Un financement optimisé

Acheter un logement neuf ne se fait pas à la légère et nécessite une période de réflexion pour trouver les meilleurs prêts, taux, assurances... Pour ne pas perdre le fil, suivez le guide !

Un financement optimisé
Un financement optimisé

Si vous recherchez un maximum de confort – thermique et acoustique – grâce à des matériaux de plus en plus performants et des réglementations de plus en plus strictes, il faut acheter dans le neuf. C'est la possibilité de posséder un logement personnalisé, ainsi que des espaces de vie et des volumes intérieurs optimisés.


Supprimer une cloison, choisir la couleur des murs, les revêtements de sol, les meubles de cuisine... tout, ou presque, est possible.


Les allergiques à la truelle seront aussi comblés, car le neuf, c'est l'assurance de ne pas faire de gros travaux durant de longues années.


Mais, avant d'en arriver là, avant même d'avoir jeté votre dévolu sur un logement, il vous faudra préparer soigneusement un dossier de financement. Et là encore, le neuf a quelques longueurs d'avance sur l'ancien !



Paiements échelonnés


Dans le neuf, les paiements sont échelonnés, en fonction de l'avancement des travaux.


Si l'acquéreur fait appel à un constructeur de maisons individuelles, il connaît le prix de son projet avant même la pose de la première pierre. En effet, le constructeur s'engage, dès la signature du contrat, à réaliser un ensemble de travaux pour un certain prix. Ce prix est définitif, et forfaitaire, c'est-à-dire qu'il englobe la totalité des travaux à la charge du constructeur. Le client connaît ainsi le coût total de son projet de construction dès le départ. Il peut donc aller voir son banquier, avec un plan de financement précis. Il n'y a aucune zone d'ombre et pas de mauvaise surprise en cours de route. Même sérénité dans le cadre d'une Vefa (vente en l'état futur d'achèvement).


Là encore, les sommes ne sont débloquées qu'au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Autrement dit, vous ne payez que ce qui a déjà été réalisé. Soit au maximum, 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de la construction.


Les 5 % restants sont à verser au moment de la remise des clés. Bien sûr, vous pouvez aller vérifier sur place, au moment des appels de fonds, que les travaux en sont bien au stade annoncé ! Pour encore plus de sécurité, des garanties sont prévues.


Un contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) prévoit ainsi des pénalités en cas de retard de livraison. Ces pénalités ne peuvent être inférieures à 1/3000e du prix convenu, par jour de retard.


En théorie, elles doivent vous permettre de louer un logement, le temps que vous puissiez emménager dans celui que vous faites construire. Bref, une transition tout en douceur, même en cas de “pépin”. Dans le cadre d'une Vefa, c'est la garantie de remboursement et la garantie de livraison qui sécurisent l'opération. Les deux se succèdent. D'abord, la garantie de remboursement vous permet de récupérer les fonds déjà versés en cas d'annulation de la vente ou d'abandon du programme. Quand le top départ des travaux est lancé, la garantie d'achèvement entre en scène. Elle est l'assurance que les travaux seront bien menés à leur terme, même si le promoteur venait à faire faillite. Dans ce cas, un organisme se substituerait à lui pour finir les travaux aux prix et délais convenus dès le départ. De votre côté, vous ne débourserez pas un euro de plus que ce qui était inscrit dans le contrat.



Préparation minutieuse du financement


Le financement d'un bien immobilier requiert une longue préparation. Pas question de se précipiter, sinon vous risqueriez de le regretter ! Avant de vous lancer dans la recherche d'un logement, il faut déjà établir l'enveloppe que vous pouvez y consacrer.


Autrement dit, le montant que vous pourrez emprunter (cf. encadré). Certains établissements proposent des prêts longue durée, de 25, voire 30 ans. Attention ! Ils sont certes parfois la seule solution pour acheter, face aux prix de l'immobilier. Mais s'ils permettent de réduire les mensualités, pour emprunter plus, le montant des intérêts explose. Il faut donc peser le pour et le contre, et calculer le montant total à rembourser, avant de se décider. Dans tous les cas, avant de vous engager, prenez le temps de comparer les offres de plusieurs banques.


Décortiquez soigneusement leurs propositions. Le prêt bancaire représente généralement la plus grosse part du plan de financement.


Il faut donc négocier point par point avec votre banquier : montant, durée, mais aussi frais de dossier, garanties (l'assurance décès-invalidité, obligatoire, ou l'assurance perte d'emploi, facultative). Vous n'êtes pas obligé de choisir l'assurance proposée par votre banquier. Vous pouvez aujourd'hui faire jouer la concurrence. C'est donc un élément de négociation à utiliser judicieusement.


Veillez aussi à ce que le prêt proposé soit suffisamment “souple”. Est-il possible de réduire ou d'augmenter les mensualités sans pénalités ? Y a-t-il des frais de remboursement anticipé ? Etc. Demandez des simulations. Quand vous aurez sous les yeux les différents tableaux d'amortissement (ou calendrier des paiements), il vous sera plus facile de choisir. Une fois votre décision prise – et si la banque partage votre “enthousiasme” – vous recevrez une offre de prêt. Dès lors, vous devrez respecter un délai de réflexion de dix jours avant de la retourner signée. Cette offre résume les conditions du contrat : coût total, assurances, garanties, tableaux d'amortissement, modalités de report et de modification des mensualités, indemnités de remboursement anticipé... La signature vous engage. Ces dix jours de réflexion ne sont donc pas inutiles ! Bonne affaire, coup de coeur... Vous avez trouvé votre nouveau logement avant que l'ancien ne soit vendu ?


Pour l'acheter sans attendre, pensez au prêt relais. Le principe est simple : c'est la banque qui vous avance l'argent nécessaire à l'achat du nouveau bien. Dans un premier temps, vous remboursez seulement les intérêts.


Vous ne remboursez le capital qu'à la vente de votre ancien logement. Ce prêt pallie donc le décalage de trésorerie. Il permet de ne pas “brader” votre résidence actuelle et de patienter pour la vendre dans les meilleures conditions, tout en ne laissant pas s'échapper le bien convoité. Mais un prêt relais est de courte durée, deux ans maximum. Si vous n'avez toujours pas vendu votre ancien logement passé ce délai, attention ! Même si la plupart des banques annoncent qu'elles prolongent les crédits relais, soyez vigilant sur le montage financier.


En période de ralentissement du marché de la pierre, nombreux sont ceux qui ont rencontré des difficultés…



Bonus fiscaux


Le neuf ouvre droit à de nombreuses aides.


Parmi elles, une mesure de la loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat (Tepa) : le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour l'achat ou la construction de l'habitation principale. L'avantage fiscal s'applique aux intérêts payés à compter du 6 mai 2007. Il est donc ouvert à tous les nouveaux accédants depuis les élections présidentielles. Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, par an, la somme de 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7 500 € pour un couple ; somme pouvant être majorée de 500 €par personne à charge du foyer fiscal. Dans la limite des intérêts éligibles à la mesure, le crédit d'impôt est égal à 20 % du montant des intérêts d'emprunt payés chaque année. La première année, ce montant sera doublé : la déduction pourra atteindre 40 % des intérêts d'emprunt.


Si vous ne payez pas d'impôt, l'administration fiscale vous enverra un chèque.


Autre mesure : le Pass-foncier. Ce dispositif permet aux primo-accédants un achat en deux temps. Ils commencent par rembourser la construction de la maison, et ensuite le terrain. Il est réservé à l'achat d'une maison neuve en Vefa, ou à l'achat d'un terrain destiné à la construction d'une maison. Objectif : permettre aux ménages modestes d'acheter un logement neuf avec des taux de remboursement équivalents à un simple loyer. Conditions : les acquéreurs doivent disposer de ressources inférieures à certains plafonds. Et bénéficier d'une aide à l'accession sociale à la propriété, attribuée par une ou plusieurs collectivités locales (commune, département...). Dans l'esprit de l'opération 1 €/jour pour l'acquisition d'un ordinateur par les étudiants, la maison à 15 €/jour se veut un symbole fort pour faciliter l'accession à la propriété dans le neuf. Exemple : pour l'équivalent de 450 €/mois, une famille avec deux enfants et sans apport personnel, gagnant 1 200 €/mois, peut acquérir une maison d'un montant d'environ 180 000 €.


À noter que le Pass-foncier coordonne les différentes aides de financement : l'aide de la commune, l'aide du 1 % logement, le prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5 % au lieu de 19,6 %. Acheter dans le neuf, c'est aussi des frais moins élevés : 3 % environ du prix du bien, contre 7 % dans l'ancien. L'achat d'un logement neuf n'est pas soumis aux droits d'enregistrement comme un logement ancien, mais à la taxe sur la valeur ajoutée, au taux de 19,6 %. La TVA est à la charge du vendeur et incluse dans le prix de vente, toujours annoncé TTC. Elle est donc moins “douloureuse” pour l'acquéreur. C'est le vendeur qui se charge d'envoyer un chèque au Trésor public. Et à partir de cette année, en attendant son décret d'application, le Pass-foncier doit s'étendre au collectif, c'est-à- dire aux appartements.



Scellier, Robien, Borloo : que choisir ?


Si vous souhaitez vous assurer des revenus réguliers en vue de votre retraite, par exemple, sachez que dans le neuf, des mesures existent dans le cadre d'un l'investissement locatif, pour vous permettre de faire de substantielles économies d'impôt. Borloo populaire, Robien recentré ou, le tout nouveau, dispositif Scellier, permettent de déduire de ses impôts une partie du prix du logement. Le Scellier permet de déduire directement de ses impôts 25 % du prix du logement, sur neuf ans. Cette mesure est entrée en vigueur le 1er janvier 2009. Conditions : le logement doit être neuf, acheté entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, et destiné à la location. Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique du bâtiment. Les dispositifs actuels (lois Robien et Borloo) cohabitent pendant un an avec le nouveau dispositif Scellier.


L'année 2009 vous permet ainsi de vous orienter vers la solution la plus avantageuse pour vous. C'est votre tranche marginale d'imposition qui déterminera le meilleur dispositif à adopter. Cependant, l'attrait fiscal ne doit pas vous empêcher d'être très sélectif sur le bien choisi. Pour être rentable, il faut qu'il y ait une vraie demande locative et que le bien soit doté d'un bon emplacement (zone bien desservie en transports en commun, proximité de commerces...).


S'il s'agit d'un appartement, dirigez-vous plutôt vers les 2 ou 3-pièces.


Ce sont ceux qui présentent le rapport investissement/loyer le plus attractif. Choisissez votre bien avec le même soin que si vous comptiez vous y installer vous même.


L'idée : être sûr que vous n'aurez pas de difficulté à le louer. Pas question de se retrouver avec un logement “sur les bras”, ne trouvant pas preneur ! Dans le même esprit, vous devez également anticiper dans quelles conditions vous pourrez revendre, éventuellement, au terme de l'engagement de location. Une fois remplies toutes ces conditions, vous pourrez foncer, (presque) les yeux fermés !



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