Tous les conseils en Immobilier

Les terrains sont rares dans les villes et villages du littoral Manche et Atlantique, et le marché intéresse aussi bien les actifs que les retraités. Construites sur des sites d’exception, les résidences offrent en général des prestations haut de gamme. Dans un contexte de retour aux valeurs sûres et aux emplacements de qualité, elles trouvent preneur assez facilement, malgré des prix élevés. On donne ainsi un mètre carré à 3 864 €/m2 en moyenne à Saint-Malo et 5 048 €/m2 à Deauville. On trouve aujourd’hui des programmes directement sur la plage à Yport (Pleine Mer, Bouygues Immobilier), Audierne (Le Domaine du Prince Bleu, ImmoPierre), Jullouville (Résidence du Littoral, Delamarche Immobilier) et à Saint-Malo (Le Grand Sillon, Bouygues Immobilier) ou encore La Trinitésur- Mer (Plaisance, ImmoPierre) et Saint- Gilles Croix de Vie (Dune, Nexity George V). Une vue sur la Grande Bleue est aussi très convoitée, et les opportunités sont plus nombreuses : on en trouve à Binic, Paimpol et Camaret- sur-Mer avec Céléos (La Résidence du Luthier), Treberdeun (Marinimmo) et La Baule (Les Terrasses des Villas, Bati-Nantes). Sur le littoral, le prestige du lieu suffit à faire grimper la cote. On trouve ainsi des programmes recherchés sur Deauville (Sefri-Cime, Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier, Icade et H&F Partners), Carnac (ImmoPierre et Nexity Eprim Ouest) et La Baule (Bati-Nantes et Nexity George V). D’après les chambres départementales des notaires, le littoral bénéficie de l’effet TGV en Ille-et-Vilaine. Malgré de fortes augmentations ces dernières années, le Finistère continue d’attirer les investisseurs de l’extérieur grâce à des prix compétitifs et de bonnes rentabilités locatives. Dans les Côtes d’Armor, la demande reste forte, notamment grâce aux résidences de loisirs qui attirent les investisseurs, en particulier les Parisiens.

La bibliothèque a été livrée en mars 1995 et ouverte au public deux ans après, au terme de la mise en rayon des volumes. Le projet a été fortement décrié. “L’idée de construire un grand vide au milieu d’une immense friche industrielle a surpris.Pourquoi un vide au milieu d’un vide, disait-on.Une décennie plus tard, l’intérêt semble évident : ce vide devient progressivement l’une des grandes places de Paris à mesure que les alentours s’urbanisent”, explique l’architecte qui n’a pas travaillé ensuite sur le quartier Masséna Bruneseau, près de la bibliothèque. Dure loi de la politique, il était “l’homme de François Mitterrand” qui avait choisi et suivi le projet. Mais les urnes avaient décidé, en 1995 justement, que Jacques Chirac serait président.

L’Hexagone, qui n’est pas une île coupée du monde, n’est malheureusement pas à l’abri des à-coups. Les ventes de logements neufs y ont baissé dans l’ensemble à partir du second semestre 2007. Durant les premiers mois de 2008, le recul s’est poursuivi, écartant l’hypothèse d’une année aussi euphorique que les précédentes. Par rapport au premier trimestre 2007, les ventes ont même chuté de 27,9 %, avec des écarts extrêmement contrastés selon les régions. Restons tout de même prudents. Les analystes s’accordent pour reconnaître que la réforme du permis de construire a perturbé les statistiques sans que nous ayons une réelle vision des biais introduits. Toujours est-il que l’atterrissage des marchés immobiliers, tant annoncé, se confirme. L’Ile-de-France est moins dans l’oeil du cyclone que d’autres régions. Pour autant, les ventes de neuf s’y sont rétractées d’environ un quart au premier trimestre par rapport à la même époque de 2007, très faste, il est vrai. Au cours de l’année dernière, des signaux avaient donné l’alerte quant à des évolutions prévisibles : les ventes avaient déjà diminué de 10 % selon le Capem, l’observatoire de la FPC.

Au rayon “nouveautés”, les énergies renouvelables ont le vent en poupe, et sont nettement valorisées. Idem pour l’architecture bioclimatique. L’idée, c’est de tirer parti des atouts naturels du site sur lequel est construit une maison, en profitant au mieux des apports solaires et de la circulation naturelle de l’air. Objectif : réduire les besoins en chauffage et en climatisation, et créer un climat de bien-être avec des températures agréables, une humidité contrôlée et un éclairage naturel abondant. Le confort d’été – ou comment faire de son home sweet home une barrière anticanicule – est particulièrement concerné. Or, plus le problème est pris en amont, meilleures sont les chances de le régler de façon efficace. Certains choix dans la localisation et l’orientation d’une maison lui permettent d’être confortable 365 jours par an, sans pour autant être gourmande en énergie. La RT2005 impose aussi des valeurs limites pour les nouvelles constructions, en fixant à 20 % les déperditions autorisées produites par les ponts thermiques. Le terme “pont thermique” désigne des points de la construction où la barrière isolante est rompue (par exemple, au niveau de la jonction de deux parois).

Il y aussi le Pas (Prêt à l'accession sociale). Si la banque ne vous le propose pas, n’hésitez pas à le demander. Pour l’obtenir, si vous êtes un couple avec deux enfants, vos revenus ne doivent pas dépasser 39 118 euros en région parisienne ou 31 199 euros en province. Le Pas ne vous sera octroyé que pour financer votre résidence principale. Son remboursement peut s’étaler sur 25 ans, à un taux proche de ceux proposés par les banques. Son intérêt est donc ailleurs, notamment dans le fait de pouvoir financer votre opération à 100 %. De plus, il vous rend éligible à l’APL (Aide personnalisée au logement) et ses frais de garantie hypothécaire sont moins élevés que ceux d’un prêt classique. Pour boucler votre plan de financement, reste à vous tourner vers les prêts du secteur libre. Dans ce domaine, les taux ne cessent hélas d’augmenter, si l’on en croit Empruntis.com. “Le taux fixe moyen des prêts immobiliers sur 20 ans a franchi la barre des 5 %, indique-ton chez le courtier. Un niveau jamais atteint depuis 2003”.

Malgré quelques cas douloureux, l’achat d’un bien immobilier reste tout à fait possible et même nécessaire pour se constituer un capital. Il suffit de bien préparer votre plan de financement. En privilégiant tout d’abord les prêts bon marché, qui entrent d’ailleurs dans le constitution de votre apport personnel. De ce point de vue, le prêt à taux zéro est imbattable. Avez-vous été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années ? Si oui, peut-être pouvez-vous prétendre à ce prêt qui “rassure les banques”, selon Franck Lévy. Ne vous en privez donc pas. Certes, vous devez respecter des plafonds de ressources, par exemple 43 750 euros si vous êtes un jeune couple résidant en région parisienne ou 31 588 euros si vous habitez en province. Mais vous pourrez obtenir un prêt d’un montant non négligeable, et cela sans intérêts. Ainsi, si vous achetez un logement neuf, le prêt pourra atteindre 22 500 euros en région parisienne ou 16 500 euros en province. Si vous entrez dans les critères d’attribution du prêt à taux zéro majoré, c’est encore mieux. Le montant du prêt peut-être de 10 000 à 15 000 euros selon la région. En revanche, pour bénéficier du différé de remboursement, qui peut aller de 15 à 18 ans selon les cas (le prêt peut être remboursé pendant une durée de 22 ou 24 ans, selon qu’il s’agit d’un prêt à taux zéro majoré ou non), vos revenus ne devront pas excéder la somme de 23 688 euros. Au-delà, le prêt sera remboursable sur une durée de 6 à 12 ans, toujours selon vos revenus et le type de prêt à taux zéro (majoré ou non). N’oubliez pas de consulter votre mairie et le conseil général de votre département. Ils proposent souvent des aides à l’accession à la propriété, sous forme d’une subvention ou d’un prêt à taux zéro complémentaire.

Avec des métropoles en pleine restructuration et des sites très attractifs sur les côtes, l’Ouest du pays atterrit en douceur après des années de forte production.

Elle nécessite de faire construire ou d’acheter un logement neuf en vue de l’affecter à son habitation principale pendant au moins six ans, à compter de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure. Vous pouvez également profiter des avantages fiscaux au titre de l’investissement locatif. Dans ce cas, vous devez louer le bien dans les six mois suivant la date de l’acquisition (ou de l’achèvement de la construction). Sont aussi concernés les travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise et portant sur un logement achevé depuis plus de quarante ans. Le logement est destiné à l’habitation de son propriétaire pendant au minimum cinq ans ou loué pour la même période, toujours au titre de la résidence principale.

Philippe Gadelle conteste toute chute des prix : “Dire qu’à Montpellier, les prix du neuf connaissent une baisse dans certains secteurs est un non-sens ! Il ne faut pas confondre des remises opérées, ici ou là, par tel ou tel opérateur sur un programme précis, et un décrochage des prix.Que certains promoteurs, pour des raisons stratégiques ou financières, veuillent accélérer leur rythme de commercialisation, comme ils l’ont toujours fait, est une chose, mais on ne doit surtout pas en faire une généralité.La majorité des intervenants sur le marché n’entre pas dans cette logique. Non seulement, ce n’est pas dans nos habitudes, mais le prix étant une addition de coûts, je ne vois pas au nom de quelle urgence nous serions prêts à fragiliser nos entreprises, alors que nous adaptons en permanence l’offre à la demande.”

Le bail conclu avec mon locataire arrive bientôt à échéance. Suis-je tenu de lui fournir un diagnostic de performance énergétique lors de la reconduction du contrat ? (Lucienne S.,Rambouillet, 78)

Jusqu’au 20 septembre, le centre Georges Pompidou expose des projets de Dominique Perrault. Cet architecte de trempe internationale a conçu la bibliothèque François Mitterrand.

Pour garantir au maximum son investissement, mieux vaut acheter dans une zone en croissance démographique, plutôt que dans une ville qui perd des habitants. Vous trouverez cette information auprès des municipalités ou de l’Insee. Prêtez également une attention particulière aux indicateurs macro-économiques : un bassin d’emploi dynamique, l’implantation de nouvelles entreprises dans la région indiquent une ville qui a un potentiel de développement. Vous pouvez aussi contacter les grandes agences immobilières de l’agglomération qui vous intéresse, appeler les fédérations comme la FNAIM ou la Cnab (Confédération nationale des administrateurs de biens), pour les sonder sur l’état du marché locatif : savoir, par exemple, combien de temps cela prend pour louer, ou relouer un logement.

Dans les Pays de Loire, l’année 2007 aura été marquante par une diminution significative du nombre de logements autorisés, avec 34 939 unités et 10,5 % de baisse sur un an. Un chiffre à relativiser : la région reste l’une des plus dynamiques de l’Hexagone, devancée seulement par la région Rhône-Alpes, l’Ile-de-France, l’Aquitaine, la Bretagne, les régions Paca et Midi-Pyrénées ; 32 080 logements y étaient en cours de construction (+ 1,8 %). Le début de l’année a été marqué par le maintien d’un bon volume de mises en vente. Sur le secteur de l’Observatoire du logement de la métropole Atlantique (Oloma) qui couvre les aires urbaines de Nantes, Saint-Nazaire et Cap Atlantique (notamment La Baule et la presqu’île de Guérande), on en notait 1 011 au 1er trimestre 2008 contre 1 022 un an plus tôt. Elles se concentrent pour les deux tiers sur Nantes Métropole. Les professionnels sont notamment encouragés par le grand nombre de logementsaidés mis sur le marché. Au printemps, on trouvait 6 programmes en TVA à 5,5 % à Nantes et Saint-Herblain (dans un périmètre Anru) et 9 programmes à prix maîtrisés à Nantes, Saint-Herblain et Saint-Nazaire. Ils offrent un prix moyen de 2 300 €/m2 contre 3 000 €/m2 en libre, et 3 400 €/m2 sur Nantes intra-muros. D’après l’Oloma, on monte à 1,6 % de logements livrés avant de trouver preneur. Un chiffre qui va sans doute augmenter un peu, mais la marge est importante avant un seuil vraiment critique…

La Ville rose est toujours confrontée à la difficulté d’une offre, en partie imposée, de grandes surfaces ne correspondant pas à la demande et au budget des acquéreurs. Ainsi, l’offre inférieure à 180 000 €, considérée comme le niveau de budget adapté aux primo-accédants, est en baisse sensible, tandis que les tranches supérieures sont en pleine expansion. “La volonté politique de réaliser des grands logements à Toulouse a atteint sa limite, ajoute le président de la FPC.Nous constatons une mévente des produits placés au-dessus de 240 000 €, ce qui représente 40 % du stock au détriment des budgets inférieurs”. Au cours du premier trimestre 2008, l’aire urbaine a enregistré 1 285 ventes, soit un retrait de 10 % par rapport à 2007. “Cependant,dans le même temps, 1 280 logements ont été mis en vente, ce qui démontre que nous nous adaptons particulièrement bien au marché. La preuve, c’est que les promoteurs ne lancent plus que des opérations qu’ils sont certains de pouvoir commercialiser”, souligne Roger Metellus. Il en est de même pour les prix, qui connaissent une stabilité au cours du premier trimestre, à 3 200 €/m2 habitable. Et le président régional de la FPC de poursuivre son analyse : “Parmi les 6 000 logements de l’offre en cours, certains ne verront jamais le jour car nous assistons à un véritable réexamen des opérations immobilières”.

Indicateur Bertrand : Votre groupe, qui travaille avec de nombreuses banques, produit chaque mois des baromètres sur l’évolution des taux. Où en est-on ?
Geoffroy Bragadir : Les taux ont fortement augmenté depuis le mois de mai 2008. Depuis début juillet, la durée préférée des Français (sur 20 ans) a atteint les 5 %, un niveau jamais égalé depuis 2003 ! Dans les régions, on note à nouveau des disparités importantes. En effet, pour un taux moyen, en région Méditerranée, les emprunteurs peuvent prétendre à un taux de 4,95 % sur 15 ans et 5 % sur 20 ans contre 5,30 % et 5,40 % à l’Est. Dans l’ensemble, les taux moyens se situent autour de 5,10 % sur 15 ans et 5,20 %, toujours sur 20 ans. Néanmoins, il est important de noter que dans toutes les régions françaises, il existe encore des produits offrant des taux à 4,60 % pour les meilleurs dossiers. La fourchette de taux est très large : de 4,60 % à 5,60 % sur la même durée, il faut donc plus que jamais comparer les différentes banques entre elles.
I. B. : Selon-vous, comment la situation va–t-elle évoluer d’ici à la fin de l’année ? Quelles sont les grandes tendances du marché de l’immobilier ?
G. B. : Les OAT ont fortement augmenté ces dernières semaines, et les banques ont largement anticipé la hausse annoncée de la Banque centrale européenne de juillet 2008. Dans un tel contexte, les taux devraient se stabiliser ou enregistrer de très légères hausses ; nous ne prévoyons donc pas de baisse des taux dans le courant de l’été. Néanmoins, il faut rester attentif, car il y a traditionnellement deux grosses périodes immobilières, le printemps et le début de l’automne, que les banques utilisent pour réaliser leurs objectifs commerciaux et capter de nouveaux prospects. Il est donc possible qu’à la rentrée, des offres “promotionnelles” fassent leur apparition, mais elles seront destinées à une clientèle jeune avec des revenus évolutifs.
I. B. : Quel jugement portez-vous sur les politiques des banques en matière de prêts ?
G. B. : Il faut tordre le cou à l’idée qui circule sur le prétendu resserrement des conditions d’octroi de crédits. Il n’y a pas, à l’heure actuelle, de volonté des banques de “couper le robinet” des crédits à l’habitat. Seules les conditions de taux ont changé, les banques ne demandent pas plus d’apport, et ne sont pas plus strictes sur les critères d’endettement ; elles appliquent aujourd’hui les mêmes critères qu’il y a 18 mois, à part sur la quotité du prêt relais. La seule différence, c’est le niveau des taux actuel. Nous avons calculé que la hausse des taux intervenue entre janvier 2007 et juillet 2008, a suffi à exclure 1 personne sur 5 des finançables. En appliquant les mêmes critères, avec une hausse de 1 point sur le taux, 20 % des personnes qui étaient en mesure de financer leur projet, ne le peuvent plus car elles dépassent les 33 % d’endettement admis par les banques. Le seul domaine dans lequel celles-ci sont plus prudentes, ce sont les prêts relais. L’explication est très simple : quand l’immobilier augmentait de 10 % tous les ans, elles étaient certaines, en cas de défaut, de récupérer leur mise ; à l’heure où les délais de vente sont plus longs et les prévisions sur les prix, à la baisse, les banques ne veulent plus se risquer à prêter davantage à ce niveau. Néanmoins, il faut relativiser, car il existe de fortes disparités selon les biens et leur emplacement : ainsi, pour un 3-pièces dans Paris, l’emprunteur n’aura aucun mal à obtenir 70 à 80 % de la valeur du bien. En revanche, pour un logement situé loin d’un centre-ville, la valeur du prêt relais ne dépassera pas 60 %.
I.B. : Quels conseils souhaitez-vous donner à ceux qui veulent investir dans l’immobilier ?
G. B. : La pierre reste et sera toujours une bonne affaire, car il n’y a pas de bons ou de mauvais moments pour devenir propriétaire. En effet, si vous achetez dans un marché haussier, vous ferez une plus-value mais vous devrez acheter un nouveau bien dans un marché également haussier ; au contraire, si vous achetez dans un marché baissier, vous bénéficierez à la revente de prix également plus bas pour acheter votre nouveau bien, et le mètre carré supplémentaire vous coûtera moins cher. L’achat d’une résidence principale est souvent lié à un changement de vie (mariage, arrivée d’un enfant...) et non à un calcul quelconque de rentabilité. Les jeunes actifs sont la cible privilégiée des banques, car c’est au moment où l’on souscrit un crédit immobilier que l’on décide d’une nouvelle relation bancaire. Pour emprunter, il n’est pas nécessaire de disposer d’un apport conséquent : s’il ne dépasse pas 33 % d’endettement, un jeune couple sans apport trouvera sans problème un produit de financement adapté. Néanmoins, avec des prix de l’immobilier toujours très élevés et des taux en hausse constante, l’apport peut permettre d’emprunter moins et, par conséquent, de diminuer le coût total de son crédit. Pour les jeunes qui ne disposent pas d’une épargne importante, il existe plusieurs solutions simples : les prêts aidés, le déblocage de la participation professionnelle et, pourquoi pas, la contribution des parents ou des grands-parents dans le cadre d'une donation (facilitée par les nouvelles mesures fiscales). En cette période, tout ce qui permet de diminuer le montant total de l’emprunt est bon à prendre. Enfin, pour ceux qui sont encore trop justes, il peut être bon d’attendre afin d’augmenter ses revenus.

Tandis que dans l’aire urbaine de Toulouse, l’offre existante s’adapte bien au marché, Bordeaux lance une vaste opération d’aménagement d’écoquartier.

“Il est essentiel de conserver un équilibre entre investisseurs et acheteurs occupants”