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"En matière de taux révisable, ce qui compte c'est de faire une économie les premières années du prêt alors que les intérêts courent sur le maximum de capital", lance un courtier en crédit. Reste que pour un taux révisable, il vaut mieux faire court. "La durée est une donnée essentielle, ajoute ce même courtier, sur 7 ans, par exemple, une formule à taux révisable n'est pas toujours une mauvaise affaire. Au contraire". Démonstration : pour un crédit de 75 000 € sur une durée de 7 ans, à un taux révisable de 2,80 %, révisable au bout d'un an avec cap à + ou - 1 point, par rapport à une formule à taux fixe à 3,70 %, on économise 0,90 point pendant la première année. Dans le pire des cas, si le taux atteint dès le début de la deuxième année et pour les années restant à courir, le cap fixé (+ 1 point), le coût du crédit ne sera pas renchéri par rapport à une formule fixe. Il en coûtera à terme 10 607 € en révisable, 11 131 € en taux fixe, soit 646 € de moins ! En revanche, sur des durées de 15, 20, voire 25 ans, il est plus difficile d'apprécier l'intérêt de la formule et de raisonner en terme de gain tant l'évolution des taux est imprévisible à long terme. Malheureusement, tout le monde ne peut pas emprunter sur 7 ans. D'autant que les prix de l'immobilier ont tant grimpé ces dernières années que les acquéreurs ont l'obligation de faire appel à des durées de plus en plus longues. En particulier les jeunes accédants qu'il n'est pas rare de voir emprunter sur 25, voire 30 ans. Dans ces conditions, emprunter à taux révisable peut être risqué. Certes, les banques ont prévu des verrous de sécurité. Les répercussions de hausses peuvent s'appliquer par allongement de la durée du prêt (le plus souvent plafonnée à 5 ans) ou par augmentation de la mensualité dans certaines limites, par exemple 75 ou 80 % de l'inflation. Reste que si ce plafonnement ne suffit pas à résorber l'écart de taux, c'est la durée du prêt qui s'allongera. Autant dire que sur une longue durée le coût final peut être beaucoup plus élevé que prévu. Quant au remboursement anticipé sans frais, il est effectivement possible. Mais, le retour à taux fixe en cas de forte hausse s'opère dans des conditions plutôt dissuasives. Si certaines formules proposent la sortie sur la base de la grille de taux du moment, d'autres s'appuient sur des indices comme le TME (autour de 3,30 % au début de l'été) auxquels elles ajoutent leur marge. Résultat, le taux peut s'envoler.

Indicateur Bertrand : Où en êtes-vous concernant les anciens terrains Renault et l'aménagement de l'île Seguin ?

Si Boulogne Sud décolle, portée par ses projets ambitieux, le reste de la ville ne manque pas d'atouts pour autant. En coeur de ville, en remontant vers le nord à partir de la place Marcel Sembat, théâtre, cinémas et patinoire olympique rivalisent avec les grandes enseignes commerciales. Peu de neuf dans ce quartier central, mais les quelques appartements encore libres dans le Paladio signé Kaufman & Broad donnent une idée des prix qui s'établissent à 434 000 € pour un 3-pièces de 68 m2. A noter également, route de la Reine, à deux pas du métro Jean Jaurès, la Villa Antalya, programme réalisé en co-promotion par le groupe Sofiam et la Générale de Promotion qui propose une résidence de standing, comprenant 11 appartements, du studio au 6-pièces dont deux duplex avec balcons et terrasses. Le cadre de vie de Boulogne Nord est particulièrement envié dès que l'on se rapproche du bois et du stade Roland-Garros. Même un peu en retrait de ce poumon vert parisien, les prix restent élevés et les quelques nouvelles réalisations qui ont trouvé à s'y nicher le confirment : ainsi un beau 5-pièces de 108 m2 vous coûtera 710 000 € dans la Villa Luz que Nexity Seeri propose rue de Billancourt. Quant aux appartements de la petite résidence du groupe Sier Constructeur, Villa Vauthier, ils démarrent à 460 000 € pour un 3-pièces de 84 m2 et culminent à 1 380 000 € pour un somptueux 5-pièces de 162 m2. Tous traversants, ces logements présentent des prestations à la hauteur de leurs prix, avec pierre marbrière, parquet en chêne, grès émaillé, etc.

Vous avez décidé d'investir dans la pierre. Pour réaliser un bon placement, vous devez veiller à la rentabilité locative de votre investissement, même si ce paramètre est pondéré par de multiples facteurs...

Avec 44 hectares de friches laissés par le départ de Renault, le "Trapèze" est le quartier en devenir de Boulogne. Délimité au nord-ouest par la rue du Vieux Pont de Sèvre, le Trapèze s'étend au sud de la commune, de la place Jules Guesdes à la Seine et pour être complet, il faut lui ajouter l'emblématique île Seguin. Après l'abandon du projet de fondation de l'Art Contemporain par François Pinault, l'île Seguin a trouvé un nouveau souffle, avec la décision confirmée par le gouvernement en juillet dernier, d'attribuer au pôle MédiTech santé, le label de Pôle de compétitivité internationale. L'île accueillera donc des laboratoires de recherche, des entreprises de haute technologie, dans des domaines aussi porteurs que les biotechnologies, voire le siège de l'Inserm ou de l'institut national du cancer. A cela s'ajoutent des programmes de logements et résidences hôtelières pour les chercheurs et les étudiants. Pour l'heure cependant, les efforts des pouvoirs publics portent sur le renforcement des berges et l'aménagement d'une promenade tout autour de l'île, à l'usage des piétons.

A Lyon comme ailleurs, le succès du dispositif Robien mais aussi la progression des prix et le niveau élevé des loyers ont façonné la typologie de la production de logements collectifs neufs. Depuis des années, les 2 et 3-pièces se sont clairement imposés dans l'offre de la promotion immobilière. Pour les bailleurs, il s'agit d'optimiser leur investissement locatif tout en répondant à la demande. Pour les accédants, l'objectif est de faire coïncider leur enveloppe financière avec les prix des logements. A ces phénomènes, s'en est ajouté un, qui ne fait que s'accentuer, celui de la recherche d'acquisition de la maison individuelle. Ce type d'achat a pu se réaliser au détriment du grand appartement, peut-être plus élégant en termes de prestations et d'agencements, mais aussi plus dépendant d'un environnement où la difficulté de stationner présente parfois un réel handicap. Pourtant, à Lyon, les grandes surfaces habitables ne sont pas absentes de l'offre de logements neufs. Trouver un logement d'un minimum de 110 m2 n'est pas impossible même si l'entreprise est plus ardue que pour un 3-pièces.

En présence d'une convention d'indivision, lorsque les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, pas de problème : ils se partagent le prix du bien à hauteur de leur mise de fonds respective. Si l'un souhaite conserver le logement, il dispose d'un droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Il est encore possible que l'un des deux continue de vivre dans le logement moyennant une indemnité versée à l'autre. Dans ce cas l'indivision peut être maintenue. En l'absence de convention, sortir de l'indivision peut être plus compliqué. En cas de désaccord, c'est le tribunal de grande instance qui ordonnera soit le partage, soit la poursuite de l'indivision. Toutefois, celle-ci ne peut pas se prolonger au-delà de deux ans. Si la convention a été signée pour une durée déterminée : les concubins sont théoriquement liés jusqu'à l'échéance de la convention. Mais si l'un d'eux demande le partage immédiat, il doit en faire la demande auprès du juge du tribunal. Si la convention a été conclue à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment. A condition que le concubin demandeur ne soit pas considéré comme de mauvaise foi.

L'un des grands atouts du marché de l'agglomération toulousaine est de pouvoir proposer une offre hors Toulouse intra-muros sans que celle-ci soit de moindre qualité. Ainsi, Nexity George V a pu lancer, face à l'évolution de l'état d'esprit des communes, pu lancer un ambitieux projet de Zac sur la commune de Frouzins, proche de Cugnaux, avec le Domaine Mailheaux-Sendère. Résultat : plus de 400 logements vont être réalisés, dans un esprit de mixité, avec des logements en R+1, des maisons en bande composées de 4 et 5-pièces sur des terrains de 250 à 450 m2, des maisons deux par deux, semi-individuelles, d'autres individuelles. Lui-même aménageur, le promoteur propose les 4-pièces aux alentours de 180 000 €. Le secret ? "La réussite tient au foncier, explique Claude Kern, directeur commercial de Nexity George V Midi-Pyrénées, nous nous trouvons dans une commune sise en première couronne, avec des accès faciles et englobée dans l'aire d'influence de l'économie avionique. En nous rapprochant de communes comme Frouzins, nous voulons répondre aux accédants, à cette clientèle de demain qui a aujourd'hui entre 25 et 35 ans. S'orienter vers le centre-ville toulousain, et nous le faisons, correspond à une autre démarche, celle de répondre à une clientèle plus âgée, qui peut acquérir un bien à une moyenne de 3 000 €/m2. Ce que nous faisons à Frouzins relève d'une prospective territoriale". Les exemples ne manquent pas de ces opérateurs travaillant sur une approche territoriale plus étendue qu'auparavant : Les Prairies Tolosanes de Bouygues Immobilier, les Portes Occitanes-Domaine de Lèguevin, à Lèguevin ou La Boiserie de Sagec, à Cugnaux, démontrent que le marché immobilier toulousain s'adapte à la fois à la croissance démographique et au développement économique de l'agglomération.

I.B. : Quels sont les grands projets de l'agglomération lilloise ?

Toulouse est à la fête. En désignant, le 12 juillet dernier, Toulouse parmi une liste de 67 pôles de compétitivité retenus par le gouvernement, le Comité interministériel pour l'aménagement du territoire a donné à la région Midi- Pyrénées une chance supplémentaire de développement et de croissance. _ En association avec la région Aquitaine le premier pôle dont bénéficie la région concerne l'aéronautique et l'espace, à travers le projet ambitieux "Aérospace Vallée", qui devrait permettre la création de 40 000 emplois en vingt ans. Les régions Midi-Pyrénées et Aquitaine sont les 2e et 3e régions pour l'aéronautique civile et militaire. En effet l'aéronautique y représente le premier secteur industriel, hors agroalimentaire. Ce pôle de compétence définit neuf grandes thématiques technologiques et douze projets structurants. La décentralisation de chercheurs parisiens de l'Office national d'études et de recherches aérospatiales (Onera), déjà en projet, sera réalisée dans le cadre "d'Aérospace Campus". _ Avec la Région Limousin, Midi-Pyrénées s'est vu attribuer le pôle européen Elopsys, spécialisé dans les hautes technologies micro-ondes, photoniques et réseaux sécurisés. Des entreprises comme Thalès sont impliquées dans ce pôle. Le but est de développer quatre axes industriels : distribution des interfaces Voix-Données-Images, réseaux haut-débit sécurisés, système de vision-détection et mise au point pour les praticiens ORL d'un fibroscope à usage unique. _ Une préfiguration de pôle, baptisé "Cancer-Bio-Santé" associe les régions Midi-Pyrénées et Limousin, avec 80 entreprises issues du secteur biomédical, 63 impliquées dans les bio-technologies ainsi que de nombreuses équipes de chercheurs. Le projet du pôle se situe dans le contexte de la reconversion du pôle AZF en un cancéropole comprenant un hôpital et des laboratoires de recherche.

Sur cette période, les prix des logements disponibles ont poursuivi leur progression : de 2 294 €/m2 au 1er trimestre 2004, la moyenne est à 2 576 €/m2 au 1er trimestre, hors package et hors annexe. Ils constituent une moyenne qui peut gommer un certain nombre d'évolutions récentes. Dans ce contexte, la place faite aux accédants en résidence principale s'est-elle fragilisée au profit des investisseurs traditionnellement très présents à Toulouse ? Jacques Rubio, PDG de Malardeau constate que l'accession en résidence principale à Toulouse rencontre un certain succès, même si la part des investisseurs reste importante : "Nous avons lancé une opération boulevard Jean-Brunhes, Résidence Jean Brunhes, du 2-pièces au 5-pièces, dans le quartier Saint- Cyprien, où le prix moyen est à 3 000 r/m2. Les acheteurs ont entre 45 et 55 ans et en sont plutôt à leur 2e achat, ce qui était moins le cas sur le programme Lancefoc que nous avons vendu à 90 % en résidence principale au prix moyen de 2 600/2 700 €/m2". Comme le souligne Maître Pailhès, notaire et responsable du marché immobilier des notaires en Haute- Garonne : "La part d'accession est liée à la situation des programmes neufs : plus ils se situent dans le centre et plus la part en résidence principale augmente". Sur le programme de Cogedim-Paul-Mateu, 10-12 Port Saint-Sauveur, où l'offre est en partie constituée de très grands appartements (le 5-pièces est compris entre 140 et 158 m2), les achats sont orientés vers la résidence principale : "Pour cette opération, sise au bas de la Côte Pavée, à la limite de la halle aux grains, sur 113 appartements, 60 % ont été commercialisé en très peu de temps, constate Daniel Mari, chef de produit. Cette clientèle d'acheteurs en résidence principale dispose déjà d'un logement dès lors que les budgets dépassent 250 000 €". Le lancement d'opérations à Toulouse intra-muros se développe tant sous forme de Zac, comme celle de la caserne Niel, d'une superficie de 8 hectares, qui bénéficiera du passage de la ligne B, que d'opérations privées. Ainsi, de nouveaux programmes apparaissent : on pense ainsi à l'Opsis, sis avenue Jules-Julien, signé Bouygues Immobilier, du studio au 5-pièces, avec une livraison au 1er trimestre 2007. Chemin Saint-Pierre, le groupe Carrere lance, lui, Le Clos Montjoie, 28 appartements dans un quartier pavillonnaire. Face à l'hippodrome de la Cepière, avenue de Lombez, le groupe Belin propose Les Fontaines d'Opale, du 2 au 4-pièces.

I.B. : Quels sont les grands projets urbains actuels ?

Entre deux balades du côté de l'Océan atlantique au sud ou de la Manche au nord, vous pouvez aller vous dégourdir les jambes dans les principaux parcs de la ville. Le parc des Gayeulles développe sur 100 hectares toutes sortes d'activités : trois plans d'eau, dont un pour les pédalos, une piscine, une patinoire, un camping, des aires de jeux, un golf miniature, une ferme pour enfants, des jardins familiaux, des terrains et salles de sport, tennis ou squash... De quoi épuiser grands et petits !

Les grands appartements représentent-ils un marché à Lyon ?

Ville administrative, Rennes ne fourmille pas de grandes friches industrielles qui pourraient se transformer en nouveaux lieux de vie. Est-elle condamnée pour autant à se développer uniquement vers l'extérieur ? Le salut tient actuellement à deux grands projets situés respectivement à l'ouest et à l'est de la ville. La Courrouze est le premier de ces grands aménagements à venir. Situés à cheval sur Rennes et Saint-Jacques-de-la-Lande, les 120 hectares de cette vaste friche militaire offrent de belles perspectives : "pour ouvrir des opérations sur Rennes, nous attendons la Courrouze, comme tous les promoteurs, mais ce n'est pas pour tout de suite", confirme M. Boudier, directeur commercial de Seri Ouest Rennes. De fait, le programme est alléchant, puisque d'ici 15 à 20 ans, le nouveau quartier devrait accueillir 4 000 à 5 000 logements. "Cela représente 4 à 5 % du total de logements existants aujourd'hui à Rennes. Une zone d'activités, principalement des bureaux et des équipements, sera implantée à proximité de la rocade, sur la commune de Saint-Jacques-de-la-Lande. Le nouveau quartier pourrait même être le point de départ de la deuxième ligne de métro, actuellement à l'étude. Il accueillera un grand équipement à l'échelle de l'agglomération" expliquent les responsables de Rennes Métropole. Et comme nouveau quartier rime avec nouveaux équipements, La Courrouze sera doté d'un établissement pour personnes âgées, d'une école, d'une crèche et de commerces. Passons à l'ouest du centre historique : la Zac de Chardonnet-Baud se situe au bord de la Vilaine et au sud du complexe universitaire de Beaulieu. Cette ancienne zone d'activités, aujourd'hui mal desservie par les voies de circulation et sans réseau d'assainissement, est appelée à devenir un quartier complet et agréable à vivre. Au menu : 2 000 logements, dont 25 % de logements sociaux, environ 3 500 m2 de commerces et 70 000 m2 d'activités notamment, sans oublier des équipements de quartier, du groupe scolaire à la crèche en passant par des équipements sportifs et culturels. #rPROGRAMMES ACTUELS

En centre-ville, les studios se louent en moyenne 410 e par mois. Les 2-pièces trouvent preneurs entre 560 € et 600 € par mois, les trois pièces de 700 € à 750 € et les 4-pièces de 900 € à 1 000 €. Les appartements de grandes surfaces sont plus difficiles à louer, les candidats locataires préférant opter à ces niveaux de frais pour une acquisition pure et simple.

L'Ile de Nantes représente ainsi 350 hectares en bord de Loire, à cinq minutes à pied du centre ville ! Confiée à l'architecte paysagiste Alexandre Chemetoff et à l'architecte Jean-Louis Berthomieu, l'opération d'aménagement se caractérise par une sorte de plan guide, dans lequel prennent place toutes sortes d'initiatives. Des logements, bureaux et commerces, un hôtel : l'ancien site du Tripode, face à la Loire, formera un vrai quartier à vivre. La Samoa, société d'aménagement qui s'occupe du projet, a lancé la consultation auprès des promoteurs pour réaliser environ 20 000 m2 de bureaux et 9 000 m2 de logements, destinés à des propriétaires occupants. "Nous sommes une vingtaine de promoteurs à attendre, car il y a évidemment de belles perspectives sur le grand projet de l'Ile de Nantes" affirme M. Lahaie chez Seri Ouest. Quelques lots sont déjà en construction sur l'Ile de Nantes, à l'image des résidences Arborea et Iliana, signées Lamotte, dont les prix démarrent à 94 400 € pour un petit 2-pièces. L'autre grand projet urbain en cœur de ville se situe en face de la pointe Est de l'Ile de Nantes. avec le vaste secteur de Malakoff Pré-Gauchet. D'ici à 2008, de nombreux équipements seront créés, qui accompagneront la réalisation de nouveaux logements et de locaux d'activités et de bureaux. Parmi eux, un centre culturel, un pôle de loisirs, une piscine, une nouvelle école... Pour désenclaver le quartier, trois nouveaux axes routiers le relieront au cœur de ville et un nouveau pont vers l'Ile de Nantes est à l'étude pour 2008.