Tous les conseils en Immobilier

Le marché résidentiel se concentre à 40 % sur Lyon, mais l’Est lyonnais prend du galon, année après année, et assure le quart des mises en ventes. Cette tendance devrait s’amplifier sous l’effet de grands projets et de l’extension des moyens de transport. Par ailleurs, l’Est a la cote en raison de secteurs de rénovation urbaine permettant d’acquitter une TVA réduite. La plupart de ces territoires ont amorcé leur mutation de longue date, si bien qu’ils commencent à offrir un cadre attractif.

Akerys figure parmi les grands groupes immobiliers français. Il est actif sur quatre métiers : la promotion immobilière, avec 20 ans d’expérience et 50 000 logements construits ; l’investissement locatif, en particulier dans le neuf ; les services immobiliers (gestion de biens, syndic de copropriété, réseau d’agences en franchise) ; le courtage en assurances, crédits et produits financiers. Avec plus de 2 000 salariés et 1 000 partenaires commerciaux, Akerys est présent dans toute la France. Pour l’exercice 2006-2007, le chiffre d’affaires du groupe a été de 815 millions d’euros et le résultat d’exploitation, de 100,5 millions d’euros. www.akerys.fr

J’envisage d’acquérir un logement neuf. Il s’agirait d’un investissement à usage locatif, dans le cadre du dispositif fiscal Robien recentré. Pourrais-je d’abord mettre ce bien gratuitement à disposition de mes enfants pendant un an ? (Thierry M.,Orléans, 45)

“Il faut soutenir la demande des clientèles modestes”

Dans la réflexion menée par le Conseil régional sur l’Aquitaine à l’horizon 2020, la place et le rôle de la Cub (Communauté urbaine de Bordeaux) s’imposent comme une évidence. L’Aquitaine dispose, avec la Communauté urbaine de Bordeaux, de l’une des six ou sept entités urbaines en France susceptibles d’atteindre une masse critique en facteurs d’attractivité et d’offre de services moteurs de dimension Européenne. Composée de 27 communes, la Communauté urbaine regroupe une population de 680 000 habitants. La métropole bordelaise s’inscrit dans une vaste aire urbaine de près d’1 million d’habitants. Le rayonnement de la métropole déborde largement le cadre du département de la Gironde (1,2 million d’habitants). En même temps, l’agglomération bordelaise (7e agglomération française) connaît la 4e plus forte croissance démographique entre 1990 et 1999. Comme le souligne Vincent Haas, président régional de la FPC, “de façon générale, le Sud- Ouest affiche un solde positif de naissances et de population hexagonale extérieure, faisant le choix de vivre ici”. C’est dans ce cadre que Bordeaux lance ses grands aménagements, avec l’amorce de l’écoquartier des Berges du Lac, ou de l’îlot Armagnac où prendront place 140 logements à faible consommation énergétique. À Bordeaux, le grand projet est surtout celui de la Bastide-Niel, rendu possible grâce à d’immenses zones comme les friches Niel (caserne et terrains RFF, Réseau ferré de France) ou les berges entre le parc existant et le secteur d’activités de Brazza. Au total, ce sont 66 ha qui seront valorisés, abandonnant leur ancienne vocation de terrains industriels, militaires et ferroviaires. Cette réserve foncière est indispensable pour construire des logements aux actifs locaux, mais elle permettra aussi d’accueillir de nouveaux habitants tout en réintégrant des activités économiques ainsi que des équipements publics, sportifs et culturels. À l’horizon 2030, compte tenu du rythme d’augmentation de la population bordelaise, la rive droite comptera plus de 20 000 habitants de plus ! Comme l’estime Vincent Haas, “la Cub et la Ville de Bordeaux sont très volontaristes pour répondre aux besoins de logements des actifs locaux. Un effort collectif est nécessaire pour s’adapter aux différentes demandes que nous observons.Quant à notre métier de promoteur- constructeur, il restera identique à ce qu’il était déjà : se positionner sur tous les segments du marché, être multiproduit, réagir et répondre vite en termes d’implantation et de logements.”

Le contrat que j’ai conclu pour la construction de ma maison prévoit des pénalités dues par le pavillonneur en cas de retard de livraison. L’un de mes amis prétend que celles-ci sont minorées par rapport à la loi. Y aurait-il un minimum prévu ? (Renaud P.,Poitiers, 86)

Le choix du lieu dépend aussi grandement de l’objectif de l’investissement : s’agit-il de générer des revenus complémentaires sur la durée de la location, ou de se constituer une retraite ? Est-ce un patrimoine dont on souhaitera jouir plus tard, que l’on voudra revendre pour récupérer son investissement ou transmettre ? Lorsque l’on prévoit d’habiter son bien immobilier dans quinze ou vingt ans, mieux vaut penser tout de suite à investir dans un appartement ou une maison en accord avec son projet de vie. “Lorsque l’investisseur a une perspective de jouissance différée de son logement, il achète généralement sur des marchés attractifs comme les régions Paca,Languedoc- Roussillon ou la façade atlantique, note Jean-Jacques Toulgoat. Même si le logement va être loué pendant une longue période, il faut tout de suite le choisir avec une taille cohérente, en adéquation avec la vie quotidienne à laquelle on aspire : attention, donc, aux surfaces trop compactes.” Le projet à long terme doit être pensé avant l’investissement. “Il faut bien connaître les raisons immédiates qui vous poussent à investir, et cela ne doit pas être aussi basique que réduire ses impôts, conseille Norbert Desmard. Aujourd’hui, les clients investissent avec un vrai projet en tête : acquérir à terme une résidence secondaire, financer une passion.” Plus que jamais, l’investissement se fait bien dans la pierre, et non dans la réduction d’impôt que prévoient les dispositifs Borloo, Robien, les LMP ou LMNP (location meublée professionnelle ou non professionnelle), les lois Demessine ou Girardin pour l’Outre-Mer.

Indicateur Bertrand : Le marché de la maison individuelle est-il en repli ?

Indicateur Bertrand : À quoi le futur propriétaire doit-il prêter attention au moment de se décider ?

Dans l’oeuvre de Dominique Perrault, la bibliothèque François Mitterrand est l’arbre qui cache la forêt. Certains de ses projets sont internationaux, tels que le vélodrome et la piscine olympique de Berlin ou l’hôtel de ville d’Innsbruck. “Ce sont des paysages plutôt que des bâtiments, des ouvrages de grande dimension, complexes pour des clients publics qui le sont autant”, remarque le concepteur en évoquant le projet de Berlin se fondant dans un grand parc de pommiers. En décembre, s’achèvera la cour européenne de justice à Luxembourg puis, l’été prochain, le tennis stadium à Madrid. À nouveau reviennent des projets en France : palais des sports à Rouen, hôtel d’agglomération à Perpignan, immeuble de bureaux sur la Zac Seguin-Rive de Seine pour Vinci Immobilier, habitat à Lille pour Icade, adaptation de la bibliothèque aux performances du développement durable. Dominique Perrault a choisi l’architecture plutôt que la peinture pour rassurer la famille d’ingénieurs dont il est issu. Sans regret, il se dit “comblé par l’architecture”. Pas de violon d’Ingres caché ni de refoulement dans sa vie, donc. Juste des projets à forte personnalité, hors mode. Une soixantaine d’entre eux forment l’exposition d’été du Centre Georges Pompidou.

Jean-Luc Pronier : La Normandie s’inscrit dans le contexte national d’accalmie. Le mouvement s’était amorcé en 2007, il se confirme en 2008 avec moins d’autorisations de construire, de commercialisations, de ventes et de mises en chantier. Il peut être plus sensible par endroits dans notre région, où les volumes de production sont limités, entre 700 et 800 logements par trimestre, soit 1 500 à 2 000 logements par an. Cette pause me semble plutôt saine, elle témoigne de la capacité d’adaptation des promoteurs. La demande reste soutenue. Le niveau de stocks, en légère augmentation, demeure assez faible dans la région. La difficulté consiste à sortir de nouveaux biens, en adéquation avec les capacités financières des acheteurs investisseurs ou occupants. Ceux-ci sont contraints par un niveau de prix assez élevé dans les centres et la politique des banques, qui exigent des apports personnels et des revenus plus conséquents pour accorder des prêts immobiliers. Je pense que les prix vont se stabiliser. En revanche, la mise en place de la production future est préoccupante. Alors que les prix doivent stagner, le coût de la production continue de grimper. On peut agir sur le foncier, dont l’escalade des prix avait été entretenue par les promoteurs et les propriétaires fonciers. Les entreprises de construction, en proie à une légère baisse d’activité, vont aussi être mises en concurrence, mais elles-mêmes sont soumises à des impératifs et des pressions. En revanche, le coût des matières premières continue d’augmenter. Et l’application des normes législatives en matière d’accessibilité et de développement durable va représenter un surcoût de 15 à 20 % sur les années à venir. La proposition d’appliquer la dissociation entre le financement du foncier et du bâti, en cours pour l’individuel, a récemment été refusée pour le collectif. Ce type de décision n’est pas très cohérent dans le contexte actuel.

Réaliser quelque 60 000 logements par an, dont 20 000 sociaux : tels sont les objectifs du schéma directeur de la région Ile-de- France (SDRIF) pour les vingt ans à venir. Un chiffre ambitieux en comparaison du médiocre résultat de l’an passé (38 000 logements), mais réaliste car la pénurie sévit en région parisienne. Près de 400 000 personnes ont demandé un logement social, dont plus de 100 000 à Paris. Pis, les Franciliens angoissent. Un sondage, réalisé par la Région en mars, révèle que 85 % d’entre eux estiment “difficile de trouver un logement en Ile-de-France”. Les plus inquiets sont les Parisiens (90 %) et les ouvriers (92 %). Tous s’accordent à dire qu’il faut construire davantage, mais où ? Le SDRIF préconise la zone dense, c’est-à-dire la première couronne et ses bordures, afin de rapprocher l’emploi et l’habitat. Pour sa part, le conseil en stratégie immobilière Adéquation recommande “les moyenne et grande couronnes”, où les tarifs immobiliers conviennent au budget de la majorité des acquéreurs. Une enquête d’Adéquation, réalisée pour le Snal, le syndicat des lotisseurs, conclut à la distorsion entre l’offre et la demande. Les chiffres en sont témoins : 67 % de la demande porte sur les gammes abordables, à 2 800 €/m2, et intermédiaires, à 3 000 €/m2. Or, l’offre correspondante s’élève à 41 %. A contrario, 33 % de la demande sollicite du moyen et haut de gamme. L’offre est de 59 %.

Indicateur Bertrand : Comment se positionne votre groupe dans les différents métiers liés à l’immobilier ?
François Jouven : Le groupe Akerys est un acteur de référence sur le marché de l’épargne et de l’immobilier, avec l’investissement locatif comme spécialité. Notre activité repose sur quatre grands métiers, avec la volonté de suivre l’investisseur tout au long de son projet. En premier lieu, nous sommes un promoteur, avec 12 000 logements en construction dont 85 % sont déjà réservés et 70 % actés, sur tout le territoire français, dédiés majoritairement à l’investissement locatif et à l’accession sociale à la propriété. Des réseaux indépendants de conseillers en patrimoine, avec qui nous sommes associés, proposent nos logements à la vente et mettent leur expertise au service de nos clients. Depuis le 1er juillet, l’offre d’Akerys intègre une garantie de loyer dès la date de livraison du bien, et ce jusqu’à l’entrée dans les lieux du premier locataire, sans qu’aucune franchise ne soit appliquée. Nos services immobiliers viennent logiquement compléter ce dispositif. Nous gérons aujourd’hui près de 700 résidences, dont une centaine pour des promoteurs concurrents avec lesquels nous travaillons. Des équipes de proximité nous permettent d’être réactifs, tant dans la recherche des locataires que dans le suivi et l’entretien des résidences. Enfin, nous sommes aussi distributeurs de produits financiers, à travers notre pôle Akerys Capital. Au total, nous nous sommes organisés pour accompagner nos 50 000 clients investisseurs, ainsi que leurs locataires. La progression de leur satisfaction est mesurée par les enquêtes que nous réalisons chaque année avec BVA.
I.B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ?
F. J. : Difficile de faire un choix parmi les quelque 600 résidences déjà réalisées ou en cours de commercialisation… J’ai en tête la résidence La Lutèce, à Garges-les-Gonesses (95) qui propose des appartements et des villas au sein d’espaces paysagers. J’ajoute que cette résidence vient de recevoir le label Habitat et Environnement. J’ai bien aimé aussi la résidence étudiante Thalès, à Toulouse, à 10 minutes à pied du Campus Paul Sabatier. Elle offre tous les avantages susceptibles de faciliter la vie des étudiants. À Antibes, j’ai visité récemment la résidence La Peyregoue, proche du centre-ville, qui vient d’accueillir ses locataires. C’est une petite copropriété, aérée et sans vis-à-vis. Les derniers étages, avec vue sur mer, disposent de grandes terrasses. Dans un tel cadre, il est facile d’imaginer à quel point il a été aisé de trouver rapidement des locataires.
I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché du logement ?
F. J. : L’évolution est inquiétante. Pour la première fois, experts et politiques s’accordent à dire qu’il faut construire 500 000 logements pour faire face à la croissance du nombre de ménages et rattraper le retard accumulé. Or, le nombre de logements mis en chantier diminue : de 435 000 en 2007, on va passer à 350 000 en 2008 ; et 2009 puis 2010 vont voir cette déperdition s’accélérer. Nous allons avoir une offre insuffisante, avec la tension que cela induit sur les loyers. Le fait que quelques micro-marchés soient saturés, en accession à la propriété comme en investissement locatif, masque encore ce phénomène. Les hausses des prix ont été trop fortes – 140 % en 10 ans sur l’ancien, 75 % sur le neuf – et sont le signe d’un fossé grandissant entre l’offre et la demande : les besoins sont là, mais la demande solvable ne suit pas. Le marché va peu à peu se bloquer : parcours résidentiel plus difficile, mobilité géographique moins facile, passage du secteur social au parc privé découragé… Bref, la fluidité du marché va encore chuter. La commission Attali a montré que dans le logement, l’État devait reprendre la main. En effet, la stimulation de la construction, toutes catégories confondues, ne se fera pas sans une initiative politique forte.

Un recul, certes, mais pas comparable à la moyenne nationale. C’est la conclusion qui se dégage des statistiques fournie par l’Observatoire immobilier d’Habitat Côte d’Azur au cours du 1er trimestre 2008. Pendant cette période, l’offre a reculé de 29 % (en année glissante) et les baisses, de 17 %, avec un allongement des délais d’écoulement porté à dix mois. Quant aux prix, ils poursuivent certes leur hausse (+ 4 %), mais ils semblent se diriger plutôt vers une stabilisation. Comme le répète Jean- Marie Ebel, le président de l’Observatoire, “rappelons avec force que nous sommes toujours face à une crise structurelle de l’offre, qui s’inscrit encore gravement en recul et pèse mécaniquement sur le résultat en terme de ventes, tout en ne répondant pas aux besoins réels”. Du côté du marché de la revente, on accuse un recul des transactions mais pas des prix, qui continuent de progresser de 7 %. Comme le souligne Jérôme Renaud, président départemental de la FNAIM, “l’ajustement du prix apparaît de plus en plus comme une condition impérative à court terme, pour que le marché reprenne un second souffle et que l’essentiel du stock de biens en revente puisse trouver plus facilement preneur”.

Dans le 2e, un arrondissement de l’hypercentre de Lyon, l’aménagement de La Confluence est dans les temps. “D’ici à deux ans, ce quartier incarnera un nouvel art de vivre”, commentait le maire en inaugurant en mai dernier la place Nautique, le plan d’eau au coeur du projet. Juste à côté, les travaux des 600 premiers appartements (îlots A, B et C) ont démarré et devraient être livrés à partir de fin 2009. La seconde phase de la réalisation de La Confluence s’amorce déjà, à l’emplacement du marché d’intérêt national et le long du Rhône. D’autres opérations majeures suivent un tempo similaire dans le 3e : la requalification du centre commercial de La Part- Dieu, la construction de deux tours qui tiendront compagnie au Crayon, le chantier en cours de l’îlot de Labuire mixant habitat et entreprises (450 appartements, pour certains dans les bureaux de vente). À Vaulx-en-Velin ainsi qu’à Villeurbanne, les travaux du Carré de Soie ont débuté, voilà un an, par les coups de pioche du pôle de loisirs et de commerces. Globalement, cette opération va requalifier 500 hectares. L’avenir a aussi son bouquet de projets à l’état d’ébauches : un parc situé en plein centre, dans le 7e, sur le site de la caserne Sergent Blandan, l’aménagement des rives de la Saône à la façon des berges du Rhône et la construction du grand stade de Décines.

Inépuisables, non polluantes, les énergies renouvelables ont le vent en poupe. Et la France suit la tendance, avec des crédits d’impôt qui permettent d’alléger la facture des travaux et d’accélérer leur retour sur investissement. “Après la RT2005, la RT2010 sera encore plus contraignante, affirme Gaëtan Fovez, chargé d’études à Observ’ER, l’Observatoire des énergies renouvelables. L’isolation sera toujours aussi indispensable, mais insuffisante. Ce sera presque une obligation d’intégrer les énergies renouvelables aux nouvelles constructions.” Les solutions techniques les plus performantes ? Tout d’abord, le plancher solaire direct (ou plancher chauffant), qui diffuse une chaleur homogène. Le système seul ne permet pas de couvrir la totalité des besoins en chauffage. Mais couplé à une énergie d’appoint, il permet d’économiser 40 % d’énergie. Bien plus nocif pour le portemonnaie : les maisons chauffées uniquement à l’électricité. “Je recommande plutôt d’installer des pompes à chaleur. Elles ouvrent droit à un crédit d’impôt de 50% sur le matériel, et leur efficacité n’est plus à démontrer”, poursuit Gaëtan Fovez. Notre environnement – le sol sous nos pieds, l’eau des nappes phréatiques, l’air que nous respirons – stocke chaque jour l’énergie dispensée par le soleil. Les pompes à chaleur permettent de récupérer cette énergie gratuite et inépuisable, et de s’en servir pour le chauffage. L’énergie renouvelable la plus intéressante du moment, c’est sans doute le solaire thermique, qui produit de l’eau chaude sanitaire par le biais de capteurs. “Avec les crédits d’impôt plus les aides locales, l’installation est remboursée à plus de 50 %. Résultat, vous faites des économies très rapidement, assure Gaëtan Fovez. Quant au solaire photovoltaïque, c’est une technologie qui reste assez chère à l’investissement. Comptez 18 000 € pour une maison classique. Mais vous pouvez revendre votre courant électrique à EDF. Dans ce cas-là, ça peut devenir intéressant.” Enfin, le bois énergie a, lui aussi, ses adeptes. Et, contrairement aux idées reçues, comme dans la plupart des pays européens, la surface boisée française augmente d’année en année. Le matériel de chauffage au bois (chaudière, poêle, cheminée) est aujourd’hui très performant. Mais pour être sûr de son choix, mieux vaut opter pour un appareil estampillé “flamme verte”. Cette charte qualité promeut les appareils de chauffage les plus performants sur le plan énergétique et environnemental.

Dans ces conditions, rien d’étonnant à ce que le marché immobilier neuf ait de l’entrain. En trois ans, sur l’agglomération et ses alentours, plus de 13 000 réservations et 17 000 mises en vente ont été effectuées, avec un taux de renouvellement de 128 %. Bien avant le Grenelle de l’environnement, l’urbanisme s’est caractérisé par son respect de la planète. Par exemple, la Zac des Hauts de Feuilly, créée il y a dix ans à Saint-Priest, est devenue la vitrine de l’habitat durable en mêlant des formes innovantes, individuelles ou en petit collectif. En juin, MCP Promotion a inauguré sur le site “la première maison passive de France,réalisée par la promotion privée”, selon ses mots. L’ouvrage privilégie le bois en façade et une conception bioclimatique en phase avec les paramètres naturels (lumière, vent, soleil…). Intégrant des panneaux solaires, il nécessite“un budget en énergie et en eau jusqu’à dix fois inférieur à celui d’une maison traditionnelle des années 1975”, précise le constructeur. Restés assez abordables pour ce type de produit, les tarifs vont de 380 000 à 500 000 euros sur les 31 lots qui viennent d’être mis en vente avec maison témoin. Autre exemple : les immeubles des îlots A, B et C de La Confluence obéissent aux impératifs environnementaux, à la fois du référentiel de qualité environnementale du Grand Lyon et du programme européen Concerto. Fonctionnant à partir de 80 % d’énergie renouvelable, les bâtiments ont recours au solaire et aux chaufferies à bois. Par rapport à la moyenne nationale, leurs besoins d’énergie se réduisent de moitié. Les appartements sont commercialisés 4 250 €/m2 en moyenne, pour ce qui est de Saône Park.