Actualité

Dès que l’on s’éloigne légèrement de Granville, l’offre se fait plus large. À 10 kilomètres à peine, un nouvel ensemble de 56 maisons se prépare dans la petite commune de Bréhal (2 600 habitants). Baptisé le Clos des Salines (Geoxia Immobilier), il prévoit des biens de 2 à 4 chambres de 69 à 106 m2, avec garage et jardins de 163 à 501 m2. Les petits volumes ont déjà été vendus, mais des 4 et 5-pièces sont encore disponibles, à partir de 143 000 €pour 69 m2. Avec des écoles maternelle et élémentaire publiques, une maison de la petite enfance et un relais d’assistante maternelle dans la commune, le site est intéressant pour les primo-accédants cherchant un peu d’espace à vivre en famille. Une autre actualité s’affiche à Bricquevillesur- Mer, à travers la Résidence la Patinaie, signée Delamarche Immobilier. En face des îles Chausey, le promoteur a trouvé un grand terrain à 2,5 kilomètres du rivage. Il y propose 12 pavillons, avec des jardins exposés au sud ou à l’ouest. Déjà en construction, ils ont été conçus aussi bien pour des résidences principales que secondaires. Il faut compter 137 000 à 142 000 €pour un 3-pièces, et jusqu’à 179 000 € pour un 4-pièces entre 77 et 90m2. Village d’à peine plus de 900 habitants, Bricqueville-sur-Mer est proche de l’A84, qui met Paris à trois heures des plages. À Jullouville, commune associée à Saint- Michel-des-Loups, on trouve la Résidence du Littoral, une réalisation Delamarche Immobilier, qui décline une trentaine d’appartements sur trois niveaux. Avec des surfaces entre 40 et 80 m2, ils ouvrent sur des terrasses jusqu’à 28 m2 et des petits jardins bien exposés. On démarre à 168 000 €pour les studios et 233 000 €pour les 2-pièces, dont certains donnent sur une plage de sable fin. Légèrement dans les terres, à Coutances, c’est le groupe Céléos qui est à l’affiche avec le Domaine de Constances, une résidence du 1-pièce bis au 3-pièces. Sans appartements familiaux, le promoteur a parié sur un emplacement qui devrait rassurer les investisseurs. À 300 mètres du centre-ville, il combine “des prestations soignées,un espace harmonieux et un accès au site sécurisé par une barrière automatique,garantissant quiétude et sérénité”, assure le service marketing. Des programmes de logements devraient prochainement être lancés à Cherbourg et aux alentours, répondant à des normes de haute et de très haute performance énergétique. En effet, le programme local de l’habitat de la communauté d’agglomération, adopté en juin 2007, a fixé un objectif de réalisation de 4 600 logements à l’horizon 2012. Deux Zac de plus de 400 logements y sont en cours, et une troisième est en projet sur Equeurdreville.

Propriétaire-bailleur depuis peu,pouvez-vous me préciser les conditions dans lesquelles je peux déduire les déficits fonciers et aussi,à quoi correspondent ces derniers ? (Jeanny L.,Nantes, 44)

Maîtriser les coûts est l'enjeu pour le logement neuf basse consommation

Cadres d'une trentaine d'années débutant dans la vie active mais promis à un bel avenir, Alexandra et Pierre en ont fait l'heureuse expérience. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec 20 000 € d'apport, leur banque habituelle leur proposait un taux de 3,65 % (hors assurance). Quand on voit des taux fixes à partir de 3,10 %, difficile de se satisfaire de telles conditions. Pierre s'est donc connecté à internet. Et là, surprise ! Il a obtenu en 48 heures, plusieurs réponses favorables et un taux de 3,45 % ! Pour le couple, l'économie n'est pas négligeable puisqu'elle correspond à près de 5 000 €. "En tant que courtier, nous disposons de marges de manœuvre plus importantes qu'un particulier en matière de négociation de taux", souligne Philippe Taboret, responsable communication et marketing de Cafpi. Leader du courtage, l'établissement compte quelque 670 collaborateurs et dispose de 70 succursales dans toute la France. Il a noué des partenariats avec 70 banques dont toutes les grandes banques de dépôt, les réseaux régionaux... Résultat, rien qu'en 2004, Cafpi a délivré 2,5 milliards d'euros de crédit. Et compte bien améliorer son score. "Sur les trois premiers trimestres 2005, nous avons déjà effectué 22 000 signatures chez notaire et réalisé 3,25 milliards d'euros de crédit", poursuit Philippe Taboret. Une progression que ce dernier attribue non seulement à la bonne tenue du marché immobilier, mais aussi à Internet et aux médias. Même son de cloche chez ACE. "Grâce aux médias qui ont mis la profession en lumière, désormais questionner un courtier est une démarche naturelle, les acquéreurs ne s'arrêtent plus à leur banque", explique Joël Boumendil, directeur de cette société, qui se place aussi dans le peloton de tête du courtage en crédit. En 2004, elle a délivré 1,2 milliard de crédit sur toute la France par le biais de 20 agences installées dans les grandes villes régionales et revendique une centaine d'établissements bancaires partenaires (grands réseaux et antennes régionales). Progression identique chez Meilleurtaux.com : "Nous sommes à 66 % de plus que l'année dernière !" s'exclame Christophe Cremer, son président. Le courtier n'officie pas seulement sur le net, mais également au travers d'agences installées dans la plupart des grandes villes. Il dispose également d'un grand nombre de banques partenaires (une centaine sur toute la France).

Toujours prisée par une clientèle aisée et malgré un marché prudent, Boulogne-Billancourt est en plein renouveau, avec pour étendard la construction de l’écoquartier Rives de Seine sur l’île Seguin.

Ai-je le droit de demander un prêt à taux zéro pour transformer un garage en habitation ? (Arthur V., Grenoble, 38)

Si vous achetez un logement au sein d'un programme neuf ou faites réaliser votre maison par un constructeur de maison individuelle, vous devrez signer un contrat en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). Ni maçon ni architecte, quel est le rôle des promoteurs-constructeurs ? "Ils sont en quelque sorte les chefs d'orchestre de l'acte de construire" résume-t-on à la FPC. Ils conçoivent, élaborent, réalisent et commercialisent les opérations immobilières qui dessinent le futur cadre de vie des habitants, aux quatre coins de l'Hexagone. Parfois sur un petit îlot foncier isolé, et parfois à l'échelle d'un grand projet urbain concernant toute une Zac (Zone d'Aménagement Concerté), dans de vastes opérations d'aménagement du territoire, sur lesquelles ils travaillent en concertation avec les pouvoirs publics à tous les niveaux (commune, région, Etat). Les promoteurs partent donc d'une réalité où le bien n'existe pas encore et leur savoirfaire couvre toutes les étapes de la construction, de la conception à la réalisation. Ils doivent trouver les terrains à bâtir et prendre en compte tous les aspects juridiques, commerciaux, techniques et financiers de l'opération. Chefs d'orchestre donc…

Depuis quelques mois, les taux de crédit remontent et la hausse devrait persister. Malgré tout, ils restent à des niveaux proches de ceux du début 2010. C'est donc maintenant qu'il faut emprunter.

Le rentrée pointant le bout du nez, le moment est peut-être venu d'envisager de changer d'air et, pourquoi pas, d'investir dans un logement. Les opportunités ne manquent pas. Suivez notre enquête pour bien préparer votre achat.

Avec des prix en baisse un peu partout et des taux au plancher, les acquéreurs voient leur pouvoir d’achat immobilier, un temps malmené par la flambée des valeurs, s’améliorer de façon significative.

Quelles sont les motivations des emprunteurs qui s'adressent à vous ?

Créé en 1966, repris en 1989 par un partenariat formé par la banque Worms et par Jean Diaz, alors Directeur Général de Cogedim, où il était entré en 1968, Ogic est un promoteur généraliste qui exerce son activité dans les quatre métiers principaux : l'aménagement de centre urbain, l'immobilier d'entreprise, l'immobilier résidentiel, et la restructuration du patrimoine. Indicateur Bertrand : Ogic est très attaché à réaliser des opérations dans Paris. A l'heure où celles-ci sont de plus en plus difficiles à monter, où en êtes-vous ? Régis Hérouard : Paris a toujours été notre cœur de cible. Parmi nos dernières opérations d'immobilier résidentiel, nous pouvons citer Carré Péreire situé 8 rue Roger Bacon dans le 17e dont la commercialisation vient de s'achever et Hameau Victor Hugo situé 29 rue Copernic, à 200 m de la Place Victor Hugo, derrière un immeuble haussmannien. Il s'agit d'un joli programme réalisé en partenariat avec Promaffine, composé de 22 appartements du studio aux 5-pièces qui donnent sur des jardins "secrets". La commercialisation de cette opération est aujourd'hui réalisée à 60 %. Pour l'avenir, nous étudions plusieurs opérations dont la commercialisation est prévue courant 2006. La première dans le 6e, à l'angle de la rue du Cherche Midi et de la rue J. Ferrandi au cœur d'un îlot de verdure exceptionnel, la seconde, rue de Chabrol, Cité de Hauteville dans le 10e, à côté de l'ancien musée Baccarat, et enfin la troisième, rue Viala et rue Saint-Charles dans le 15e, située sur les terrains de la Caisse d'Allocations Familiales. Ces opérations témoignent d'une volonté de rester présent dans la capitale. I.B. : Ce qui ne vous empêche pas d'élargir votre promotion logement en Ile-de-France et de diversifier aujourd'hui vos activités en province ... R.H. : En Ile-de-France, nous sommes présents dans des villes à forte valeur ajoutée comme Rambouillet, par exemple. En effet, nous sommes aménageurs de la ZAC du Quadrilatère et du centre-ville où nous réalisons 230 logements à 250 m du château et à 100 m de l'Hôtel de Ville. Ogic est également implanté à Bois- Colombes, avec le Quartier Monceau en liaison avec Sefri-Cime, ainsi qu'à Colombes, Montrouge, Vanves et Puteaux. Nous avons des projets à Fontainebleau et à Orléans dont la commercialisation débutera en 2006. En Province, dans la région Provence-Alpes Côte-d'Azur, nous avons deux opérations dans les Alpes-Maritimes. L'une en haut de la colline St Philippe à Nice offrant un merveilleux panorama sur la mer et la ville de Nice. L'autre à Menton en plein cœur de ville à 10 minutes de la plage. Nous sommes également présents dans le Var à Six-Fours-les-plages entre mer et forêt où nous réalisons l'opération L'Orée du Cap de 90 logements. Nous développons également notre activité en Haute Savoie et dans l'Ain à proximité du bassin Genevois. Ainsi, nous avons lancé notre première opération Les Terrasses de Gex à Gex à 15 km de l'aéroport de Genève. En Haute Savoie, à proximité d'Annecy, nous sommes aménageurs du centre-ville de La Balme de Sillingy où nous venons de lancer notre premier programme La Balme Village. Dans la même région, nous lançons à Annemasse Les Balcons du Clotet, une opération de 58 appartements destinés à des primo accédants. Devant la difficulté de trouver du foncier à Paris et en région parisienne, nous souhaitions orienter notre stratégie vers certains marchés du territoire national. Je crois beaucoup aux marchés de niche dans des lieux où il y a un véritable besoin de logements avec une forte expansion démographique. C'est le cas notamment du Bassin Genevois et de la Haute Savoie. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? R.H. : Je suis très confiant sur le marché immobilier d'aujourd'hui tant que les taux d'intérêts resteront au niveau actuel. Avec des taux fixes situés entre 3,40% et 3,50%, j'ai même tendance à croire que cela incite et conditionne le bien fondé d'un achat immobilier. Il est en effet raisonnable de loger sa famille en empruntant sur des durées longues même si les prix de vente ont connu ces dernières années une croissance élevée. I.B. : Qu'est-ce qui a changé dans la perception de votre métier ? R.H. : Auparavant, l'image d'Epinal du promoteur était celle d'un homme parvenu, au volant d'une grosse voiture, cigare à la bouche, ce qui n'insufflait pas la confiance. Cette image s'est considérablement modifiée auprès des pouvoirs publics et dans l'esprit des consommateurs. En effet, l'immobilier est ressenti, maintenant comme une véritable industrie, un vrai métier, pilier de l'économie. Il demande des connaissances multiples et variées : architecture, marketing, communication, juridique et financier. Les produits que nous fabriquons doivent évoluer non pas en fonction des modes mais correspondre à l'évolution des modes de vie. L'acte de bâtir est certainement l'un des métiers les plus passionnants.

Dans ce contexte, entre cette nouvelle demande mais aussi celle d'actifs locaux, un marché immobilier dynamique et adapté à la demande de ce territoire est nécessaire. En matière d'équilibre, le marché neuf l'est incontestablement, comme le souligne, un brin surpris, Philippe Roux, le président de la chambre de la fédération des promoteurs-constructeurs de Provence : "Au cours des six premiers mois de 2007, la seule ville de Marseille a enregistré 1 646 réservations, soit un niveau équivalent à celui du 2e semestre 2007 qui avait totalisé 1 656 réservations. Je m'attendais à observer une baisse en raison d'un certain nombre de paramètres extérieurs susceptibles de tendre le marché mais il n'en a rien été". Durant la même période, l'offre s'est même réduite mais après une période qui avait vu de nombreuses mises en ventes, diminuant de fait les stocks. "De plus, la demande reste importante et le marché marseillais continue de montrer son dynamisme et le constat est à l'identique dans les Bouches-du-Rhône," ajoute Philippe Roux, commentant les statistiques de l'Obser- vatoire immobilier de Provence. Même les prix en secteur libre se sont assagis : entre l'année 2006 et la période couvrant du 1er janvier au 30 juin 2007, la progression a été "seulement" de 3,8 %, à 3 548 e/m2 habitable contre 3 417 e/m2 lors de la période précédente. Ce constat d'équilibre du marché entre offre et demande est confirmé par les opérateurs, comme chez Bouygues Immobilier où l'on constate cependant un taux de "désistement important", de l'ordre du double de celui de l'année dernière, qui s'explique notamment par "des refus de prêt, même parfois sur trente ans, en raison d'une vigilance accrue des établissements financiers, surtout dans le secteur de la résidence principale". Ce mouvement s'explique peut-être aussi par le renforcement de la part des acquéreurs en résidence principale, au détriment de celle des investisseurs.

Dans le neuf, vous disposez d’un avantage très important par rapport à un logement ancien. En e! et, à la date de réception de votre logement, vous serez couvert par trois garanties

Dans le marché du locatif, il est vital pour un investisseur de connaître la rentabilité qu'il peut tirer de son opération. Une équation qui prend en compte plusieurs paramètres.

Raoul Grandhomme : Parmi nos clients, une partie est essentiellement intéressée par la défiscalisation ; les autres, des personnes autour de la cinquantaine, choisissent un lieu qui leur plaît, pour en profiter comme résidence secondaire ou pour y emménager au moment de la retraite.

Nous avons découvert une nouvelle catégorie d'investisseurs