L'attrait des résidences services

L'acquisition en résidences avec services offre de meilleures rentabilités qu'un investissement locatif classique, mais s'adresse à des investisseurs avertis. Démonstration.

L'attrait des résidences services
L'attrait des résidences services

En 2009, la réduction d'impôt accordée dans le cadre d'un investissement immobilier locatif en loi Scellier a été étendue, par l'amendement Bouvard-Censi, au secteur des résidences avec services. Depuis, ce produit spécifique dans le paysage de l'immobilier d'investissement s'impose comme une véritable alternative auprès des particuliers. Toutefois, investir dans de l'immobilier géré ne représente pas du tout le même pari que d'acheter pour louer soimême dans un parc résidentiel classique. Explications.



Connaître les résidences avec services


Les résidences proposent des services hôteliers (au moins trois) comme la réception, le petitdéjeuner, la fourniture du linge de maison ou le nettoyage régulier des locaux.Elles visent les étudiants, les personnes âgées (résidences médicalisées ou non), les touristes, les voyageurs d'affaire.


Pour l'achat d'un appartement dans ce type de logement, l'acquéreur signe un bail commercial, généralement d'une durée de neuf à onze ans, avec un exploitant, qui s'occupe alors de trouver des occupants et reverser les loyers au propriétaire. Dans le cadre de ce régime spécifi que, l'investisseur récupère la TVA (en intégralité au bout de 20 ans de détention) de 19,6 %. S'il achète dans une résidence neuve, il pourra bénéfi cier d'une réduction d'impôt équivalente à 18 % du prix de revient du bien, plafonné à 300 000 €, et répartie sur neuf années. Il peut aussi opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui lui permet d'amortir son bien. Dans les deux cas, ce type d'investissement s'adresse habituellement à des investisseurs aguerris. « Selon l'analyse patrimoniale, la résidence service est plutôt faite pour un particulier qui est déjà propriétaire foncier, soit de sa résidence principale, soit d'un autre investissement immobilier », relève Daniel Znaty, directeur immobilier à l'Union fi nancière de France (UFF). Une trésorerie suffi sante est également nécessaire.



« Il faut connaître les impacts de l'opération, mesurer ses moyens fi nanciers : il n'y a pas de fi nancement zéro, il y a toujours un coût », souligne encore Jean-Paul Suchet, conseiller en gestion de patrimoine indépendant de Fip Patrimoine.



Pour les seniors, dépendants ou non


Les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) emportent souvent les suffrages des conseillers en gestion de patrimoine. Des chiff res existent sur le vieillissement de la population et donc la potentialité de marché, le besoin en Ehpad étant réglementé par les pouvoirs publics et soumis à un Numerus Clausus. Le rendement peut s'établir entre 4 et 5 %. Les Ehpad ne sont pas les produits d'entrée de gamme en résidence avec services, le prix d'une chambre peut s'élever en moyenne de 140 à 200 K€. L'importance des parties communes et les normes de construction notamment expliquent le coût élevé.


« Attention, si le marché est bon, il faut tout de même rester vigilant, prévient Daniel Znaty de l'UFF. Le prix de la journée doit tenir compte du pouvoir d'achat des personnes qui vivent aux alentours de la résidence ».


Aux côtés des Ehpad se développent des résidences destinées aux seniors non-dépendants. Un marché assez récent, que les professionnels abordent avec prudence.


« Nous sommes vigilants sur la sortie de ce type d'investissement, explique Sacha Rubinski, président de Cyrus Immobilier, nous choisissons des résidences en coeur de ville, ou leurs périphéries, pour envisager par la suite une éventuelle transformation et une revente sur le marché résidentiel en cas de départ du gestionnaire ».


« Il faut vraiment se demander si une résidence répond à une réalité de marché », souligne encore Daniel Znaty.



Les résidences étudiantes


Les chambres et studios en résidences étudiantes permettent de réaliser des investissements à partir de 80 ou 100 K€, une aubaine pour certains investisseurs. Ceux-ci devront toutefois scruter le marché avec attention avant de se lancer. « Il ne faut pas sortir des sentiers battus, ne miser que sur des villes universitaires de tout premier plan, prévient Sacha Rubinski de Cyrus Immobilier, et côté opérateurs, mieux vaut s'en tenir aux 3/4 plus grandes signatures sur ce secteur. Le produit se trouve vite en concurrence avec le marché classique, ou la colocation ». Pour Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, il faut se montrer prudent. « Nous considérons que le marché commence à être saturé dans beaucoup de villes. Quant aux loyers des résidences étudiantes, ils sont plus élevés en province que dans le secteur classique ». Il est donc conseillé de privilégier des logements avec une valeur patrimoniale – bien situés, dans des grandes villes - pour une éventuelle reconversion sur le marché résidentiel. « L'optimisation fi scale n'est que la cerise sur le gâteau, au départ le produit doit être de qualité et rentable, l'investisseur doit aussi tout de suite penser aux possibilités de revente », rappelle Jean-Paul Suchet de Fip Patrimoine.



Le tourisme reprend du poil de la bête


Secteur mis à mal par les nombreuses défaillances de gestionnaires qui se sont produites au cours des dernières années, les résidences de tourisme reprennent des couleurs. L'extension de la loi Scellier au secteur a notamment permis le retour des investisseurs.


Le produit se trouve plutôt à michemin entre l'investissement fi - nancier et le coup de coeur. « Le côté aff ectif prime dans un achat en résidence de tourisme, remarque Daniel Znaty de l'UFF, certains acquéreurs ont aussi un objectif d'occupation ». Les groupes actifs dans ce secteur prévoient en eff et une possibilité d'occupation d'une à plusieurs semaines par an pour les propriétaires, qui peuvent ainsi profi ter de leur bien pour partir en vacances à la mer, à la montagne ou à la campagne. En contrepartie, les loyers ne sont pas versés durant ces périodes et la rentabilité s'en trouve entamée. Il est aussi possible d'acquérir un bien dans une résidence de tourisme d'aff aires.


Implantés dans les villes, ces logements s'adressent à une clientèle de cadres en déplacements. « Cela peut être une bonne alternative aux hôtels, à condition que les résidences soient très bien placées, et proposées à un prix cohérent », souligne Benjamin Nicaise. Comme pour tout investissement immobilier, une bonne étude de marché et une réelle implication dans son achat s'imposent.



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