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Le marché du logement de la métropole toulousaine repose sur un succès, celui d'une ville porteuse de pôles de compétence, productrice d'emplois, avec, en toile de fond, une croissance démographique soutenue.

Parmi ces voies, l'indivision est, de loin, le montage juridique le plus courant. Comment ça marche ? Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Inutile de tricher sur cette répartition, au risque de s'exposer aux foudres du fisc ou d'héritiers se sentant lésés. "Je conseille aux concubins de déclarer dans les proportions réelles ce que chacun a mis dans l'achat, y compris tous les frais annexes de l'achat comme la commission d'agence, les frais de notaire...", explique Maître Dominique Gardel, notaire au Perreux, dans le Val-de-Marne. Simple à mettre en oeuvre, l'indivision a toutefois des inconvénients majeurs. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise des décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, le partage ne peut avoir lieu qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement. Qu'advient-il alors du crédit éventuellement contracté ? Le banquier n'aura sans doute pas manqué d'inclure dans le contrat une clause de solidarité entre les concubins. Cela signifie qu'il peut parfaitement exiger le remboursement intégral du crédit à n'importe lequel des concubins. Si l'un se volatilise dans la nature, l'autre se retrouvera en situation délicate. Mais, objecte Jean-Pierre Bourgeois, "la clause de solidarité vaut également pour les couples mariés". En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants (ou la famille) qui se partagent la succession. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataire des éventuels héritiers. Ce qui débouche bien souvent sur la vente du logement. Et comme un malheur ne vient jamais seul, le fisc s'en mêlera forcément pour réclamer les 60 % de droits de succession d'usage (après abattement de 1 500 € !) qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté.

Les terrasses généreuses constituent sans aucun doute l'un des atouts de ces grands appartements. La surface moyenne des terrasses est de 44 m2, du 4 au 6-pièces, à Lyon. De très luxueux 7-pièces et 8-pièces ont été vendus avec des surfaces de terrasses de... 190 m2. Il n'est pas rare que les terrasses soient aussi étendues que l'appartement : ainsi, Constructa Vente commercialise Passion Bocage, dans le 8e, où un appartement de 101,95 m2 habitables dispose d'une terrasse de 98,28 m2 de surfaces annexes.

Pour faire face à la demande, Lille a entamé une profonde mutation urbaine, en particulier dans les secteurs les plus populaires. Lille-Moulins veut transformer un secteur industriel en un quartier résidentiel, favorisant la mixité sociale avec la réhabilitation et la démolition-reconstruction de barres situées en ceinture du périphérique. Par exemple, on trouve des maisons en accession à la propriété sur l'ancienne friche Méo. Lille-Moulins table également sur sa zone franche pour attirer des entreprises et de nouveaux habitants. Dans Lille-Sud, quartier coupé par le périphérique et à dominante de logements sociaux, une vaste opération de renouvellement urbain porte sur les secteurs Arras- Europe et Cannes-Arbisseau. De nouveaux programmes démarrent, notamment rue Elsa Triolet. Fives, autre quartier populaire par excellence, est également un exemple de la profonde mutation de l'agglomération lilloise. Après la perte de son industrie lourde, le quartier de Fives entame une reconversion, sous la forme d'un urbanisme alliant commerces et nouveaux logements. Exemple, avec le réaménagement de la place Madeleine- Cautier qui devrait devenir, à l'horizon 2006-2007, le nouveau centre-ville du quartier. Le réaménagement de la friche Fives-Cail est l'un des grands chantiers de ce quartier. Il y est prévu autour d'un vaste espace vert, des logements diversifiés (appartements, maisons de ville), ainsi qu'une offre de locaux d'activités pour les entreprises. Les quartiers d'affaires entament également une profonde mue. Ainsi, au pied de la tour Lille Europe, un nouvel immeuble "Axe Europe" achèvera le cœur d'Euralille. Il développera 19 000 m2. Un bâtiment doit être livré en septembre 2005. Dans le même temps une quatrième tour, adossée au Centre Commercial, sort de terre. Elle abritera sur 6 500 m2 une nouvelle résidence avec services. Sur la seconde phase du quartier, les promoteurs construisent le nouvel Hôtel du Conseil Régional, qui développera 60 000 m2. Il devrait être livré en 2006. Cette deuxième phase d'aménagement fait la part belle au logement. Sur un terrain de 22 hectares, entre le boulevard périphérique et le nouveau boulevard urbain Hoover, le programme global prévoit notamment 600 logements, l'extension de Lille-Grand Palais, des commerces, ainsi que des espaces verts et des équipements publics. Cette mixité urbaine est la nouvelle donne des opérations d'aménagement de la métropole lilloise. Ainsi, dans le futur quartier du Bois-Habité, les 600 nouveaux logements seront entourés de 37 000 m2 de bureaux et activités et de 13 000 m2 d'équipements publics. Par ailleurs, le Bois Habité comportera 20 % de logements sociaux. La mixité, on la retrouve aussi à Villeneuve d'Ascq, sur le site de la Haute Borne, à proximité de la Cité scientifique. Près de 500 logements individuels et collectifs vont voir le jour fin 2005. Pour faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages, une partie d'entre eux sera mise sur le marché à un prix de vente n'excédant pas 123 000 €. Dix équipes constituées de promoteurs et d'architectes ont été consultées afin d'assurer à l'ensemble une grande qualité architecturale, trois d'entre elles ont été retenues. #rUN MARCHÉ TOUJOURS DEMANDEUR

En attendant le développement de ces nouveaux projets, Nantes accueille des programmes neufs en cœur de ville. L'îlot Boucherie, signé Marignan, bénéficie d'une situation d'exception, à deux pas de l'Hôtel de ville, en plein cœur historique. Les 26 appartements haut de gamme s'ouvrent sur un petit jardin intérieur et s'affichent à partir de 205 600 €. Les prix sont évidemment à la hauteur de la situation, de même que dans les quartiers cotés Graslin ou Mellinet. C'est ainsi que des programmes comme Quai Rive Droite de Kaufman & Broad, affichent des prix démarrant à 250 000 € pour un 3-pièces de 78 m2. Eric Gelebart, responsable commercial, analyse ainsi sa clientèle : "Notre créneau est plutôt le haut de gamme et nous avons des gens qui viennent de l'extérieur, y compris de la région parisienne et achètent en prévision de leur retraite. Le marché est très porté par les investisseurs, mais nous essayons, par la conformation de nos produits, de ne pas trop les attirer". Autre quartier prisé, Mellinet accueille une nouvelle réalisation de Eiffage Immobilier, les Jardins de Mellinet, ainsi que celle de Versailles Immobilier, le Cercle des Poètes. Tout autour du centre ancien, d'autres nouveaux programmes bénéficient de belles situations : on retrouve ainsi Espacil Nantes et Nexity George V dans le quartier des Hauts Pavés, au nord du centre ancien.

Javel, Grenelle, Saint-Lambert et Necker sont les quatre quartiers "historiques" qui constituent le 15e. L'émergence de l'arrondissement actuel remonte d'ailleurs à l'annexion à Paris des communes de Vaugirard et de Grenelle, en 1860. L'urbanisation de ces anciens bourgs campagnards relève d'un mélange d'initiatives de la promotion publique et privée. Des quartiers entiers - comme celui de Beaugrenelle, qui connut ensuite bien des transformations - sortirent de terre au début du 19e siècle. Au-delà du découpage lié à son histoire, l'arrondissement présente des différences marquées entre nord et sud, la longue rue de la Convention marquant la frontière imaginaire entre ces deux grands ensembles.

Parmi les programmes neufs actuellement commercialisés : à 3 mn des commerces du Vieux Lille, Bouygues Immobilier propose Les jardins de Saint Ruth, des appartements du studio au 5-pièces ; dans le coeur de la ville, Kaufman & Broad commercialise Le Clos Gabrielle, à l'architecture type début du siècle, comprenant des appartements, du studio au 5-pièces, avec terrasses et balcons. Au centre d'Euralille, de nouveaux programmes s'insèrent dans le projet du Bois habité, proposés par Palm comme Le Castanea ou encore Le Sophora. Il s'agit d'appartements, du studio au 5-pièces, dont la livraison est prévue courant 2006. Face au futur siège de la région se situe La résidence de Mélézium de Capri Icade, avec ses 2 à 4-pièces, au sein de ce nouveau quartier du Bois habité. Promogim pour sa part, offre avec Square et jardins, près du célèbre marché de Wazemmes, un bâtiment de deux étages abritant 20 appartements. A une encablure du nord-ouest de Lille, à Deulemont, Marignan commercialise Terre de Lys, 46 maisons contemporaines déclinées en modèles 4 et 5 chambres avec vaste séjour et suite parentale. Enfin, du côté de Tourcoing, à deux pas du métro et des axes de communication, Elige (devenue Vinci Immobilier) signe la Villa Botanique, 24 logements du T 2 au T 5 répartis sur 4 niveaux, tandis que Les Brigittines sont en cours d'achèvement à Arras.

Créé autour d'un manoir datant de 1789, le Parc de Procé orne l'ouest du coeur de ville et constitue son "poumon vert". Progressivement restauré et enrichi au cours des 30 dernières années, il arbore aujourd'hui de belles collections de rhododendrons, bruyères et autres magnolias qui s'épanouissent parmi des arbres centenaires. En fin de promenade, au milieu des grandes pelouses, la cafeteria et la galerie d'arts du manoir offrent une halte appréciable aux flâneurs, tandis qu'un manège et un baby bob accueillent les plus jeunes.

A Toulouse et dans son agglomération, les opérateurs classiques sont largement présents comme Belin promotion, Patrimoine Compagnie, Bouygues Immobilier, Cogedim-Paul-Mateu, Capri Atlantique, Carrere Promotion, Sagec, Malardeau Nexity George V, Marignan Habitat, Eiffage ou PragmA.

Indicateur Bertrand : La FPC vient de modifier son nom et met en avant une "nouvelle politique, qui souhaite prendre en compte les aspirations de nos concitoyens en termes de diversité de l'habitat, de qualité de la production et de prise en compte de l'environnement". Concrètement, comment cela peut-il se traduire dans l'activité de la profession de votre région ?

Comme l'attestent les statistiques produites par Stratis Conseil, une bonne part des grandes surfaces sont vendues dans l'agglomération. A Tassin la demi-lune, Financière Rive Gauche propose encore deux 5-pièces de 129 et 134 m2 en duplex, à 428 110 et 447 324 €. Au Nord, Nexity George V réalise des 5-pièces de 111 m2 en duplex à 479 000 €. Le même promoteur lance un nouveau programme, cette fois-ci à l'ouest, à Saint-Didierau- Mont-D'or, une commune très convoitée, avec deux 6-pièces- duplex de 118 et 134 m2, vendus à 430 000 et 470 000 €.

Ville administrative, Rennes ne fourmille pas de grandes friches industrielles qui pourraient se transformer en nouveaux lieux de vie. Est-elle condamnée pour autant à se développer uniquement vers l'extérieur ? Le salut tient actuellement à deux grands projets situés respectivement à l'ouest et à l'est de la ville. La Courrouze est le premier de ces grands aménagements à venir. Situés à cheval sur Rennes et Saint-Jacques-de-la-Lande, les 120 hectares de cette vaste friche militaire offrent de belles perspectives : "pour ouvrir des opérations sur Rennes, nous attendons la Courrouze, comme tous les promoteurs, mais ce n'est pas pour tout de suite", confirme M. Boudier, directeur commercial de Seri Ouest Rennes. De fait, le programme est alléchant, puisque d'ici 15 à 20 ans, le nouveau quartier devrait accueillir 4 000 à 5 000 logements. "Cela représente 4 à 5 % du total de logements existants aujourd'hui à Rennes. Une zone d'activités, principalement des bureaux et des équipements, sera implantée à proximité de la rocade, sur la commune de Saint-Jacques-de-la-Lande. Le nouveau quartier pourrait même être le point de départ de la deuxième ligne de métro, actuellement à l'étude. Il accueillera un grand équipement à l'échelle de l'agglomération" expliquent les responsables de Rennes Métropole. Et comme nouveau quartier rime avec nouveaux équipements, La Courrouze sera doté d'un établissement pour personnes âgées, d'une école, d'une crèche et de commerces. Passons à l'ouest du centre historique : la Zac de Chardonnet-Baud se situe au bord de la Vilaine et au sud du complexe universitaire de Beaulieu. Cette ancienne zone d'activités, aujourd'hui mal desservie par les voies de circulation et sans réseau d'assainissement, est appelée à devenir un quartier complet et agréable à vivre. Au menu : 2 000 logements, dont 25 % de logements sociaux, environ 3 500 m2 de commerces et 70 000 m2 d'activités notamment, sans oublier des équipements de quartier, du groupe scolaire à la crèche en passant par des équipements sportifs et culturels. #rPROGRAMMES ACTUELS

A Lyon comme ailleurs, le succès du dispositif Robien mais aussi la progression des prix et le niveau élevé des loyers ont façonné la typologie de la production de logements collectifs neufs. Depuis des années, les 2 et 3-pièces se sont clairement imposés dans l'offre de la promotion immobilière. Pour les bailleurs, il s'agit d'optimiser leur investissement locatif tout en répondant à la demande. Pour les accédants, l'objectif est de faire coïncider leur enveloppe financière avec les prix des logements. A ces phénomènes, s'en est ajouté un, qui ne fait que s'accentuer, celui de la recherche d'acquisition de la maison individuelle. Ce type d'achat a pu se réaliser au détriment du grand appartement, peut-être plus élégant en termes de prestations et d'agencements, mais aussi plus dépendant d'un environnement où la difficulté de stationner présente parfois un réel handicap. Pourtant, à Lyon, les grandes surfaces habitables ne sont pas absentes de l'offre de logements neufs. Trouver un logement d'un minimum de 110 m2 n'est pas impossible même si l'entreprise est plus ardue que pour un 3-pièces.

En présence d'une convention d'indivision, lorsque les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, pas de problème : ils se partagent le prix du bien à hauteur de leur mise de fonds respective. Si l'un souhaite conserver le logement, il dispose d'un droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Il est encore possible que l'un des deux continue de vivre dans le logement moyennant une indemnité versée à l'autre. Dans ce cas l'indivision peut être maintenue. En l'absence de convention, sortir de l'indivision peut être plus compliqué. En cas de désaccord, c'est le tribunal de grande instance qui ordonnera soit le partage, soit la poursuite de l'indivision. Toutefois, celle-ci ne peut pas se prolonger au-delà de deux ans. Si la convention a été signée pour une durée déterminée : les concubins sont théoriquement liés jusqu'à l'échéance de la convention. Mais si l'un d'eux demande le partage immédiat, il doit en faire la demande auprès du juge du tribunal. Si la convention a été conclue à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment. A condition que le concubin demandeur ne soit pas considéré comme de mauvaise foi.

Entre deux balades du côté de l'Océan atlantique au sud ou de la Manche au nord, vous pouvez aller vous dégourdir les jambes dans les principaux parcs de la ville. Le parc des Gayeulles développe sur 100 hectares toutes sortes d'activités : trois plans d'eau, dont un pour les pédalos, une piscine, une patinoire, un camping, des aires de jeux, un golf miniature, une ferme pour enfants, des jardins familiaux, des terrains et salles de sport, tennis ou squash... De quoi épuiser grands et petits !

Les grands appartements représentent-ils un marché à Lyon ?

L'un des grands atouts du marché de l'agglomération toulousaine est de pouvoir proposer une offre hors Toulouse intra-muros sans que celle-ci soit de moindre qualité. Ainsi, Nexity George V a pu lancer, face à l'évolution de l'état d'esprit des communes, pu lancer un ambitieux projet de Zac sur la commune de Frouzins, proche de Cugnaux, avec le Domaine Mailheaux-Sendère. Résultat : plus de 400 logements vont être réalisés, dans un esprit de mixité, avec des logements en R+1, des maisons en bande composées de 4 et 5-pièces sur des terrains de 250 à 450 m2, des maisons deux par deux, semi-individuelles, d'autres individuelles. Lui-même aménageur, le promoteur propose les 4-pièces aux alentours de 180 000 €. Le secret ? "La réussite tient au foncier, explique Claude Kern, directeur commercial de Nexity George V Midi-Pyrénées, nous nous trouvons dans une commune sise en première couronne, avec des accès faciles et englobée dans l'aire d'influence de l'économie avionique. En nous rapprochant de communes comme Frouzins, nous voulons répondre aux accédants, à cette clientèle de demain qui a aujourd'hui entre 25 et 35 ans. S'orienter vers le centre-ville toulousain, et nous le faisons, correspond à une autre démarche, celle de répondre à une clientèle plus âgée, qui peut acquérir un bien à une moyenne de 3 000 €/m2. Ce que nous faisons à Frouzins relève d'une prospective territoriale". Les exemples ne manquent pas de ces opérateurs travaillant sur une approche territoriale plus étendue qu'auparavant : Les Prairies Tolosanes de Bouygues Immobilier, les Portes Occitanes-Domaine de Lèguevin, à Lèguevin ou La Boiserie de Sagec, à Cugnaux, démontrent que le marché immobilier toulousain s'adapte à la fois à la croissance démographique et au développement économique de l'agglomération.