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Mais obtenir une avance sur le produit de la vente de votre ancien logement ne règle pas tout. Quand on rachète plus grand, il faut pouvoir financer le surplus éventuel. C'est pourquoi, les banques proposent généralement, dans leur gamme de crédit, des prêts relais jumelés à des prêts à long terme. C'est, par exemple, le cas de LCL, de Banque Postale ou encore de BNP Paribas… Dans ce cas, l'établissement de crédit met en place deux prêts : un relais qui constitue l'avance remboursable à la vente de l'ancien bien, soit 2 ans maximum, et un prêt à long terme (15, 20, 25 ans…) servant à compléter le financement puisque acheter plus grand coûte, en principe, plus cher. L'avance en relais a donc vocation à être remboursée très vite, selon les modalités évoquées plus haut. Quant au prêt complémentaire, il se rembourse de façon classique, chaque mois, sur la base d'une mensualité comprenant une partie de capital, les intérêts et l'assurance décès. Compte tenu de sa durée, le prêt relais est généralement consenti à taux fixe tandis que le prêt complémentaire peut être à taux fixe ou révisable. Si vous optez pour un prêt relais jumelé à un prêt à long terme, privilégiez cependant les formules qui vous autorisent à effectuer un remboursement partiel sur votre prêt complémentaire. C'est souvent le cas des prêts à taux révisables. En effet, si vous touchez finalement plus qu'espéré au moment de la vente de votre bien, rien ne vous interdira de verser ce supplément d'argent au compte de votre prêt complémentaire. Auquel cas, le capital emprunté à ce titre sera diminué et la durée de remboursement allégée. Vous ferez ainsi des économies. Il faut en effet savoir que tout remboursement anticipé sur un prêt immobilier donne le droit aux banques d'exiger des pénalités. Ces pénalités ne peuvent cependant aller au-delà de 3 % du capital restant dû.

“Les loyers augmentent tout de même moins vite que les prix d'achat et les rentabilités locatives ont donc tendance à baisser” estime Geneviève Prandi. Force est de constater que les taux de rentabilité à deux chiffres que l'on pouvait espérer il y a 25 ans sont bel et bien révolus.

4e, 2e et 6e arrondissements. Terre de la prisée Croix-Rousse, le 4e demeure le “must”, à 4 595€/m2. L'offre y est très rare. À titre d'exemple, à la fin de l'année 2008, un seul appartement neuf était en vente. Second de la liste, le 2e arrondissement atteint 4 479€/m2 ; 16 opérations en cours concentrent plus de 200 logements, essentiellement sur La Confluence, le futur centre-ville contemporain de Lyon. Au coeur du quartier, trois programmes (Nexity Apollonia, Bouwfonds Marignan et ING/Atemi) ont le potentiel pour combler le désir d'un appartement “archi”, lumineux, écologique et en duplex… mais au prix fort. Le 6e n'est pas aussi généreux, puisqu'il n'a plus en portefeuille qu'une poignée de lots de Cogedim à 4 139 €/m2 de moyenne, près du parc de la Tête d'Or ou de la rue d'Inkermann.

Indicateur Bertrand : Quel est le bilan de l'évolution de Val d'Europe ?

Nous sommes en pourparlers avec un constructeur de maisons individuelles, mais nous ne sommes pas d’accord pour procéder à une étude préalable du terrain à nos frais.Pouvons-nous refuser ? (Jean-Pierre M., Sceaux, 92)

“Pour se constituer des revenus locatifs en vue de la retraite, les résidences avec services déclarées en BIC sont vraiment intéressantes : d'une part, elles préservent des aléas du revenu locatif et, d'autre part, elles ont une fiscalité très faible par rapport aux revenus qu'elles génèrent, en tout cas beaucoup moins élevée que celle des revenus fonciers” estime Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

Je vais investir dans deux places de parking pour les mettre en location. Quel type de contrat dois-je proposer à mes locataires ? (Raymond B., Dijon, 21)

Le Directeur associé d'Artemis Courtage répond à Explorimmoneuf sur l'état du marché de l' Essonne et la demande de crédits.

À Bordeaux, l’heure est aux trophées en matière d’urbanisme. Ainsi, le 11 juin dernier, Jean-Louis Borloo, ministre de l’Écologie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire a remis le trophée de l’aménagement urbain à Alain Juppé pour la rénovation des quais rive gauche. Cette réalisation réconcilie la ville et, plus largement, l’ensemble de l’agglomération avec son fleuve. À Bordeaux, les projets de Zac structurent l’espace urbain. Ainsi, celle des Berges du Lac dispose de 25 hectares vierges situés entre les Aubiers et le Palais des congrès. Son programme concerne l’extension du centre commercial et la création de 1 500 logements en bordure du Lac. Les études sont achevées, et les travaux devraient débuter fin 2008.

Avec 3 857 logements construits sur les 10 premiers mois de 2007, Bordeaux reste sur la tendance 2005- 2006, qui marquait un rattrapage. Le programme local de l'habitat des 27 communes de la communauté urbaine table sur un objectif de 4 200 nouveaux logements par an, accompagnés d'une remise sur le marché de 900 logements vacants. En accession, le gros de l'offre affiche un prix entre 3 000 et 3 200 e/m2. "Après deux années de hausse du coût de la construction, on observe une stagnation, essentiellement sur le dernier trimestre (+ 3 % environ). L'année prochaine devrait confirmer ce retour vers un marché serein", observe Patrice Pichet, PDG du Groupe Pichet (3 000 logements livrés par an dont 50 % en Aquitaine, avec 5 programmes en commercialisation sur Bordeaux et une trentaine sur la CUB). Dans les rues bordelaises, on entend le bruit des grues et les énergies qui s'activent autour de grands projets. La ville se réapproprie ses quais, en s'appuyant sur l'arrivée du tramway et, avec en fil directeur les aménagements du paysagiste Michel Corajoud, une nouvelle atmosphère se dessine. Parmi les étapes-clés, l'ouverture d'un parc des berges entre la rue Peyronnet et le cours d'Alsace- Lorraine à l'automne 2008, des fontaines innovantes sur le quai des Douanes. On annonce une "prairie des Girondins", parsemée d'oeuvres et d'activités sur le quai Louis XVIII. Les habitants des Chartrons redécouvrent les plaisirs de la ville, avec le marché Colbert et un marché bio réaménagés aux normes actuelles, une guinguette face à la rue Latour et de nouveaux jeux pour les enfants. Entre le cour du Médoc et la rue Lucien-Faure, un nouveau pôle d'activités prend forme autour du centre de cultures scientifique, technique et industrielle Cap Sciences.

Entre des projets porteurs, notamment en matière d'éco-quartiers, et un environnement de qualité, Bordeaux représente un marché immobilier solide. Explications et analyses avec les principaux décideurs locaux.

Séduisant les amateurs de ski de fond, le Jura et les Vosges attirent une clientèle lyonnaise mais aussi parisienne, conquise par les paysages et les prix plutôt doux.

Je souhaite bénéficier du Prêt à 0 %. Quelles sont les ressources qui doivent être prises en compte pour une offre de prêt émise en janvier ? (Fabrice K.,Rouen, 76)

D’un côté des loyers élevés qu’il faut payer à fonds perdus chaque mois ; de l’autre des conditions de crédit attractives même si les taux remontent légèrement, et une offre bancaire qui ne cesse d’évoluer pour s’adapter aux besoins des jeunes acquéreurs. En particulier des possibilités d’emprunt à très long terme qui vous permettent, sans trop vous priver, de réaliser votre rêve. Difficile de résister à de tels arguments. En achetant, vous êtes seul maître à bord. Vous n’êtes plus tributaire d’un bailleur et d’augmentations fulgurantes de loyers. Si vous devez prendre un crédit et que vous empruntez à taux fixe, vous êtes assuré d’une mensualité qui ne bougera pas pendant toute la durée de votre emprunt et qui, compte-tenu des taux, ne devrait pas trop dépasser votre loyer actuel. Et si vous préférez un crédit à taux révisable, des sécurités vous évitent les hausses intempestives. Les formules actuellement sur le marché proposent le plus souvent une répercussion des éventuelles hausses de taux sur la durée du crédit et non sur la mensualité. Tout irait donc dans le meilleur des mondes si les prix de l’immobilier n’avaient augmenté de façon assez considérable ces dernières années. De fait, si vous débutez une activité professionnelle et que vos revenus sont encore modestes, vous risquez d’être obligé d’emprunter sur une très longue durée. Surtout si vous avez peu ou pas du tout d’apport. Sachez que les banques, là encore, sont aux petits soins vis-à-vis des jeunes acquéreurs. La plupart ont mis au point des crédits à très long terme. Rien ne vous empêche aujourd’hui d’emprunter sur 25, 30, voire 35 ans. Des durées qui deviennent très fréquentes. Selon l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), la part des projets dans lesquels un financement sur 25 ans ou plus est envisagé, représente aujourd’hui plus d’un tiers de l’ensemble des études de prêts immobiliers. Or, la durée moyenne d’un crédit était de 17 ans en 1999. Il est vrai qu’étaler la durée de son crédit permet, soit d’alléger les mensualités, soit d’emprunter davantage pour vous offrir tout de suite un logement plus grand. Des solutions qui ont évidemment un coût.

Dans le sud-est de la région parisienne, la plaine centrale achève son urbanisation avec de nombreux programmes neufs. Tour d'horizon du côté de Créteil, Alfortville et Maisons-Alfort, villes les plus actives du département.

En 2006-2007, quatre nouveaux programmes sont prévus. Kaufman & Broad en lance deux, le Clos des Violettes, à l'angle des rues Emile-Zola et des OEillets et Quai 55, quai Jean-Baptiste-Clément. Pour une livraison au 3e trimestre 2007, le Clos des Violettes compte 32 logements, au prix moyen de 4 113 €/m2. Avec de nombreux 1-pièce (à partir de 132 000 €) et 3-pièces (à partir de 242 000 €) encore disponibles, il comprend aussi quelques duplex. Avec Quai 55, le promoteur réalise 23 logements, du studio au 5-pièces duplex. Ceux-ci sont également annoncés pour fin 2007. Proposés à 3 959 €/m2 en moyenne, ils sont équipés de chauffage électrique. Autre nouveauté : les Rives d'Alfortville, une réalisation Somap. Face à la Seine et au Pont du Port à l'Anglais qui brille de tous ses feux dès la nuit tombée, la résidence est construite en L avec une partie des appartements sur les quais, et l'avantage d'une belle vue . L'autre s'adresse aux amateurs de calme, avec des fenêtres et des balcons sur la paisible petite rue Sandrin. La résidence comprend une quarantaine de logements, du studio au 6-pièces, vendus entre 3 800 et 4 000 €/m2. "Il comporte très peu de petites surfaces et s'adresse essentiellement à des acheteurs occupants, explique Clotilde Bellotti, responsable des ventes. Jusqu'au 1er novembre, ils ont bénéficié d'une cuisine équipée. Les derniers acquéreurs auront néanmoins très peu d'équipements supplémentaires à prévoir. Les appartements, avec parquet, seront, par exemple, équipés de placards ou encore d'un chauffe-serviettes dans les salles de bains carrelées du sol au plafond". Au cœur d'Alforville, une résidence de Promogim. "Cette construction à l'architecture soignée bénéficie d'un emplacement exceptionnel en cœur de ville, à proximité des facilités et de la gare RER, assure le service commercial. Elle se compose de deux immeubles de 4 étages, l'un de 38 appartements, le second de 8 appartements. A deux pas des bords de Seine et à proximité de nombreux équipements (écoles, commerces...), Expansiel Promotion réalise dans un quartier résidentiel, Les Terrasses de Seine. La résidence propose des appartements du studio au 5-pièces duplex, dont la plupart sont dotés d'un jardin privatif, d'un balcon ou d'une terrasse. Rue Louis Blanc, Nexity Appolonia commercialise Villa Voltaire, deux résidences du studio au 5-pièces duplex. Rue de Choisy, MJS Immobilier achève la commercialisation de la Villa de l'Orrier. Située dans l'Ile Saint-Pierre, à 500 m du RER, la petite résidence (13 appartements) dispose encore d'un 2-pièces, à 163 000 € et d'un 3-pièces à 260 000 €. Enfin, le chantier de LW Pierre a commencé. Le promoteur livrera au 2e trimestre 2007 une résidence de standing, du 2 au 4-pièces aux portes de Paris, 44 avenue Paul Vaillant-Couturier.

Je ne pourrai pas être présente à la prochaine assemblée générale de copropriété. Est-il vrai que seul un copropriétaire est habilité à recevoir mandat de me représenter ? (Edith M., Besançon, 25)