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Dans ce contexte, entre cette nouvelle demande mais aussi celle d'actifs locaux, un marché immobilier dynamique et adapté à la demande de ce territoire est nécessaire. En matière d'équilibre, le marché neuf l'est incontestablement, comme le souligne, un brin surpris, Philippe Roux, le président de la chambre de la fédération des promoteurs-constructeurs de Provence : "Au cours des six premiers mois de 2007, la seule ville de Marseille a enregistré 1 646 réservations, soit un niveau équivalent à celui du 2e semestre 2007 qui avait totalisé 1 656 réservations. Je m'attendais à observer une baisse en raison d'un certain nombre de paramètres extérieurs susceptibles de tendre le marché mais il n'en a rien été". Durant la même période, l'offre s'est même réduite mais après une période qui avait vu de nombreuses mises en ventes, diminuant de fait les stocks. "De plus, la demande reste importante et le marché marseillais continue de montrer son dynamisme et le constat est à l'identique dans les Bouches-du-Rhône," ajoute Philippe Roux, commentant les statistiques de l'Obser- vatoire immobilier de Provence. Même les prix en secteur libre se sont assagis : entre l'année 2006 et la période couvrant du 1er janvier au 30 juin 2007, la progression a été "seulement" de 3,8 %, à 3 548 e/m2 habitable contre 3 417 e/m2 lors de la période précédente. Ce constat d'équilibre du marché entre offre et demande est confirmé par les opérateurs, comme chez Bouygues Immobilier où l'on constate cependant un taux de "désistement important", de l'ordre du double de celui de l'année dernière, qui s'explique notamment par "des refus de prêt, même parfois sur trente ans, en raison d'une vigilance accrue des établissements financiers, surtout dans le secteur de la résidence principale". Ce mouvement s'explique peut-être aussi par le renforcement de la part des acquéreurs en résidence principale, au détriment de celle des investisseurs.

Indicateur Bertrand : Qu'est-ce qui a changé dans le domaine de l'investissement immobilier ? Norbert Desmard : L'année écoulée nous a permis de constater l'attrait des investisseurs pour l'ensemble des dispositifs de défiscalisation, et pas seulement pour le Robien. Du côté de la demande, la palette s'est élargie et nos clients sont prêts à envisager toutes sortes d'investissements, y compris en Girardin, en résidence avec services ou encore en utilisant la loi Malraux. Des personnes viennent nous voir avec des niveaux d'imposition qui ne justifient pas obligatoirement le Robien, mais sont par exemple plus adaptés à une opération en LMNP (Loueur en meublé non professionnel), dont le ticket d'entrée est moins élevé. A l'inverse, étant donnés les prix élevés du neuf, certains investisseurs qui peuvent s'engager sur des biens à plus de 200 000 e, se tourneront vers l'outre-mer en Girardin pour le même prix qu'unappartement en Robien, mais avec un atout fiscal plus important. Le Borloo n'est pas encore rentré dans les moeurs et les clients ne s'y intéressent pas spontanément. S'ils envisagent un investissement orienté vers le social, ils se tournent plutôt vers le PLS (Prêt locatif social).

Propriétaire-bailleur depuis peu,pouvez-vous me préciser les conditions dans lesquelles je peux déduire les déficits fonciers et aussi,à quoi correspondent ces derniers ? (Jeanny L.,Nantes, 44)

Architecte - gérant OXO Architectes

J’ai réservé un logement vendu sur plan, avec achèvement prévu fin 2009. Aujourd’hui, je suis convoquée chez le notaire pour signer l’acte de vente, mais le prix est supérieur à celui annoncé. Puis-je renoncer à cet achat ? (Laurence V., Draguignan, 83)

Explorimmoneuf pose 3 questions à Gérard Collomb, sénateur-maire de Lyon, et président du Grand lyon.

Le traditionnel salon immobilier de la région Rhône-Alpes se tiendra du 19 au 21 octobre prochains.

Le paysage de l'investissement locatif a été fortement chamboulé depuis le début de l'année, à l'avantage des investisseurs. Petit tour des nouveautés.

A l'origine, les courtiers en crédit avaient la réputation de traiter les dossiers délicats et ne drainaient pas leur clientèle sur la toile puisque internet n'existait pas. Ils étaient peu nombreux et constituaient de discrètes officines. Désormais, ils sont non seulement présents sur la toile, mais ont, bien souvent, pignon sur rue. Parmi les poids lourds figure Cafpi (Conseil à l'accession et au financement en prêts immobiliers). Ce courtier a tout d'abord fait son chemin par le biais d'agences. "Il y a plus de 30 ans, j'ai créé Cafpi pour rendre le crédit immobilier plus simple et plus accessible, explique Elie Assouline, son président fondateur. Pour qu'un futur propriétaire trouve au même endroit toutes les solutions qui lui permettent de réaliser son rêve." Le groupe, né en 1971 et disposant aujourd'hui de 85 agences sur toute la France et outre-mer, n'a cependant pas manqué de tirer profit du web pour développer et diversifier ses activités, notamment avec www.cafpi.fr, www.votrepret. com, www.vitae-assurances.com et le petit dernier, www.creditpourtous.fr. Il négocie en moyenne 30 000 prêts par an représentant une valeur de 4,5 milliards d'euros. Sur le seul exercice 2005-2006, Cafpi est en progression, tant au niveau du nombre de dossiers traités (+ 25 %), qu'en volume de crédits accordés (+ 35 %) et qu'en chiffre d'affaires (+ 42 %). "La progression de Cafpi doit autant au dynamisme général du marché de l'immobilier qu'à la notoriété croissante de notre société, déclare Philippe Taboret, directeur général adjoint. Il est bien évident que les particuliers, notamment les jeunes couples qui n'hésitent pas à s'endetter au-delà de 20 ans, sont très sensibles à la perspective d'économiser plusieurs milliers d'euros en bénéficiant de taux, dans tous les cas inférieurs à ceux proposés par leur banque habituelle." Parmi les meilleurs. Autre courtier leader : Meilleurtaux.com, créé en 1999 et qui a d'abord fait son succès sur le web, mais qui dispose désormais de 45 agences en nom propre et de 20 franchisés en France et dans les Dom-Tom. Pour traiter les demandes qui lui sont faites, Meilleurtaux (www.meilleurtaux.com et www.meilleurtaux- patrimoine.com) s'appuie sur plus d'une centaine de conseillers, de même que sur un partenariat avec 110 banques. Crédit immobilier, crédit à la consommation, renégociation de crédit, assurance, financement de l'investissement immobilier… Il apporte une réponse à toutes les demandes qui touchent au crédit. Ce groupe ne cesse de progresser, sa récente introduction en Bourse en témoigne. ACE fait également partie du cercle des acteurs importants du marché (www.creditimmobilier- ace.com). Cette société créée en 1995 a négocié 7 200 prêts représentant un montant total de plus d'un milliard d'euros au 1er semestre 2006. "L'activité du courtage en crédit immobilier est en plein boum.De plus en plus d'emprunteurs nous font confiance pour négocier leur financement immobilier. La plupart sont des clients jeunes, qui n'hésitent pas à s'endetter sur de longues périodes pour acheter leur premier logement plutôt dans l'ancien. Ils disposent d'un apport personnel d'environ 15 %, commente Joël Boumendil, cofondateur et porte-parole d'ACE.Malgré la hausse récente des taux, passer par un courtier comme ACE leur permet d'obtenir les meilleures conditions du marché." Avec ses 300 collaborateurs et ses 30 agences, le groupe est spécialisé dans l'offre de crédits à taux fixe. Ses conseillers interviennent depuis l'étude du plan de financement jusqu'à la signature définitive chez le notaire. "D'ici fin 2006, nous devrions dépasser les deux milliards d'euros négociés, indique Joël Boumendil. Actuellement, 20 % des prêts immobiliers sont obtenus via les courtiers, la part d'ACE sur ce marché se situe à environ 15 %."

À partir du moment où vous achetez un bien immobilier, vous devez considérer tous les frais que cet acte va entraîner.

Que les conditions d’achat soient favorables est une évidence. Pour autant, cela ne doit pas vous empêcher de mettre toutes les chances de votre côté. Et notamment de bien étudier votre plan de financement. Si les établissements de crédit expriment à nouveau l’envie de prêter et si la place du crédit joue toujours un rôle important dans leur stratégie globale, “beaucoup nous mentionnent d’eux-mêmes leur attention toujours soutenue en ce qui concerne l’évaluation du risque : prudence maintenue, attention générale plus grande…”, relate Empruntis.com. Raison de plus pour peaufiner votre dossier. Tout d’abord en mobilisant le plus possible d’économies. Après avoir financé pendant plusieurs années des projets immobiliers à 100 % (voire 110 %), les banques ne font désormais plus l’impasse sur l’apport personnel. Sauf pour certains emprunteurs disposant d’excellents revenus et d’un emploi jugé très stable. Autrement dit, en tant que primo-accédant, il vous faut au minimum 10 % d’apport. Plus c’est encore mieux. Pas toujours facile à réunir quand on est un jeune couple en début de parcours professionnel, mais vous disposez de quelques cartes dans votre manche pour gonfler cet apport. Ce qui vous permettra aussi de mieux négocier le taux de crédit. C’est un fait, plus votre apport sera élevé, meilleures seront vos conditions de crédit. Peut-être avez-vous mis un peu d’argent de côté ? Peut-être pouvez-vous faire jouer la solidarité familiale en bénéficiant d’une donation de vos parents, celle-ci étant exonérée de droits jusqu’à 150 000 € par parent et par enfant tous les six ans. Le prêt à taux zéro (PTZ) En complément, vous avez sûrement la possibilité d’obtenir un petit prêt à conditions très attractives comme le prêt à taux zéro. D’autant que le montant du prêt est doublé dans les régions où l’accès au logement est difficile. Comme son nom l’indique, sans débourser le moindre euro d’intérêt, vous bénéficiez d’un financement particulièrement intéressant dès lors que vous n’avez pas été propriétaire depuis au moins deux ans et que vous achetez votre résidence principale. À condition toutefois de respecter les plafonds de ressources définis dans le cadre de ce prêt. Si vous êtes un couple avec deux enfants, vos revenus ne doivent pas excéder 56 875 € en région parisienne, sur la Côte d’Azur ou le pays genevois et 40 488 € dans les autres zones (revenus de l’année dernière ou de l’année précédente selon la date de demande du prêt). Si vous achetez de l’ancien, le montant du prêt est plafonné à 20 % du coût de l’opération (30 % en zone urbaine sensible) et 50 % du total des autres prêts de plus de deux ans. Dans le neuf, il peut couvrir 100 % des autres prêts et 30% maximum du coût global de l’opération (40% en zone urbaine sensible). En région parisienne ou sur la Côte d’Azur, par exemple, un jeune couple peut obtenir 45 000 € de prêt et un couple avec deux enfants 55 050 €. Dans le neuf, vous pouvez même bénéficier, dans certains cas (subvention de votre commune ou de votre département, performances énergétiques du logement…) et si vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés (différents de ceux du PTZ), d’un montant de prêt majoré (jusqu’à 20 000 €). Indépendamment du PTZ du ministère du Logement, sachez que certaines villes ont mis en place leur prêt à taux zéro. Renseignez-vous auprès de votre mairie. 1 % logement Voilà un autre petit prêt que vous pouvez solliciter si vous êtes salarié (vous ou votre conjoint) d’une société (régime non agricole) employant plus de 20 personnes. Vous devez en faire la demande directement à votre employeur ou au comité d’entreprise (ou encore au collecteur 1 % dont vous dépendez). Cependant, l’octroi de ce prêt n’est pas automatique. Tout dépend en effet des fonds dont dispose votre employeur au moment de votre demande. Il se peut très bien que d’autres salariés en aient bénéficié avant vous et que les caisses soient vides. Sachez aussi que votre demande ne sera prise en compte que si vous êtes primo-accédant ou en mobilité professionnelle. Le montant du prêt n’est pas très élevé : entre 11 200 et 17 600 € selon votre région d’habitation. Mais le taux non plus : 1,5 % (hors assurance). Quant au remboursement, il peut s’étaler sur 5 à 15 ans. Épargne Logement Si vous disposez d’un PEL ou d’un CEL et de droits à prêt substantiels, peut-être est-il intéressant, pour vous, d’emprunter dans le cadre de l’épargne logement. Avec un PEL, par exemple, vous pouvez emprunter jusqu’à 92 000 €. À condition que vous ayez acquis suffisamment de droits à prêt et que le taux de votre prêt soit plus attractif que ceux du secteur libre. Tout dépend, en effet, de la date à laquelle votre plan a été ouvert. S’il a été souscrit à compter du 1er août 2003, le taux du prêt est fixé à 4,20 %, soit quasiment les mêmes conditions qu’un prêt du secteur libre. En revanche, si votre Plan a été ouvert entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003, le taux passe à 4,97 %, ce qui n’est plus du tout compétitif. Si vous possédez un CEL, le taux du prêt est fixé à 3,50 % pour les intérêts acquis à compter du 1er août 2007, un taux qui est donc séduisant, mais le montant du prêt est limité à 23 000 €.

Le mandat est l'acte juridique établi entre vous (mandant) et le professionnel (mandataire) que vous avez choisi pour accomplir en votre nom les actes qui vont de la location à la gestion du bien, ou encore sa vente. Le mandat doit obligatoirement comporter :

Vous préférez vous en remettre à un constructeur ? A la différence du promoteur, il ne vous fournira pas le terrain. En diffus ou en lotissement, la première étape sera donc de trouver le lieu idéal.

Haute ou basse, la Normandie possède trois grandes agglomérations où se concentrent l'activité du marché immobilier. A Caen, qui compte 200 000 habitants autour d'un grand pôle universitaire, 1 000 nouveaux logements sont prévus dans les années à venir, notamment autour du quartier de la presqu'île portuaire. En Haute-Normandie, Rouen et Le Havre sont tournées vers le large. "La demande est forte sur le marché immobilier de nos deux métropoles et elle entraîne des répercussions sur les petites villes alentour", estime la chambre régionale des notaires de Haute-Normandie. Les prix de l'immobilier, ancien comme neuf, ont rattrapé leur retard par rapport à d'autres grandes villes de région. Et même si la hausse marque un léger ralentissement, les programmes neufs bien situés, proches du centre-ville, peuvent dépasser 3 000 e/m2. A Rouen, les nouveaux logements se concentrent dans le cadre du projet Seine-Ouest et, sur la rive gauche, dans le quartier du centre commercial de Saint-Sever refait à neuf. Au Havre, le quartier dans le prolongement des Docks Vauban réaménagés prend son envol et les nouveaux logements voient le jour autour de l'îlot Saint-Nicolas.

"Il nous faut sécuriser le futur"

Dans le neuf, vous disposez d’un avantage très important par rapport à un logement ancien. En e! et, à la date de réception de votre logement, vous serez couvert par trois garanties

Indicateur Bertrand :Dans le cadre de la reconversion des anciens chantiers navals, un volet est consacré à l'habitat avec Porte Marine, où Constructa, sous la marque Propria et Eiffage Immobilier Méditerranée lancent plusieurs opérations. Comment votre ville est-elle devenue aussi attractive ? Arthur Paecht : Quand j'ai été élu à la mairie en 2001, la commune était divisée en trois parties : le rivage avec, le secteur résidentiel de Tamaris, disposant de très peu d'équipements collectifs ; le centre ancien autour de son église, à la fois dégradé et dépeuplé ; Berthe, enfin, un quartier construit dans les années 60 mais qui n'était pas rattaché à La Seyne. Je me suis donné trois ans pour que s'amorce un changement de mentalité dans ces trois villes pour créer un projet en commun qui sorte de terre. Nous avons cessé de pleurer sur le passé industriel, et nous avons saisi une chance quasiment unique en Méditerranée : disposer d'une friche industrielle de 40 ha héritée des anciens chantiers et située en bord de mer. IB. : Comment transformez- vous ce territoire, à la fois partie du cœur de ville et situé en bord de mer ? AP. : Les Seynois n'ont jamais eu conscience que ces 40 ha leur appartenait et que la mer était juste derrière. Plusieurs chantiers sont planifiés et certains sont déjà en voie d'achèvement comme le parc de près de 4 ha. Les travaux de la Porte des chantiers sont achevés. Cette entrée monumentale fidèlement restaurée est un lieu de mémoire et le centre névralgique du Parc. Un port de plaisance, totalisant 640 anneaux permettra d'accueillir d'importantes unités et des dimensions permettant d'amarrer de gros paquebots. Un complexe hôtelier un pôle culturel sont en projet. De l'autre côté de la route, nous vendons 20 ha de charges foncières aux plus grands promoteurs nationaux, pour financer nos équipements publics. Il faut souligner que la Société Constructa et Eiffage ont joué un rôle pilote dans ce projet qui fait de la Seyne-sur- Mer le plus grand chantier actuel en Méditerranée. Et tout le monde s'aperçoit que le site est le plus beau de la rade de Toulon ! IB. : Quelle ville êtes-vous en train de créer ? AP. : Avec 62 000 habitants, la commune a un faible potentiel fiscal avec seulement 40 % de contribuables imposés. Et pourtant, l'évolution est en marche. Qui sait que les entreprises à forte valeur ajoutée ont créé en quelques années plus d'emplois que n'en totalisaient les chantiers navals ?! La commune doit disposer d'une offre de logements, d'écoles, d'équipements, pour toute la population et donc pour les actifs. Nous observons qu'une clientèle locale provenant de Toulon, Sanary ou Bandol et ne trouvant plus à se loger sur leur commune, porte son choix sur La Seyne. Même les institutionnels achètent ici pour proposer un parc locatif aux actifs. Quant au tourisme qui n'avait jusqu'alors pas profité à la ville, malgré nos 26 km de côtes, les équipements et la mise en place d'une capacité d'hébergement constitueront de solides atouts. Je n'ai pas d'objectif démesuré. Je veux seulement que La Seyne-sur- Mer devienne une ville normale et équilibrée. IB. :Outre la reconversion des chantiers navals avez-vous d'autres priorités ? A. P. : Nous avons entrepris de nous attaquer à l'enjeu urbain et social que constitue le quartier Berthe où 264 millions d'euros fédérés par l'Agence Nationale du Renouvellement Urbain vont permettre de réhabiliter l'habitat existant, de réaliser des construction neuves dans un esprit de mixité sociale. Ensuite, dans le quartier Sud qui recouvre 550 ha protégés, nous implantons des équipements qui n'existaient pas, pour développer les activités sportives et de loisirs. Enfin, la commune mène un grand projet de reconversion dans son centre-ville. Nous avons une Opah, avec un objectif d'un millier de logements réhabilités en dix ans.