Grenoble, cité prometteuse

UN RETOUR EN GRÂCE. Depuis que notre palmarès existe, le chef-lieu de l’Isère n’est apparu qu’une seule fois. Le voilà qui revient dans notre classement avec de bons fondamentaux. À surveiller.

Grenoble, cité prometteuse
Grenoble, cité prometteuse

La ville bénéficie d’une bonne démographie, d’un pôle étudiant dynamique et d’une fiscalité locale plutôt douce. Mais malgré un marché immobilier redevenu dynamique, les prix de l’ancien restent toujours en légère baisse, laissant penser qu’ils sont en voie de stabilisation.

Selon les quartiers, les valeurs oscillent entre 1 700 et 3 500 €/m2. Si vous cherchez à investir, concentrez-vous sur l’hypercentre où les prix oscillent entre 2 500 et 3 000 €/m2. Car pour bien des Grenoblois, le coeur historique – assez restreint – fait l’unanimité, notamment chez les jeunes couples, les étudiants et les retraités. Les abords de la préfecture sont également recherchés, de même que l’avenue Alsace- Lorraine, le cours Jean-Jaurès… Un studio se louant en moyenne 14,6 €/m2 et un 2-pièces 11,6 €/m2, comptez sur un rendement de plus de 5 % bruts.

Vous pouvez aussi miser sur l’Île verte, un quartier plus familial, tout près du centre hospitalier et des facultés. Un grand 3-pièces de 90 m2 peut s’acquérir autour de 250 000 € et se louer 800 €, soit un rendement d’à peine 4 %. Si vous envisagez d’investir dans le neuf en Pinel, sachez que les valeurs ont, dans l’ensemble, repris le chemin de la  hausse (+ 1,4 %). Il faut dire que sur ce segment de marché, la reprise est spectaculaire.

Les investisseurs font un retour remarqué avec 48 % de ventes en plus sur un an à fin 2016, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). De fait, les stocks s’amenuisent malgré les grands projets urbains menés par la ville, notamment aux abords de la gare. Elle prévoit aussi, en accompagnement de la création de la ligne E du tramway, le réaménagement du quartier de l’Esplanade.


De grands projets en vue


Pour l’heure, intéressez-vous au quartier de la Presqu’île qui comportera, une fois terminé, un millier de logements pour étudiants, 1 900 logements classiques (dont 50 % en accession libre, 40 % en locatif social et 10 % en accession sociale). Avenue des martyrs, une opération livrable en juillet 2018 propose encore quelques grands logements comme ce 3-pièces de 63 m2 à 257 000 €. Dans le cadre du Pinel, il peut se louer 634 € et offrir 2,9 % de rentabilité.

Toujours sur la Presqu’île, un 2-pièces de 40 m2 à 154 000 € propose une rentabilité à 3,6 %. Misez aussi sur le sud-est de la ville où les rentabilités sont du même ordre.

Avenue Jules-Vallès, de petites surfaces – studios de 25 m2 et 2-pièces de 39 m2 – s’affichent entre 110 000 et 150 000 €, laissant espérer des rendements de 3,2 % et 3,7 %.

Pour qui accepte de sortir de la ville, Saint- Martin-d’Hères n’est pas à négliger car côté rendement, les performances sont meilleures. Des 2-pièces de 39 m2 à 133 500 € proposent un rendement de 4,1 %.


INDICATEURS CLÉS GRENOBLE


Démographie.....................................................................................+ 3,31 %
Emploi........................................................................................................ - 0,06 %
Étudiants...................................................................................................+ 3,2 %
Prix au m2 moyen dans le neuf (4 220 €)...+ 1,4 %
Prix au m2 moyen dans l’ancien (2 190 €)....- 0,2 %
Loyer moyen d’un studio (14,70 €/m2).............+ 2 %
Loyer moyen d’un 2-pièces (11,60 €/m2)....+ 0,6 %
Part des investisseurs dans le neuf........................45 %
Évolution taxe foncière.......................................................9,69 %


Retrouvez les programmes immobiliers neuf de Grenoble



NOS CRITÈRES
=> Évolution démographique sur 5 ans (1)
=> Évolution de l’emploi sur 5 ans (1)
=> Part des logements vacants (1)
=> Évolution du nombre d’étudiants sur un an (2)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf sur un an à fin 2016 (3)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans l’ancien sur un an à fin 2016 (4)
=> Évolution du loyer d’un studio sur un an (5)
=> Évolution du loyer d’un 2-pièces sur un an (5)
=> Part des investisseurs dans le neuf (6)
=> Évolution de la part desinvestisseurs6
=> Évolution de la taxe foncière sur 5 ans (7)
=> Niveau moyen des taux de crédit (8)

Sources : 1 (Insee) ; 2 (ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, 2015/2016) ; 3 (FPI/Perval/notaires) ; 4 (Perval/notaires) ; 5 (Clameur) ; 6 (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI) ; 7 (UNPI) ; 8 (Cafpi et Meilleurtaux.com).

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