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Logements neufs, écoquartiers, transports... De grandes opérations d’aménagement sont en cours dans la région francilienne. Décryptage des meilleurs secteurs à suivre pour habiter ou investir.

La phase II de la Confluence, à Lyon, se précise en lieu et place de l’ancien marché de gros : le promoteur Icade vient d’être désigné sur concours pour réaliser le premier " macro-lot ".

"Des solutions sur mesure"

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Montpellier par la fédération des promoteurs immobiliers.

Une clause de mon règlement de lotissement exige une seule maison par parcelle.Puis-je diviser mon terrain pour faire construire un petit pavillon destiné à recevoir mes enfants ? (Bertrand P.,Cahors, 46)

Indicateur Bertrand : De quelle manière un logement neuf est-il parfaitement “au goût du jour”, en phase avec les nouvelles attentes des familles, par rapport à un logement ancien ?

A la relance de la production de logements succèdent des réflexions sur de nouvelles formes d’habitat pour conjuguer développement urbain et durable dans la capitale bretonne.

“Pour éviter d’investir dans une résidence étudiante à Saint-Paul-les Dax où, il n’y a pas… d’étudiants, il faut ouvrir les yeux et les oreilles”, conseille Alain Amram, directeur commercial régional de Primaxia. Pas question de s’en tenir à la plaquette du promoteur pour signer la promesse d’achat. Il est impératif de se rendre sur place pour connaître précisément l’emplacement et l’environnement du bien convoité. Cette visite de repérage doit vous permettre de vérifier que le marché locatif n’est pas déjà saturé ou en passe de l’être. Pour cela, levez le nez : comptez le nombre de grues et donc le nombre de chantiers en cours. Idem pour les panneaux de commercialisation des programmes neufs. Un petit détour ou quelques coups de fil aux agences immobilières du coin s’impose. Vous saurez rapidement si le marché de la location est tendu (ce qui est positif en vue de votre prochain investissement) ou si au contraire, l’offre de biens est supérieure à la demande. Par la même occasion, vous glanerez des infos sur les loyers pratiqués sur le territoire. “Si on vous a promis 12 r/m2 et que les loyers en vigueur ne dépassent pas 8 r, vous devrez revoir vos prétentions de loyer à la baisse pour garantir la location de votre bien”, prévient Pascal Brasseur, de BNP Invest Immo. Pour en savoir davantage sur ce dernier sujet, vous aurez évidemment pris soin de consulter les études immobilières des grands réseaux de gestionnaires de biens (Lamy, Foncier) qui chaque année, listent, ville par ville, les prix du mètre carré en location. Un coup de fil en mairie, à la chambre de commerce et d’industrie locale, mais aussi un coup d’oeil à la presse locale, devraient également vous fournir de précieuses informations sur les projets de business et sur les futures écoles et universités. Un territoire éligible au label des pôles de compétitivité est par exemple une bonne opportunité. Consulter les grandes données statistiques nationales (évolution de la population, nombre d’étudiants, migration…) permet également de suivre l’évolution démographique du lieu. Déficitaire ou excédentaire. “On sait par exemple que 1 000 nouvelles familles débarquent chaque mois à Montpellier et qu’elles recherchent des biens plus grands que ceux qu’elles possédaient avant. Investir dans des grandes surfaces dans le quartier de la nouvelle mairie peut paraître judicieux”, conclut Alain Amram.

L'agglomération rurale.

Outre la rentabilité, investir dans une résidence avec services présente aussi des avantages fiscaux non négligeables du fait du statut endossé par l'investisseur. En signant un bail commercial, le propriétaire s'inscrit de fait dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP) ou des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Si vous percevez plus de 23 000 e de revenus fonciers par an (ce qui correspond à un investissement de l'ordre de 500 000 e dans l'immobilier) et que vous êtes inscrit au registre du commerce, vous êtes un LMP. Sinon, vous passez en catégorie LMNP. En résidence avec services, un loueur en meublé professionnel cumule les avantages. Et pas des moindres. La première année de l'investissement, vous pouvez déduire l'intégralité des frais d'établissement (frais de commercialisation, de montage de l'opération…). Et ce, sans plafond.

Impossible d'imaginer l'habitat du futur sans une bonne dose de domotique. Pourtant, selon les pronostics des spécialistes, la technologie va s'adapter à l'homme et lui offrir une meilleure qualité de vie. Démonstration.

Le plus grand parc aquatique d’Europe, des jardins suspendus et un lagon gigantesque à ciel ouvert sont autant d’installations qui vont enrichir le futur complexe touristique éco-responsable Villages Nature. Visite guidée.

C’est la première question qui s’impose. Pour vous enrichir en augmentant votre patrimoine immobilier, pour disposer de revenus complémentaires lors de votre retraite, pour constituer un patrimoine pour vos descendants ou pour payer moins d’impôt ? En fonction de votre (ou vos) objectif(s), vous porterez une attention plus ou moins grande à la région de votre investissement et à la taille du bien. Par exemple, si vous souhaitez que vos enfants, futurs étudiants, habitent l’appartement durant leurs études, l’achat dans une ville universitaire s’impose. Si vous investissez en vue de votre retraite, optez pour une région où vous vous sentirez bien.

Dans ce contexte, comment se comporte le marché des principales agglomérations du département ? Selon l'étude récente du groupe Adéquation, Montpellier a connu un niveau de 314 ventes au 4e trimestre 2008, contre 422 au 3e trimestre, 439 au 2e trimestre et 417 ventes au cours des trois premiers mois de 2008. Comparée aux chiffres du 4e trimestre 2007, la baisse est sensible et il faut revenir au 4e trimestre 2005 pour trouver un niveau comparable. Pour l'année 2008, on enregistre 1 592 ventes, soit un niveau quasi égal à celui de 2007, qui s'établissait à 1 691 logements. Ce n'est donc pas tant le niveau des ventes qui peut inquiéter, car il se maintient, mais plutôt l'écart entre ventes et mises en vente qui a connu une brusque accélération début 2008. Les mises en vente représentent en effet pour l'année 2008 un niveau de 2 248 logements, ce qui engendre un stock disponible de 1 721 logements, dont seulement 86 en ventes dites debout. “Attention lorsque l'on parle de stock ! lance Philippe Vézinet, directeur général d'Icade Ellul.Montpellier ne connaît pas de stock réel aujourd'hui, car la Serm assure une régulation de la production”. L'un des plus intéressants paramètres reste le taux d'écoulement, qui s'établit à 5,2 % – logiquement, le plus bas taux depuis des années. Quant au prix moyen des logements disponibles, il s'établit à 3 402€le m2. Au niveau du secteur de la revente, comme le montre la FNAIM, le prix moyen à la vente s'est fixé à 2 776 €/m2 au 4e trimestre 2008, ce qui représente un fléchissement léger de 0,2% par rapport à l'année 2008. La rentabilité brute moyenne, elle, s'établit à 5,6 %, avec des prix moyens à la location de 12,91€/m2.

Nous examinons deux devis pour le rehaussement d'un grenier que nous voulons rendre habitable. Dans un cas, la TVA est facturée à 19,6% et dans l'autre à 5,5%. Nous voudrions un avis neutre avant de négocier avec les entreprises. (Annie et Daniel A., Carcassonne, 11)

A Toulouse, les fondamentaux du placement immobilier sont toujours là et la hausse des prix est limitée dans les nouveaux quartiers.

TGV, LGV, tramway, métro… Dans toutes les grandes métropoles, les transports en commun influencent le développement urbain et le marché. État des lieux.