Tous les conseils en Immobilier

Le RER va de Bry-sur-Marne, à une dizaine de kilomètres de Paris, jusqu'à Val d'Europe, à une quarantaine de kilomètres de la capitale, en traversant 4 secteurs de Marne-la- Vallée. Sur les portes de Paris dit "secteur 1", des programmes de Pierre Etoile et du groupe Arc sortent sur Noisy-le-Grand, la ville où Bofill construisit dans les années 80 un habitat remarqué mêlant fonctionnalités et formes classiques. Tout à côté, en Seine-et-Marne, le Val Maubué (secteur 2) voit des projets se monter sur Torcy et Noisiel, 2 communes de 15 000 à 20 000 habitants. Ce sont dans l'ensemble des programmes d'assez petite taille comme La Closerie du Sénéchal (Nexity Féréal) composée de 37 appartements répartis sur deux bâtiments de trois étages. Sur le Val Bussy (3e secteur), la palme des bâtisseuses est longtemps revenue à Bussy Saint- Georges qui a rejoint Marne-la-Vallée en 1985. Depuis lors, au fil des constructions, la population a été multipliée par 36, passant allègrement de 500 à 18 000 habitants. Bien que Bouygues Immobilier achève la commercialisation de maisons livrées en fin d'année, ce sont maintenant Montévrain et Chanteloup-en-Brie qui montent sur le podium avec une dizaine de programmes en cours (Parthéna, Hermitage, groupe Saint-Germain, Meunier…).

A une demi-heure de route l'une de l'autre, les deux métropoles de Haute-Normandie connaissent un certain renouveau urbain. Marché immobilier dynamique, grands équipements…Coup de projecteur sur deux évolutions parallèles.

"Il faut encore profi ter des taux avant la fi n de l'année"

Le doublement du prêt finance un quart du logement sans intérêt

Si les Parisiens affectionnaient l’idée d’avoir une résidence secondaire en Normandie, depuis quelques années, ils sont devenus très frileux. Pourtant, on y trouve de bonnes a" aires…

I. B. : La place des investisseurs est-elle toujours aussi importante à Toulouse ?

En investissant dans le neuf, qu'est-ce qui garantit que le rêve décrit sur la plaquette deviendra réalité ? Et quels sont les avantages de ce type d'acquisition ? Explications.

La copropriété peut-elle m'interdire de couper un arbre situé dans mon jardin à usage privatif et dont les racines détériorent ma terrasse ? (Abel J., Rennes, 35)

Contrairement à d'autres places comme Toulouse, l'une des particularités du marché immobilier de Montpellier est de conserver une forte part d'investisseurs qui représentent encore 65 % des acheteurs. Si certaines villes, petites à moyennes, qui avaient enregistré la venue de nombreux investisseurs, déchantent quelque peu, il n'en est rien à Montpellier."Le risque locatif est réel dans certaines villes, reconnaît Philippe Gadelle. Si, en effet, l'offre locative est excessive, le risque existe de faire fuir les investisseurs. Il y a peu de chance que cela intervienne à Montpellier au regard de la demande,mais cette possibilité existe à Béziers et le cas de Carcassonne devrait être médité. C'est d'autant plus vrai que nous sommes passés en peu de temps d'une clientèle d'investisseurs dont certains spéculaient à une démarche clairement patrimoniale. Les acheteurs,eux aussi,ont changé,puisque la majorité d'entre eux réside dans la région".

Jean-Luc Pronier : La Normandie s’inscrit dans le contexte national d’accalmie. Le mouvement s’était amorcé en 2007, il se confirme en 2008 avec moins d’autorisations de construire, de commercialisations, de ventes et de mises en chantier. Il peut être plus sensible par endroits dans notre région, où les volumes de production sont limités, entre 700 et 800 logements par trimestre, soit 1 500 à 2 000 logements par an. Cette pause me semble plutôt saine, elle témoigne de la capacité d’adaptation des promoteurs. La demande reste soutenue. Le niveau de stocks, en légère augmentation, demeure assez faible dans la région. La difficulté consiste à sortir de nouveaux biens, en adéquation avec les capacités financières des acheteurs investisseurs ou occupants. Ceux-ci sont contraints par un niveau de prix assez élevé dans les centres et la politique des banques, qui exigent des apports personnels et des revenus plus conséquents pour accorder des prêts immobiliers. Je pense que les prix vont se stabiliser. En revanche, la mise en place de la production future est préoccupante. Alors que les prix doivent stagner, le coût de la production continue de grimper. On peut agir sur le foncier, dont l’escalade des prix avait été entretenue par les promoteurs et les propriétaires fonciers. Les entreprises de construction, en proie à une légère baisse d’activité, vont aussi être mises en concurrence, mais elles-mêmes sont soumises à des impératifs et des pressions. En revanche, le coût des matières premières continue d’augmenter. Et l’application des normes législatives en matière d’accessibilité et de développement durable va représenter un surcoût de 15 à 20 % sur les années à venir. La proposition d’appliquer la dissociation entre le financement du foncier et du bâti, en cours pour l’individuel, a récemment été refusée pour le collectif. Ce type de décision n’est pas très cohérent dans le contexte actuel.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération Urbaine de Lyon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Le syndic confie la conservation des archives de notre copropriété à une entreprise et nous facture à ce titre une rémunération supplémentaire. En a-t-il le droit ? (Laurent T., Créteil, 92)

En Ile-de-France, la petite couronne est chère (plus de 600 000 euros) et son choix restreint. Mais il y a des secteurs qui offrent de belles opportunités.

Le Sud de la France reste un eldorado convoité, avec des prix en conséquence, qui dépassent les 3 200 euros/m2 à Marseille, et peuvent aller au-delà de 5 000 euros/m2 dans les villes les plus touristiques comme Cannes, où les actifs ont bien du mal à se loger. La demande locative existe, mais elle est bien difficile à satisfaire, le manque de logements neufs à des prix permettant un minimum de rentabilité locative se faisant ressentir partout. A Marseille par exemple, le loyer ne peut guère aller au-delà de 11 euros/m2 sans se heurter à une limite de solvabilité.

Indicateur Bertrand : Comment abordez-vous la problématique des jeunes ménages qui viennent vous voir pour acheter leur premier logement ?

François Delarozière, Co-auteur du projet des Machines de l’Île de Nantes, nous donne son point de vue.

Ici, l'offre de logements permet à l'acquéreur de disposer d'une diversité d'emplacements sur un territoire délimité et de conceptions variées. Bouwfonds Marignan lance, boulevard de Suisse, dans le quartier des Minimes, Les Harmonies, un programme de 46 logements, du studio au 5-pièces, proche de la ligne B. Cette résidence chauffée au gaz est commercialisée au prix moyen de 3 400 e/m2 habitable et sera livrée au 1er trimestre 2009. Sur la Zac des Ponts-Jumeaux, Bouygues Immobilier propose La Porte du Barrio, une résidence face au canal du Midi, du studio au 5-pièces, avec une livraison prévue au cours du 3e trimestre 2009. Kaufman & Broad est aussi présent sur la Zac avec O Ponts Jumeaux, une résidence de 106 appartements, du 2 au 6-pièces, qui sera livrée au 2e trimestre 2009 avec, par exemple, un 3-pièces de 53 m2 à 209 000 e. Le promoteur lance aussi en hyper-centre Quai du Roy, dans le quartier Saint-Aubin. Cogedim, qui prépare un certain nombre de projets, est présent Zac de Bourrassol avec Horizon Garonne, 44 logements, du 2 au 5-pièces, à 3 200 e/m2, dont une partie offre une vue sur la Garonne. Sise dans un quartier en pleine évolution, cette résidence est livrable au 1er semestre 2009. C'est avec Bouygues Immobilier que Cogedim devrait en co-promotion livrer 71 logements sur la Zac de Marengot, au prix moyen de 3 400 e /m2. Pour sa part, Sagec lance plusieurs opérations avec des adresses sur des sites naturellement arborés, comme Côté Parc, près du pôle Cancéropôle, où 19 logements vont être réalisés sur un parc classé de 2 500 m2 à 2 600 e/m2 habitable, hors parking et une livraison prévue au 1er trimestre 2009. Quant à Serge Mas Promotion, il lance notamment le Gréco, sur la Zac de Borderouge, au pied du métro, avec 34 appartements, du 2 au 4-pièces, livrables fin 2008. Sans être exhaustif, il convient de citer aussi Tagerim et Les Jardins de Riquet, quartier Croix-Daurade, un programme commercialisé par le groupe Imocom, à 3 200 e/m2, livrable fin 2009. Le groupe Belin propose également des logements avec Les Jardins de Garonne, route de Blagnac, dans le quartier des Sept Deniers, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Enfin, les promoteurs Pragma et Eiffage sont également actifs sur le secteur toulousain, tout comme Vinci Immobilier, avec Les Terrasses de Bonnefoy, à deux pas du canal du Midi.