Tous les conseils en Immobilier

Avec l’essor d’écoquartiers et de logements neufs à prix maîtrisés, cette bâtisseuse attractive va devenir l’un des points forts du Grand Paris.

Même si les banques offrent de plus en plus de services annexes au crédit, elles n'en oublient pas pour autant leur coeur de métier : la gestion de comptes bancaires - du moins pour les généralistes - et la délivrance de crédits à la consommation ou immobiliers. Elles ont un devoir de conseil, notamment si vous souhaitez contracter un crédit immobilier. Et pour répondre au mieux à vos attentes, elles ont à leur disposition toute une batterie de crédits susceptibles de s'adapter à vos préoccupations et à vos besoins. Avec des logiciels très sophistiqués, elles sont en mesure de vous établir des plans de financement très élaborés. Prêts classiques, à taux fixe ou à taux révisable, modulables, avec différé d'amortissement ou non, à palier... Si vous disposez par exemple de ressources modestes, la banque vous proposera un crédit à paliers dont le but est de niveler la mensualité pendant toute la durée du crédit. Cette technique est largement utilisée lorsque vous financez votre achat avec plusieurs prêts (prêt à 0 %, 1 % logement, épargne logement...). Les établissements vont même plus loin puisqu'ils ont mis au point des prêts à 100 %, voire 110 % sur des durées très longues. En empruntant sur une aussi longue durée, vous avez même la possibilité de choisir des remboursements modulable. Dans ce cas, la banque vous laisse une certaine liberté pour augmenter votre mensualité quand vos revenus s'améliorent, ou de la diminuer si vous devez faire face à une dépense imprévue. Ainsi, à BNP Paribas, la modulation peut atteindre 2 % à la hausse ou à la baisse. La hausse provoque une diminution du crédit, la baisse une augmentation de la durée. A la Bred/Banque Populaire, la variation à la hausse comme à la baisse peut aller jusqu'à 30 % de l'échéance mais vous ne pourrez utiliser cette possibilité que cinq fois au cours de la durée de votre prêt. Au Crédit Foncier, l'échéance peut être augmentée de 50 %. A condition que la durée de votre crédit ne diminue pas de plus de 20 % par rapport à celle d'origine. Vous avez aussi la possibilité de diminuer votre mensualité de 50 %. Mais vous ne devez pas provoquer un allongement de la durée du prêt. Si vous empruntez pour un logement qui n'est pas encore construit (vente en Vefa, construction d'une maison...), la banque peut encore mettre en place un différé d'amortissement. Autrement dit, vous ne remboursez pas votre mensualité (sauf les primes d'assurance) tant que vous payez un loyer par ailleurs. Cette facilité peut parfois s'échelonner sur un ou deux ans, selon les cas. Une souplesse bien utile quand on n'a pas les moyens de mener de front le remboursement d'un crédit et le paiement d'un loyer. Il faut toutefois avoir en tête que cette souplesse rend votre crédit plus cher. Rien ne vous empêche non plus de reporter une ou deux mensualités lorsque c'est nécessaire. Cette possibilité vous est offerte chez LCL (deux échéances mensuelles par an). Même chose au CIC où vous pouvez reporter 12 mensualités maxi à raison de 3 par demande. A L'UCB, vous disposez de cinq "jokers" : vous pouvez reporter votre mensualité au moins cinq fois au cours du prêt sans avoir à vous justifier. Dans cette banque une garantie report chômage est également proposée qui vous permet, comme son nom l'indique, de reporter votre mensualité en cas de licenciement. Attention : dans la plupart des cas, toutes ces souplesses ne sont pas gratuites. Chaque demande peut faire l'objet d'une facturation de l'ordre de 30 à 50 euros selon les établissements.

MULTIMEDIAS. Le promoteur lance une nouvelle offre de biens intelligents et veut devenir l’un des leaders en matière d’immobilier connecté.

De Bonne, Esplanade, Flaubert, gares, tramway, centre-ville... Décidément, Grenoble multiplie les projets éco-innovants.

Indicateur Bertrand : Les grands chantiers et le renouvellement urbain de Sète constituent-ils une réponse au problème du logement ?

Le bien immobilier préféré des Français enregistre une hausse annuelle des ventes de +24%,mais la fin annoncée des aides immobilières pour la fin de l'année pourrait faire ralentir ce rythme.

Mieux vaut un 2-pièces qui se loue que trois studios inoccupés !

Le tracé arrêté du Grand Paris Express relie Saint-Denis-Pleyel à Noisy-Champs, via Sevran, Clichy/Montfermeil et Chelles, mais aussi Champigny, via Val-de-Fontenay.

Nouveaux venus dans les quartiers populaires, les programmes des promoteurs privés se multiplient dans les zones en rénovation urbaine. Avec la possibilité de bénéficier d’une TVA réduite dans les quartiers en rénovation urbaine en Île-de-France, l’offre de logement se diversifie et l’accession à la propriété se met à la portée des ménages modestes. Sachez par exemple qu’en Ile-de-France, pas moins de 72 quartiers, situés en zone urbaine sensible, font l’objet d’une convention avec l’Anru (Agence nationale de rénovation urbaine). Comme l’indique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteursconstructeurs (voir notre dossier sur le marché d’Ile-de-France, dans l’Indicateur Bertrand de juin 2008) : “Depuis sa mise en place, il y a deux ans, la TVA à 5,5 % connaît un très grand succès, comme l’indiquent les bons rythmes d’acquisition. Combinée à des terrains moins chers, elle permet une baisse des prix de vente. Grâce à cette offre d’accession à la propriété, de nouveaux habitants arrivent dans ces quartiers et les gens qui y résidaient déjà et y sont souvent attachés, peuvent y devenir propriétaires. Cela entraîne d’ailleurs la libération de logements locatifs sociaux, un effet secondaire positif. Il s’agit donc d’un réel succès, à tous points de vue ; pour s’en convaincre, il suffit de voir le grand nombre de promoteurs qui s’engagent dans ces quartiers.”

"L'écoquartier élève le niveau de qualité"

Des prix qui restent élevés, des conditions de crédit qui se durcissent. Si vous voulez acheter, ne vous privez pas de faire appel aux aides de l'État, mais aussi de découvrir les petits prêts à taux réduit.

L'activité intense des deux "géantes" du département ne doit pas éclipser ce qui se passe du côté des "historiques" : du nord au sud, de Chelles à Melun en passant par Coulommiers et Meaux, plusieurs communes présentent des opportunités aux acquéreurs, à des prix parfois plus attractifs. A Chelles par exemple, l'arrivée du RER Eole a contribué à l'évolution urbaine. Le nouveau quartier de l'Aulnoy, au sud de la ville et dans le prolongement du centre-ville, "a vocation à accueillir de nouveaux Chellois, séduits par sa situation centrale et sa liaison rapide et fréquente par SNCF et RER aux gares parisiennes, mais également des Chellois plus anciens, désireux de vivre dans un quartier moderne", explique la mairie. A deux pas de la gare Eole justement, les 2-pièces de 42 m2 démarrent sous la barre des 150 000 € dans le programme signé Les Sitelles. Les programmes de Bouygues Immobilier et Icade Capri figurent également dans ce quartier central. Le Domaine d'Opale, signé Icade Capri, propose encore quelques grands 2-pièces à partir de 44 m2, qui démarrent à 153 500 €. Ville historique du département, Meaux offre actuellement des dizaines de logements neufs, avec plus de six nouveaux programmes. Certains se situent dans un tout nouveau quartier qui profite d'un bel environnement, tout près du parc Chenonceau. Côté prix, on tombe parfois sous la barre des 2 500 €/m2, comme dans le programme de Bouygues Immobilier.

Entre prêts aidés et prêts du secteur libre, taux fi xes et taux révisables, il y a forcément une formule qui convient à votre situation...

Même si la légère baisse enregistrée ne concerne pas toutes les régions et toutes les stations, acquérir un pied-à-terre au pied des pistes peut encore s’avérer un placement rentable. Suivez le guide.

Sur le marché du logement neuf, l'Observatoire immobilier de Provence scrute avec attention les mouvements conjoncturels des divers paramètres qui le composent. Bien que seuls les résultats du 1er trimestre 2007 soient à ce jour connus, ceux-ci permettent de dégager de grandes tendances. "Après une année 2006 que l'on peut qualifier d'année record en ce qui concerne la production de logements neufs sur le marché marseillais, les résultats du 1er trimestre s'inscrivent en retrait puisque 843 logements ont été mis en vente contre 1 699 au cours du 4e trimestre", annonce l'OIP. Par ailleurs, "le rythme de commercialisation continue de décroître" et le stock disponible en fin de trimestre reste stable et représente en moyenne 8 mois de vente. Plus de la moitié des logements mis en vente a été à un niveau de prix supérieur à 3 600 e/m2 sur Marseille et ce segment de prix représente la moitié des ventes réalisées ainsi que du stock. "Ce qui caractérise le 1er trimestre, explique Philippe Roux, président de la fédération des promoteurs-constructeurs de Provence, est le nombre de programmes, en forte progression par rapport au 1er trimestre 2006. Ce niveau global permet de maintenir un volume de ventes correspondant à celui enregistré un an avant". Fait plus préoccupant, le niveau moyen des prix enregistrés à Marseille - hors logements à prix maîtrisés qui n'entrent pas dans ce calcul - est de 3 600 e/m2, soit une progression de 14 % en l'espace de 12 mois. "Dans les arrondissements porteurs, il est impossible de trouver des logements inférieurs à cette moyenne et il faudra bientôt considérer que la totalité de l'offre se situe à ce niveau-là", constate toujours Philippe Roux. A Aix-en- Provence, le 1er trimestre 2007 rappelle les limites d'un marché qui souhaiterait disposer d'une offre plus importante : "En l'absence d'offre nouvelle, l'activité du 1er trimestre sur le marché aixois s'est limitée à l'écoulement du stock disponible en fin d'année". Comme le rappelle Philippe Roux : "Le marché d'Aix est modeste et, après la fin de grandes opérations telles que celle de Sextius Mirabeau, l'offre se répartit maintenant sur des opérations dispersées." En filigrane de ce marché qui n'avait enregistré que 292 mises en ventes en 2006 - 343 sur le Pays d'Aix -, les prix se situent à des niveaux bien supérieurs à ce que l'on constate sur Marseille : "Sur cette offre restreinte, les écarts vont de 3 600 à 6 500 r/m2 et le prix moyen de Marseille est le prix d'entrée de gamme sur Aix, tandis qu'il est encore possible de trouver des logements neufs à partir de 3 000 r/m2 en Pays d'Aix". Il faudra patienter jusqu'à la fin du 3e trimestre 2007 pour percevoir plus finement les réelles tendances du marché. Une certitude semble cependant s'imposer, comme l'explique Philippe Roux, reprise par d'autres promoteurs qui partagent cet avis : "L'offre globale du département des Bouches-du-Rhône va très probablement baisser, de 10 à 20 % de ce qu'elle représentait en 2006.Non seulement certains marchés ne sont pas extensibles, mais avec la hausse de prix, le marché n'absorbe plus dans l'année l'offre nouvelle.Nous nous dirigeons donc vers une phase de régulation".

Les faibles taux de crédit pratiqués actuellement et les durées de plus en plus allongées que proposent les financiers sont un argument de plus en faveur de l'investissement immobilier. Ces durées permettent de sauter le pas de l'achat à des taux tournant autour de 4,5 %. Un petit bémol s'impose cependant avant d'en "prendre pour 30 ans", puisque le prêt s'avère d'autant plus coûteux qu'il est étalé sur une longue période. Vous avez toutefois, en tant qu'investisseur, la possibilité de déduire de vos revenus fonciers tout ou partie des intérêts d'emprunt. De plus, certains prêts sont faits pour vous : c'est le cas du PLS, le Prêt Locatif Social, qui peut financer l'achat en Vefa, ou l'acquisition d'un terrain pour construire une maison, ou encore l'acquisition et les travaux de rénovation d'un logement ancien. Comme son nom l'indique, ce prêt vise à financer des logements sous conditions de loyers et de ressources et il ne vous sera accordé que dans le cadre d'une convention signée avec l'Etat. Cela dit, il ouvre droit à un certain nombre d'avantages fiscaux et offre une belle rentabilité.

Je suis usufruitière de l'appartement que j'occupe. L'assemblée générale a voté le remplacement de l'ascenseur lors de la dernière assemblée générale. Les frais engagés sontils à ma charge ou à la charge du nu-propriétaire ? (Liliane G.,Blois, 41)