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Indicateur Bertrand : La Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) annonce la baisse des prix de l’immobilier ancien de 2,9 % au 3e trimestre. Vous attendiez- vous à ce repli ? Henry Buzy-Cazaux : Oui, parce que nos données mensuelles avaient fait état d’une baisse des prix en juillet et en août, confirmée en septembre. Ce repli est maintenant clairement avéré, alors qu’il se montrait plutôt erratique au cours du 1er semestre. Nous savions depuis longtemps que le niveau des prix était en décalage par rapport à la solvabilité des ménages, et qu’il aurait pour effet de tempérer les augmentations et d’infléchir le marché à la baisse. C’est un phénomène normal de fin de cycle. Par contre, nous ne nous attendions pas au resserrement du crédit. En mai et juin, nous avons constaté un revirement des banques, dont l’attitude a été beaucoup plus restrictive dans la distribution des prêts. Cela a eu pour conséquence de redresser l’activité immobilière à partir d’une moindre fréquentation des agences et de “casse” – pour emprunter une expression de négociateur, c’est-à-dire de ventes qui n’aboutissent pas, faute d’obtention de financement. I.B. : Sur quels segments se situe particulièrement la “casse” ? Sur les grands logements et les maisons, dirait-on ? H.B.-C. : Il est délicat de tenir un discours unique à ce sujet, car des disparités régionales apparaissent. Mais nul ne peut nier que la réticence des banques se manifeste surtout par rapport au financement des opérations les plus onéreuses, à hauteur de 450 000 à 500 000 euros. Par conséquent, les appartements des grandes villes, comme Paris, et les maisons sont les plus concernés. I.B. : Vos adhérents ont-ils des clients qui rencontrent des problèmes avec leurs prêts-relais ? H.B.-C. : Ce phénomène est beaucoup moins répandu dans les agences immobilières que sur le marché de particulier à particulier, car l’agent immobilier a pour mission de trouver le prix d’équilibre de la vente. Vis-à-vis du vendeur, ce rôle est didactique, d’autant que les négociations deviennent plus âpres à mesure que le marché se durcit. L’agent immobilier a pour métier, et il le fait très bien, d’inciter les vendeurs à la modération. En professionnel du flux, il ne peut pas se payer le luxe de garder trop longtemps un bien en vitrine – si celui-ci n’est pas vendu au bout de 18 mois, c’est souvent en raison de son prix. Les produits anciens se situent dans la partie dense du patrimoine, centre-ville ou proche périphérie, et n’ont pas de gros défauts rédhibitoires. I.B. : Quel niveau de remise peut espérer l’acquéreur ? H.B.-C. : Tout dépend si, à l’origine, le prix a été ou non fixé à sa juste valeur. Un bien mal évalué et présenté depuis 6, 8 ou 9 mois, pourrait ainsi subir une décote de 10 à 15 %. Ce cas de figure n’est pas rare. Quand le mandat a été bien pris, mais avec des visites insuffisantes, le prix peut être corrigé de 2 à 3 % au bout de trois mois. I.B. : Pensez-vous que cela ira plus loin ? H.B.-C. : Si les banques n’étaient plus au rendez-vous, l’économie serait bloquée, dont le marché immobilier en premier lieu. Nous vivons une période tellement folle que nous n’excluons pas cette sombre hypothèse. Mais ce scénario peut être évité à l’aide d’outils, comme la baisse des taux d’intérêt et les mesures en faveur de l’accession sociale, par exemple. Je pense que nous finirons l’année avec une baisse des prix de 5 à 6 %, qui pourrait se prolonger au même niveau en 2009. Cela induit une fourchette large de 10 à 15 % sur 18 mois, puisque le 1er semestre n’a pas enregistré de baisse. Cette érosion en pente douce pourrait permettre la resolvabilisation des acquéreurs. I.B. : Comment les agences immobilières résistent-elles dans cette conjoncture ? H.B.-C. : Les agences, comme les études notariales et les promoteurs, vont être touchées. Mais cela ne fait que 3 à 4 mois que leur activité est affectée, alors que leur capacité de résistance joue sur plusieurs mois, notamment en ajustant la variable de l’emploi. En général, la profession, et non les adhérents de la FNAIM, ont recours à 70 % d’agents commerciaux. Les agences ont également la possibilité de réduire leurs investissements, tels que la publicité et la formation. La FNAIM va d’ailleurs mettre en place une cellule, dans le but d’aider ses adhérents à choisir les meilleures solutions. I.B. : Malgré tout, l’immobilier reste-t-il un bon investissement ? H.B.-C. : Plusieurs de nos adhérents sont consultés par des clients paniqués, qui veulent convertir en immobilier leurs liquidités ou leur portefeuille d’actions. Ceci prouve bien que, quelles que soient les circonstances, il existe toujours un fond de confiance envers la pierre. L’immobilier est et restera un marché soustendu par le besoin. Une famille aura toujours l’obligation de se loger, de s’agrandir… Un tel investissement rime avec plus-value, la seule condition étant de garder le bien au-delà de 6, 7, voire 12 ans. Et s’il s’agit d’une résidence principale, cette plus-value n’est pas imposable. L’immobilier demeure le moyen sûr d’asseoir sa situation financière.

Le câblage clé en main

Aujourd'hui, 1 130 Sociétés d'économie mixte (SEM) sont en activité en France. Elles interviennent dans une quarantaine de domaines d'activité et principalement dans l'aménagement, le logement, le tourisme, les transports et l'énergie. Elles représentent près de 9 % des 16 000 entreprises publiques locales dénombrées au plan européen. Elles emploient 65 500 salariés. Le montant de leur capitalisation s'élève à 2,65 milliards d'euros, détenus à 65 % par les collectivités locales. Le volume de leurs investissements est estimé à 11 milliards d'euros. Elles ont réalisé en 2005 un chiffre d'affaires de 13,8 milliards d'euros. www.fedsem.fr

Toulouse est l'exemple type de la ville qui s'étend, avec une densification maîtrisée mais un fort étalement urbain. Pour trouver un logement qui rentre dans leur budget, les acquéreurs n'hésitent plus à s'éloigner du centre. Pour la collectivité, ce phénomène a un coût, en augmentant les dépenses d'infrastructures routières (avec demain, une jonction Est en projet pour faciliter les déplacements dans l'Est toulousain au-delà de Quint-Fonsegrives, Balma et Saint-Orens et encore, une liaison multimodale Sud-Est (LMSE), entre le terminus de la future ligne B de métro à Ramonville et l'avenue de la Marcaissonne à l'entrée de Quint-Fonsegrives), scolaires et les frais de gestion des services. Pour le particulier, il a un impact sur ses conditions de vie, qu'illustre très bien une étude de la direction départementale de Midi-Pyrénées. Selon la DDE, la rocade arrivera à saturation d'ici 2020, avec 190000 véhicules par jour. Une deuxième rocade est donc d'ores et déjà en discussion. Le coût de l'éloignement est aussi une donnée à prendre en compte au moment de signer un nouvel achat en résidence principale… d'autant que la flambée des prix concerne également la périphérie… Les 342 communes de l'aire urbaine souffrent d'une pénurie de logements. Devant la pression foncière des particuliers et des promoteurs qui rachètent des terres aux agriculteurs, la valeur des terrains constructibles a quasiment quadruplé dans l'aire urbaine en dix ans.

La métropole vient de mettre en place le pass-foncier

Face à une forte demande, la résidence pour étudiants est une excellente option pour investir.

Acheter un logement neuf ne se fait pas à la légère et nécessite une période de réflexion pour trouver les meilleurs prêts, taux, assurances... Pour ne pas perdre le fil, suivez le guide !

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération du Havre par la fédération des promoteurs immobiliers.

Guider nos visiteurs dans leur parcours d'achat

"Le Plan Local de l'Habitat est un objectif porté par l'ensemble des communes"

Le marché du neuf Grand lyonnais est scindé en trois. Le secteur Lyon/Villeurbanne/Caluire (55 %) devrait plutôt diminuer en volume à cause du renchérissement de l'offre. De même que l'Ouest lyonnais (20 %). A l'inverse, l'Est lyonnais (25 %) perce significativement grâce à des prix compétitifs. Par les temps qui courent, un 3-pièces à 120 000 e à Vaulx-en-Velin (Bouwfonds Marignan) séduit plus d'un acquéreur alors que le même produit vaut dans les 250 000 e en moyenne sur l'agglomération. Selon Adé quation, observatoire des marchés immobiliers, l'offre disponible s'élève à 4 460 unités au prix moyen de 3 672 e/m2 (au 1er avril). Le délai d'écoulement est de 15/16 mois : un bon rythme qui permet de livrer l'immeuble quand tous les lots ont été réservés puisque les travaux durent 18 mois. Les biens à moins de 3 500 e/m2 s'écoulent plus vite (9 mois) parce qu'ils sont les plus recherchés. Ceux qui dépassent ce seuil partent en 24 mois et même davantage. De plus en plus souvent, les produits sont "écologiques", c'est-à-dire dotés de capteurs solaires pour l'eau chaude et de procédés de gestion de l'eau et de maîtrise de l'énergie. Ils répondent aux voeux de la communauté urbaine qui souhaite notamment atteindre 15 % d'énergie renouvelable en 2010. Mais ils génèrent des coûts de production plus élevés.

Pour un pied-à-terre, une résidence secondaire ou un logement principal, l'immobilier haut de gamme de bord de mer est un joyau qui se décline à l'infini. Embarquement immédiat pour un marché où la pierre n'a souvent pas de prix.

Montpellier montre toujours l’exemple. Ici peut-être plus qu’ailleurs, les architectes et les promoteurs construisent une trame urbaine qui métamorphose la ville et lui confère une réputation renouvelée au gré des opérations.

“Les projets d’habitat adaptés aux actifs se multiplient sur notre territoire”

Dans cette cité du Sud au soleil généreux, à deux pas de la mer, une chose est sûre : les candidats à l’installation sont nombreux. Un excellent point pour les investisseurs.

A l'est comme à l'ouest, les promoteurs-constructeurs s'intéressent à l'ensemble du territoire de la Communauté Urbaine du Grand Lyon, s'aventurant parfois même au-delà. Exploration.

Indicateur Bertrand : Comment est envisagée la mixité sur les terrains Renault ?