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et PDG de JL Promotion

J’ai reçu la visite d’un agent immobilier que je ne connaissais pas, et qui m’a fait signer un mandat de vente.S’agit-il d’un démarchage à domicile et existe-t-il une réglementation dans ce domaine ? (Anne P., Sermaize-les-Bains, 51)

L'investisseur a la possibilité de se tourner vers la résidence avec services en tirant parti du statut LMP ou LMNP. Quoique rare encore, la production de ces biens monte en puissance avec une croissance de 55 % sur la métropole lyonnaise rien qu'au 1er semestre 2007. Bouygues Immobilier vient par exemple de mettre sur le marché une résidence étudiante dans le quartier Jean-Macé (7e), à proximité des universités Lyon II, Lyon III et des établissements supérieurs de Gerland. Comptez dans les 100 000 e pour une studette. En périphérie, les tarifs sont encore plus doux : 63 000 e pour un studio dans une résidence d'affaires de Bourg-en- Bresse (Immo Investir). "La ville demeure sous-équipée dans ce type de produits et comporte un campus de plus de trois milliers d'étudiants", argumente le commercialisateur dans sa documentation.

"Il faudrait construire des villes à la campagne. L'air y est plus sain". Politiques, aménageurs et promoteurs ont pris Alphonse Allais au mot. Illustration le long de l'A4, entre Bussy Saint-Georges, sur le secteur 3 de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, et Val d'Europe, secteur 4.

Elle est tout à fait appréciable puisqu'elle oscille entre 10 000 et 15 000 e selon la composition de votre famille et la zone géographique dont vous dépendez. Elle s'ajoute évidemment au prêt à 0 % de base. Mais elle ne peut, en aucun cas, être supérieure au montant total de l'opération. Et si tel était le cas, la majoration de prêt serait réduite en fonction. Rappelons que le montant du prêt à 0 % de base oscille, pour sa part, entre 8 250 et 29 250 e (toujours selon composition de la famille et lieu d'habitation) pour l'achat d'un logement ancien et entre 11 000 et 32 500 edans le neuf. Quant aux conditions de remboursement du prêt à 0 % majoré, elles sont différentes de celles du prêt de base. Ainsi, si vos revenus sont inférieurs à 12 641 e, la durée totale du prêt à 0 % avec majoration s'élève à 24 ans dont 18 ans de différé total et six années de remboursement ; de 12 641 à 15 800 e, la durée du prêt est abaissée à 22 ans et demi et le différé, s'il s'établit sur 18 ans aussi, devient partiel (75 % du prêt), le remboursement s'effectuant alors en 4 ans et demi ; entre 15 801 et 18 950 e, la durée totale du prêt est ramenée à 18 ans. Le différé portant sur 50 % du prêt pendant 15 ans et le remboursement s'étalant en trois ans. Au-delà, aucun différé n'est prévu. Le remboursement ne peut pas excéder 9 ou 12 ans selon les revenus.

Située entre Chamonix et Albertville, Megève est l'une des stations des Alpes les plus réputées. "L'offre de logements est constituée pour moitié de neuf et pour moitié de revente, explique Frédéric Duc Dodon, gérant de l'agence immobilière Ici et Maintenant. Sur le neuf, 75 % des achats se porte sur des résidences secondaires traditionnelles et 25 % en investissement locatif LMP ou LMNP". La part de la clientèle étrangère a fortement progressé, avec des Anglais qui portent leur choix sur cette station au détriment de Val d'Isère ou de Chamonix. Le marché neuf suit la configuration de Megève en plusieurs quartiers : le Mont d'Arbois et le centre-ville constituent deux secteurs où les prix varient entre 6 000 et 12 000 t/m2. Rochebrune, situé au départ des remontées mécaniques vers le domaine skiable se situe entre 6 000 et 9 000 t/m2 tandis que le Demi-Quartier présente des prix compris entre 5 000 et 11 000 t/m2. Quant à Jaillet, coupé du centre-ville, les logements neufs varient entre 5 000 et 8 000 t/m2. "En l'espace de trois ans, les prix ont augmenté de 30 à 40 %, observe Frédéric Duc Dodon qui constate qu'avec un seul chalet, il est désormais possible d'accéder au statut LMP. Dans les environs de Megève, le marché est loin d'être atone : "Une fois que vous êtes au pays du Mont- Blanc, chaque village a son charme", estime Maria Guibert, gérante d'OACI Conseil qui réalise et commercialise plusieurs opérations comme cette première résidence de tourisme à Crest Voland Cohennoz où la saison estivale, son habitat montagnard, sa vie agricole et ses équipements touristiques n'ont rien à envier à la saison hivernale. La résidence est commercialisée à 3 000 t HT avec une rentabilité comprise entre 4 et 4,5 %. Des communes comme Combloux ou Pratz-sur-Arly attirent de plus en plus : "Pratz-sur-Arly se situe à 5/6 km de Megève et pourtant, les prix y sont plus accessibles, constate Frédéric Duc Dodon et la clientèle est en grande partie française". Quant à l'avenir de ce secteur, l'agent immobilier a une certitude : "Il n'y aura plus d'augmentation comparable des prix, mais certainement pas une baisse, et ce en raison de l'absence d'une offre suffisante".

Signé par la société La Boutique du solaire, le kit photovoltaïque pour terrasse est en passe de devenir un incontournable. Il est plébiscité, notamment pendant les mois d’été. Les clients ont le choix entre des kits de puissances très différentes. 5 watts pour amener la lumière dans un cabanon, au fond du jardin. Le “spécial terrasse”, 20 watts (330 eTTC). Ou le 85 watts ou plus, pour une maison située en site isolé, fréquentée que le week-end. La puissance disponible permet de couvrir les besoins de base : allumer la lumière, faire fonctionner la télé ou un ordinateur...

Un achat sur plan ne se décide pas à la légère. Avant de vous engager en signant un contrat de réservation (ou "contrat préliminaire"), prenez le temps d'étudier votre projet. Commencez par comparer les programmes, les prix et les prestations de plusieurs promoteurs. Prenez le temps d'aller visiter les précédents programmes réalisés. Et discutez avec les résidents. Vous pourrez ainsi vous rendre compte du sérieux du promoteur et de la qualité de ses constructions. Bon à savoir, le promoteur a l'obligation de présenter des garanties financières. C'est-à-dire qu'en cas de défaillance, de faillite par exemple, un organisme financier (appelé "le garant") s'engage à prendre le relais pour achever le programme selon les conditions prévues au contrat. A défaut de pouvoir visiter votre futur logement, rendez-vous sur place pour visiter le quartier. Assurez-vous d'y trouver à proximité les commerces, écoles... autant d'atouts pour une bonne qualité de vie. Vérifiez aussi la desserte par les transports en commun. Bien souvent, le choix du site est dicté par le trajet à effectuer par rapport à son lieu de travail. Question de bon sens, pour ne pas passer des heures dans les transports. Après vous être renseigné sur votre futur environnement, ne vous contentez pas de simples brochures. Visitez, si possible, un appartement témoin. Mais en gardant la tête froide. Ne vous laissez pas influencer par la décoration. Vous pouvez vous croire l'espace de quelques instants dans les pages glacées d'un magazine de déco, mais votre logement ne sera pas forcément aussi "alléchant". On attire votre oeil par une déco bien conçue, qui est parfois de nature à vous faire oublier l'essentiel : le plan du logement que vous allez acheter. Etudiez-le très attentivement (cf. encadré), tout comme la notice descriptive. Interrogez le promoteur pour qu'il vous donne des précisions sur les équipements prévus. Vérifiez s'ils sont inclus dans le prix. Comme lors de l'achat d'une voiture, de nombreux équipements sont en option, faisant ainsi grimper la facture. Lorsque le logement est situé dans une copropriété ou dans un lotissement, penchezvous sur le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement. Ce sont des contrats, de véritables "réglements intérieurs". Ils fixent vos droits et vos obligations. Vérifiez très attentivement ce qu'ils prévoient. Ils peuvent par exemple vous interdire de faire certains travaux.

Thierry Repentin, président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF), a remis à la ministre du Logement, Sylvia Pinel, son rapport sur la mobilisation du foncier public.

“Donner un coup de pouce aux dossiers”

Le ralentissement brutal du marché immobilier depuis la rentrée n’est effectivement pas favorable aux vendeurs. Du moins, pour ceux qui ont des prétentions hors de proportion avec la valeur réelle de leur bien. Les acquéreurs sont désormais moins nombreux, et plus exigeants en termes de qualité. Il faut savoir qu’un bien surévalué peut mettre plus d’un an à trouver preneur. Et bien souvent à un prix diminué. Si vous cherchez à vendre pour racheter plus grand, il est très important de procéder à une estimation correcte du logement mis en vente. Surtout si vous décidez de vous engager dans l’achat d’un nouvel appartement par le biais d’un crédit relais. En principe, un bien correctement évalué se vend en trois ou quatre mois maximum. Mieux vaut donc être raisonnable, et ne pas voir son crédit relais s’éterniser. Au risque de perdre beaucoup d’argent. À force de surcoter leur bien, certains vendeurs se trouvent aujourd’hui dans une situation difficile. Selon l’Association française des usagers des banques (Afub), 30 000 ménages seraient aujourd’hui menacés, faute d’acquéreurs, de ne pas pouvoir rembourser leur crédit relais arrivant bientôt à terme. Une situation qui peut déboucher sur la saisie du bien. Christine Boutin, la ministre du Logement, avait d’ailleurs lancé, tout récemment, un appel à la clémence des banques en leur demandant de ne pas procéder à la saisie des biens des ménages qui n’ont pu vendre leur logement à temps dans le cadre d’un crédit relais. Appel entendu, puisque les banques françaises, compte tenu de l’aide de l’État qui leur sera apportée en raison de la crise financière, ont pris la décision d’allonger la durée des prêts relais des ménages en difficulté. “Je me félicite que mon appel ait été entendu, a d’ailleurs déclaré la ministre du Logement. Cela signifie que la décision du président de la République d’augmenter le plafond de garantie par l’État pour permettre aux banques de se refinancer,a bien pour effet immédiat que celles-ci allongent la durée des prêts relais.Les mesures décidées par le président de la République ont un effet tangible sur l’économie du logement, et sont propres à conforter les Français dans la dynamique de l’accession à la propriété”.

Indicateur Bertrand : Quels sont les points forts de Saône Park ?

Explorimmoneuf. Comment appréhendez-vous le marché montpelliérain ?

Interrogé sur le plan de performance énergétique prévu par le gouvernement, le secrétaire général de la FNAIM livre ses analyses à Explorimmoneuf.

C’est à travers la signature d’une concession d’aménagement signée avec Var Aménagement Développement pour six années supplémentaires, de 2012 à 2018, que Hyères vient d’ouvrir, mi-juillet, une nouvelle page de renouvellement urbain de son histoire.

Maître Dominique André : Entre mariage, concubinage et Pacs, il n’y a pas d’outil idéal. Le choix du statut impose de mener une réflexion de fond. La situation de chaque couple étant différente, la réponse dépend de la situation familiale et professionnelle, des revenus, de la composition du patrimoine de chacun. D’un point de vue fiscal, le mariage et le Pacs offrent d’énormes avantages en cas de transmission à titre gratuit. Mais la législation fiscale peut fluctuer. Le Pacs, par exemple, peut avoir des conséquences négatives sur la fiscalité. Il contraint à faire une déclaration d’impôt commune, ce qui peut avoir des effets négatifs sur la tranche d’imposition lorsque les deux partenaires n’ont pas le même niveau de revenu. En outre, si chacun des pacsés dispose d’un patrimoine de 500 000 euros, ils devront payer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) alors que s’ils étaient de simples connaissances, non "cohabitantes", ils n’y seraient pas assujettis puisque le plafond au-delà duquel on paie l’ISF s’établit à 770 000 euros. En revanche, en matière de succession, le Pacs est préférable puisqu’il offre une exonération totale des droits depuis l’année dernière. Il faut également attirer l’attention des pacsés sur l’aspect juridique de leur contrat. Le premier régime du Pacs soumettait les partenaires au régime de l’indivision à 50/50, sauf déclaration expresse contraire, ce qui n’était pas forcément bien compris par les intéressés. Aujourd’hui, les nouveaux Pacs sont conclus automatiquement sous un principe de séparation des patrimoines, chacun des copartenaires étant libre d’acquérir ce que bon lui semble sans devoir préciser qu’il est “pacsé”.

Le Président de la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise répond à Explorimmoneuf sur l'état du marché régional.