Actualité

Vous possédez déjà votre appartement ou votre maison en résidence secondaire ? Dans ce cas, rien ne vous interdit de louer votre bien quand vous ne l’occupez pas.

Indicateur Bertrand : Que représentent aujourd'hui les SEM dans l'aménagement des villes ? Et quelles sont leurs perspectives d'évolution ? Jean-Pierre Schosteck : Les SEM sont les principaux opérateurs et chefs d'orchestre de l'aménagement des villes et territoires depuis 80 ans. Elles pilotent aujourd'hui la plupart des opérations de renouvellement urbain, de requalification des centresvilles, de lutte contre l'insalubrité, de création de zones d'activité ou encore de requalification de copropriétés dégradées... Citons quelques exemples : les opérations "Lyon Confluence" à Lyon, "Ile de Nantes" à Nantes, "ZAC Rive gauche" et "quartier Moskova" à Paris, les restructurations des centresvilles de Marseille, Bordeaux, Lille, Aix-en-Provence, Limoges, Tourcoing… La principale vocation des SEM est de traduire sur le terrain la volonté et le projet politiques, sous le contrôle des actionnaires publics et privés, en mettant les atouts liés à leur statut d'entreprise au service des territoires et de leurs habitants. Devant les multiples enjeux attachés à l'exigence de mixité sociale et urbaine comme à la reconquête des centresvilles, la plupart des collectivités locales exige de conserver la maîtrise de leurs interventions. Dans ce contexte, la solution SEM continue de s'imposer aux yeux de nombreux élus bâtisseurs. Désormais mises en concurrence en amont dans leurs relations avec les collectivités locales, les 284 SEM d'aménagement s'appuient sur des valeurs fortes et sur une longue expérience. I.B. :Vous demandez une revalorisation des aides à la pierre tant pour la construction neuve que pour l'amélioration du parc existant. Dans quel but ? J.-P.S. :Ces dernières années, la production de logements sociaux s'est heurtée à des difficultés majeures nées de la combinaison d'une hausse des coûts de construction et d'une pénurie de terrains abordables pour le logement social. La rareté de certaines matières premières, l'impact des produits de défiscalisation et les réticences de nombreux élus à l'égard des logements sociaux constituent les principales causes de ce déséquilibre. Parallèlement, la demande de logement ne cesse d'enfler, notamment en raison du nombre croissant des familles monoparentales, du vieillissement de la population et d'un contexte économique peu favorable. Pour les SEM, qui se sont engagées à construire 33 000 logements sociaux en 5 ans dans le cadre du plan de relance de Jean-Louis Borloo, la revalorisation des aides à la pierre devrait permettre un meilleur équilibre financier des opérations tant en matière de construction que de réhabilitation. L'impact sur la production de logements sociaux serait évident et la sortie de crise envisageable. Les SEM réclament également un effort supplémentaire dans le domaine des aides à la personne. Ces dernières, dont l'évolution est globalement inférieure à celle des loyers, renforceraient la solvabilité des ménages les plus défavorisés. I.B. : Les SEM immobilières continueront-elles à s'appuyer sur leur métier de base (le logement locatif social) ou vont-elles se diversifier ? J.-P.S.:Les 269 SEM immobilières interviennent dans toute la gamme du logement, du très social à l'accession, sans oublier le logement libre et l'intermédiaire. Elles se sont progressivement tournées vers des activités complémentaires tels que la gestion de l'immobilier d'entreprise, le pilotage d'opérations d'aménagement, la résorption de l'habitat insalubre et le sauvetage des copropriétés dégradées. Cette variété d'interventions couplée à leur parfaite connaissance des territoires constitue, avec la proximité, leurs principaux atouts. La politique de la ville, la gestion des logements communaux et plus généralement la gestion du patrimoine immobilier des collectivités territoriales comme de l'Etat constituent des axes de développement importants pour les SEM immobilières.

Émanant de fédérations professionnelles, de réseaux d’agences ou de magazines, les portails proposent des milliers d’annonces en ligne qui permettent à chaque acheteur de trouver le logement de son choix.

"Un prix moyen n'est pas vraiment significatif dans les Hauts-de-Seine, remarque la directrice de l'Adil 92, Patricia Teulet, il existe des écarts importants entre les communes. Par exemple, l'an dernier,Neuilly, la valeur la plus haute, se situait à 8 230 €/m2 et Gennevilliers, la plus basse, à 2 400 €/m2." Des écarts sont même révélateurs entre les quartiers ou les rues d'une ville. Neuilly Saint- James est plus coté que l'avenue Charlesde- Gaulle, Colombes sud que Colombes nord et le quartier du parc des Princes que celui du pont de Sèvres à Boulogne. Le contraste demeure aussi saisissant entre les villes bâtisseuses et celles qui distillent les programmes neufs au compte-gouttes. Entre 2000 et 2004, 9 communes ont réalisé à elles seules 60 % de l'offre neuve départementale, dont Rueil-Malmaison, Issy-les- Moulineaux et Courbevoie. Le parc social, de 25 % au total, est surreprésenté dans certaines localités comme Bagneux (70 %), mais reste déficitaire par exemple à Neuilly (2,5 %) ou à Ville-d'Avray (6 %). La chlorophylle est un privilège : un Antonien bénéficie par exemple de cinq fois plus d'espaces verts qu'un Levalloisien. Si des happy few disposent des capacités financières pour s'offrir le luxe à un million d'euros d'un 5-pièces à Neuilly ou Boulogne, les deux tiers des habitants restent locataires. Près de 40 % des logements ne comportent qu'une ou deux pièces. Faute d'occuper un espace assez grand, les familles émigrent dans le Val-d'Oise ou l'Essonne dans l'espoir que l'herbe de leur maison individuelle soit plus verte que la moquette de leur appartement. Les Hautsde- Seine ne sont souvent qu'une étape. Un lieu de transit avant de passer aux choses sérieuses : devenir propriétaire.

Hôtel 4 étoiles, résidence universitaire, logements haut-de-gamme… le programme mixte Black Swans s’annonce comme l’un des plus ambitieux qu’ait connu Strasbourg ces dernières années. Découverte.

La rentabilité moyenne actuelle se situe entre 3,6 et 4,2 %. À Paris et dans sa première couronne, les chiff res sont inférieurs. Quelques villes nouvelles de l’Île-de-France, comme Marne-la-Vallée, font exception, avec une rentabilité légèrement supérieure à 4 %.

Réunis lors du 42e congrès de la fédération des promoteurs immobiliers, les professionnels ont remis leurs récompenses. Palmarès.

Dès que l’on s’éloigne légèrement de Granville, l’offre se fait plus large. À 10 kilomètres à peine, un nouvel ensemble de 56 maisons se prépare dans la petite commune de Bréhal (2 600 habitants). Baptisé le Clos des Salines (Geoxia Immobilier), il prévoit des biens de 2 à 4 chambres de 69 à 106 m2, avec garage et jardins de 163 à 501 m2. Les petits volumes ont déjà été vendus, mais des 4 et 5-pièces sont encore disponibles, à partir de 143 000 €pour 69 m2. Avec des écoles maternelle et élémentaire publiques, une maison de la petite enfance et un relais d’assistante maternelle dans la commune, le site est intéressant pour les primo-accédants cherchant un peu d’espace à vivre en famille. Une autre actualité s’affiche à Bricquevillesur- Mer, à travers la Résidence la Patinaie, signée Delamarche Immobilier. En face des îles Chausey, le promoteur a trouvé un grand terrain à 2,5 kilomètres du rivage. Il y propose 12 pavillons, avec des jardins exposés au sud ou à l’ouest. Déjà en construction, ils ont été conçus aussi bien pour des résidences principales que secondaires. Il faut compter 137 000 à 142 000 €pour un 3-pièces, et jusqu’à 179 000 € pour un 4-pièces entre 77 et 90m2. Village d’à peine plus de 900 habitants, Bricqueville-sur-Mer est proche de l’A84, qui met Paris à trois heures des plages. À Jullouville, commune associée à Saint- Michel-des-Loups, on trouve la Résidence du Littoral, une réalisation Delamarche Immobilier, qui décline une trentaine d’appartements sur trois niveaux. Avec des surfaces entre 40 et 80 m2, ils ouvrent sur des terrasses jusqu’à 28 m2 et des petits jardins bien exposés. On démarre à 168 000 €pour les studios et 233 000 €pour les 2-pièces, dont certains donnent sur une plage de sable fin. Légèrement dans les terres, à Coutances, c’est le groupe Céléos qui est à l’affiche avec le Domaine de Constances, une résidence du 1-pièce bis au 3-pièces. Sans appartements familiaux, le promoteur a parié sur un emplacement qui devrait rassurer les investisseurs. À 300 mètres du centre-ville, il combine “des prestations soignées,un espace harmonieux et un accès au site sécurisé par une barrière automatique,garantissant quiétude et sérénité”, assure le service marketing. Des programmes de logements devraient prochainement être lancés à Cherbourg et aux alentours, répondant à des normes de haute et de très haute performance énergétique. En effet, le programme local de l’habitat de la communauté d’agglomération, adopté en juin 2007, a fixé un objectif de réalisation de 4 600 logements à l’horizon 2012. Deux Zac de plus de 400 logements y sont en cours, et une troisième est en projet sur Equeurdreville.

Le financement participatif gagne du terrain dans l’immobilier. Un moyen d’attirer de nouveaux investisseurs sur des lots résidentiels. Comment l’utiliser ? Quelle plateforme choisir ? Quels sont les risques ? Mode d’emploi.

I.B. : Qu'est-ce qui a fondamentalement changé dans votre métier ou dans son environnement, en quelques années ?

Depuis le 1er janvier 2013, les permis de construire pour les logements neufs doivent répondre aux critères de la réglementation thermique 2012.

Depuis plusieurs années maintenant, Caen s'est engagée dans une grande opération de renouvellement urbain pour donner à la ville sa dimension de capitale régionale. Plusieurs Zac sont en cours d'achèvement aux quatre coins de la ville : elles associent équipements majeurs et logements. "Une part importante de la création de logements se fait dans les Zac. En 2004, qui a été une bonne année, 550 logements neufs ont été réalisés à Caen, dont 80 % dans les Zac" expose Gilles Guérin, directeur de l'urbanisme. Cerise sur le gâteau, la presqu'île va donner un nouveau souffle au cœur de ville : équipements, commerces et logements résidentiels au bord de l'eau sont au programme. Les centaines de logements programmés dans ce secteur connaîtront sans nul doute un beau succès. "Notre opération Quai de Juillet, située tout près de la presqu'île, s'est vendue en un mois et demi à un prix moyen de 2 700 €/m2 hors parking" constate ainsi Gilles Péan. Même succès pour les Balcons Saint-Ouen, une résidence de 55 appartements signée Bouygues Immobilier au sud du centre-ville, tout près de l'hippodrome. Dans ce quartier de standing, qui concilie proximité de l'animation du centre-ville et espaces verts, les logements affichent un prix moyen de 2 541 €/m2. Des promoteurs locaux, tels que Sedelka et Investir Immobilier, sont également très présents sur la ville et ont notamment à leur actif un certain nombre de réalisations sur les Zac. En juillet dernier, Investir Immobilier a posé la première pierre de Villanova, une petite résidence d'une trentaine de logements dans le quartier de la Guérinière, déjà entièrement vendue. A suivre dans le même quartier, un programme signé Edifidès, dont les appartements, du studio au 4-pièces, sont réservés aux primo-accédants et aux investisseurs en PLS.

En associant l'intérêt du dispositif Scellier, une forte croissance démographique et des projets urbains cohérents à forte consonance écodurable, le marché du logement neuf reste très actif à Montpellier. Démonstration.

Même parmi les villes dynamiques, la donne évolue. Au 1er trimestre, Saint-Denis a abandonné la place de top bâtisseuse à La Courneuve, où les grues s'affairent depuis les Quatre-Routes jusqu'aux 4 000 en passant par le quartier de la gare. Sur l'ensemble du département, l'offre disponible atteint le niveau des années 1996/2002, proche des 1 200 unités. Une bonne nouvelle contrebalancée par la hausse des prix de 10 % pour un mètre carré oscillant entre 3600 et 3700 e. La Seine- Saint-Denis demeure tout de même le seul département de petite couronne à afficher des tarifs comparables à ceux de grande couronne. A titre d'exemple, Spirit met en vente à La Courneuve des maisons de ville avec garage et jardinet à des prix convainquant les chéquiers les plus rétifs : 230 000 e (3 chambres) et 300 000 e (5-pièces) aux alentours de 2 900/3 000 e/m2. Commercialisé pour moitié depuis novembre 2006, le programme disposait encore, fin septembre, d'une vingtaine de maisons et de quelques 2 et 3-pièces. Point intéressant, le chauffage collectif urbain qui équipe les appartements baisse les charges de 40 %. "Ce n'est pas parce que nous construisons à La Courneuve que nos produits sont moins performants qu'ailleurs. Souvent les acquéreurs s'en inquiètent.Qu'ils se rassurent, ils trouvent une qualité technique identique", martèle la négociatrice. Jugement similaire du directeur des ventes de Cogedim Ventes, Frédéric James, à propos de son programme d'Aubervilliers : "Ici la clientèle est exigeante. Ce sont des primo-accédants qui s'engagent pour 25 à 30 ans. Ils veulent un produit esthétique qui le restera durant cette longue et importante étape de leur vie". En deux mois et demi, le promoteur a conclu 22 réservations à 3 490 e/m2 de moyenne hors parking. Un score qu'il attribue au "côté Art Déco de l'immeuble" et à "l'emplacement à proximité du centre, où la ligne 12 du métro sera prochainement prolongée". Dix clients sont des investisseurs et douze des résidents essentiellement de Seine-Saint- Denis ou d'Aubervilliers. Le prix du 3-pièces, le type de lot le plus couru en Seine-Saint- Denis : 210 000 e pour 59 m2. A Saint-Ouen, règne une atmosphère plus parisienne. Cogedim lance le 15 novembre un programme à prix maîtrisés, derrière les Puces, et s'attend à 50 % de réservations dès le premier week-end. Le Pré-Saint-Gervais affiche un côté village propre à certains quartiers de la capitale. Le président Mitterrand avait sa table au "Pouilly Reuilly", le métro Hoche n'est pas loin. Quatre projets sont sur le marché avec des lofts et des maisons. Pour BPMC, l'un des promoteurs présents, c'est une première sur cette petite commune de 50 hectares. Vincent Hamy, le directeur commercial, aborde ce coup d'envoi avec confiance : "Nous croyons dans l'Est francilien, affirme-t-il. C'est un secteur économiquement plus accessible que l'Ouest, où existent encore quelques zones constructibles avec un réel potentiel de valorisation à moyen terme." Le Pré-Saint-Gervais, quant à lui, "intéresse une clientèle qui ne peut plus acquérir un bien à Charenton, à Vincennes ou dans Paris intra-muros". Comptez entre 4 800 et 5 500 e/m2 pour ce programme. Le lot d'exception, un 123 m2 en duplex, avec jusqu'à six mètres sous plafond pour la partie séjour, qui comporte une terrasse de 55 m2 et s'enlève à 730 000 e.

Puisque le propriétaire signe un bail commercial, les loyers encaissés sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). En fonction des revenus dégagés annuellement par ces biens immobiliers, différents cas de figure fiscaux sont possibles. Si le propriétaire encaisse plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et s’inscrit au registre du commerce, il entre dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP). La première année de l’acquisition, les frais de mise en place (frais de notaire, frais de commercialisation du bien…) sont déductibles du revenu global. Le statut de LMP permet aussi de déduire tous les ans les intérêts d’emprunt ainsi que toutes les charges liées à la gestion et à l’administration du bien ; de plus, le bien loué meublé, ainsi que les équipements, sont amortissables. “Si les charges dépassent les recettes, le déficit constaté est imputable, sans limitation, sur le revenu global du déclarant ; les amortissements, eux, sont réputés différés. Quand les recettes redeviennent supérieures aux charges, le propriétaire doit utiliser les amortissements qui sont en sursis d’imputation afin de ne pas être fiscalisés sur ses résultats, et ce jusqu’à épuisement des amortissements réputés différés, explique Michèle Lambert. En fait, un bon montage financier et fiscal permet de ne pas être imposé sur les recettes, pendant au moins quinze ans. C’est un produit de constitution d’un patrimoine en franchise d’impôt. La défiscalisation joue surtout au départ.” De plus, précise aussi la spécialiste, si on revend son bien dans ce cadre-là après cinq ans de détention, et qu’on est enregistré en tant que LMP depuis 5 ans, cela permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value, à condition d’avoir dégagé moins de 250 000 euros annuels. C’est pourquoi les résidences avec services constituent un excellent placement pour les personnes qui sont lourdement fiscalisées. Cependant, l’investissement est aussi rentable pour une mise de départ plus modeste (des revenus fonciers supérieurs à 23 000 euros représentent une mise de départ comprise entre 500 et 600 000 euros). Si les revenus annuels sont inférieurs à 23 000 euros, ils sont toujours imposés au titre des Bic, mais l’acquéreur rentre dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui permet aussi de déduire des revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les charges et les frais de gestion. En LMP ou en LMNP, grâce aux services para-hôteliers que proposent ces résidences, l’investisseur récupère également la TVA sur son bien.

Sophie Magnan, responsable de l’offre accession au Crédit Foncier donne à explorimmoneuf son point de vue sur le marché du crédit en ce mois de septembre 2012.

Comme l'attestent les statistiques produites par Stratis Conseil, une bonne part des grandes surfaces sont vendues dans l'agglomération. A Tassin la demi-lune, Financière Rive Gauche propose encore deux 5-pièces de 129 et 134 m2 en duplex, à 428 110 et 447 324 €. Au Nord, Nexity George V réalise des 5-pièces de 111 m2 en duplex à 479 000 €. Le même promoteur lance un nouveau programme, cette fois-ci à l'ouest, à Saint-Didierau- Mont-D'or, une commune très convoitée, avec deux 6-pièces- duplex de 118 et 134 m2, vendus à 430 000 et 470 000 €.