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Même parmi les villes dynamiques, la donne évolue. Au 1er trimestre, Saint-Denis a abandonné la place de top bâtisseuse à La Courneuve, où les grues s'affairent depuis les Quatre-Routes jusqu'aux 4 000 en passant par le quartier de la gare. Sur l'ensemble du département, l'offre disponible atteint le niveau des années 1996/2002, proche des 1 200 unités. Une bonne nouvelle contrebalancée par la hausse des prix de 10 % pour un mètre carré oscillant entre 3600 et 3700 e. La Seine- Saint-Denis demeure tout de même le seul département de petite couronne à afficher des tarifs comparables à ceux de grande couronne. A titre d'exemple, Spirit met en vente à La Courneuve des maisons de ville avec garage et jardinet à des prix convainquant les chéquiers les plus rétifs : 230 000 e (3 chambres) et 300 000 e (5-pièces) aux alentours de 2 900/3 000 e/m2. Commercialisé pour moitié depuis novembre 2006, le programme disposait encore, fin septembre, d'une vingtaine de maisons et de quelques 2 et 3-pièces. Point intéressant, le chauffage collectif urbain qui équipe les appartements baisse les charges de 40 %. "Ce n'est pas parce que nous construisons à La Courneuve que nos produits sont moins performants qu'ailleurs. Souvent les acquéreurs s'en inquiètent.Qu'ils se rassurent, ils trouvent une qualité technique identique", martèle la négociatrice. Jugement similaire du directeur des ventes de Cogedim Ventes, Frédéric James, à propos de son programme d'Aubervilliers : "Ici la clientèle est exigeante. Ce sont des primo-accédants qui s'engagent pour 25 à 30 ans. Ils veulent un produit esthétique qui le restera durant cette longue et importante étape de leur vie". En deux mois et demi, le promoteur a conclu 22 réservations à 3 490 e/m2 de moyenne hors parking. Un score qu'il attribue au "côté Art Déco de l'immeuble" et à "l'emplacement à proximité du centre, où la ligne 12 du métro sera prochainement prolongée". Dix clients sont des investisseurs et douze des résidents essentiellement de Seine-Saint- Denis ou d'Aubervilliers. Le prix du 3-pièces, le type de lot le plus couru en Seine-Saint- Denis : 210 000 e pour 59 m2. A Saint-Ouen, règne une atmosphère plus parisienne. Cogedim lance le 15 novembre un programme à prix maîtrisés, derrière les Puces, et s'attend à 50 % de réservations dès le premier week-end. Le Pré-Saint-Gervais affiche un côté village propre à certains quartiers de la capitale. Le président Mitterrand avait sa table au "Pouilly Reuilly", le métro Hoche n'est pas loin. Quatre projets sont sur le marché avec des lofts et des maisons. Pour BPMC, l'un des promoteurs présents, c'est une première sur cette petite commune de 50 hectares. Vincent Hamy, le directeur commercial, aborde ce coup d'envoi avec confiance : "Nous croyons dans l'Est francilien, affirme-t-il. C'est un secteur économiquement plus accessible que l'Ouest, où existent encore quelques zones constructibles avec un réel potentiel de valorisation à moyen terme." Le Pré-Saint-Gervais, quant à lui, "intéresse une clientèle qui ne peut plus acquérir un bien à Charenton, à Vincennes ou dans Paris intra-muros". Comptez entre 4 800 et 5 500 e/m2 pour ce programme. Le lot d'exception, un 123 m2 en duplex, avec jusqu'à six mètres sous plafond pour la partie séjour, qui comporte une terrasse de 55 m2 et s'enlève à 730 000 e.

Cadres d'une trentaine d'années débutant dans la vie active mais promis à un bel avenir, Alexandra et Pierre en ont fait l'heureuse expérience. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec 20 000 € d'apport, leur banque habituelle leur proposait un taux de 3,65 % (hors assurance). Quand on voit des taux fixes à partir de 3,10 %, difficile de se satisfaire de telles conditions. Pierre s'est donc connecté à internet. Et là, surprise ! Il a obtenu en 48 heures, plusieurs réponses favorables et un taux de 3,45 % ! Pour le couple, l'économie n'est pas négligeable puisqu'elle correspond à près de 5 000 €. "En tant que courtier, nous disposons de marges de manœuvre plus importantes qu'un particulier en matière de négociation de taux", souligne Philippe Taboret, responsable communication et marketing de Cafpi. Leader du courtage, l'établissement compte quelque 670 collaborateurs et dispose de 70 succursales dans toute la France. Il a noué des partenariats avec 70 banques dont toutes les grandes banques de dépôt, les réseaux régionaux... Résultat, rien qu'en 2004, Cafpi a délivré 2,5 milliards d'euros de crédit. Et compte bien améliorer son score. "Sur les trois premiers trimestres 2005, nous avons déjà effectué 22 000 signatures chez notaire et réalisé 3,25 milliards d'euros de crédit", poursuit Philippe Taboret. Une progression que ce dernier attribue non seulement à la bonne tenue du marché immobilier, mais aussi à Internet et aux médias. Même son de cloche chez ACE. "Grâce aux médias qui ont mis la profession en lumière, désormais questionner un courtier est une démarche naturelle, les acquéreurs ne s'arrêtent plus à leur banque", explique Joël Boumendil, directeur de cette société, qui se place aussi dans le peloton de tête du courtage en crédit. En 2004, elle a délivré 1,2 milliard de crédit sur toute la France par le biais de 20 agences installées dans les grandes villes régionales et revendique une centaine d'établissements bancaires partenaires (grands réseaux et antennes régionales). Progression identique chez Meilleurtaux.com : "Nous sommes à 66 % de plus que l'année dernière !" s'exclame Christophe Cremer, son président. Le courtier n'officie pas seulement sur le net, mais également au travers d'agences installées dans la plupart des grandes villes. Il dispose également d'un grand nombre de banques partenaires (une centaine sur toute la France).

Toulouse et les communes de l'agglomération enclenchent un processus qui permet d'élargir les gammes de logements sur un marché très demandé. Priorité : l'accession.

Avec des prix en baisse un peu partout et des taux au plancher, les acquéreurs voient leur pouvoir d’achat immobilier, un temps malmené par la flambée des valeurs, s’améliorer de façon significative.

"Sur le marché de la Côte, nous avons de plus en plus de clients pour la résidence principale. Le rapport s'établissait auparavant à 80 % en résidence secondaire contre 20 % en principale. Désormais,nous sommes plutôt autour de 60 et 40 %" juge Thierry Pelois. En "résidence secondaire pure", c'est la Côte de Nacre qui offre deux programmes tournés vers les vacances. Autour du golf d'Omaha beach, Nexity George V développe des appartements et des maisons dont les prix démarrent à 100 000 € pour un petit 2-pièces et à 177 000 € pour une maison. Quant aux Maisons du Green Beach, signées Pierre et Vacances, elles démarrent à 148 000 € en copropriété classique, mais avec possibilité de mandat de gestion.

Puisque le propriétaire signe un bail commercial, les loyers encaissés sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). En fonction des revenus dégagés annuellement par ces biens immobiliers, différents cas de figure fiscaux sont possibles. Si le propriétaire encaisse plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et s’inscrit au registre du commerce, il entre dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP). La première année de l’acquisition, les frais de mise en place (frais de notaire, frais de commercialisation du bien…) sont déductibles du revenu global. Le statut de LMP permet aussi de déduire tous les ans les intérêts d’emprunt ainsi que toutes les charges liées à la gestion et à l’administration du bien ; de plus, le bien loué meublé, ainsi que les équipements, sont amortissables. “Si les charges dépassent les recettes, le déficit constaté est imputable, sans limitation, sur le revenu global du déclarant ; les amortissements, eux, sont réputés différés. Quand les recettes redeviennent supérieures aux charges, le propriétaire doit utiliser les amortissements qui sont en sursis d’imputation afin de ne pas être fiscalisés sur ses résultats, et ce jusqu’à épuisement des amortissements réputés différés, explique Michèle Lambert. En fait, un bon montage financier et fiscal permet de ne pas être imposé sur les recettes, pendant au moins quinze ans. C’est un produit de constitution d’un patrimoine en franchise d’impôt. La défiscalisation joue surtout au départ.” De plus, précise aussi la spécialiste, si on revend son bien dans ce cadre-là après cinq ans de détention, et qu’on est enregistré en tant que LMP depuis 5 ans, cela permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value, à condition d’avoir dégagé moins de 250 000 euros annuels. C’est pourquoi les résidences avec services constituent un excellent placement pour les personnes qui sont lourdement fiscalisées. Cependant, l’investissement est aussi rentable pour une mise de départ plus modeste (des revenus fonciers supérieurs à 23 000 euros représentent une mise de départ comprise entre 500 et 600 000 euros). Si les revenus annuels sont inférieurs à 23 000 euros, ils sont toujours imposés au titre des Bic, mais l’acquéreur rentre dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui permet aussi de déduire des revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les charges et les frais de gestion. En LMP ou en LMNP, grâce aux services para-hôteliers que proposent ces résidences, l’investisseur récupère également la TVA sur son bien.

Avec 50 communes et 1,3 million d’habitants, la deuxième agglomération de France affiche un marché du logement neuf étincelant, riche d’ambitieux programmes.

C'est en effet par lui que tout commence... Et le banquier ne manquera pas de vous poser la question en préalable à la discussion. Certes, ces dernières années, les établissements de crédit n'hésitaient pas à proposer des prêts à 100 %, voire 110 %, c'est-à-dire comprenant même les frais de notaire. Mais aujourd'hui, on assiste à un certain resserrement du crédit. Avec la remontée des taux d'intérêt, les banques sont plus sourcilleuses vis-à-vis des emprunteurs qui arrivent les "poches vides". Un minimum de préparation s'impose donc. D'autant que le taux consenti par la banque sera directement dépendant de votre apport. Plus celui-ci est important, plus les conditions de crédit sont attractives. De nombreuses banques, même si elles n'affichent plus de barèmes différents en fonction de l'apport, en tiennent compte dans les propositions qu'elles font aux emprunteurs, l'absence d'économie au départ étant considérée comme un risque supplémentaire. Pour contourner le problème ou étoffer votre apport, vérifiez que vous pouvez obtenir un prêt à faible taux d'intérêt qui sera admis dans sa composition. C'est le cas du prêt 1 % logement, du prêt à 0 % et des prêts de l'épargne logement. Encore faut-il que vous remplissiez certaines conditions.

Vous préférez vous en remettre à un constructeur ? A la différence du promoteur, il ne vous fournira pas le terrain. En diffus ou en lotissement, la première étape sera donc de trouver le lieu idéal.

Ai-je le droit de demander un prêt à taux zéro pour transformer un garage en habitation ? (Arthur V., Grenoble, 38)

Le prêt à 0 % peut vous aider pour votre emprunt. Mais pour bénéficier du doublement du montant, vous devez vous lancer très vite, car cette mesure sera bientot modifiée.

Chargé de concevoir un projet de construction pour mes beaux parents, l’architecte n’a pas vérifié l’existence de servitudes de vues reconnues aux voisins suite à un procès les opposant à l’ancien propriétaire du terrain. L’architecte n’aurait- il pas dû prendre certaines précautions évitant le recours contre le permis de construire ? (Emilien S.,Dinard, 35)

Maîtriser les coûts est l'enjeu pour le logement neuf basse consommation

Avec une forte production de logements neufs et des projets urbains structurants, le territoire de la communauté du Grand Lyon confirme sa dimension européenne.

Vous n'avez qu'un seul interlocuteur qui vous propose le plan, construit la maison et vous la livre, une fois achevée.

À partir du moment où vous achetez un bien immobilier, vous devez considérer tous les frais que cet acte va entraîner.

Comme l'attestent les statistiques produites par Stratis Conseil, une bonne part des grandes surfaces sont vendues dans l'agglomération. A Tassin la demi-lune, Financière Rive Gauche propose encore deux 5-pièces de 129 et 134 m2 en duplex, à 428 110 et 447 324 €. Au Nord, Nexity George V réalise des 5-pièces de 111 m2 en duplex à 479 000 €. Le même promoteur lance un nouveau programme, cette fois-ci à l'ouest, à Saint-Didierau- Mont-D'or, une commune très convoitée, avec deux 6-pièces- duplex de 118 et 134 m2, vendus à 430 000 et 470 000 €.