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L’aire toulousaine est le terrain de réalisation d’un certain nombre de zones d’aménagement concertées (Zac). C’est le cas des Ponts-Jumeaux avec 1 200 logements, de Saint-Cyprien-la-Cartoucherie qui, selon le projet initial, devrait totaliser 2 700 logements. Au-delà de Toulouse, Montaudran représentera à terme 1 100 logements et Andromède devrait en voir se réaliser 3 800, tandis que Monges-Croix du Sud en totalisera 870 et Balma-Gramont, près de 1 300. Évidemment, ce volume de logements dépend à la fois de la conjoncture plus incertaine et donc, du phasage qui permettra un écoulement optimal de ces opérations. Que ce soit en Zac ou hors Zac, les opérations des promoteurs-constructeurs montrent une diversité d’offre et de typologie, voire de prix. À travers le quartier Croix- Daurade, la ville s’est développée au-delà de ses frontières naturelles que sont la Garonne, le Canal du Midi... jusqu’à gagner les villages alentour. Au nord-est, à quelques minutes du nouveau terminus de la ligne B du métro, Croix-Daurade a gardé de son passé villageois la grand-rue bordée de commerces et de platanes, le marché au pied de l’église Saint-Caprais et de belles maisons toulousaines parées de briques. Autour du Castelet d’Ozenne et du réputé lycée Raymond-Naves, ce quartier populaire est devenu résidentiel. Vinci Immobilier lance deux nouveaux programmes. Route d’Albi, Les Jardins de Gaïa, une résidence aux toitures et pas de murs végétalisés, avec de larges terrasses. Le 2–pièces de 37 m2 est commercialisé à partir de 114 000 €, pour une livraison au 4e trimestre 2010. Le promoteur propose également, dans le même quartier, Villa Rostand, du 2 au 4-pièces, avec une livraison attendue au 3e trimestre 2010. C’est aussi au coeur d’un quartier calme et verdoyant, à Toulouse Croix-Daurade, que le Groupe Carrère réalise la résidence Les Jardins de Virebent, dont la réception est prévue pour le 3e trimestre 2009.

Le ministère de l’Écologie, de l’Énergie durable et de l’Aménagement du territoire a mis en service un site Internet pour permettre aux particuliers et aux sociétés d’effectuer en ligne leur déclaration d’exploitation de panneaux solaires électriques. Le site ampere.industrie.gouv.fr permet ainsi de déclarer son projet de production d’électricité par panneaux solaires ou petite éolienne de moins de 450 kw. Fini la paperasse et le gros dossier à envoyer par la poste ! Sur Internet, on obtient sans délai l’accusé de réception de sa déclaration. Porté par l’explosion des projets individuels de panneaux solaires, le nombre de déclarations au titre de la loi électrique croît de manière exponentielle depuis plusieurs années : on en relève 150 par mois en 2006, 550 par mois en 2007, et plus de 1 800 par mois depuis le début de l’année 2008.

Malgré la baisse des mises en vente, l’offre globale permet de disposer d’un éventail intéressant sur l’ensemble du territoire de la Côte d’Azur. Ainsi, dans le Var, le promoteur Atrio réalise ainsi une opération baptisée Latitude 43°, commercialisée par Immo Up, sur l’île de Porquerolles. La résidence est sise au coeur de village pour 18 appartements, du studio au 6-pièces. Le promoteur Betrim, qui vient par ailleurs de lancer la résidence Le Mayoba, à Antibes, 38 logements dans un quartier calme et résidentiel, est également présent dans le Var. En effet, début juillet, il débutait la commercialisation d’Eagle, 29 logements situés en bordure du golf de Valescure, à Saint-Raphaël, dans la continuité des programmes déjà construits sur le site avec Albatros I et II. À Saint-Laurent-du-Var, Bouwfonds Marignan vient de réaliser Résidence Alexandrine, 27 appartements, du 2 au 4-pièces. L’opération s’inscrit en démarche HQE, et sa livraison est attendue pour la fin 2009. C’est aux portes de Nice, à Saint-André, que Kaufman & Broad a choisi de lancer une élégante résidence aux façades traditionnelles, Les Rives de Saint-André. Au prix moyen de 3 784€ le m2, la résidence sera livrée au cours du 4e trimestre 2010. Enfin, mais la liste serait encore longue, citons Meunier Méditerranée, qui avec Carré Delfino, sise à Nice, à proximité du port de plaisance, propose une résidence avec jardin intérieur et piscine sur le toit. Un 2-pièces de 36 m2 y est commercialisé à partir de 185 000€. La livraison est attendue pour le 2e trimestre 2010.

En poursuivant le tracé de la ligne de chemin de fer, Montpellier a aussi créé la Zac Nouveau Saint-Roch, sous la direction des architectes et urbanistes Paul Chemetov et Emmanuel Nebout. Ce projet renforcera les capacités de logement et valorisera le projet d’extension et de modernisation de la gare Saint-Roch. Le programme comprendra la construction de 1 500 à 1 700 logements, dont 30 % de logements sociaux, au sein de bâtiments allant de R+3 à R+12. Dans ce quartier névralgique, on assistera aussi à la création d’espaces dédiés aux activités tertiaires, commerciales et hôtelières, d’une surface de 30 000 à 50 000 m2, ainsi qu’à l’ouverture d’une nouvelle salle de théâtre, à la réalisation d’un nouveau parking de 2 000 places en sous-sol et d’un nouveau parc public, de 12 000 à 15 000 m2 environ. Le lancement des travaux est prévu au cours du deuxième trimestre 2009. Enfin, la plus vaste opération urbaine est la Zac de la Restanque, dans le prolongement de celle du Nouveau Saint-Roch : 140 ha, pour 7 000 à 8 000 logements prévus, entre 40 et 60 000 m2 de bureaux, 8 à 12 000 m2 de commerces et d’activités. Proche du centre historique et insérée entre trois quartiers existants, ceux de Saint- Martin, Croix d’Argent et Tournezy, la Zac de la Restanque couvre le quartier Près d’Arène, un secteur-clé de la cohérence urbaine du sud de la ville, qui sera aménagé sur une vingtaine d’années. Cet écoquartier, conçu dans un esprit de mixité d’habitat avec une cité-jardin écologique, sera constitué de maisons de villes et d’immeubles, ainsi que d’un grand parc urbain.

Dans le cadre du projet urbain de Montpellier, l’opération Campus, Université Montpellier Sud de France (UMSF), occupe une place prépondérante. L’enjeu principal est de hisser l’université de la ville parmi l’une des cent premières au monde. Septième pôle d’enseignement supérieur français, le campus montpelliérain accueille aujourd’hui quelque 31 000 étudiants en niveau licence), 16 000 en niveau master, 3 000 en doctorat, ainsi qu’environ 10 000 étudiants en sciences biomédicales. Leur nombre total est en augmentation de 11 % sur la période 1999-2004 et représente la plus forte croissance française (source : Académie de Montpellier). De nombreux appels à projet ont été lancés. Le cahier des charges est clair : développement ou requalification de grande envergure du campus, favorisant une mise en valeur et une identification forte ; mise en place de campus durables ; recherche de sources de financement diversifiées ; des projets exemplaires à tous niveaux : contenu, organisation de la fonction immobilière, contractualisation avec l’État. Dans cette optique, Montpellier pellier va bientôt finaliser le projet immobilier, nouer les partenariats et monter un plan de financement général, qui bénéficiera d’un accompagnement des services du ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche. Les détails du projet devront être présentés à la fin du mois de novembre au comité d'évaluation. Le démarrage opérationnel des projets financés, quant à lui, est prévu pour début 2009.

Fin juin, 64 programmes étaient commercialisés sur Marne-la-Vallée, dont 29 comportant moins de 10 lots.

L’avenir accordera la priorité au développement de l’accession populaire à la propriété. C’est tout au moins ce que laisse présager le projet de loi sur le logement, présenté par la ministre Christine Boutin. Parmi les acteurs de l’accession sociale figurent les 160 coopératives HLM de l’Hexagone, sociétés privées de l’économie sociale à ne pas confondre avec les offices HLM qui, eux, sont publics. Dans le département du Rhône, le seul opérateur de ce type, Rhône-Saône Habitat, construit et vend des logements en Vefa, et gère un patrimoine locatif. Ses utilisateurs (acquéreurs, locataires) détiennent des parts sociales, ses administrateurs sont bénévoles et ses bénéfices se réinvestissent intégralement dans l’entreprise sans distribution de dividendes. Point fort de l’entreprise, elle sécurise l’achat de ses logements en garantissant les “3 R” à l’acquéreur : relogement, rachat et revente.

Je m’apprête à mettre un bien neuf,récemment acquis en location.Doisje procéder à un état des lieux, ou la simple mention de l’état neuf pour l’ensemble suffit-elle ? (Soraya M.,Bordeaux,33)

Pour faciliter l’accession à la propriété des personnes et des familles à revenus limités, la mairie de Toulouse leur apporte une aide exceptionnelle en renforçant le prêt à 0 % de l’État. Les établissements bancaires qui ont signé une convention avec l’État pour octroyer le prêt à 0 % peuvent proposer à leurs clients cette aide complémentaire de la ville de Toulouse, sous forme de prêt à 0 % plafonné à 60 % s’il s’agit d’un logement neuf ou à 40 % s’il s’agit d’un logement ancien. Pour remplir les conditions du prêt à 0 % de l’État, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ; construire un logement neuf ou acquérir un logement ancien ; résider actuellement en Haute-Garonne ; acheter votre logement neuf ou ancien à Toulouse ; ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %, aide de la ville incluse.

Construction du Canal du Midi, création de l’Aéropostale ou implantation d’Airbus… Toulouse est devenu un véritable creuset de la diversité des cultures et des civilisations. Relier l’Atlantique à la Méditerranée dès le 17e siècle, tracer les premières routes aériennes entre l’Europe, l’Afrique et les Amériques au début du siècle dernier, contribuer fortement à organiser, à l’échelle européenne, la grande filière aéronautique aujourd’hui… Bénéficiant d’une croissance forte et continue depuis vingt ans, Toulouse a été candidate malheureuse au titre de Capitale européenne de la Culture en 2013, au profit de Marseille. Il n’en reste pas moins que la Ville Rose est la seconde ville universitaire après Paris, et fait partie de la liste des 20 universités qui deviendront autonomes au 1er janvier 2009. C’est le cas de l’université de Toulouse 1 (Sciences sociales).

Vous l’ignorez peut-être, mais au-delà du prêt à 0% de l’État, il existe des prêts “bis” locaux ou régionaux. Une aide précieuse pour les primo-accédants, mais sous certaines conditions.

Olivier Bokobza : Lorsqu’on s’engage dans un investissement locatif, on doit conserver le bien pendant une durée minimum de neuf ans, dans le cadre d’un dispositif Borloo ou Robien. Pour le cas du propriétaire accédant à sa résidence principale, on constate que la durée moyenne de sa détention est de sept ans. Ces périodes de sept ou neuf ans, qui représentent du moyen-long terme, permettent de se protéger des cycles courts. En un ou deux ans, les variations des prix de l’immobilier peuvent en effet être importantes. Mais lorsque l’on se rapproche des dix ans de conservation d’un bien, si l’on se fie au marché tel qu’on l’a connu sur les trente dernières années, le risque de moins-value est très limité. Les cycles de l’immobilier tournent aux alentours d’une décennie : tous les dix ans, on se retrouve à peu près au même niveau que dix ans auparavant. Cela protège d’une éventuelle moins-value, car l’idée est de ne pas perdre d’argent et, dans le même temps, de se constituer un patrimoine. Lorsque l’investisseur achète sa résidence principale, il va plutôt viser un marché et un endroit qu’il connaît bien, avec une potentialité de plus-value à la sortie s’il rentre dans un marché en période de cycle bas à l’achat. L’investisseur locatif détient cependant un potentiel de plus-value plus important, puisqu’il peut acheter loin de ses références personnelles, et faire le choix, par exemple, d’une ville en développement. Le marché immobilier réagit comme un marché classique, avec des phases hautes et basses ; ces variations n’empêchent pas de réaliser des plus-values. À condition d’avoir, comme pour tout investissement immobilier, prêté une grande attention à l’emplacement, ainsi qu’à la qualité du produit. Il est parfois judicieux de payer un peu plus au départ, pour un logement qui se revendra beaucoup mieux quelques années plus tard.

“Nous sommes un peu pionniers en matière d’accession à la propriété”

Je vais faire construire une maison,suis-je obligée de faire appel à un architecte ? (Valérie D.,Reims, 51)

Difficile de repérer du premier coup d’oeil, dans les rayons d’une grande enseigne de bricolage, les produits les plus respectueux de l’environnement. C’est pourquoi, en partenariat avec le WWF depuis 2006, Castorama propose plus de 1 000 produits pour réduire notre impact sur l’environnement. Avec ses gammes Partenaires pour la planète, l’enseigne affiche un triple objectif : maîtriser la consommation d’énergie, proposer des produits sains pour l’environnement et préserver les forêts. Pour un habitat plus respectueux de la planète...

Lauréat des Palladio Awards pour une place emblématique de Marne-la-Vallée, l’architecte Pier Carlo Bontempi se réclame du “Nouvel urbanisme”, le courant qui monte outre-Atlantique.

Le retour à des progressions “normales” sur le marché n’exclut pas pour autant une plusvalue à la revente. À condition d’investir dans un produit de qualité et, évidemment, bien placé. Le studio, investissement sûr et accessible ? Cela reste en tout cas un premier choix pour les investisseurs selon la FPC (23,5 % d’augmentation des ventes l’an dernier), plutôt à raison d’ailleurs, si la petite surface est bien placée. “Un studio en coeur de ville, à Paris, Lyon,Marseille, Bordeaux ou Lille, offrira un bon rendement locatif, avec certes un turn-over important de locataires qui peut jouer sur le bénéfice, mais c’est un produit qui se revendra toujours très bien”, note Michèle Lambert, spécialiste immobilier au sein de l’ingénierie patrimoniale du groupe Crédit du Nord. Pour faciliter la revente, mieux vaut d’abord donner congé à son locataire, pour éviter une décote et permettre à l’investisseur suivant de fixer son propre prix de loyer. Si le locataire occupe les lieux depuis un certain temps, il est possible que le loyer soit endessous des prix du marché. “Mais un studio loué assez cher, au centre de Paris par exemple,peut bien se revendre,même occupé, ajoute encore Michèle Lambert. Car on n’exclut dans ce cas qu’une toute petite tranche d’acheteurs, qui auraient voulu y accéder en tant que résidence principale.” Le produit idéal, de l’avis des professionnels, est le trois-pièces, qui correspond aux besoins actuels du marché. “Le trois-pièces cible la cellule familiale qui se crée, mais répond également aux évolutions de cette cellule : dans le cas d’un divorce, le parent souhaitera en effet disposer d’une chambre supplémentaire pour accueillir son enfant, souligne Olivier Bokobza. Il faut viser des trois-pièces compacts, de 58 à 65 m2, avec des pièces et un plan optimisés.Par la suite, ils se revendront rapidement, car ils s’adressent à une clientèle large.” Et pour éviter une moins-value à la revente, mieux vaut ne pas investir dans des biens atypiques, comme le conseille Patrice Haubois, du Crédit Foncier : “Le loft, le studio de 60 m2, la maison d’architecte… sont des biens splendides, mais lorsque le marché accuse une légère baisse, ils sont plus difficiles à revendre. Les investisseurs recherchent plutôt des biens classiques et pratiques.” L’emplacement est également un critère de choix essentiel, motivé par la proximité des transports, des services, des commerces ou encore des écoles. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des agences immobilières du quartier, qui connaissent toujours très bien le tissu local. Même si les coeurs des grandes agglomérations sont généralement privilégiés comme des placements sûrs, investir dans des villes en devenir peut être un moyen de réaliser une bonne plus-value à terme. “On peut très bien, par exemple, se renseigner auprès de la RATP pour savoir quelles villes seront desservies par les futures lignes de métro ou leurs extensions. Cela vaut aussi pour les projets de tramway en région”, conseille Olivier Bokobza. Ce qui vous permettra de revendre au prix “avec tramway”, un bien acheté au tarif “sans”. Cependant, l’avenir d’une ville reste difficile à prévoir, comme le constate Michèle Lambert : “Il y a troisquatre ans, la Plaine Saint-Denis était présentée comme une ville prometteuse, avec la proximité de la capitale, la cité du cinéma que projette d’y construire Luc Besson, et l’éventualité de l’installation du futur village olympique. Le premier critère est toujours vrai, mais la cité du cinéma n’a pas encore vu le jour et Paris n’accueillera pas les jeux Olympiques en 2012 !”