Tous les conseils en Immobilier

À l'heure où le logement devient la principale préoccupation des Français, comme en témoignent les sondages, gageons qu’il sera au coeur de la campagne dans les villes où les tensions sont fortes.

Plus jeune d'un an que Marne-la-Vallée, Sénart accueille 110 000 habitants sur un territoire grand comme Paris et le Bois de Boulogne (en comparaison Paris compte deux millions de Parisiens). Marylin Huteau, directrice marketing et communication de l'Epa Sénart, évoque avec conviction la qualité paysagère des lieux : "Avant de construire des logements et des équipements,l'Epa a créé de véritables paysages sur ce plateau briard plat à l'origine", se plait-elle à rappeler. "Depuis le début, nous avons planté 200 000 arbres, soit l'équivalent de 200 ha qui sont venus compléter les trois forêts naturelles sénartaises.Rien que l'an dernier,10 000 arbres ont été plantés ! Avant de construire le centre urbain du Carré, nous avions mis en place 3 000 tilleuls et deux énormes canaux qui peuvent rivaliser avec Versailles puisque l'un mesure 700 m et l'autre un kilomètre. Nous avons aussi édifié 70 plans d'eau, ce qui justifie le nombre impressionnant d'associations de pêcheurs de Sénart. Sans oublier les 180 km de liaison douce tracés sur le secteur…". Pour ce qui est de l'activité économique, Sénart n'a pas la locomotive Disney derrière elle pour attirer des entreprises aussi rapidement que Marne-la-Vallée. Le taux d'emplois par actif n'est que de 0,64 (alors qu'il atteint 2 sur Marne-la-Vallée), mais l'objectif est de le hisser à 0,8. Du côté des équipements, Sénart ne fait pas dans la dentelle : le centre commercial de Lieusaint, Le Carré, attire 14 millions de visiteurs, le cinéma 1,2 million de spectateurs et le bowling, le plus grand d'Ile-de-France, a ouvert 36 pistes. Un retail park s'est implanté en novembre et un village des marques viendra le rejoindre en 2009/2010. A la rentrée 2008, ce sera au tour de la cité du meuble et de la maison baptisée "Maisonément" d'accueillir pour la première fois le public dans le prolongement du centre commercial de Bois- Sénart. D'autres équipements sont programmés : halle de sports, mur d'escalade et résidences hôtelières de bon niveau dont manque l'Est francilien. Reste dans les cartons, le projet du plus grand aquarium d'Ile-de-France sur Le Carré.

En Ile-de-France, la petite couronne est chère (plus de 600 000 euros) et son choix restreint. Mais il y a des secteurs qui offrent de belles opportunités.

Deux nouveaux labels d'État, applicables aux logements neufs, vont remplacer le label BBC. Ils conditionneront l'obtention d'aides fiscales.

Avec de solides atouts, Rennes, la capitale et Saint-Malo la balnéaire, sont relativement protégées du coup de frein immobilier. Si l'offre nouvelle est limitée, des prix plus raisonnables font leur apparition. Début juillet, les habitants des 37 communes de l'agglomération rennaise étaient invités à débattre une dernière fois des prochaines priorités de l'axe est-ouest. C'est un des grands projets de Rennes Métropole. Il permet aux bus de circuler rapidement entre la place de Bretagne et Cesson-Sévigné depuis 2000. Il a déjà converti 37 000 voyageurs. Aujourd'hui, une deuxième tranche est en préparation. Les bus de toutes les lignes majeures pourront bientôt aller aussi vite qu'un tramway. L'agglomération a accueilli près de 50 000 personnes en plus entre les deux derniers recensements. Les trois quarts se sont installés dans les communes périphériques, dans le sud en particulier. En plus des bus en site propre, la collectivité a intensifié le trafic TER (+11 % entre 2004 et 2005 dans le périurbain rennais), le réseau Star (+70 %) et les lignes régulières du réseau Illenoo (+60 %). La question des transports est un des dossiers à suivre de près pour un bon investissement immobilier. 45 000 nouveaux habitants sont encore attendus sur le territoire d'ici 2012. Avec la crise, ils ont les moyens de se montrer plus exigeants : la proximité des transports, des accès et des infrastructures sera la meilleure façon de les attirer et de valoriser son bien. La Bretagne , touchée par le coup de frein Le programme local de l'habitat prévoit 4 500 logements par an. Il les organise dans un objectif d'économie d'espaces, avec des immeubles un peu plus hauts, des lotissements un peu plus denses…Près des transports et des services de proximité. Pour privilégier de nouvelles formes urbaines, il exige 50 % minimum de logements collectifs ou semi collectifs, 20 % maximum de lots libres de plus de 350 m2et 30 % de petits lots (moins de 350 m2). Pour l'heure, l'offre n'est pas très importante. La Bretagne fait partie des régions assez touchées par le coup de frein sur l'immobilier enregistré depuis le quatrième trimestre 2008. Ici, les ventes ont chuté de plus de 30 %. Les promoteurs ont préféré jouer la prudence : plus de 60 % de mises en vente en moins sur un an au premier trimestre 2009. Les programmes à l'affiche sont en fin de commer cialisation. Pour les acheteurs, c'est l'opportunité de découvrir, sur site, son futur logement. À 200 mètres de la gare TGV et du métro, Icade Immobilier a démarré les travaux de la Résidence le Patio. “Dans un îlot calme, à quelques pas des commerces et des services, cette résidence de grand standing se décline du studio au 5-pièces, explique le service marketing. La grande majorité des appartements possèdent une loggia ou une terrasse ensoleillées, ouvertes sur un patio”. Dans le nouveau quartier de l'Arsenal, Nexity Appolonia propose des appartements vraiment innovants avec une pièce en plus qui se fait loggia, terrasse ou patio, des “appartements-maisons” et des villas familiales. Ils se déclinent des studios au 4-pièces- duplex. On trouve par exemple un 3-pièces de 58 m2 à 172 649 €ou un 5-pièces de 101 m2 à 268 200 €. Les acquéreurs peuvent éventuellement profiter de la TVA à 5,5 % sous certaines conditions s'ils achètent leur résidence principale dans ce programme. Il se trouve dans l'éco-quartier de la Courrouze, un projet phare de la métropole. Sur 120 hectares de friches militaires sur les communes de Rennes et de Saint-Jacques-de-la-Lande, 4 000 à 5 000 logements y émergeront d'ici 15 à 20 ans. Cela va représenter 4 à 5 % du nombre de logements de Rennes. D'autres projets émergent néanmoins ailleurs sur la ville. Près de la clinique Saint-Laurent, le groupe Arc a livré les Jardins de Lavaux sur l'avenue du Général-Patton. Quatre appartements de 85 à 88 m2 sont à vendre à partir de 239 000 €. Entourés de 1 200 m2 de jardins, ils sont disponibles immédiatement. Sur le boulevard de Sévigné, le même promoteur commercialise Coeur Sévigné, 78 logements de 20 à 41 m2. Tout juste lancé, le programme relève de “la haute couture urbaine entre l'hypercentre et le parc du Thabor, avec des espaces adaptés à la vie étudiante du studio au T1 bis et une localisation permettant d'accéder à tous les attraits du centre-ville de Rennes à pied”. Les studios de 20 à 34 m2 démarrent à 89 000€. Les 2-pièces de 39 à 41 m2 sont affichés à partir de 205 000 €. 2 700 logements pour la Zac des Rives du Blosne L'offre est légèrement supérieure en périphérie. Depuis quelques années, on la trouve essentiellement Cesson-Sévigné, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Grégoire et Chantepie. La petite commune résidentielle accueille un des grands projets du moment, la Zac des Rives du Blosne. Le groupe Arc réalise là une résidence “qualité environnementale” proche du centre en transports en commun. Baptisée Hélios 1, elle dispose encore de quelques petites surfaces. On y trouve aussi des logements familiaux dont quelques 5-pièces, de 89 à 108 m2 à partir de 291 000€. La Zac s'étend sur 76 hectares, dont 24 de parcs naturels. En tout, 2 700 logements y verront le jour, 2 200 appartements, 260 logements intermédiaires et 240 maisons dont 100 individuelles groupées. Le reste étant composé de terrains constructibles. 5 000 m2 de services seront par ailleurs installés, ainsi que 25 600 m2pour des activités économiques le long de la RD 463. Les Rives du Blosne accueille en ce moment un deuxième chantier, signé Bouwfonds Marignan. On peut y investir sur quelques surfaces de 2 à 5-pièces. À titre d'exemple, les 4-pièces de 87 à 99 m2 sont vendus de 205 000 à 253 000€. Châteaugiron en pointe En revenant sur Saint-Jacques-de-la-Lande, on trouve le groupe Arc. Il commercialise dans le quartier de la Morinais une petite résidence de trois étages, composée essentiellement de 2 et 3-pièces pour des investisseurs en loi Scellier. Juste à l'entrée de Pacé, sur Vezin-le-Coquet, une petite résidence de 19 appartements du 1-pièce bis au 4-pièces est réalisée par Bouygues Immobiler sur le 6 boulevard du domaine de la Josserie. Tous comprennent d'un beau balcon et d'un garage en sous-sol. Fin 2010 sur Betton, 57 appartements seront livrés dans les Hauts du Trégor par Bouwfonds-Marignan. Le Lauréat de la pyramide d'Or 2009 et du prix EDF Bleu Ciel développement durable promet ici de beaux volumes judicieusement orientés pour garantir le maximum de luminosité. Des 2-pièces y sont encore à vendre, de 42 à 53 m2. Châteaugiron est une commune de près de 6 000 habitants à 16 km au sudestde Rennes. Autour de son château médiéval et d'un centre bourg qui a conservé quelques maisons à colombages, les infrastructures ont été mises au goût du jour, avec des infrastructures “scolaires” de la garderie au collège, une école de musique, des équipements sportifs, une piscine, un cinéma et une médiathèque. Elle développe actuellement une Zac à la Perdriotais. Bouygues Immobilier achève ici Beau Matin, une résidence à taille humaine. Composée de cinq petits bâtiments à taille humaine, elle s'intègre à l'environnement pavillonnaire. Les derniers 3-pièces entre 63 et 67 m2 se vendent entre 155 000 et 177 200 €. Nexity George V affiche en même temps la Magdeleine, 28 appartements du studio au 3-pièces, avec des balcons et terrasses à partir de 119 500 €. À Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Promo-Ouest Immobilier livrera mi-2010 la résidence du domaine du Petit-Malais rue Aimé-Césaire. À la Rheu, dans le proche ouest rennais, Bouygues Immobilier termine une résidence de 14 logements à 2 700 €/m2 en moyenne en plein bourg : la Noe. Le dernier 4-pièces, de 90 m2 au premier étage de ce petit immeuble est affichée 245 000€. À Domagné, Nexity George V propose de nombreux 2 et 3-pièces bien exposée à partir de 89 000 € sur la Pommeraie. À Laillé, il dispose de 1, 2 et 3-pièces sur L'Arbre d'Or. Acquis en loi Scellier, ils peuvent ouvrir à “une réduction d'impôts correspondant à 25 % du montant hors taxe de l'achat de votre appartement répartie sur neuf ans, soit jusqu'à 75 000 € de réduction”, rappelle le promoteur.

En vingt ans, nos modes de vie ont radicalement changé. Les acteurs de la construction l'ont bien compris, et proposent des logements de mieux en mieux adaptés à nos nouveaux besoins.

"Vivre, jouer au tennis, monter à cheval et se baigner à deux minutes du printemps et du BHV". En 1966, au lancement de la commercialisation de Parly 2 (brièvement baptisé Paris 2 avant le veto de la capitale), l'argumentaire promettait aux audacieux acquéreurs de son architecture moderne, signée Claude Balick, "un art de vivre unique au monde". Ils furent séduits. Construits entre 1966 et 1978, ses quelque 7 500 logements répartis sur 36 résidences vont s'arracher comme des petits pains. Avec son centre commercial de 85 000 m2, ses deux écoles et son église aux lignes avant-gardistes, ils vont propulser la ville du Chesnay dans une autre ère. D'un petit village francilien, elle devient une ville de la deuxième couronne, qui compte aujourd'hui 29 000 habitants. L'opération n'a pas laissé beaucoup de surfaces disponibles aux promoteurs suivants. Les résidences construites depuis apparaissent au comptegouttes. Aujourd'hui, elles s'inscrivent rarement dans la même lignée architecturale, avec un retour aux toits et des espaces plus fermés et sécurisés que ceux de l'époque. Elles bénéficient néanmoins de sa proximité. Avec 200 boutiques, deux grands magasins, dix moyennes surfaces spécialisées et cinq salles de cinéma, le centre commercial Parly 2 continue d'assurer aux Chesnaysiens des services à la pelle ... "à quelques centaines de mètres du Hameau de la Reine", comme il était garanti sur la plaquette d'époque.

“Nous allons parvenir à construire 6 000 logements par an”

Parmi elles, trois communes sont plus souvent dans les pages actualité du marché immobilier neuf : Le Chesnay, véritablement lancée par la construction de Parly 2 sur ses terres (et quelques mètres carrés à Rocquencourt) à la fin des années 60, possède quatre programmes en cours de commercialisation. Même constat à Saint-Cyr l'Ecole, ville de militaires et d'aéronautisme. Enfin, à Guyancourt, les grues ont commencé leurs ballets sur un nouveau quartier résidentiel, baptisé quartier de la Mare Jarry. Située sur le périmètre de la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en- Yvelines, Guyancourt (27 000 habitants, dont un tiers est scolarisé, et un âge moyen inférieur à 30 ans) ne cesse de se développer depuis 30 ans. Aujourd'hui, la construction de la ville touche à sa fin avec les derniers grands projets réalisés ou en cours. À 20 minutes de la porte de Saint-Cloud par l'A 12 et l'A 13 et de la porte d'Orléans par l'A 86, les forêts, bois, parcs, jardins et étangs recouvrent néanmoins encore la moitié de son territoire.

Les 6 modèles, du 5-pièces de 93 m2 au 6-pièces de 131 m2, sont équipés d’un garage intégré. Le souci du détail se décline également à l’intérieur, les escaliers, qui permettent de rejoindre l’étage, sont en bois exotique. Certains modèles bénéficient également de combles aménageables, permettant de créer une pièce de vie supplémentaire et de faire évoluer la maison en fonction des besoins de la famille. Des lieux de vie adaptés à tous : c’est l’une des innovations proposées par le constructeur. Quel que soit le modèle ou la gamme, toutes les habitations sont adaptées aux personnes à mobilité réduite. Les plans ont été minutieusement pensés avec de larges couloirs, des escaliers aux pentes douces et des chambres particulièrement spacieuses pour permettre à chacun de circuler librement.

Dynamisme économique, résistance des prix de l’immobilier et attractivité de projets urbains constituent les principales clés du succès de Nantes dans notre palmarès.

"Des crédits de plus en plus longs !"

Jean-Luc Pronier : La Normandie s’inscrit dans le contexte national d’accalmie. Le mouvement s’était amorcé en 2007, il se confirme en 2008 avec moins d’autorisations de construire, de commercialisations, de ventes et de mises en chantier. Il peut être plus sensible par endroits dans notre région, où les volumes de production sont limités, entre 700 et 800 logements par trimestre, soit 1 500 à 2 000 logements par an. Cette pause me semble plutôt saine, elle témoigne de la capacité d’adaptation des promoteurs. La demande reste soutenue. Le niveau de stocks, en légère augmentation, demeure assez faible dans la région. La difficulté consiste à sortir de nouveaux biens, en adéquation avec les capacités financières des acheteurs investisseurs ou occupants. Ceux-ci sont contraints par un niveau de prix assez élevé dans les centres et la politique des banques, qui exigent des apports personnels et des revenus plus conséquents pour accorder des prêts immobiliers. Je pense que les prix vont se stabiliser. En revanche, la mise en place de la production future est préoccupante. Alors que les prix doivent stagner, le coût de la production continue de grimper. On peut agir sur le foncier, dont l’escalade des prix avait été entretenue par les promoteurs et les propriétaires fonciers. Les entreprises de construction, en proie à une légère baisse d’activité, vont aussi être mises en concurrence, mais elles-mêmes sont soumises à des impératifs et des pressions. En revanche, le coût des matières premières continue d’augmenter. Et l’application des normes législatives en matière d’accessibilité et de développement durable va représenter un surcoût de 15 à 20 % sur les années à venir. La proposition d’appliquer la dissociation entre le financement du foncier et du bâti, en cours pour l’individuel, a récemment été refusée pour le collectif. Ce type de décision n’est pas très cohérent dans le contexte actuel.

Le doublement du prêt finance un quart du logement sans intérêt

"Il faut encore profi ter des taux avant la fi n de l'année"

Le maire de Cabourg répond à Explorimmoneuf sur la politique de la ville en matière de logement.

Le Sud de la France reste un eldorado convoité, avec des prix en conséquence, qui dépassent les 3 200 euros/m2 à Marseille, et peuvent aller au-delà de 5 000 euros/m2 dans les villes les plus touristiques comme Cannes, où les actifs ont bien du mal à se loger. La demande locative existe, mais elle est bien difficile à satisfaire, le manque de logements neufs à des prix permettant un minimum de rentabilité locative se faisant ressentir partout. A Marseille par exemple, le loyer ne peut guère aller au-delà de 11 euros/m2 sans se heurter à une limite de solvabilité.