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Haute ou basse, la Normandie possède trois grandes agglomérations où se concentrent l'activité du marché immobilier. A Caen, qui compte 200 000 habitants autour d'un grand pôle universitaire, 1 000 nouveaux logements sont prévus dans les années à venir, notamment autour du quartier de la presqu'île portuaire. En Haute-Normandie, Rouen et Le Havre sont tournées vers le large. "La demande est forte sur le marché immobilier de nos deux métropoles et elle entraîne des répercussions sur les petites villes alentour", estime la chambre régionale des notaires de Haute-Normandie. Les prix de l'immobilier, ancien comme neuf, ont rattrapé leur retard par rapport à d'autres grandes villes de région. Et même si la hausse marque un léger ralentissement, les programmes neufs bien situés, proches du centre-ville, peuvent dépasser 3 000 e/m2. A Rouen, les nouveaux logements se concentrent dans le cadre du projet Seine-Ouest et, sur la rive gauche, dans le quartier du centre commercial de Saint-Sever refait à neuf. Au Havre, le quartier dans le prolongement des Docks Vauban réaménagés prend son envol et les nouveaux logements voient le jour autour de l'îlot Saint-Nicolas.

Vous pourrez vous décider pour le dispositif le mieux adapté au moment où vous mettrez votre logement en location. Comment opter pour la meilleure mesure ? "C'est le marché locatif local qui peut guider l'investisseur dans son choix entre Robien et Borloo. Dans Paris intra-muros par exemple, le plafond maximum du Borloo n'est pas assez élevé pour que l'opération soit rentable", juge Patrice Haubois.

“ Les Zac répondent à la demande des populations nouvelles”

L'image tranquille du marché bordelais se confirme en cette année 2007, même si, selon Xavier Longin, consultant auprès de Stratis Conseil : "Le taux d'écoulement des programmes est en forte baisse et le marché aurait tendance à se tendre". En matière d'urbanisme, l'année 2007 est à inscrire d'une pierre blanche pour Bordeaux puisque la ville assiste à la création de trois zones d'aménagement concertées avec Bassins à Flots, Bastide 2 et Berges du Lac, dont la construction de plus de 5 500 logements devrait être réalisée entre 2009 et 2015. Ces projets n'oublient pas la part qui devrait être dédiée aux primo accédants grâce à des charges foncières imposées sur les nouvelles Zac pour proposer des logements à des prix de vente bloquées. Rive droite, dans le sillon de la Zac Coeur de Bastide, de nombreuses opérations de construction, de réhabilitation et d'aménagement ont été engagées qui se poursuivront au fil de la reconquête des espaces délaissés : faisceaux ferrés, emprises institutionnelles, friches industrielles transformées en jardin botanique, facultés. La dynamique économique et commerciale initiée par la zone franche et la réhabilitation des berges du quai de Queyris se propage à l'ensemble du quartier au rythme des opérations d'aménagement urbain qui s'achèveront avec la construction des deux nouveaux franchissements de la Garonne et le bouclage des boulevards à l'Est du quartier. La Bastide endosse son nouveau rôle de quartier de centre ville et pôle de centralité de l'agglomération. Les opérateurs répondent présents sur l'ensemble des secteurs en développement tels que Nexity George V au coeur de la Bastide, Bouygues Immobilier sur les quais des Chartrons ou Piera et Bouygues à proximité du quartier Mériadeck. D'autres promoteurs, tels que Sefiso, présent par ailleurs dans les Landes, commercialise une opération dans le quartier Saint-Louis, avec Les Attiques. A Bordeaux, la démarche Haute Qualité Environnementale ® a fait son entrée avec, par exemple, la réalisation d'Icade Capri qui propose Le Parc Montesquieu, en bordure du futur parc urbain. Enfin, le tramway structure rapidement l'espace urbain et, après la mise en service de la première phase, celle de la deuxième phase permet de porter la longueur du réseau à 43,3 km pour 84 stations desservies.

Le contrat de mariage doit être conclu avant de célébrer l’union. Par la suite, changer de régime matrimonial est plus difficile. Jusqu’à présent les règles de l’indivision étaient implacables : en cas de désaccord sur le devenir du bien commun, la seule solution était de saisir les tribunaux. Depuis le 1er janvier, les conditions sont assouplies : un mandataire peut être désigné pour vendre le patrimoine commun.

Réunis lors du 42e congrès de la fédération des promoteurs immobiliers, les professionnels ont remis leurs récompenses. Palmarès.

Enfin, dernier avantage : la possibilité de financer son investissement à 100 % par un crédit. Donc sans apport personnel. "Pour les contribuables affichant une tranche marginale à 40 %, mieux vaut opter pour un montage financier de l'opération avec un crédit in fine", conseille le directeur général d'Espaces immobiliers BNP Paribas. Le crédit in fine consiste à ne rembourser que les intérêts du prêt pendant la durée du crédit et à rembourser le capital en une fois à l'échéance du prêt. Afin de sécuriser le remboursement, les banques exigent de l'emprunteur un adossement de son emprunt à un produit de placement. Cela peut être un nouveau contrat d'assurance vie ou un produit déjà existant chez l'investisseur. Cet argent, placé et donc rémunéré par la banque, doit en principe servir au remboursement intégral du capital le moment venu. On estime que la reconstitution totale du capital nécessite aujourd'hui le placement de 50 % du montant du prêt. Selon les établissements financiers, vous devez verser cette somme dès le départ ou sous forme de versements périodiques. Contrairement aux règles d'un crédit amortissable, avec un crédit in fine, le montant des intérêts déductibles est identique pendant toute la durée du prêt car il est calculé sur la totalité du capital. L'investisseur déduit donc toujours la même somme de ses revenus (loyers encaissés). Autre avantage : en plus d'un patrimoine immobilier, vous constituez une épargne certaine. Revers de la médaille des crédits in fine : les taux d'intérêt sont plus élevés que ceux relevés pour un crédit amortissable (entre + 0,30 et + 0,60 %). Du coup, un prêt in fine coûte plus cher. Mais le jeu en vaut réellement la chandelle pour les contribuables fortement imposés.

Longtemps cantonnés au traitement des dossiers jugés délicats et peu connus du grand public, les courtiers ont, depuis une dizaine d'années, investi le terrain du crédit immobilier, notamment par le biais d'internet. Disposant d'agences ou officiant uniquement sur la toile, ces courtiers se disputent un marché qui représente actuellement l'équivalent de 15 % de la production de prêts en France. Il y a 2 ou 3 ans, ils n'avaient encore que 7 % de parts de marché. Parmi une multitude de petits cabinets, quelques grands courtiers se détachent toutefois du lot. A commencer par Cafpi (Conseil à l'accession et au financement en prêts immobiliers), le pionnier du genre, créé il y a une trentaine d'années, suivi d'Ace qui, pour sa part, est né en 1995. Viennent ensuite des courtiers en ligne comme Meilleurtaux.com ou Empruntis.com. Profitant de l'attrait grandissant des emprunteurs et du volume d'affaires non négligeable qui passe désormais par leur intermédiaire, les courtiers parviennent à négocier les taux les plus bas du marché. Il est vrai que les banquiers voient là un excellent moyen de drainer de nouvelles clientèles. Car c'est surtout à l'occasion d'un emprunt immobilier que les particuliers acceptent de changer de banque. Et, que l'établissement obtient généralement la domiciliation des revenus et, par ce biais, la vente de nombreux services, qu'il s'agisse de cartes de crédit, d'assurances ou de placements financiers. En passant par un courtier, vous pouvez aussi y trouver votre compte. D'une part, parce que le délai de réponse est très court (48 heures pour certains) et, d'autre part, vous pouvez économiser quelques milliers d'euros sur le coût de votre crédit.

Hôtel 4 étoiles, résidence universitaire, logements haut-de-gamme… le programme mixte Black Swans s’annonce comme l’un des plus ambitieux qu’ait connu Strasbourg ces dernières années. Découverte.

Émanant de fédérations professionnelles, de réseaux d’agences ou de magazines, les portails proposent des milliers d’annonces en ligne qui permettent à chaque acheteur de trouver le logement de son choix.

Indicateur Bertrand : Quelle est votre activité en matière de certification pour les logements ? Antoine Desbarrières : Nous avons enregistré une forte croissance des demandes, puisque nous passons à plus de 100 000 logements engagés dans une démarche de certification, toutes marques confondues, contre moins de 40 000 en 2002. Nous avons constaté que les demandes de certification augmentaient plus vite que la construction, pour plusieurs raisons. D'abord l'incitation des pouvoirs publics à tous les niveaux, en particulier au niveau local, où ils peuvent d'autant mieux mettre en avant leurs exigences qualitatives qu'ils sont propriétaires des terrains. Certaines collectivités, avec lesquelles nous signons des conventions, peuvent inciter financièrement à la construction de bâtiments basse consommation. Rennes Métropole par exemple, ne finance que les logements sociaux qui obtiennent la certification. De plus les professionnels veulent montrer que leurs réalisations vont dans le sens d'une préoccupation générale pour le développement durable. La certification a été élaborée par le législateur dans ce but, avec des critères de qualité consensuels. I. B. :…Et les professionnels de la promotion immobilière répondent présents… A.D. : Tout à fait, c'est ce qu'exprime l'engagement de majors de la profession, comme Vinci Immobilier, Meunier Habitat ou, plus récemment, Bouygues Immobilier qui engage l'ensemble de sa production sous la marque Habitat & Environnement. I.B. :L'abondance de marques ne nuit-elle pas à la visibilité de la certification pour le consommateur ? A. D. : C'est une vraie question et les associations de consommateurs qui siègent dans nos instances relaient la nécessité de simplifier le message. Mais pour que le particulier puisse avoir l'opportunité d'acheter ou de louer un logement certifié, il faut qu'il y ait une offre suffisamment importante. En amont, il faut donc que le maître d'ouvrage ait eu envie de s'engager dans une certification. En développant des marques adaptées, avec des référentiels spécifiques, nous avons convaincu plus de professionnels de s'engager. Pour le grand public, cela engendre une difficulté à s'y retrouver. C'est une préoccupation majeure pour nous et dès lors que nous pourrons le faire, nous simplifierons les choses. Aujourd'hui, il est encore trop tôt, car nous avons des demandes spécifiques de la part des promoteurs, des maîtres d'ouvrages. Par contre, pour répondre aux attentes du public, nous allons lancer une grande campagne de communication, dans le cadre d'une politique générale de sensibilisation et d'action pédagogique sur la qualité du logement. Cette campagne va couvrir toutes les marques de qualité. Elle s'appuiera sur les grands médias audiovisuels et sur Internet. Vous la découvrirez cet automne, au moment des salons immobiliers. I. B. : L'offre des industriels et la mise en oeuvre de nouveaux matériaux plus performants suit-elle l'exigence de qualité ? A. D. : Pour élaborer nos référentiels, nous travaillons en collaboration étroite avec les experts issus du monde de l'industrie et les centres techniques comme le CSTB. Les industriels siègent également dans nos instances. On peut dire que l'offre de produits suit bien les évolutions réglementaires et celles de nos certifications. Certains sujets restent difficiles, comme l'acoustique, d'autant que la mise en oeuvre, étant donné la pénurie de main d'oeuvre qualifiée, est problématique. L'un des points difficiles reste la qualité de l'air dans les logements et les problématiques liées au choix des matériaux. On commence à avoir, sur les aspects environnementaux, un certain nombre de directives. Par contre, sur les aspects sanitaires, les choses sont beaucoup moins claires. Il y a encore des disparités fortes sur les appréciations qui peuvent être faites quant aux émissions de composés organiques volatiles des différents produits. Du coup, les industriels sont pour l'heure très prudents dans ce domaine, malgré leur volonté d'avancer. I. B. : Quelles sont les grandes évolutions actuelles des différentes marques ? A.D. : Globalement, l'ensemble des marques de qualité continue d'évoluer en allant plus loin sur la qualité environnementale. Lorsque cette dimension existe déjà, comme pour la marque Habitat & Environnement, nous allons intégrer de nouvelles dimensions comme celle du confort visuel. On va aussi plus loin sur l'énergie, en intégrant des niveaux de performances supérieures, avec les énergies renouvelables, les bâtiments basse consommation avec Effinergie. Et nous allons intégrer cette dimension environnementale aux marques qui ne la présentaient pas, avec par exemple un niveau Qualité Environnementale pour la marque NF Logement. Nous travaillons aussi sur la qualité de l'air dans les logements, en avançant aussi vite que possible dans un domaine difficile. L'évolution réglementaire sur l'accessibilité et la loi handicap nous entraîne également à travailler sur l'accessibilité et l'habitabilité des logements. Nous mettons l'accent sur la prise en compte du vieillissement de la population, avec des exigences sur la conception des logements, certains équipements dans les salles de bain, mais aussi la conception des menuiseries.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Métropole Nice Côte d'Azur par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand : Vous êtes l'un des rares promoteurs présents à Paris intra-muros. Est-ce une question d'opportunité, de stratégie ? Christian Musset : Depuis sa création en 1963, Cogedim a toujours construit à Paris. C'est l'un des grands signes distinctifs de la marque, tout autant que son positionnement sur le marché haut de gamme, qui représente toujours notre cœur de métier. Aujourd'hui, le groupe marque sa volonté de rester présent sur ce marché et s'en donne les moyens. En témoignent deux nouvelles réalisations que nous venons de mettre en vente. La première se compose de 43 appartements dans le cœur historique du Marais, à l'angle des rues Pastourelle et Charlot. À 9 500 €/m2, nous répondons à une vraie demande, comme le montre la douzaine de ventes déjà réalisées. La seconde, rue Boussingault, près du parc Montsouris dans le 13e, comprend 35 appartements au prix moyen de 7 000 €/m2. L'année 2006 sera marquée par plusieurs lancements, rue du Sergent-Bauchat (12e), rue Dombasle (15e) ou encore rue Chardon-Lagache (16e). I.B. : Quels sont vos principaux développements en Ile-de-France ? C.M. : Nous axons principalement notre développement le long de la boucle de la Seine baignant l'Ouest parisien et les communes les plus porteuses des Hauts-de-Seine. À Issy-les- Moulineaux, le site de l'ancien hôpital Corentin Celton, où nous réalisons les Jardins du Carrousel, est emblématique pour son cadre historique préservé, autour de la Cour d'Honneur et de l'ancienne chapelle. Au Plessis-Robinson, le lancement du nouveau quartier prolongeant le centre-ville fait partie des événements immobiliers, avec 500 appartements vendus en 8 mois. Notre résidence, les Rives de Castelmore, bénéficie de l'un des meilleurs emplacements, dans un très bel environnement d'eau et de verdure. Cogedim est également à Garches, en plein centre- ville, avec l'Arboretum, parmi des arbres centenaires, et au Chesnay, avec deux programmes très différents : la Ferme du Roi, dont l'esprit de l'ancienne ferme a été préservé, et Jardin Saint- Antoine, près du château de Versailles. Pour sa part, Citalis de Cogedim, la nouvelle marque que nous avons créée en 2003, propose des logements pour habiter ou investir dans le neuf, avec la garantie d'un grand groupe et des prestations visant l'un des meilleurs rapports qualité- prix du marché, tout en restant fidèle au niveau d'exigences qui caractérise l'ensemble de notre offre. Nous parvenons ainsi à proposer des produits à prix maîtrisés et rentabilité attractive, dans des sites d'avenir, comme Saint-Denis où Côté Sud, à 2 700 €/m2, a remporté un franc succès et Cachan, avec une opération à 3 700 €/m2, idéalement située, tout près de la mairie. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? C.M. : Contrairement aux hypothèses émises l'an passé sur le ralentissement prévisible du marché immobilier en 2005, l'activité se maintient à un niveau élevé. Dans un contexte d'offre de logements neufs trop faible par rapport à une demande toujours forte, les rythmes de ventes sont comparables à ceux de 2004, année exceptionnelle. Parallèlement, même si les derniers chiffres montrent une modération de la hausse des prix, ceux-ci continuent d'augmenter, en raison principalement du surenchérissement du foncier et des coûts de construction. En revanche, l'évolution des valeurs est variable d'un quartier à l'autre. Ainsi à Paris, dans certains arrondissements, la hausse est inférieure à la moyenne des vingt autres. C'est le cas des 7e, 8e, 16e et 17e, où les prix, comme à Neuilly, restent inférieurs, en monnaie constante, à leur niveau de 1990. Parmi les autres facteurs positifs, j'observe que la clientèle dispose d'un véritable pouvoir d'achat sur la pierre, grâce à des conditions de crédit exceptionnelles, avec des taux d'intérêt autour de 3 %, et l'allongement des durées d'emprunt. I.B. : Quelles sont les principales évolutions en matière de produits et les attentes de la clientèle ? C.M. : La Haute Qualité Environnementale est au cœur de toutes les préoccupations. Mais, comme Monsieur Jourdain faisait de la prose sans le savoir, Cogedim a toujours privilégié la qualité de l'environnement. La création de bassins de récupération des eaux de pluie pour l'arrosage des jardins de nos résidences est un exemple de notre sensibilisation forte à la qualité environnementale. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue les autres priorités de la clientèle qui restent l'emplacement, les transports, le calme, un cadre verdoyant. Notre mission reste donc avant tout de répondre à ces exigences et de prendre en compte l'évolution des styles de vie. Une partie de la clientèle demande notamment plus d'espace dans les pièces à vivre, avec des cuisines plus ouvertes, des séjours donnant sur des balcons ou terrasses, des salles de bains conçues comme des lieux de vie, etc. Internet a aussi fait évoluer les comportements des acquéreurs. Près d'un tiers fait une présélection qualitative sur cinq sites et deux portails immobilier en moyenne. Quand ils se rendent sur nos espaces de vente, c'est avec une approche qualifiée et une bonne connaissance du marché. Pour Cogedim, internet constitue incontestablement un facilitateur d'achat.

Je dois refaire toutes les souches de cheminées de ma maison de campagne. Pour cela, suis-je obligé de souscrire une assurance dommagesouvrage ? (Marie-Pierre A.,Orléans, 45)

La deuxième édition des Pyramides d'or, dont les trophées ont été attribués en septembre dernier, lors du congrès de la FPC, a illustré la préoccupation du respect de l'environnement et de la recherche des économies d'énergie des promoteurs. Outre la Pyramide d'or, qui sous l'égide du Crédit Foncier, récompense le programme qui répond le mieux à l'ensemble des critères, quatre prix parrainés respectivement par Gaz de France, EDF, la Caisse des dépôts et l'UCB, couronnent les logements neufs qui mettent en avant le confort et la qualité de vie au naturel, les économies d'énergie, le développement durable et l'esthétique immobilière. Le prix du développement durable est allé cette année à Nexity George V Nord pour ses Nouvelles Rives de Villeneuve-d'Ascq, un programme HQE(r) qui s'intègre dans un environnement paysager, dont les logements sont orientés sud-ouest et qui profite d'un système de récupération des eaux de pluie par noues paysagères. Dans la catégorie Pyramide d'argent Ile-de-France, le programme Carré Design de Nexity Seeri à Boulogne-Billancourt a remporté le Prix Vivrélec (EDF).

Le paysage de l'investissement locatif a été fortement chamboulé depuis le début de l'année, à l'avantage des investisseurs. Petit tour des nouveautés.

"Sur le marché de la Côte, nous avons de plus en plus de clients pour la résidence principale. Le rapport s'établissait auparavant à 80 % en résidence secondaire contre 20 % en principale. Désormais,nous sommes plutôt autour de 60 et 40 %" juge Thierry Pelois. En "résidence secondaire pure", c'est la Côte de Nacre qui offre deux programmes tournés vers les vacances. Autour du golf d'Omaha beach, Nexity George V développe des appartements et des maisons dont les prix démarrent à 100 000 € pour un petit 2-pièces et à 177 000 € pour une maison. Quant aux Maisons du Green Beach, signées Pierre et Vacances, elles démarrent à 148 000 € en copropriété classique, mais avec possibilité de mandat de gestion.