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Des dispositifs existent pour encourager l’investissement locatif dans le logement neuf. L’attrait des déductions fiscales ne doit cependant pas vous empêcher d’être attentif au moment de l’achat du bien immobilier. Mode d’emploi.

Indicateur Bertrand : Comment Cogedim a-t-il abordé le premier semestre 2008 ?
Christian de Gournay : Depuis son changement d’actionnaire en 2007, Cogedim a changé de positionnement. Aujourd’hui, nous sommes devenus un “développeur immobilier global” proposant des commerces, des bureaux, des logements et de l’hôtellerie. Cela nous a permis de remporter, début 2008, deux importants projets mixtes qui associent tous les savoir-faire du groupe : Aerospace Campus, un campus international de bureaux de 193 700m2, au sud-est de l’agglomération toulousaine, dédié au pôle de compétitivité aéronautiquespatial- systèmes embarqués ; et Coeur d’Orly, 160 000 m2, développés pour le compte d’Altarea, Foncière des Régions et Aéroports de Paris (ADP), comprenant la création d’un quartier d’affaires regroupant bureaux, commerces et loisirs. En matière de logements, malgré le ralentissement du marché dont les médias se font l’écho, Cogedim a accru ses ventes au détail de 8 %, sur les quatre premiers mois de l’année. Cette avance est plus prononcée en Ile-de-France qu’en régions.
I. B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ?
C. G. : Nous proposons toujours des immeubles haut de gamme à Paris, avec le Jardin d’Écriture (48 appartements dans un espace vert protégé, rue Xaintrailles dans le 13e) et la Villa Eiffel (20 appartements reprenant des éléments architecturaux de la tour Eiffel, avec des toitures terrasses et de grands balcons, à proximité du village Saint-Charles, rue Varet dans le 15e). Proche du parc de Saint-Cloud, au coeur de la ville, nous avons mis en vente 19 appartements et deux maisons d’architecte dans Oxygène, une résidence qui porte bien son nom tant la verdure y est omniprésente. Et nous venons juste de lancer un programme exceptionnel à Garches, sur 5 hectares face à l’hippodrome de Saint- Cloud : un domaine privé avec 8 bâtiments de 3 étages, 20 maisons, 4 demeures de deux étages, 4 lofts dans des bâtiments anciens et une piscine découverte, le tout avec une architecture Arts&Craft, inspirée de la campagne anglaise. Nous y avons privilégié la sécurité et le calme, assortis d’un service 24h/24. Les régions ne sont pas en reste : à Nantes, nous lançons un programme de logements de grand standing, dans le centre historique, à côté du Cours Cambronne. Toujours en haut de gamme, notre opération Prado-Borély, à Marseille, connaît un réel succès et nous attendons beaucoup de notre programme à La Londe Les Maures, dans le Var, des appartements et villaspatios sur la plage de Miramar.
I.B. :Comment abordez-vous le développement durable ?
C.G.: La prise en compte des enjeux du développement durable est une évolution souhaitable et, sans doute, irréversible. Cogedim n’a attendu ni les conclusions du Grenelle de l’Environnement, ni les nouvelles normes de la RT 2010 pour intégrer des exigences environnementales dans ses programmes. En commençant par l’immobilier d’entreprise, activité pour laquelle la plupart de nos projets sont certifiés Haute Qualité Environnementale (HQE®). Avec la tour du Cinquantenaire de La Défense (CB31, en face du Pont de Neuilly), nous avons lancé le chantier du plus grand projet HQE® actuel en France. Côté habitat, l’intégralité de notre production passera en norme NF Logement d’ici au premier trimestre 2009. Nous menons déjà quelques opérations pilotes : ainsi, à Paris, dans les 15e et 19e arrondissements, nous recherchons le label énergétique THPE 2005 Énergies Renouvelables (soit 30 % de mieux que la norme RT2005) ; à Chambéry, nous allons initier, d’ici à la fin de l’année, une opération Bâtiment Basse Consommation (50 KwH par m2 annuel, soit une réduction de plus des deux tiers d’une consommation classique). Plus que jamais, Cogedim adopte donc une démarche de créateur immobilier responsable.

L’agglomération rochelaise dispose d’atouts naturels et historiques : sa situation littorale, la douceur de son climat, la beauté de son architecture et son identité maritime, forgée par des siècles d’échanges. On la connaît aussi pour des événements culturels comme le salon nautique du Grand Pavois ou les Francofolies, qui se tiendront à La Rochelle au mois de juillet. La qualité de vie dont l’agglomération se prévaut, devient une réalité qu’elle façonne chaque jour, en donnant priorité au concept d’écologie urbaine. Avec l’élaboration de son plan local de l’habitat pour la période 2008-2013, la communauté d’agglomération de La Rochelle a pris la mesure de l’enjeu de développement qui exige de disposer de suffisamment de logements pour accueillir 170 000 habitants en 2020. Le PLH (Programme local de l’habitat) rend ainsi obligatoire, dans les opérations de plus de 10 logements, l’intégration de logements sociaux de façon graduée (25 à 40 %).

En Loire-Atlantique, le littoral offre l’embarras du choix entre les Sables d’Olonne, enrichis par la présence des marais et d’une forêt domaniale, et où Bouwfonds Marignan réalise Les Jardins d’Alysée ; Saint-Gilles-Croixde- Vie, haut lieu du nautisme et de la plaisance, et la presqu’île de Guérande. Au niveau de son marché immobilier, les notaires de Loire-Atlantique constatent que le littoral connaît des évolutions contrastées. En collectif, les prix ont progressé de 10 % au Croisic, mais ont fléchi de 5 % à la Turballe. La Baule affiche un prix moyen record de 5 000€ le m2 : “le secteur est dynamisé par la résidence secondaire, et seuls 22 % des acquéreurs sont des locaux”, indique la Chambre des notaires. Les acquéreurs viennent en partie d’Ile-de- France, de Nantes et de son agglomération. Quant à la Côte d’Amour, on y trouve essentiellement des acquéreurs de plus de 50 ans. Sur la Côte de Jade, les prix sont plus modérés et Pornic, à un prix moyen de 3 725 € le m2, tire les prix vers le haut. Dans le secteur de la maison, la progression des prix s’est poursuivie et ceux sur La Baule, Pornichet ou le Pouliguen, continuaient de flamber fin 2007. À noter qu’il existe une offre de logements à Saint-Nazaire, réalisée notamment dans le cadre d’une optimisation d’organisation du territoire, grâce au développement et à la densification de la ville littorale, la modulation des volumes bâtis, la mise en place d’une trame verte et bleue. Le groupe Nexity George V propose les dernières opportunités sur Estu’Air, un ensemble qui regroupe 4 îlots d'appartements du 2 au 4-pièces, au coeur du nouveau centre commercial de Saint-Nazaire Ville Port.

“Notre région ne manque pas de foncier, mais de foncier utilisable”

Avec près de 500 000 habitants, le département possède cinq aires urbaines (Cherbourg, Saint-Lô, Granville, Avranches et Coutances), et certaines enregistrent un léger déclin de population. Avec la fin des gros chantiers, Cherbourg a ainsi perdu un petit millier d’habitants, mais la ville conserve sa dynamique grâce à une population jeune (en effet, plus de 25 % des habitants de la communauté urbaine ont moins de 20 ans). D’autres zones ont tendance à se repeupler. Les couronnes périurbaines de Saint-Lô et d’Avranches ont, par exemple, doublé entre les deux derniers recensements. Cela témoigne d’un besoin croissant de logements, dû essentiellement à la demande créée par l’augmentation du nombre de divorces et de familles recomposées, ainsi qu’à l’allongement de la durée de la vie. Les promoteurs se sont empressés de répondre à la demande de nouveaux logements.

Prenez le temps de consulter, à la mairie, le PLU, le plan local d’urbanisme. Celui-ci vous donnera une idée de l'évolution de l’environnement du terrain que vous convoitez, et vous précisera les règles de construction applicables selon les zones de la commune. Les règles locales d’urbanisme peuvent parfois être strictes afin, par exemple, de conserver l’harmonie d’un quartier protégé ou de préserver la proximité d’une zone naturelle. Vérifiez la surface, ainsi que les limites du terrain : la superficie et les limites mentionnées au cadastre n’ont qu’une valeur indicative. Hors lotissement, le bornage n’est pas une obligation pour le vendeur, mais l’avant-contrat et l’acte de vente doivent toujours préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. Cette opération, effectuée par un géomètre-expert, permet de fixer la limite séparant deux propriétés. Le bornage ne vous donnera pas directement la surface, mais vous permettra de la calculer. Vous avez donc intérêt, soit à le demander au vendeur, soit à le faire établir par vos soins.

Les travaux sont terminés. Vous allez alors procéder à la “réception” du logement, en présence du vendeur. Il s’agit, en quelque sorte, d’un état des lieux. Soyez vigilant, examinez le chantier sous toutes ses coutures. C’est là que vous devrez constater la bonne exécution des travaux et leur conformité avec le contenu de votre contrat de vente. Papier peint mal posé, ou, plus grave, murs qui se fissurent : des petits soucis aux gros problèmes, la réception d’un logement acheté sur plan peut parfois réserver quelques surprises. Mais pas de panique ! Pour les garanties, là encore avantage au neuf par rapport à l’ancien. Il n’y a aucune garantie sur un bien ancien, vous l’achetez “en l’état”, comme cela est stipulé sur l’acte notarié. Dans le neuf, vous avez dix ans de tranquillité devant vous quant à l’état du bien.... Le jour de la réception des travaux, consignez les défauts de conformité (s’il y en a) et les vices apparents éventuels sur le procèsverbal. En cas de problème, les entreprises intervenant sur le chantier devront y remédier dans les plus brefs délais. En fonction de la gravité du préjudice, vous pourrez bloquer (chez un notaire) le versement du solde du prix, jusqu’à la levée des réserves. À plus long terme, un certain nombre de garanties vous protègent contre les vices de construction qui pourraient apparaître ou que vous n’auriez pas remarqués. Il y a d’abord la garantie “de parfait achèvement”, qui permet d’obtenir pendant un an la réparation des défauts mentionnés le jour de la réception des travaux, mais aussi toutes les malfaçons survenues dans l’année suivant cette date : peinture écaillée, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.

Est-il possible de revenir aux tarifs habituels d’électricité et de gaz si mon locataire a choisi la concurrence ? (Madame H. S.,Toulouse, 31)

Nous allons prochainement mettre aux normes notre ascenseur.Quels avantages fiscaux nous sont offerts ? (Président de conseil syndical, Paris 11e)

Indicateur Bertrand : Que doit prévoir l’investisseur, en marge de ses réductions fiscales ?

Préférant le remodelage à la démolition, Roland Castro a écrêté des derniers niveaux, redessiné des halls, usé du bow-window pour adoucir des barres et des tours. On lui doit la deuxième vie, entre autres, du quai de Rohan à Lorient, du bâtiment Diderot du Val d’Argent à Argenteuil, et de l’immense Caravelle de Villeneuve-la-Garenne – et, pour la petite histoire, aucun de ces sites n’a été troublé par les émeutes de 2005. Bientôt, la barre Balmont, projet en cours dans le quartier de la Duchère à Lyon, sera totalement remodelée pour pouvoir accueillir des duplex non-conventionnés au dernier étage, signe de l’évolution sociale des lieux mais aussi des temps.

Je souhaite agrandir ma maison par une extension qui arrivera en limite séparative du jardin de mon voisin.Celui-ci est-il en droit de me refuser le tour d’échelle nécessaire aux travaux ? (Pierre Marie V., Auxerre, 89)

L’isolation extérieure est assurée par un produit spécifique, qui est lui-même renforcé à l’intérieur de profilés en aluminium consolidant encore la structure. Plus économes en énergie de 30 % par rapport aux maisons actuelles (réglementation de 2005), ces nouvelles constructions alignent bien d’autres performances : un délai de construction réduit de moitié, un système de protection parasismique, tout cela pour un coût de construction moindre que celui d’une maison traditionnelle. De plain-pied ou à étage, plusieurs modèles sont proposés, de 82 m2 à 100 m2. Toutes les maisons sont équipées d’un cellier et offrent de grandes pièces à vivre, pouvant aller jusqu’à 35 m2. Enfin, les plans, particulièrement bien conçus, permettent de personnaliser et d’adapter son intérieur en fonction de son mode de vie et de l’évolution des besoins de sa famille.

Il n’y a pas de secret : pour pouvoir emprunter et obtenir le meilleur taux, vous devez tout d’abord bien préparer votre acquisition, ce qui signifie économiser de façon à disposer d’un bon apport au moment de l’achat. Plus il sera conséquent, meilleures seront vos conditions de crédit. D’une part, parce que le capital emprunté sera moins important et la durée de votre crédit, moins longue ; d’autre part, parce que la banque considérera que vous êtes plutôt fourmi que cigale. D’ailleurs, même si certaines banques acceptent encore de prêter à 100 voire 110 %, cette facilité se traduit forcément par un renchérissement du coût du crédit. Il ne suffit pas d’obtenir un taux attractif au départ, encore faut-il vérifier que la formule que l’on vous propose est adaptée à votre besoin. Quoi qu’il en soit, faites jouer la concurrence. Ne vous contentez pas de la réponse de votre banque, allez frapper à la porte d’autres établissements ou faites appel à un courtier qui fera jouer la concurrence à votre place si vous disposez de peu de temps. Il ne faut pas non plus hésiter à négocier certains éléments de votre crédit. Par exemple, les frais de dossier qui peuvent atteindre 1 % du capital emprunté. Pensez aussi à l’assurance. Si vous êtes jeune, vous pouvez peut-être bénéficier d’une délégation d’assurance, c'est-à-dire vous assurer par le biais d’un autre contrat que celui de la banque. Auquel cas, vous pourrez réduire sensiblement le coût de votre crédit.

“Nos jeunes actifs locaux doivent pouvoir s’installer sur la commune”

“Nous développons des prêts qui favorisent l’accession à la propriété des Parisiens”