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La généralisation des constructions de bâtiments basse consommation (BBC) constitue deux atouts de poids pour l’investisseur.

Dans cette période économique incertaine, le dynamisme qu'affiche la promotion immobilière à Montpellier, le plus remarquable depuis quatre ans, n'est pas le fait du hasard, même si la vigilance doit toujours rester de mise. Si ce n'est une résurrection, en tout cas cela y ressemble fort. Est-ce l'effet Scellier, l'effet baisse des taux d'intérêt, l'effet “Montpellier” ou les trois à la fois ? En tout cas, selon l'observatoire d'Adéquation, les résultats du 1er trimestre sont exceptionnels, avec 732 logements vendus sur l'aire de Montpellier, soit deux fois plus qu'au dernier trimestre 2008. Il faut même remonter à plus de quatre ans en arrière pour retrouver un niveau d'activité comparable ! Ce début 2009 navigue clairement sur la vague Scellier : “La loi Scellier est simple à comprendre et à appliquer, souligne Philippe Gadelle, le président régional de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC). De plus, les nouvelles opérations présentées au salon de l'Immobilier correspondent à des produits de qualité, associant les notions d'économie d'énergie, de pérennité et de développement durable, qui permettent un retour sur investissement au terme de la période de 9 ou 15 ans”. En outre, ajoute Philippe Gadelle, “les taux d'intérêts sont maintenant inférieurs à la rentabilité offerte par les opérations en loi Scellier et l'investissement redevient attractif pour les personnes physiques”. Les acquéreurs en loi Scellier présents à Montpellier ont une tranche marginale d'imposition (TMI) comprise entre 14 et 40 % pour des acquisitions entre 180 000 à 250 000€, “c'est-à-dire, qui correspondent au 3-pièces, bien placé, avec un bon standing, ajoute le président de la FPC.L'investissement Scellier est clairement orienté vers un produit qualitatif avec une volonté de plus-value à terme. C'est dire qu'on ne voyait plus ce type d'investissement !”. Revente : pas d'effondrement des prix Cette baisse des taux d'intérêt voit même le retour des accédants qui bénéficient aussi du doublement du prêt à taux zéro. Comme le regrette Philippe Gadelle : “La clientèle perdue est celle concernée par l'accession à la propriété classique. Et, là, le marché de la revente n'est pas encore reparti”. Du côté du secteur ancien, il convient de distinguer plusieurs éléments pour appréhender le marché montpelliérain. “Entre octobre et février, le marché de la revente est resté à un niveau atone et il ne passait quasiment plus rien, note Christophe Jay, Président de la Fnaim 34.La restructuration des banques n'a rien arrangé et nous avons assisté à un effondrement des crédits-relais. Cependant, depuis le début de l'année, la conjoncture est plus favorable, mais, à aujourd'hui, les prix n'ont connu qu'une baisse de 10 % en moyenne.Au final,nous n'assistons pas à une chute du marché, mais pour assister à une réelle reprise, il serait opportun que le secteur de la revente ne soit pas le grand oublié de l'aide fiscale gouvernementale”. Si, ainsi, le volume des transactions des maisons est au ralenti, le marché frémit pour les appartements ou les petites maisons, pour un budget compris entre 200 000 et 250 000 €. À l'égard des vendeurs de biens, Christophe Jay n'est pas tendre: “Il serait bien que les propriétaires de maisons mises en vente au-dessus de 400000 €revoient, à l'exception de certains biens, leurs prétentions. Car aussi attractives soient-elles,Montpellier ne peut pas dépasser un certain niveau de prix quand on la compare à d'autres villes de l'arc méditerranéen. Notre région attire et elle dispose d'un vrai potentiel mais il faut raison garder pour ne pas proposer des prix azuréens !”. Des opérations livrables en 2010 C'est tout le paradoxe du marché du logement neuf ! Il y a encore seulement quelques mois, on craignait une surproduction et les promoteurs avaient pris leur précaution en annulant certaines mises en commercialisation pour éviter ce travers. C'est chose faite, mais, devant le succès du 1er trimestre, le risque d'une pénurie traverse à nouveau tous les esprits. En effet, l'offre, en fin de 1er trimestre, est de 1 730 logements contre 1 814 fin 2008. La Fédération des promoteurs-contructeurs Languedoc-Roussillon prédit que : “Si le marché suit cette tendance, le stock pourrait s'amenuiser considérablement d'ici cet été, à moins que l'on assiste à une nette relance des mises en vente, ce qui ne semble pas être le cas, les promoteurs jouant pour l'instant la carte de la prudence”. Cette tendance risque même de s'accentuer car le prix moyen des ventes s'est replié de 4,7 % à 3 040 €/ m2. Résultat : au 1er trimestre 2009, le taux d'écoulement moyen en vente dite assise a bondi et s'est retrouvé supérieur à tout ce qui avait été observé au cours de l'année 2008. Cette envolée du 1er trimestre ne risque-t-elle pas d'être de courte durée au regard de l'évolution du stock ? Philippe Gadelle reste prudent : “Pour les livraisons en 2009, ce ne sera pas facile. Les promoteurs n'ont pas pris de risque comparable à ce que l'on constate en Espagne et nous ne lançons, en général, les travaux que lorsque 50 % de l'opération sont précommercialisés. Nombreuses sont les opérations livrables en 2010 et les investisseurs doivent s'inscrire dans une perspective de livraisons pour 2010. Ce devrait être finalement de nature à rassurer l'investisseur car cela montre que nous avons bien géré cette période mais que nous repartons prudemment”. Une offre adaptée à la demande Les résultats du 1er trimestre montrent à quel point l'offre de logements neufs a trouvé une adéquation avec des acquéreurs intéressés par le dispositif Scellier mais aussi par l'accession à la propriété. Avec 138 programmes en cours de commercialisation, l'offre est à peu près équivalente à ce que le marché de l'aire montpelliéraine propose depuis un an. À Montpellier, Pragma, qui développe par ailleurs d'autres programmes sur le secteur, propose, au coeur du nouveau quartier Ovalie, la résidence Royal Montcalm, à seulement 10 mn du centre-ville. La résidence est entourée des parcs de Bagatelle et de Montcalm, à proximité des commodités avec les commerces, le bus et la ligne 2 du tramway. Cette opération est accessible aux primo-accédants dans le cadre des logements à prix maîtrisés appliqués sur les Zac de Montpellier. La livraison est attendue au 2e trimestre 2011. Dans le quartier voisin des Grisettes, Icade Capri a lancé Grand Angle, une résidence du studio au 4-pièces. L'appartement de 36m2 y est, par exemple, commercialisé à 121 000 €, avec une livraison prévisionnelle en 2011. Au nord-ouest, dans le quartier Malbosc, Icade Capri développe avec Villas d'Ô un ensemble disposé autour d'un tissu urbain composé d'habitat individuel, de collectifs et maisons de ville. Villas d'Ô compte notamment des maisons de 3-pièces de 54 à 60 m2, pour un budget de 150 500 à 178 000 €et la livraison est prévue pour le 3e trimestre 2010. Bouygues est aussi présent sur le quartier Malbosc avec la résidence Beaux-Arts. Pour Nexity George V, l'offre prend forme dans le quartier de la Pompignane, à quelques minutes du centre historique de Montpellier, avec une résidence répartie sur trois bâtiments en R+5. Celle-ci se composera de 86 logements du studio au 4-pièces. Dans le quartier Lepic, le groupe lance la commercialisation d'une résidence de 29 logements répartis sur quatre niveaux, proche du coeur de ville et de la gare. Proche du centre-ville, Urbat commercialise Voltaire, une offre rare à moins de 10 minutes de la place de la comédie. Avec seulement 38 logements, Voltaire est une petite structure comprenant des stationnements au sous-sol directement accessibles par ascenseur. Pour Kaufman & Broad, l'offre prend la forme d'Essencia, une résidence située à la Lironde, l'un des quartiers les plus verdoyants de Montpellier. La résidence se compose de deux bâtiments de cinq à septs étages totalisant 91 appartements avec stationnement, du studio au 4-pièces. Le prix moyen au mètre carré est de 3 345 € et la livraison est attendue à partir du 4e trimestre 2010. On notera également la nouvelle opération de FDI Promotion, Vert Sens, à l'architecture contemporaine dans une démarche de développement durable avec 26 appartements, du 2 au 4-pièces en passant par le 3-pièces duplex. Le promoteur propose par ailleurs la résidence sécurisée Le Patio Monticello, à Castelnau-le-Lez, des 2 ou 3-pièces avec terrasse et garage en sous-sol. C'est enfin sur les bords du Lez, face à la nouvelle mairie, au sein du nouveau quartier de Port-Marianne que Roxim commercialise Murano, à l'élégante architecture. Cette résidence, livrée au 1er semestre 2011, compte 45 appartements, du 3 au 4-pièces, adaptés à la loi Scellier.

Réforme de l'accession à la propriété, évolution des prix, valeurs énergétiques des logements...

La Zac Clichy Batignolles (XVIIe arrondissement de Paris), c’est une cinquantaine d’hectares d’anciennes friches ferroviaires qui vont reprendre vie grâce à la création d’un nouvel écoquartier. À terme, 6 500 habitants y vivront et 12 700 salariés y travailleront. La Zac prévoit la construction de 3 400 logements, 30 000 m2 de commerces et services, 140 000 m2 de bureaux et d’équipements ainsi que la fameuse tour de 160 mètres de haut conçue par Renzo Piano pour le futur palais de justice de Paris. Un parc – le parc Martin-Luther-King – en cours d’aménagement constituera, en outre, un poumon vert pour l’ensemble de l’écoquartier qui utilisera par ailleurs la géothermie. Pour l’heure, le quartier est bien desservi (RER C, gare SNCF Pont Cardinet, ligne 13 du métro). Mais il le sera encore plus à l’horizon 2017, notamment avec la ligne T3 du tramway des Maréchaux, la modernisation du RER C, le prolongement d’Eole et la ligne 14 du Grand Paris Express.

Directeur associé d'Adéquation

Depuis le 1er juin, le prêt à taux zéro (PTZ+) 2012 qui visait la construction ou l’achat d’un logement neuf jamais occupé, concerne aussi l’acquisition de biens dans lesquels ont été effectués des travaux d’une importance telle, qu’ils sont assimilés ensuite à des logements neufs

Avec la création d'une Communauté urbaine, le maintien d'un tissu économique dense et une attractivité confirmée, la Ville rose a de nombreuses cordes à son arc pour maintenir actif son marché de l'habitat.

Ca y est, vous avez les clés, vous venez d'emménager dans un appartement ou une maison qui sent bon la peinture fraîche. Une autre idée du bonheur... Et pour ne rien gâcher, sachez que si des désordres venaient à apparaître, vous êtes couvert pendant dix ans. En premier lieu avec la garantie de parfait achèvement. Cette garantie dure un an à compter de la réception des travaux. Elle couvre tous les dommages constatés dans le procèsverbal de réception et tous ceux signalés pendant l'année qui suit la réception. Elle exclut les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. Les dommages doivent être signalés au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est d'usage de lui laisser un délai de trente à soixante jours pour réaliser les travaux. S'il ne réagit pas, vous pourrez saisir le tribunal de grande instance afin d'obtenir l'autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise, mais aux frais de l'entrepreneur défaillant. Bon à savoir, votre logement doit répondre aux exigences minimales requises en matière de protection contre le bruit. C'est pourquoi vous bénéficiez d'une garantie d'isolation phonique qui s'insère dans la garantie de parfait achèvement. Vous avez donc un an à compter de la prise de possession pour signaler d'éventuels défauts. La garantie de bon fonctionnement (ou "garantie biennale"), elle, couvre tous les vices qui apparaissent dans les deux ans qui suivent la réception. Elle concerne les équipements dissociables de la construction (les biens qui peuvent être démontés et remontés sans avoir à "casser" une partie de la construction) : fenêtres, radiateurs, robinets, etc. Enfin, la garantie décennale couvre pendant 10 ans les dommages graves, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent inhabitable (impropre à sa destination) : défaut d'étanchéité de la toiture, affaissement d'un escalier, problèmes sur l'installation électrique... La formule idéale, c'est de la combiner avec une assurance "dommages- ouvrage" (cf. encadré). Votre logement désormais assuré "tous risques", vous pouvez profiter pleinement et sans la moindre inquiétude, de votre nouveau "home sweet home"...

Maintenant, si vous investissez pour vos vieux jours, donc à plus long terme, les appartements familiaux semblent plus appropriés. Leur revente est plus rapide et plus avantageuse que celles des petites surfaces. Et puis les locataires, en général des familles, sont plus stables que les occupants des petites surfaces. A condition là encore d’opter pour le bon emplacement à savoir proche des commerces et des infrastructures scolaires et périscolaires… réputées. Si vous envisagez un jour d’habiter le logement que vous vous apprêtez à acheter, il est clair que vous devez choisir une région, une ville où vous rêvez de passer votre retraite. Dans ce cas allez-y à l’affectif. Faites-vous plaisir avant tout. Si votre optique est de vous servir de cet investissement comme d’une rente pour votre retraite, passez le marché locatif au crible. La progression des loyers des maisons est très contrastée d’une région à une autre : elle explose en région parisienne (+ 5,9 % en 2007 contre - 2,1% en 2006), elle s’accélère en dans le Sud-Ouest (+ 2,8 % en 2007 et + 0,2% en 2006), se stabilise dans le Centre et dans les Alpes, mais s’effondre dans le Sud-Est (- 4 % en 2007 contre + 3,4 % en 2006). Soyez également attentifs aux attentes des locataires locaux. Inutile d’investir dans un somptueux appartement si la “coutume locale” est davantage à l’habitat en maison. Et inversement.

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Tandis que Lyon intra-muros tardait à mettre sur le marché une offre neuve, sa banlieue en profitait pour marquer des points. Visite de sites porteurs dans l'orbite de Lyon.

Dans le projet de loi de Finances pour 2006, le gouvernement envisage de prélever la quasi-totalité des fonds versés au FGAS*, autrement dit, de ne plus permettre aux banques de distribuer les prêts aidés que sont le Prêt à 0 % et le prêt à l'accession sociale (PAS). Une mesure qui fait monter les banques au créneau (BNP-Paribas, Banque Populaire, Caisses d'Epargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, CIC, Dexia, Crédit Local, LCL, Société Générale et Crédit Immobilier de France). Logique puisque ce fonds est alimenté pour moitié par l'Etat et les banques. Celles-ci estiment en outre qu'une telle décision remettrait en cause 70 000 prêts par an. Espérons que le gouvernement reviendra sur cette mesure qui va d'ailleurs à l'encontre des récentes dispositions visant à élargir le champ d'application du PTZ, lequel devait profiter à 240 000 bénéficiaires par an (contre 80 000 en 2004). Affaire à suivre donc...

"8 000 nouveaux logements dans l'agglomération d'Evry" Indicateur Bertrand : où en est le centre-ville d'Evry ? Manuel Valls : Evry s'édifie par étapes, et l'une d'elles démarre avec la construction du quartier de l'hôtel de ville dans le centre. Ce fruit d'un long travail donnera à l'agglomération le centre urbain indispensable pour qu'Evry soit la capitale économique du sud francilien. Le quartier possède déjà une université, un campus, une cathédrale ; le centre commercial Evry 2 a été rénové de même que la gare Evry-Courcouronnes ; l'hôtel d'agglomération et la maison de l'université ouvriront bientôt leurs portes, suivis par des restaurants et des commerces. À cela s'ajoutent le tram-train Massy/Evry passant dans le quartier à partir de 2017 et 1 200 logements qui sortiront du sol d'ici à 2015. Les architectes mettent tout leur talent en oeuvre pour que l'habitat soit de qualité et les réalisations audacieuses. Par tradition, Evry est toujours partie du principe qu'il faut oser. L'un des objectifs est d'accroître la mixité sociale, une évolution à laquelle nous sommes déterminés. I. B. : quels autres grands projets, impactant l'habitat, sont à l'ordre du jour ? M. V. : près de 8 000 logements devraient sortir du sol dans l'agglomération, dont la moitié à Evry. Au sein des Pyramides, notre quartier historique, les espaces publics seront requalifiés ainsi que certains immeubles, résidentialisés par la même occasion. Des bâtiments vont être démolis et d'autres construits. Cela représente 200 nouveaux logements pour un investissement global que nous avons obtenu de 60 millions. Plus récent, le quartier du Bois sauvage entame sa rénovation avec un financement de 11 millions d'euros de l'Anru. Une centaine de logements sera démolie et 280 construits à terme. Deux autres grands projets sont en cours dans la communauté d'agglomération Evry Centre Essonne, à commencer par celui des portes de Bondoufle, où des réserves foncières importantes permettront la construction de 2 000 logements. À Ris-Orangis, les travaux des Docks de Ris ont démarré à la fin de l'année. Ce sera un éco-quartier dans lequel se développeront habitat, espaces verts et économie. I. B. : Evry n'est pas oubliée dans le projet de Grand Paris puisqu'elle s'inscrit dans la vallée des biotechnologies du Sud de Paris. Qu'en pensez-vous ? M. V. : c'est juste, mais cela ne suffit pas. Nous avons besoin en urgence de 1,5 milliard pour requalifier la ligne D du RER. Je me bats pour que la grande couronne soit complètement intégrée au projet.

Le nord-ouest qui monte.

La LGV Sud Europe Atlantique (SEA) est le grand chantier de la région. Mais outre Bordeaux, d’autres communes profiteront de son passage et de ses effets positifs.

Des projets sont aussi dans l'air dans la seule commune insulaire de France : l'Ile- Saint-Denis qui, comme l'Ile de la Jatte, flotte au milieu de la Seine à la manière d'un bateau tranquille. Le capitaine de cet équipage d'environ 7 000 habitants se nomme Michel Bourgain, un écologiste élu maire de ce bastion communiste en 2001 à la surprise générale. Les surprises que réserve l'île ne s'arrêtent pas là. Règne un climat de village, que justifient la petite taille du territoire (177 ha) et la nature du conseil municipal, composé essentiellement d'élus du secteur associatif. Les décisions sont partagées autant que possible par la population, comme l'adhésion à Plaine Commune conclue après référendum. La Seine constitue l'élément majeur de l'environnement, chapeauté au Nord par le parc départemental et une pointe sauvage hébergeant cormorans, martins-pêcheurs et hérons.

De Marseille à Nice, l’offre d’habitat, toujours soutenue en matière de prix, rencontre à la fois des évolutions identiques et des spécificités plus locales.