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Investir dans l'immobilier ne s'improvise pas. A budget égal, vous pouvez légitimement vous interroger sur l'opportunité d'acheter une grande surface ou plusieurs studios. Les deux solutions présentent autant d'avantages que d'inconvénients. Mais pour mieux en juger, définissez avant toute chose vos attentes.

Récemment arrivée dans ce secteur, la renvente d'un bien en résidence services commence à se répendre et n'est pas sans avantage. Explications.

On l’appelle ainsi parce qu’il implique deux financements : un crédit relais à titre d’avance sur le bien à vendre et un prêt complémentaire à long terme. Si vous cherchez à acheter plus grand, c’est donc cette formule que la banque vous proposera sans doute. C’est d’ailleurs, de loin, le type de crédit le plus utilisé dans les cas d’achat revente. Comment cela marche-t-il ? Votre banque monte simultanément deux dossiers : un crédit relais voué à être remboursé aussitôt le bien vendu et un prêt complémentaire à long terme (10, 15, 20, 25 ans…), qui finance le surplus à payer pour la nouvelle acquisition. A titre d’exemple, si le bien que vous rachetez vaut 300 000 euros et que celui que vous revendez vaut 200 000 euros, vous devriez, en principe n’avoir à emprunter que 100 000 euros. Or, du fait que votre appartement n’est pas vendu, vous n’avez pas cet apport de 200 000 e, ce qui vous oblige à emprunter 300 000 e. Dans ce cas, en admettant que vous n’avez plus de mensualité à rembourser pour votre ancien appartement, la banque vous prêtera par exemple l’équivalent de 70 % des 200 000 euros du bien à vendre, soit 140 000 euros, au titre du relais et 160 000 euros au titre du prêt complémentaire. Une fois que vous aurez vendu l’ancien bien au prix escompté de 200 000 euros, vous pourrez non seulement rembourser les 140 000 e du prêt relais, mais également prévoir, avec le surplus, un remboursement anticipé sur le prêt complémentaire. C’est la raison pour laquelle il est préférable d’opter pour un prêt complémentaire permettant cette possibilité de remboursement anticipé partiel et sans frais. A défaut, vous seriez contraint de payer à la banque des pénalités qui peuvent aller jusqu’à 3% du capital restant dû… Mais à quel taux peut-on obtenir un prêt relais jumelé à un prêt à long terme ? Dans la plupart des cas, les banques ne font pas de différence : les deux prêts sont consentis au même taux, en fonction des barèmes du moment. Généralement, le crédit relais, compte tenu de sa durée, est à taux fixe, mais il peut arriver que le prêt complémentaire soit adossé à un taux révisable. L’intérêt du taux révisable étant aujourd’hui limité en raison de leur hausse, un taux fixe semble plus approprié, quoi qu’en disent certains banquiers. A titre indicatif, les taux fixes se situent actuellement entre 4,60 et 5,40 %.

Les candidats à la maison s’enthousiasment pour les nouvelles tendances : beaux volumes, domotique…

Indicateur Bertrand : Que pensez-vous de la hausse des taux ?

Les taux des crédits immobiliers demeurent historiquement faibles. Une période propice à l’achat qui pourrait encore un peu durer.

Indicateur Bertrand : Quelle est l’ampleur de la crise en Normandie ?

L’Hexagone, qui n’est pas une île coupée du monde, n’est malheureusement pas à l’abri des à-coups. Les ventes de logements neufs y ont baissé dans l’ensemble à partir du second semestre 2007. Durant les premiers mois de 2008, le recul s’est poursuivi, écartant l’hypothèse d’une année aussi euphorique que les précédentes. Par rapport au premier trimestre 2007, les ventes ont même chuté de 27,9 %, avec des écarts extrêmement contrastés selon les régions. Restons tout de même prudents. Les analystes s’accordent pour reconnaître que la réforme du permis de construire a perturbé les statistiques sans que nous ayons une réelle vision des biais introduits. Toujours est-il que l’atterrissage des marchés immobiliers, tant annoncé, se confirme. L’Ile-de-France est moins dans l’oeil du cyclone que d’autres régions. Pour autant, les ventes de neuf s’y sont rétractées d’environ un quart au premier trimestre par rapport à la même époque de 2007, très faste, il est vrai. Au cours de l’année dernière, des signaux avaient donné l’alerte quant à des évolutions prévisibles : les ventes avaient déjà diminué de 10 % selon le Capem, l’observatoire de la FPC.

La gouvernance du Grand Paris se verra dotée d’une institution au 1er janvier 2016 : la " Métropole de Paris ".

Idéalement placées entre la Méditerranée et la montagne, aux portes de l’Italie, les Alpes-Maritimes restent un territoire prestigieux qui attire la convoitise d’une clientèle étrangère importante.

Indicateur Bertrand : Trappes a entrepris un important renouvellement urbain. De quelle nature ?

I.B. : Vers quels secteurs se déplace le marché immobilier ?

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. Serge Grzybowski, président directeur général d’Icade, nous livre ses analyses.

L'exemple des Alpes-Maritimes fera-t-il tâche d'huile ? Le département qui traverse depuis des années des difficultés à répondre à la demande en logement des ménages locaux a organisé en 2007 ses premières assises du logement pour actifs. La diminution constante de l'offre de logements neufs inférieurs à 3 000 e/m2 (75 % en 2000 et 4 % en 2006) ainsi que la progression ininterrompue des prix de vente au mètre carré habitable (2 500 e en 2000 dans le neuf contre 5 298 e au 2e trimestre 2007) imposaient la réunion des différents acteurs de l'acte de bâtir. Plusieurs pistes ont été ainsi explorées, notamment sur des opérations telles que celle de Nice-Méridia, où l'objectif de la Communauté d'agglomération de Nice Côte d'Azur (CANCA) a été de satisfaire la demande d'actifs et d'étudiants. La réponse a été apportée avec l'application d'un prix moyen de sortie inférieur de 20 % au marché niçois, complété d'une clause anti-spéculation insérée dans les contrats de vente du promoteur et appliquée sur une durée de 8 ans. La Canca a souhaité dans ce cadre la réalisation d'une majorité d'appartements de 3 et 4-pièces, plus compatibles semblet- il avec les besoins des ménages d'actifs. De son côté, la Communauté d'Agglomération Sophia-Antipolis (CASA) a du faire face à la problématique "majeure", selon l'expression de Jean Léonetti, d'autant que la croissance démographique de la communauté d'agglomération a été supérieure à celle du reste du département. Si le nombre de logements progresse, il reste insuffisant et notamment en direction des actifs. C'est la raison pour laquelle a été lancée l'opération TDF, première opération d'envergure menée avec l'Etablissement Public Foncier Régional. Ce projet, qui préconise mixité sociale et urbaine, a consisté à revendre le terrain à prix coûtant aux promoteurs. Quant à la typologie des logements, elle est composée d'une forte proportion de logements sociaux ainsi que de logements expérimentaux assortis d'un dispositif anti-spéculatif en accession à la propriété sécurisée. Ainsi, peu à peu, les communautés d'agglomération trouvent les moyens de dégager une offre, fut-elle encore marginale, à l'attention de sa population active.

Le 14 mars dernier, à Saint-Martin-du-Var, dans les Alpes-Maritimes, le groupe Gambetta a inauguré le programme Aqua Verde, 75 logements, dont 15 en locatif social, et a posé la première pierre du programme Roméo & Juliette.

J’ai été propriétaire de ma résidence principale, il y a plus de 10 ans. Depuis, je suis locataire. Pourrai-je bénéficier aujourd’hui du Prêt à 0 %, alors qu’il est réservé aux primo-accédants ? (Liliane J.,Grenoble, 38)

Près de 10 % des maisons actuellement construites font appel au bois ! Un marché en pleine explosion : + 46 % depuis 2001. Parmi les différentes techniques utilisées dans le secteur, l'une d'entre elles, encore peu répandue en France, ne manque pourtant pas d'intérêt. Il s'agit des panneaux de bois massif. Nos voisins Autrichiens et Allemands sont convaincus depuis longtemps! Il faut dire que ces maisons sont construites en moins d'une semaine ! Il ne faut en effet pas plus de 48 h top chrono pour terminer les murs et la toiture ! Le plus gros du travail aura été effectué au préalable, en usine. Les performances en terme d'isolation thermique sont excellentes, permettant 40 % d'économies d'énergie par rapport à une habitation classique. Le produit fait en outre preuve d'une remarquable stabilité dans le temps. De 2,5 m x 10 m, d'une épaisseur de 20 à 30 cm, ces panneaux, ou modules sont constitués de 5 couches de bois collées. Un véritable produit novateur.