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Bénéficiant d’une forte demande locative, la capitale est idéale pour un investissement immobilier. Si les programmes neufs sont plutôt rares, l’ancien offre toujours de belles possibilités, à des prix variables selon les arrondissements.

Le marché résidentiel se concentre à 40 % sur Lyon, mais l’Est lyonnais prend du galon, année après année, et assure le quart des mises en ventes. Cette tendance devrait s’amplifier sous l’effet de grands projets et de l’extension des moyens de transport. Par ailleurs, l’Est a la cote en raison de secteurs de rénovation urbaine permettant d’acquitter une TVA réduite. La plupart de ces territoires ont amorcé leur mutation de longue date, si bien qu’ils commencent à offrir un cadre attractif.

"Une maison BBC est un tout"

À Toulouse ou à Bordeaux, accédants et investisseurs bénéfi cient des eff orts convergents des promoteurs et des collectivités en faveur du développement durable de l’habitat.

Investir pour louer entraîne un certain nombre de contraintes : régler les éventuelles charges de copropriété, et en suivre les décisions, chercher des locataires, indexer les loyers sur l'indice du coût de la construction, se prémunir d'éventuels impayés... Si vous n'avez pas le temps - ou l'envie ! - de vous occuper de la gestion locative de votre bien, vous pouvez vous tourner vers les offres "packagées" que de plus en plus de promoteurs proposent sur leurs nouvelles réalisations. Associant la vente du bien à un certain nombre de prestations qui vous déchargent des problèmes de gestion, ces formules ont leur coût, mais peuvent être intéressantes à condition de bien étudier l'étendue des garanties offertes. De la simple offre de gestion locative à la garantie d'un certain taux de rentabilité, en passant par une offre plus ou moins large d'assurances, contre les impayés par exemple, les "packages" peuvent représenter jusqu'à 11 % du montant annuel des loyers.

Au moment d'acheter, il faut penser à la revente Indicateur Bertrand : Comment assurer au maximum son investissement dans deux studios ou une grande surface ? Gilles Tocchetto : Tout d'abord, l'investisseur doit s'impliquer au maximum dans son placement. Cela commence par l'achat, où il faut s'assurer que le promoteur vend ses biens au prix du marché, et non pas à un montant gonflé par les avantages fiscaux qui sont liés au dispositif Scellier, par exemple. Pour cela, il est préférable de choisir un appartement situé dans un immeuble qui mixe des biens destinés à la résidence principale et à la location. De plus, ce type d'immeuble sera mieux géré sur le long terme, grâce à la présence de propriétaires habitants. Attention aussi, pour l'investisseur qui achète dans le cadre Scellier, à ne pas acquérir son bien n'importe où. Si la zone C a bien disparu sur le papier, la plupart des communes ont été remontées en B2 ou B1. Là encore, le mieux est de se rendre sur place pour s'assurer soi-même de l'environnement immédiat, la proximité des commerces, services et transports, et de mener son enquête sur le dynamisme économique et démographique de la ville. Studio ou 3-pièces ont chacun leur avantage en terme d'investissement locatif. La rentabilité locative du studio est plus élevée, mais le turnover, plusimportant. Le 3-pièces est plus cher à l'achat et offre une rentabilité moindre, mais attire des locataires, généralement des familles, qui restent plus longtemps dans les murs. Chaque aspect de la gestion locative doit être réfléchi, par exemple la revalorisation des loyers. Si l'indice IRL est le même, les communes évoluent différemment en termes de prix de loyers. En fonction de la demande, il peut être plus intéressant de ne pas aller au plafond, pour garder un bon locataire. Enfin, il faut penser à la revente : si on remet son bien sur le marché à la fin de la période d'avantages fiscaux de neuf ans, on risque de se retrouver en face d'autres propriétaires, qui mettront leur biens en vente au même moment. Mieux vaut donc investir sur le long terme.

"La Seine-et-Marne est le département le plus en forme de la grande couronne : des ventes importantes, des commercialisations qui rivalisent bien et le tout en quasi-équilibre, de sorte que l'offre parvient à se maintenir, chose devenue rare en deuxième couronne", analyse ainsi l'Adil dans sa note de conjoncture sur le marché de l'immobilier neuf au 1er semestre 2006. Malgré un léger ralentissement des commercialisations, de l'ordre de 6 % durant ces trois premiers mois de 2006, l'activité est restée importante, avec 870 biens vendus. Au niveau géographique, les ventes se concentrent sans surprise dans les deux agglomérations nouvelles : Marne-la-Vallée d'une part, Sénart d'autre part, qui à elles deux captent 58 % des ventes. La ville de Mickey se détache tout de même nettement, puisque 451 des lots cédés lui sont attribués. En dehors des grandes réserves foncières que représentent les villes nouvelles, d'autres villes, historiques celles-là, sont relativement actives sur le plan de l'immobilier neuf, dans des proportions bien évidemment plus modestes. Melun, par exemple, représentait 10 % des ventes au début de l'année. A Meaux et à Chelles, l'aménagement de nouveaux quartiers entraîne également une certaine activité.

Pour associer exotisme et défiscalisation, cap sur les îles ! De la Réunion aux Antilles, la loi Girardin vous permet d'importantes économies d'impôts. Embarquement immédiat : du rêve à la réalité !

Indicateur Bertrand : Comment concilier aujourd’hui construction, respect de l’environnement et développement durable ? Jean-Louis Borloo : Avec le Grenelle de l’Environnement, nous voulons prouver, concrètement, dans les faits, que dans chaque secteur économique, une autre croissance est possible. Le développement durable, c’est faire en sorte de concilier la protection de l’environnement, le développement économique, la cohésion sociale et, aussi, la qualité architecturale et urbaine. Dans l’agriculture, dans les transports et, bien entendu, dans la construction, nous avons les technologies pour le faire et souvent il s’agit d’une question d’organisation et de volonté politique. De plus, je suis convaincu que le développement durable est une chance pour l’économie. Les secteurs et les entreprises qui prendront le virage du développement durable disposeront d’un avantage compétitif essentiel, d’une vraie “prime de compétitivité”. Car ne nous y trompons pas : la croissance de demain est là, les parts de marché de demain, elles aussi, sont là. I.B. : Quelles sont les orientations souhaitées pour les nouvelles constructions ? Qu’estce qui va changer concrètement pour les logements privés ? J.-L.B. : C’est un sujet sur lequel il y a un vrai consensus. Le bâtiment est de loin le secteur le plus consommateur d’énergie en France. Il représente également des émissions nationales de CO2. Ce secteur constitue une des clefs qui permettra de respecter nos objectifs de réduction d’émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050 (une division par quatre). Le Grenelle de l’Environnement marque une vraie rupture en matière de construction : il y aura bien un avant et un après Grenelle. C’est pourquoi, en 2010, tous les bâtiments et équipements publics seront construits en basse consommation (50 kWh/m2/an) ou bien seront à énergie passive ou positive. Les énergies renouvelables les plus performantes y seront systématiquement intégrées. Pour les logements privés, nous avons prévu un plan d’action en trois étapes. En 2010, il est prévu un passage anticipé à la réglementation très haute performance énergétique (THPE) avec un tiers de constructions en basse consommation ou à énergie passive ou positive. En 2012, l’idée est que l’on puisse véritablement généraliser les logements neufs à basse consommation (50 kWh/m2/an) pour qu’en 2020, toutes les nouvelles constructions soient à énergie passive ou positive. Nous engageons une vraie rupture thermique avec à la clef, des dizaines de milliers de créations d’emplois et surtout, plus de bienêtre et de pouvoir d’achat pour des millions de Français. Bien sûr, il y a des mises au point à faire et il faut que les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’oeuvre, les entreprises s’approprient les nouvelles techniques et soient capables de se coordonner pour les mettre en place. Mais il y a urgence planétaire et face à la montée du prix de l’énergie, les charges des occupants doivent être les plus faibles possibles. I. B. : Quelles sont les priorités pour le parc existant et le logement social ? J.-L. B. : Nous allons lancer un chantier sans précédent de rénovation thermique des bâtiments existants. Pourquoi ? Actuellement, il faut savoir qu’un logement consomme en moyenne 240 kW/h/m2 et par an. Or, les technologies pour atteindre les 80 kW/h/m2 existent. En clair, nous jetons l’argent et le CO2 par la fenêtre ! L’objectif est de parvenir à rénover environ 400 000 logements par an. Cela nécessite de mobiliser tous les acteurs de la filière. Cela implique également de lever un certain nombre d’obstacles : amélioration des outils de diagnostic, lancement d’un grand plan de recrutement et de formation, création de nouvelles incitations. Nous avons prévu un programme spécifique pour accélérer la mise à niveau de l’ensemble du parc de logement social à commencer par les 800 000 logements les plus dégradés. Mais s’il y a une chose dont je veux persuader tous les Français c’est que l’investissement de départ est généralement amorti en quelques années grâce à la réduction de la facture énergétique. En clair, le durable, c’est rentable ! I. B. : Comment vont s’organiser les prochaines étapes du Grenelle de l’Environnement en matière d’habitat ? J.-L. B. : Après la phase d’élaboration, nous entrons maintenant dans celle de l’exécution. Le Grenelle de l’Environnement a suscité une formidable attente que nous n’avons pas le droit de décevoir. Je suis pour ma part un homme de résultats. Je souhaite donc que sur chaque secteur, sur chaque programme, on dispose d’indicateurs clairs, quantifiables et précis. Je veux que l’on puisse dire à tout moment où on en est et quels sont les progrès à accomplir. Sur le bâtiment, nous allons rapidement mettre en place des comités opérationnels qui traduiront en normes et en règlements les propositions décidées dans le cadre du Grenelle. Ils seront présidés par des personnalités faisant autorité, accompagnés de représentants de la profession. A terme, nous espérons pouvoir proposer au Parlement une grande loi “Grenelle” au printemps 2008. Cette année sera véritablement l’année du passage à l’acte.

Centre expert Aquitaine

Les fondations sont achevées, la construction va démarrer. C’est le moment de passer devant le notaire pour signer le contrat de vente. Celui-ci vous aura été obligatoirement envoyé au moins un mois plus tôt, pour vous permettre de l’examiner dans ses moindres détails et de vérifier qu’il correspond bien en tous points au contrat préliminaire. La date de livraison doit être mentionnée dans l’acte de vente. Attention, elle est plus ou moins précise. Souvent, le promoteur préfère indiquer un trimestre, ce qui lui laisse jusqu’au dernier jour de ce trimestre pour la remise des clés. C’est plus souple pour lui, mais cela peut s’avérer problématique pour vous, si vous devez donner votre préavis, par exemple. Si vous ne voulez pas passer plusieurs semaines à l’hôtel, pensez-y !

Nous sommes une petite copropriété,nous voudrions installer une aire de jeux dans la cour de l'immeuble pour inciter les enfants à s'y retrouver. Un copropriétaire s'y oppose sous prétexte du bruit occasionné. En a-t-il le droit ? (Conseil syndical Bordeaux, 33)

"A revenu constant, un taux fixe est plus sécurisant"

Plus connues et plus abordables en terme de voyage, les îles des Antilles – comme la Guadeloupe et la Martinique – restent rentables en Girardin. À condition d’ouvrir grand les yeux et les oreilles. Pour éviter les mauvaises surprises, les professionnels de la gestion de patrimoine conseillent en effet de se payer un aller-retour sur place pour estimer soi-même la qualité du bien, le sérieux du promoteur et l’état du marché locatif. “Les Antilles sont une zone à risque,car c’est l’une des régions de France où le taux d’impayés bancaires est le plus élevé”, précise Alexandre Rondepierre.

Libre à vous de préférer la vie hors mariage. Mais sachez que pour le Code civil, la vie hors mariage ne confère pratiquement aucun droit. Pour le Code civil (art. 515-8), le concubinage se caractérise par une “union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différents ou de même sexe, qui vivent en couple”. L’achat d’un logement commun se fait selon trois formes juridiques : l’indivision, la SCI ou encore la tontine, la première étant la plus courante.

Président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Il y a trois mois, la maison à 15 euros faisait son apparition dans le paysage immobilier. Y avez-vous droit ? Quelles sont les conditions de remboursement ? Mode d’emploi de cette initiative du ministère du Logement.