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Le temps des rééquilibrages serait-il donc venu ? De grands aménagements faisant la part belle aux espaces verts se précisent dans les villes qui bénéficient encore de rares réserves foncières ou de zones à requalifier. Au nord, la "boucle de Seine" est en mutation particulièrement à Gennevilliers, où des projets ouvriront le port sur la ville. Un important programme immobilier, Coeur de Seine, se veut en rupture avec l'image minérale de la ville et offre des opportunités aux familles au budget médian : 370 000 € pour un appartement de plus de 100 m2 (Nexity Seeri). En septembre, le Conseil général a soutenu par ailleurs la 24e session des ateliers internationaux de la maîtrise d'oeuvre urbaine qui a donné l'occasion à de jeunes talents venus du monde entier de plancher sur des thèmes tels que le renouvellement urbain, la densification et l'intégration du site de la boucle nord.

MULTIMEDIAS. Le World Architecture Festival 2016, qui couronne tous les ans du 16 au 18 novembre les plus belles réalisations architecturales, vient de dévoiler le nom des projets retenus pour concourir. Les Français sont en pole position pour remporter plusieurs trophées. Découverte.

Nacrée ou fleurie, la côte normande a la cote. Parmi ses perles les plus attractives, Deauville est la ville-phare, en raison de sa proximité avec Paris et en terme de prestations, notamment sur le plan culturel et sportif, puisque que l’on peut y pratiquer quasiment tous les sports dans un rayon de 4 à 10 km. Habiter ou investir à Deauville est un must, qui plus est, près de la mer. Au rayon des opportunités en immobilier neuf, le programme Les terrasses du Mont Canisy, signé Vinci Immobilier, domine la vallée avec la mer en toile de fond. Des 2 et 4-pièces sont encore disponibles.

Avant de vous mettre en quête de votre logement idéal, il est bon de faire le point sur votre apport personnel. Que celui-ci provienne de l'épargne, du produit de la vente d'un bien immobilier, d'un don familial ou encore des salaires, plus il est conséquent, et plus cela pèsera dans votre future négociation avec votre banquier.

VIDEOS . Le secteur fait sa mue depuis plusieurs années en proposant des programmes innovants en matière d’économie d’énergie. Zoom sur trois projets verts.

Entre mixité sociale, énergies renouvelables et secteurs nouveaux ouverts à l'urbanisation, Toulouse se donne les moyens d'accueillir davantage d'habitants.

L'agglomération rurale.

“Pour éviter d’investir dans une résidence étudiante à Saint-Paul-les Dax où, il n’y a pas… d’étudiants, il faut ouvrir les yeux et les oreilles”, conseille Alain Amram, directeur commercial régional de Primaxia. Pas question de s’en tenir à la plaquette du promoteur pour signer la promesse d’achat. Il est impératif de se rendre sur place pour connaître précisément l’emplacement et l’environnement du bien convoité. Cette visite de repérage doit vous permettre de vérifier que le marché locatif n’est pas déjà saturé ou en passe de l’être. Pour cela, levez le nez : comptez le nombre de grues et donc le nombre de chantiers en cours. Idem pour les panneaux de commercialisation des programmes neufs. Un petit détour ou quelques coups de fil aux agences immobilières du coin s’impose. Vous saurez rapidement si le marché de la location est tendu (ce qui est positif en vue de votre prochain investissement) ou si au contraire, l’offre de biens est supérieure à la demande. Par la même occasion, vous glanerez des infos sur les loyers pratiqués sur le territoire. “Si on vous a promis 12 r/m2 et que les loyers en vigueur ne dépassent pas 8 r, vous devrez revoir vos prétentions de loyer à la baisse pour garantir la location de votre bien”, prévient Pascal Brasseur, de BNP Invest Immo. Pour en savoir davantage sur ce dernier sujet, vous aurez évidemment pris soin de consulter les études immobilières des grands réseaux de gestionnaires de biens (Lamy, Foncier) qui chaque année, listent, ville par ville, les prix du mètre carré en location. Un coup de fil en mairie, à la chambre de commerce et d’industrie locale, mais aussi un coup d’oeil à la presse locale, devraient également vous fournir de précieuses informations sur les projets de business et sur les futures écoles et universités. Un territoire éligible au label des pôles de compétitivité est par exemple une bonne opportunité. Consulter les grandes données statistiques nationales (évolution de la population, nombre d’étudiants, migration…) permet également de suivre l’évolution démographique du lieu. Déficitaire ou excédentaire. “On sait par exemple que 1 000 nouvelles familles débarquent chaque mois à Montpellier et qu’elles recherchent des biens plus grands que ceux qu’elles possédaient avant. Investir dans des grandes surfaces dans le quartier de la nouvelle mairie peut paraître judicieux”, conclut Alain Amram.

Au rayon “nouveautés”, les énergies renouvelables ont le vent en poupe, et sont nettement valorisées. Idem pour l’architecture bioclimatique. L’idée, c’est de tirer parti des atouts naturels du site sur lequel est construit une maison, en profitant au mieux des apports solaires et de la circulation naturelle de l’air. Objectif : réduire les besoins en chauffage et en climatisation, et créer un climat de bien-être avec des températures agréables, une humidité contrôlée et un éclairage naturel abondant. Le confort d’été – ou comment faire de son home sweet home une barrière anticanicule – est particulièrement concerné. Or, plus le problème est pris en amont, meilleures sont les chances de le régler de façon efficace. Certains choix dans la localisation et l’orientation d’une maison lui permettent d’être confortable 365 jours par an, sans pour autant être gourmande en énergie. La RT2005 impose aussi des valeurs limites pour les nouvelles constructions, en fixant à 20 % les déperditions autorisées produites par les ponts thermiques. Le terme “pont thermique” désigne des points de la construction où la barrière isolante est rompue (par exemple, au niveau de la jonction de deux parois).

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération Urbaine de Toulouse par la fédération des promoteurs immobiliers.

Le gouvernement a mis en place la garantie risques locatifs. De quoi s'agit-il exactement ? (Jean-Charles E., Nîmes, 30)

Le béton a connu des évolutions très sensibles ces quinze dernières années. Leader mondial des matériaux de construction, le groupe Lafarge en a développé de très performants. Parmi eux, l’Agilia, un béton très liquide auto-plaçant, auto-nivellant et qui est versé à l’aide de pompes. Il nécessite moins d’eau qu’un béton classique. Suffisamment liquide pour adopter des formes complexes, il autorise des projets d’une imagination presque sans limite, en adoptant des formes et des reliefs autrefois inabordables. Chronolia est un béton prêt-àl’emploi à durcissement rapide, développé pour répondre à une problématique clé dans le secteur du bâtiment : gagner du temps sur un chantier. Il réunit deux caractéristiques demandées par les clients et jusqu’à présent contradictoires : il ne réagit pas durant deux heures après sa fabrication et peut donc être transporté et manipulé dans des conditions normales de chantier comme un béton fluide ordinaire, avant de devenir “hyper réactif” pour développer très rapidement des résistances mécaniques élevées une fois mis en place. Concilier ces deux contraintes était un vrai défi technologique. Enfin, Ductal est un béton extrêmement résistant. Il ne se casse pas. Il n’a pas besoin d’armature. Il a particulièrement séduit les Japonais, que les tremblements de terre fréquents obligent à innover sans cesse dans le domaine de la résistance des constructions.

En Seine-Saint-Denis, en Seine-et-Marne ainsi que dans l'Essonne, l'établissement public foncier régional a franchi le milliard d'euros d'engagements contractuels. Sa mission consiste à porter des terrains pour les collectivités qui en font la demande, en régulant de cette façon la surenchère foncière « qui a repris de plus belle dans la région », constate à regret Gilles Bouvelot, directeur général de l'établissement. Ainsi, explique-t-il, « lorsque nous cédons ensuite ces terrains aux promoteurs, nous ne pratiquons pas de concours sur la charge foncière. Seule compte la qualité des projets ». Résultat, les prix de vente aux acquéreurs restent doux, même pour les bâtiments basse consommation.

Véritable ville en chantier et locomotive des Bouches-du-Rhône, Marseille se métamorphose depuis des années sur l'ensemble de son territoire. Les exemples ne manquent pas comme la réalisation des Hauts de Sainte-Marthe dans le 14e arrondissement, nouveau quartier à vocation résidentielle sur un site de 150 ha. C'est dans le 14e que Promogim commercialise ainsi Le Clos Saint-Jérôme, à proximité de la Faculté des Sciences, livrable au 1er trimestre 2009. Dans le 2e arrondissement, la requalification de la rue de la République, qui entre dans un projet plus vaste de rénovation du centre-ville, a pour objectif de rénover l'ensemble du patrimoine de cette artère haussmanienne destinée à libérer une offre de logements dans ce secteur. Ce projet est notamment conduit par Marseille République, propriétaire d'une grande partie des immeubles de la rue, soit plus de 130 000 m2. Cette restructuration aura permis la mise sur le marché, d'ici la fin 2008, de 100 000 m2 de logements de qualité, du studio au 5/6-pièces, de 35 à 165 m2. Dans le 15e, le promoteur Pitch Promotion propose, lui, Les Terrasses de la Méditerranée. Parmi les innombrables projets qui tissent la toile urbaine de Marseille, le 16e arrondissement n'est pas le plus mal loti, avec la création d'un pôle touristique, culturel et éducatif autour de la peinture, baptisé Villa Mistral, qui consiste à réhabiliter la villa éponyme et les 3 460 m2 de son jardin. C'est aussi dans ce secteur que prend place la base nautique de la Lave destinée à favoriser le développement des activités de l'Estaque, au pied des falaises qui amorcent les calanques de la Côte Bleue. C'est dans ce fameux quartier de l'Estaque, qui voit son cadre de vie amélioré avec l'Espace Mistral sur 2,5 ha dans la continuité du noyau villageois, qu'Art Promotion commercialise Le Patio Cézanne, à proximité immédiate du port. Les 22 logements, qui correspondent au développement d'une offre nouvelle dans ce secteur, sont commercialisés à 3 550 e/m2 pour une livraison prévisionnelle au cours du 1er trimestre 2008. Le promoteur est aussi présent à Aix-en- Provence avec Villa Florentine, 28 logements de standing commercialisés 5 500 e/m2 à proximité du Cours Mirabeau, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Avec un prix plus abordable, le même promoteur propose au nord d'Aix-en-Provence, sur la commune de Lambesc, le Parc Fenestrelle, pour la fin de cette année à 2 920 e/m2.

Au final, malgré tous les changements introduits par les nouvelles dispositions fiscales et le "Borloo populaire", il est bon de rappeler quelques principes de base. "Il ne faut jamais investir n'importe où" rappelle Norbert Desmard, directeur général de Liins : "Acheter en Robien en fonction d'un plafond de loyer trop élevé par rapport au véritable marché locatif est une grosse erreur, car l'investisseur ne trouvera pas de locataires à ce loyer là et devra faire son deuil de la rentabilité promise par la simulation".

L’Hexagone, qui n’est pas une île coupée du monde, n’est malheureusement pas à l’abri des à-coups. Les ventes de logements neufs y ont baissé dans l’ensemble à partir du second semestre 2007. Durant les premiers mois de 2008, le recul s’est poursuivi, écartant l’hypothèse d’une année aussi euphorique que les précédentes. Par rapport au premier trimestre 2007, les ventes ont même chuté de 27,9 %, avec des écarts extrêmement contrastés selon les régions. Restons tout de même prudents. Les analystes s’accordent pour reconnaître que la réforme du permis de construire a perturbé les statistiques sans que nous ayons une réelle vision des biais introduits. Toujours est-il que l’atterrissage des marchés immobiliers, tant annoncé, se confirme. L’Ile-de-France est moins dans l’oeil du cyclone que d’autres régions. Pour autant, les ventes de neuf s’y sont rétractées d’environ un quart au premier trimestre par rapport à la même époque de 2007, très faste, il est vrai. Au cours de l’année dernière, des signaux avaient donné l’alerte quant à des évolutions prévisibles : les ventes avaient déjà diminué de 10 % selon le Capem, l’observatoire de la FPC.

Face à la flambée des prix de l'immobilier, les prêts de longue durée tiennent la vedette. D'autant que les conditions d'emprunt actuellement très favorables - autour de 4 % sur 25 ans -, en ont favorisé l'explosion. Alors que la durée moyenne d'un emprunt n'était, selon l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), que d'un peu plus de 15 ans en 1998, cette durée atteignait plus de 19 ans en 2002. Et ce n'est sans doute pas fini. Car les prêts de plus de 20 ans représentent un tiers de la production des banques. "L'allongement des durées de prêt s'accélère encore depuis le début de l'année 2005, constate une récente enquête de Meilleurtaux.com, un courtier en crédit, la part des prêts immobiliers à 25 ans est passée de 16 % en début d'année 2005 à 25,1 % en juin 2005. Ils ont ainsi progressé de 9,2 % en 6 mois, alors qu'ils avaient progressé de 6,60 % entre 2003 et 2004 et de 2,70 % entre 2002 et 2003". De fait, aujourd'hui, vous pouvez trouver, sur le marché du crédit, des prêts sur 25 ou 30 ans très facilement. Ainsi, BNP Paribas, la Société Générale, le CIC, ou encore le Crédit Foncier de France en proposent, à taux fixe ou révisable. L'UCB va même plus loin puisqu'elle a lancé, depuis peu, un prêt sur 35 ans réservé aux moins de 35 ans qui accèdent à la propriété pour la première fois. Son taux, entre 3,30 et 4 % est fixe les deux premières années et révisable ensuite. A partir de la 10e année, vous avez la possibilité de passer à taux fixe à tout moment (taux du TME + marge de la banque).