avec un coefficient d'occupation des sols de 3 (200 logements/ha). Ecologiques, les constructions à venir consommeront trois à dix fois moins d'énergie que les bâtiments anciens. Alors qu'une première tranche de ces appartements peu gourmands a pris place dans les bureaux de vente, deux autres programmes viennent d'être sélectionnés par la Ville, sur concours, en décembre. Encore plus au régime thermique, l'un des deux nouveaux projets porte le label allemand "Passivhaus" avec ossature bois et triple vitrage. Une première en France ! L'un des architectes, l'Autrichien Hermann Kaufmann, a remporté le prix de l'architecture durable 2007.

L’investissement pierre reste un placement-refuge solide. Le choix du neuf permet de bénéficier de mesures fiscales avantageuses, mais nécessite quelques précautions, pour être sûr de faire le bon choix.

La direction à suivre pour "construire vert" a été élaborée par l'association HQE®. Ses 14 cibles sont à la base de nouvelles certifications pour le logement neuf, dans lesquelles les promoteurs peuvent choisir d'engager certaines de leurs réalisations. A chacune des 14 cibles (voir tableau) correspondent des préoccupations environnementales à prendre en compte pour voir son opération certifiée. Par exemple, la cible concernant le choix des produits et des procédés de construction engage le professionnel à choisir des matériaux à faible impact environnemental. Quant à la cible "gestion de l'eau", elle a pour objectif la maîtrise de la consommation. Cela peut se traduire par la pose de robinets limitateurs de débit, mais aussi par l'installation de récupérateurs des eaux pluviales, qui pourront par exemple servir à l'arrosage des jardins. Qu'ils choisissent de faire certifier ou pas leurs programmes, les promoteurs prennent de plus en plus en compte la dimension environnementale dans leurs programmes. On voit ainsi apparaître des systèmes de récupération des eaux pluviales, ou encore des pompes à chaleur, voire des capteurs solaires pour la production d'eau chaude sanitaire. Autre signe de cette prise de conscience, la certification Habitat & Environnement, qui distingue les logements collectifs neufs construits dans le souci de la préservation de l'environnement, est en progression constante. Qualitel, qui l'attribue, a ainsi enregistré 14 000 demandes de certification en 2005 contre 7 000 en 2004.

Si vous êtes en bonne santé et que vous pensez pouvoir rembourser avant 75 ans, vous n'avez donc rien à craindre. Vous pourrez emprunter sans difficulté en profitant de toutes les souplesses des crédits d'aujourd'hui. Et même si vous n'entrez pas dans les critères d'âge évoqués plus haut, sachez que de nombreuses banques proposent des contrats d'assurances "seniors" qui vous permettent d'être assuré bien au-delà de 75 ans. Jusqu'à une époque récente, en effet, tout emprunteur qui n'entrait pas dans les critères d'âge évoqués plus haut, ne pouvait bénéficier d'un contrat "groupe" et devait se tourner vers des contrats individuels, généralement fort coûteux. Aujourd'hui, la donne a changé. Allongement de la durée de vie aidant, les banques ont bien compris leur intérêt de capter la clientèle des seniors, une clientèle à pouvoir d'achat non négligeable et qui n'hésite plus à faire des projets et à s'endetter. D'où l'apparition de contrats appelés "senior". Ces contrats couvrent exclusivement le décès jusqu'à 85 voire 90 ans. Ainsi, dans le cadre de son contrat "senior" la Bred Banque Populaire vous permet d'adhérer à l'assurance jusqu'à un âge très avancé. Vous pouvez y souscrire jusqu'à 80 ans et être couvert au titre du décès jusqu'à 90 ans. Le montant du prêt ne pourra cependant excéder 560 000 euros. Un plafond relativement élevé qui vous laisse une certaine marge de manœuvre. A La Société Générale comme à la Caixabank, la couverture décès est possible jusqu'à 85 ans. Au CIC tout dépend de la date d'adhésion. Si vous adhérez entre 65 et 75 ans, la couverture sera possible jusqu'à 80 ans seulement. Si vous adhérez avant 65 ans, vous pourrez bénéficier d'une couverture jusqu'à 85 ans.

Indicateur Bertrand : Le dispositif Borloo est-il intéressant pour les investisseurs ?

Si leur production est plutôt marginale, les prêts in fine sont proposés par la plupart des banques généralistes et spécialisées. Ils peuvent être à taux fixe ou révisable mais sont toujours bâtis sur le principe d'adossement à un produit d'épargne. En voici quelques exemples.

"La croissance démographique de la ville s'est traduite par une production de logements en constante augmentation, avec 2 300 logements par an entre 1990 et 1999. Le Plan local d'habitat actuel estime les besoins à 1 500 logements par an pendant 5 ans dans la Communauté d'Agglomération" explique Brigitte Le Brethon, maire de Caen. Quelques grandes opérations d'aménagement sont donc en cours, dont la fin de la Zac Gardin, en cœur de ville, qui accueillera les bureaux du Conseil Général du Calvados et dont la première tranche a déjà permis la livraison de près de 400 logements, de bureaux et de commerces. Mais la presqu'île est le grand projet actuel : située entre le canal maritime et l'Orne, réunis en cœur de ville dans le bassin Saint-Pierre, elle relie la ville à la mer. Autrefois dévolus à des activités industrielles et portuaires, les 100 hectares du site forment trois secteurs qui composent un véritable nouveau cœur de ville. Logements, bureaux et équipements d'envergure - comme la Salle des Musiques Actuelles qui sera livrée cet automne - s'associent dans ce nouveau quartier qui prend de la valeur, puisque les prix du neuf y tournent autour de 4 000 €/m2.

Si vous cherchez à investir en Pinel dans le neuf, des villes comme Caen, Rouen ou Le Havre sont à explorer.

Sur le marché du logement neuf, l'Observatoire immobilier de Provence scrute avec attention les mouvements conjoncturels des divers paramètres qui le composent. Bien que seuls les résultats du 1er trimestre 2007 soient à ce jour connus, ceux-ci permettent de dégager de grandes tendances. "Après une année 2006 que l'on peut qualifier d'année record en ce qui concerne la production de logements neufs sur le marché marseillais, les résultats du 1er trimestre s'inscrivent en retrait puisque 843 logements ont été mis en vente contre 1 699 au cours du 4e trimestre", annonce l'OIP. Par ailleurs, "le rythme de commercialisation continue de décroître" et le stock disponible en fin de trimestre reste stable et représente en moyenne 8 mois de vente. Plus de la moitié des logements mis en vente a été à un niveau de prix supérieur à 3 600 e/m2 sur Marseille et ce segment de prix représente la moitié des ventes réalisées ainsi que du stock. "Ce qui caractérise le 1er trimestre, explique Philippe Roux, président de la fédération des promoteurs-constructeurs de Provence, est le nombre de programmes, en forte progression par rapport au 1er trimestre 2006. Ce niveau global permet de maintenir un volume de ventes correspondant à celui enregistré un an avant". Fait plus préoccupant, le niveau moyen des prix enregistrés à Marseille - hors logements à prix maîtrisés qui n'entrent pas dans ce calcul - est de 3 600 e/m2, soit une progression de 14 % en l'espace de 12 mois. "Dans les arrondissements porteurs, il est impossible de trouver des logements inférieurs à cette moyenne et il faudra bientôt considérer que la totalité de l'offre se situe à ce niveau-là", constate toujours Philippe Roux. A Aix-en- Provence, le 1er trimestre 2007 rappelle les limites d'un marché qui souhaiterait disposer d'une offre plus importante : "En l'absence d'offre nouvelle, l'activité du 1er trimestre sur le marché aixois s'est limitée à l'écoulement du stock disponible en fin d'année". Comme le rappelle Philippe Roux : "Le marché d'Aix est modeste et, après la fin de grandes opérations telles que celle de Sextius Mirabeau, l'offre se répartit maintenant sur des opérations dispersées." En filigrane de ce marché qui n'avait enregistré que 292 mises en ventes en 2006 - 343 sur le Pays d'Aix -, les prix se situent à des niveaux bien supérieurs à ce que l'on constate sur Marseille : "Sur cette offre restreinte, les écarts vont de 3 600 à 6 500 r/m2 et le prix moyen de Marseille est le prix d'entrée de gamme sur Aix, tandis qu'il est encore possible de trouver des logements neufs à partir de 3 000 r/m2 en Pays d'Aix". Il faudra patienter jusqu'à la fin du 3e trimestre 2007 pour percevoir plus finement les réelles tendances du marché. Une certitude semble cependant s'imposer, comme l'explique Philippe Roux, reprise par d'autres promoteurs qui partagent cet avis : "L'offre globale du département des Bouches-du-Rhône va très probablement baisser, de 10 à 20 % de ce qu'elle représentait en 2006.Non seulement certains marchés ne sont pas extensibles, mais avec la hausse de prix, le marché n'absorbe plus dans l'année l'offre nouvelle.Nous nous dirigeons donc vers une phase de régulation".

"Les projets se mettent rapidement en route"

L'immobilier géré offre aux investisseurs des revenus complémentaires, sans les tracas de la gestion locative. Une formule qui marche, à condition de bien choisir l'exploitant.

Des prix qui restent élevés, des conditions de crédit qui se durcissent. Si vous voulez acheter, ne vous privez pas de faire appel aux aides de l'État, mais aussi de découvrir les petits prêts à taux réduit.

De nouveaux programmes sont engagés par Geoxia à Brignolles, Graveson, Collobrières, Saint-Rémy-de-Provence, Vauvenargues, Cavailllon et le Thor et Ogic à Hyères et Marseille. Promogim investit notamment la Croisette avec l'ouverture de Villa Liberté à Cannes la Bocca et Villa Louise dans le centre de Cannes. Immo-Up, installée à Toulon, commercialise depuis peu le Parc du Prieuré à la Valette du Var, Latitudes 43° sur l'île de Porquerolles et affiche toujours, entre autres, la Modena à Sanary-sur-Mer (2-pièces à partir de 230 000 €) et le Patio, où quelques duplex restent disponibles.

Indicateur Bertrand : Le marché toulousain présentet- il des signes de faiblesse ?