Tous les conseils en Immobilier

Indicateur Bertrand : Le projet Coeur de Seine, qui démarre sur les friches Chausson illustre la transformation de votre ville. Combien de logements vont-ils s'y construire ?

Ne jamais mettre ses oeufs dans le même panier. Cette devise pourrait plaider en faveur des investisseurs qui se positionnent sur plusieurs logements. En effet, en acheter et en louant deux studios, vous divisez de facto votre risque. A contrario, en investissant dans un seul bien immobilier, vous êtes "tenu" par votre locataire. Une défaillance de celui-ci peut remettre en cause la rentabilité de votre investissement. Heureusement, il existe des solutions pour sécuriser votre investissement. Les gestionnaires de patrimoine proposent des batteries de garanties loyers-impayés et autres assurances qui vous garantissent le versement des loyers en cas de défaillance du locataire. Ces assurances ne sont pas gratuites. Surveillez les frais et conditions de souscription. Sachez également qu'en achetant deux logements au lieu d'un, vous multipliez par deux la facture de ces garanties.

Une offre nouvelle se profile

En 2008, les attentes en matière de logement n’ont plus rien à voir avec celles de nos aînés. Ainsi, ces vingt dernières années, l’explosion des divorces et du nombre de familles recomposées – ou familles “à géométrie variable” – a fortement modifié les besoins des acquéreurs. À l’horizon 2030, l’Insee prévoit que 43 % des mariages prononcés dans l’Hexagone se solderont par un divorce (contre 33 % aujourd’hui). C’est un phénomène sociologique qui influe naturellement sur la demande. “Nous avons eu de multiples réflexions à ce sujet”, confie Lionel Dunet, président du Conseil national de l’Ordre des architectes. Passer de trois à la maison en semaine, à cinq un week-end sur deux, ce n’est pas anodin.Cela nous a notamment conduits à concevoir plus de pièces modulables.”Pour que le logement s’adapte aux évolutions de la vie, et pas ses occupants. La modularité devient donc une notion essentielle. Non figé, cet habitat propose notamment des cloisons amovibles. Plus que celles d’hier, les familles d’aujourd’hui, avec des enfants issus de plusieurs unions, sont aussi en demande d’espaces d’intimité. “Un besoin d’autant plus fort que les enfants ne sont pas forcément de la même fratrie”, insiste Lionel Dunet. L’idée, c’est d’être ensemble sans être les uns sur les autres, pour que chacun puisse vivre à son rythme. Un sacré défi à relever, pour que le logement ne soit pas source d’insatisfaction, et que personne ne se sente à l’étroit dans sa maison. Le neuf s’adapte aisément à cette nouvelle donne, en proposant une réorganisation du territoire susceptible de convenir à chacun, petits et grands. “Il y a aussi ceux que j’appelle les “Tanguy”, c’està- dire les jeunes adultes qui restent longtemps chez leurs parents”. Les jeunes décohabitent plus tardivement en raison de l’allongement de leurs études, des difficultés d’emploi et de logement à un prix acceptable. Ces enfants “attardés” relèvent désormais du phénomène de société. Et les logements se sont une nouvelle fois mis au diapason. “On voit de plus en plus des chambres donnant directement sur l’entrée, confie Lionel Dunet. Cela offre à ces jeunes adultes une certaine autonomie, en les tenant un peu à l’écart du reste du logement, comme s’ils avaient leur propre studio.”

La palme de la construction écologique, c'est la maison en paille qui la décroche ! L'idée : remplir de bottes de paille une ossature en bois. Ce matériau n'a que des atouts : très isolant, il permet de réduire fortement ses factures de chauffage. Il dure longtemps, car contrairement au foin, il ne se décompose pas. Il est en outre disponible en abondance, facilement recyclable et nécessite très peu d'énergie pour sa fabrication. Et contrairement aux idées reçues, la paille ne présente pas de risque accru d'incendie face aux autres matériaux de construction. C'est la paille en vrac qui brûle facilement, pas la botte de paille. Sa densité et sa bonne isolation thermique en font même un excellent retardateur de feu. Le budget est équivalent à celui d'une maison “classique”. Car si la matière première ne coûte quasiment rien, c'est la main d'oeuvre qui fait grimper la facture. Pour rappel, les premières maisons en paille ont été construites en 1880 aux Etats-Unis. De plus en plus de pays, dont le nôtre, commencent à s'y intéresser. Ce mode de construction reste encore très anecdotique en France, qui compterait seulement 100 à 300 maisons de paille. Mais les performances de ce matériau méritent de s'y intéresser. www.lamaisonenpaille.com.

"Nous allons construire des tours dégageant des espaces libres au sol"

Attractivité immobilière, fluidité des marchés, effet de levier des taux, dynamisme économique… notre classement 2017 marque l’arrivée en force de Rennes devant Bordeaux, valeur sûre, et Montpellier.

Certains travaux, qui sont obligatoires en vertu de lois ou règlements ou s'avèrent particulièrement nécessaires, sont votés dans d'autres conditions, souvent pour des motifs de sécurité. Il en va ainsi pour la mise aux normes légales de l'ascenseur, le ravalement de l'immeuble sur injonction administrative, la suppression des videordures, la pose ou la modification d'une antenne TV ou d'un réseau câblé, l'installation de compteurs d'eau froide, la mise aux normes des canalisations pour en assurer la salubrité, l'installation électrique des parkings (alimentation de véhicules électriques). Ces travaux sont votés à la majorité absolue du syndicat (article 25, loi du 10/07/65), soit la majorité absolue des tantièmes. Exemple : sur un total de 1 000/1 000e, 501 voix doivent être favorables aux travaux.

À quelques encablures de Lyon, Saint-Étienne développe une grande opération urbaine qui concerne un vaste territoire.

La Société du Grand Paris n’a pas seulement vocation à construire un supermétro. Elle veut aussi participer à la fabrication de la ville aux abords des gares.

Le notaire est un officier public, nommé par l’Etat pour recevoir les actes qui doivent être authentifiés pour en assurer la conservation. La profession est organisée sous le contrôle de l’État et du Conseil supérieur du notariat. Une chambre par département veille aussi au bon fonctionnement de la profession. La responsabilité du notaire est couverte par une assurance et une caisse de garantie permet de faire face à la perte des sommes déposées chez le notaire.

"Les solutions existent pour aller vers des performances toujours plus grandes"

Je projette d'acheter sur plan. Il s'agit donc de programmes neufs qui,la plupart du temps,ne sont pas encore sortis de terre. Suis-je tenu de verser un acompte au titre de la réservation d'un futur appartement ? (Laetitia R.,Rochefort, 17)

Indicateur Bertrand : Vous avez fait le choix de développer des programmes axés sur la résidence secondaire. Pourquoi ? Edouard Denis :Notre littoral bénéficie d'un positionnement stratégique vis-à-vis du nord de l'Europe. Nous avons une côte touristique qui se situe à 2 h 30 de Paris, de Lille, mais aussi de Londres ou de Bruxelles. Toute une partie de notre clientèle est donc constituée de nos voisins européens, que nous retrouvons sur nos opérations au Touquet par exemple, et dans d'autres stations balnéaires de la côte d'Opale ou de la Baie de Somme. Le marché de l'immobilier de bord de mer est porteur dans notre région, d'autant plus que depuis quelques années, les moyens de transport se sont amplifiés, avec l'ouverture de l'autoroute A 16 qui relie Paris à la Baie de Somme et au Touquet et s'ajoute au shuttle en provenance de la Grande-Bretagne. La mer et la côte, restée belle et sauvage, sont l'atout principal de notre région. Le littoral continue à attirer du monde et représente notre chance et notre possibilité de développement. I.B. : Que pensez-vous de l'évolution actuelle du marché immobilier ? E.D. : Dans le contexte économique général actuel, on peut craindre un certain ralentissement du marché immobilier. Ira-t-il jusqu'au retournement ? C'est difficile à dire, car la demande reste forte et insatisfaite. Il est indéniable cependant que du fait de la hausse des prix, qui reste conséquente malgré le ralentissement, de plus en plus de jeunes ménages se trouvent écartés de l'accession à la propriété. Pour notre part, nous n'intervenons pas vraiment sur le marché général, mais plutôt sur un micro-marché, celui de la résidence secondaire, qui bénéficie d'une clientèle dont le pouvoir d'achat est non seulement épargné, mais considérablement plus élevé que celui des jeunes générations. Nous ne sommes donc pas directement concernés par une éventuelle pause dans le marché immobilier et nos programmes se commercialisent rapidement. Au Touquet par exemple, notre opération en front de mer se vend très bien, à un prix de 8 000 €/m2 environ, du fait de sa situation. Nous y retrouvons une clientèle européenne proche de la retraite, au pouvoir d'achat confortable. I.B. : Et votre regard sur le marché de la résidence secondaire ? E.D. : C'est une clientèle particulière, qui reste solvable et n'est même pas directement concernée par le phénomène de remontée progressive des taux d'intérêts. Agés en moyenne de 55 ans, nos clients ont déjà financé leur résidence principale et ont bénéficié d'une période où l'économie était plus prospère. Nos clients viennent vers nous avec des taux d'apport de 80 % et parfois même 100 %. Ils financent donc leur achat en ayant très peu recours au crédit. Ils constituent un micro marché dynamique. Cela a pour conséquence un certain vieillissement de la population de ces villes de bord de mer, car c'est un marché encore plus inaccessible aux primo-accédants. Mais c'est aussi ce qui permet son dynamisme et sa bonne santé. I.B. :Quelles sont vos perspectives de développement ? E.D. : D'après les démographes, cette génération du "papy boom" sera encore sur le marché jusqu'à l'horizon 2020, ce qui nous laisse encore de belles perspectives de développement sur le marché de l'immobilier de bord de mer. Exceptionnellement, nous avons réalisé deux opérations en Robien, à Abbeville et Saint-Quentin, mais ce n'est pas une démarche dans laquelle nous souhaitons nous engager durablement. J'ai le sentiment que le Robien est un créneau relativement fragile, notamment dans des villes comme les nôtres. Si nous devions diversifier notre offre, nous irions plutôt vers la résidence principale dans de grandes agglomérations, qui me parait moins risquée que l'investissement locatif. La résidence secondaire : Quelle évolution ? “La résidence secondaire évolue de plus en plus vers ce que nous appelons une résidence “principalisable” car nos clients s'y installent une fois à la retraite, 5 ou 10 ans après leur achat. L'exigence des clients va donc vers des appartements confortables et de qualité, dans lesquels ils pourront s'installer à demeure sans rien sacrifier de leur confort de vie. Cela ne se traduit pas forcément par des surfaces plus grandes, pour des raisons de prix. Nous prévoyons peut-être un peu plus de 3-pièces que de studios ou 2-pièces, mais ceux-ci restent d'une taille raisonnable. 70 m2 bien conçus permettent une belle qualité de vie sans faire exploser les prix. Nous travaillons donc avant tout à optimiser les plans, conçus pour éviter les espaces inutiles et bien identifier les différents espaces de vie. Le salon en particulier, doit être une pièce agréable et de belle surface.” Zoom sur le groupe Edouard Denis Créé il y a 10 ans, le groupe Edouard Denis, du nom de son fondateur, intervient principalement sur les villes de bord de mer du Nord Pas-de-Calais et de Picardie, et s'est également implanté récemment en Haute-Normandie, toujours sur le littoral. Le groupe propose actuellement 30 opérations, ce qui représente 1 200 logements, dont 800 actuellement en construction et 400 logements en instance de démarrage de travaux. La programmation de l'année 2007 représente 30 programmes, soit le lancement de plus de 1 000 logements en commercialisation. Il s'agit pour moitié d'appartements en résidences collectives, et pour moitié de maisons individuelles groupées. www.immobilier-edouarddenis.com

Un ambitieux projet d'aménagement se dessine au nord-ouest de l'agglomération toulousaine. Nom de Baptême : Constellation. Créé à l'initiative du Grand Toulouse pour répondre aux besoins de logements, ce programme d'aménagement urbain est situé sur les communes de Blagnac, Beauzelle et Cornebarrieu. Il s'articule autour de deux Zac : Andromède et Monges-Croix du Sud dont la réalisation a été confiée à la Sem Constellation.

Pour pallier le déficit en logements sociaux de certaines communes, de nouvelles mesures sont à l’étude.

Des mises en chantier en attente malgré la demande et des stocks en augmentation... Sur fond de dynamique entretenue par l'arrivée du TGV Est européen, le quart nord-est de la France s'attend à voir en 2008 se confirmer l'accalmie.