Saint-Denis et Saint-Ouen tournées vers l'avenir.

Aux portes de la capitale, la banlieue nord pratique des prix attractifs avec une qualité de services quasi-parisienne. Saint-Denis bat des records de construction en petite couronne, et Saint-Ouen tire bien son épingle du jeu. C'est le moment d'explorer leurs opportunités. #rSAINT DENIS, UN MARCHE PHARE DE L'ILE DE FRANCE

Saint-Denis et Saint-Ouen tournées vers l'avenir.
Saint-Denis et Saint-Ouen tournées vers l'avenir.

Saint-Denis est, dans le neuf, le premier marché d'Ile-de-France, derrière Le Plessis-Robinson, explique Frédérique Thollon-Barras, directrice du CAPEM, le centre d'analyse de la Fédération des Promoteurs-Constructeurs (FPC). La commune comptabilise à elle-seule 900 des 22 900 ventes enregistrées en 2004. Ce marché très dynamique permet, grâce à un gros volume de production, d'alimenter la demande dans un contexte où l'offre peine à se renouveler". La construction du Stade de France a marqué l'entrée de la ville dans une nouvelle ère. Depuis 1998, les Dionysiens ont intégré plus de 8 000 habitants. Ces nouveaux venus ont pour beaucoup choisi d'investir dans des appartements neufs. Il s'en est construit environ 4 000 ces quatre dernières années. Entre 2001 et 2008, plus de 6 000 logements auront été réalisés ou programmés. Le quartier de prédilection des promoteurs : la Plaine Saint-Denis, cette adresse encore confidentielle il y a dix ans, est aujourd'hui connue de la France entière pour avoir accueilli plusieurs émissions de télé-réalité dans ses studios de télévision. Particulièrement étendue au sud de la ville, le quartier ne cesse d'évoluer depuis le milieu des années 90. L'autoroute, qui le transperçait, a été recouverte. Avec le calme retrouvé, ses artères ont séduit de grandes entreprises (dont les studios de télé) et des unités universitaires, parmi lesquelles le Conservatoire national des Arts et Métiers. Selon la mairie, la population (5 973 habitants au dernier recensement de 1999) devrait y avoir doublé d'ici 10 ans. La collectivité se donne les moyens de les accueillir. Un nouveau supermarché et une banque sont sortis de terre à la fin de l'année dernière. Deux nouveaux complexes scolaires et une médiathèque sont déjà en construction. Ils devraient être opérationnels dès 2007. Côté shopping, les grandes enseignes ont également investi les lieux. On y trouve le plus grand Décathlon d'Europe, une jardinerie, un magasin de bricolage, et un complexe cinématographique complète le paysage. Sur cette ancienne friche industrielle, qui s'étend jusqu'à la Porte de la Chapelle, 7 promoteurs ont des bureaux de vente ouverts. Parmi eux, Citalis de Cogedim propose Côté Parc, à l'angle de la rue des Cheminots et de la rue Annie-Fratellini. Livré au quatrième trimestre 2007, cet immeuble fera face au Parc de France, un espace vert d'un hectare à 200 m de la station de RER Stade de France/Saint-Denis. Sur deux immeubles d'architecture contemporaine, il va comporter 83 appartements. Le commercialisateur propose encore des 3-pièces pour un prix moyen de 185 000 € et des 4-pièces, à 223 250 €.


Saint Denis : et 1, et 2 et 3...lignes de tramway


Saint-Denis possède trois gares SNCF. Elle est desservie par deux lignes de RER (B et D), une ligne de métro (ligne 13) et le tramway 1. Celui-ci sera bientôt prolongé jusqu'à Asnières-Gennevilliers. La mise en service de la nouvelle portion de ligne, initialement prévue pour 2005, est retardée. Un second tramway, sur pneus, est prévu pour 2007. Il reliera la place du 8-mai 1945, à Saint-Denis, à Pierrefitte et Sarcelles puis à la gare du RER D de Garges-Sarcelles. Une troisième ligne devrait relier Saint-Denis à Villetaneuse et Epinay en 2009. Une fourche est programmée au niveau du quartier de la Briche, au nord de la gare RER. À terme, le tramway traversera la Plaine et desservira la future gare Evangile du RER E, au sud de la Porte d'Aubervilliers.


Du neuf ZAC Landy et Montjoie


Sur le même périmètre, dans la ZAC du Landy, à quelques foulées du quartier d'affaires de l'Avenue François-Mitterrand, Kaufman & Broad livrera deux programmes au 3e trimestre 2007 : les Bougainvillées, 99 appartements de 2 à 5-pièces (prix moyen 2 949 €/m2) et les Azalées, avec des appartements de 2 à 4-pièces. L'Immobilière Promex est également présente, avec 56 appartements dont 14 lofts, au 193 avenue du Président Wilson. Deux commerces sont compris dans l'opération. Dans ce quartier où 31 % de la population n'a pas encore 20 ans, le promoteur joue la carte familiale, avec des pièces à vivre généreuses et des chambres bien séparées. À quelques pas, sur la ZAC de Montjoie, Spirit réalise les 61 appartements de la résidence de la Montjoie. La livraison est prévue au 2e trimestre 2007. Situé dans une rue calme, il a l'avantage d'être tout près des écoles et des commerces. Le groupe Arc a entamé là la commercialisation de 79 logements, livrables aussi au 2e trimestre 2007. Les appartements de la résidence Rouget-de-Lisle sont proposés à partir de 141 000 € pour un 2-pièces. Assez rare, le programme compte une surface de 6-pièces, à vendre 331 000 €. Enfin, la résidence Louis-Antoine de Saint-Just de Meunier, une filiale de BNP Paribas, dispose encore de quelques appartements de 4 et 5-pièces, à partir de 2 470 € /m2.


Le quartier Pleyel bouge


Légèrement à l'ouest, le quartier Pleyel possède lui aussi de généreuses ressources : repérable de toute la ville grâce à la grande tour des allocations familiales, Pleyel poursuit la métamorphose engagée depuis 1990. Dans ce secteur, renouvelé depuis dix ans, avec 24 % de nouvelles constructions, les habitations poussent à deux pas de quelques entreprises clés de la vie économique. Les ateliers de réparation du TGV, la direction énergie, production, transports d'EDF (2 000 salariés) et des entreprises du tertiaire, Siemens notamment - ainsi que des banques et un pôle santé, ont élu domicile dans le sud-ouest de la ville. D'ici 2008, le quartier disposera, en plus, d'un nouvel atout : la cité européenne du réalisateur et producteur Luc Besson. Elle s'installera sur les 6,5 hectares de friches de l'ancienne centrale thermique d'EDF. Cette opération devrait avoir un impact immédiat sur la ville : 30 % du budget d'un film tourné dans ces locaux devra être dépensé localement, principalement via des emplois de services. Sur cette ZAC Pleyel Libération, Bouygues Immobilier a lancé en mai un nouveau programme de 60 appartements, allée de la Seine, "Il vient en continuité des Jardins de Pleyel et Jardins de Pleyel 2, dont la commercialisation de 70 logements est quasiment achevée, pour un mètre carré à 3 000 € en moyenne", explique Françoise Pelseener, chargée de communication chez Bouygues Immobilier. "22 logements se sont déjà vendus en un mois, à un prix moyen de 3 100 € /m2," analysait-elle mi-juin. Ils ont l'avantage d'être répartis sur deux copropriétés et d'offrir ainsi la qualité de vie de petites structures. Les deux immeubles ont quatre étages, avec un cinquième en retrait. La plupart bénéficient d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif, au rez-de-chaussée. Comme à l'habitude, ce sont les petites surfaces qui sont parties le plus rapidement. Les 4-pièces se vendent souvent quand le chantier démarre. À quelques centaines de mètres, sur le boulevard Anatole-France, Nexity Féréal a lancé la deuxième tranche de Saint-Denis Grand Angle. Au croisement de la rue du docteur Finot et à 200 m du métro Carrefour Pleyel (ligne 13), le promoteur propose "une architecture contemporaine, agrémentée d'un jardin paysager planté d'érables, de bouleaux et de cerisiers". La livraison de 59 logements sur 8 étages est prévue à partir du 2e trimestre 2007. Pour les 2-pièces, le premier prix commence à 150 000 € puis à 159 000 €, pour un 3-pièces. Du neuf dans le cœur historique de la ville


L'autre Saint-Denis, celui de la basilique, n'est pas en reste. Tradition et modernité ont coutume de se partager les lieux : près de 61 % des logements du quartier y ont été construits depuis 1980. Mais devant ces immeubles modernes, 500 jeunes filles passent chaque semaine en uniforme bleu marine à collerette blanche. Ce sont les pensionnaires de la maison d'éducation de la légion d'honneur, école publique et laïque créée en 1809. Depuis mars dernier, le centre-ville a été redonné aux piétons. Seuls les riverains et les commerçants peuvent s'y aventurer en voiture. Quatre programmes viendront bientôt compléter le décor. "Gambetta s'inscrit dans une démarche de rénovation de quartier en construisant dans un ancien coeur d'îlot sur l'avenue Paul Vaillant-Couturier 30 logements du studio au 3-pièces et une maison", explique Véronique de Preux, responsable de la communication du groupe Gambetta. "Nous allons également lancer un second programme sur l'avenue Jeanne-d'Arc et la rue Pesne : 71 logements de 2 à 5-pièces et 5 maisons de ville avec jardin". Les bureaux de vente ouvriront fin septembre pour une livraison fin 2007 au plus tôt. En plein centre-ville, Bouygues Immobilier fait actuellement la promotion du Madrigal, 37 logements dont 2 maisons avec patio. Les travaux ont commencé, mais quelques grands espaces sont encore disponibles, à partir de 231 000 € pour un 4-pièces. Dans le même périmètre, le Jardin des Poètes de Kaufman & Broad propose 28 appartements, à deux pas du théâtre Gérard-Phillipe. Du studio au 5- pièces, ses appartements se vendent à partir de 2 987 €/m2, parking inclus. Boulevard Marcel-Sembat, deux programmes, le Square Saint- Denis par Kaufman & Broad, et Quai Sembat de Bouygues Immobilier sont à la vente. Ce dernier possède encore une trentaine de produits, à 3 230 €/m2 en moyenne.


Zoom sur le marché locatif du neuf à Saint-Denis


"Saint-Denis fait traditionnellement l'objet d'une forte demande des investisseurs ", explique Denis Collot, directeur commercial chez Nexity Féréal. Selon l'Agence départementale d'information sur le logement de Seine-Saint-Denis, le prix moyen du mètre carré est actuellement de 10,8 € sur l'ensemble du marché (contre 11,3 €/m2 à Saint-Ouen). Il est plus élevé sur les biens neufs. Pour son dernier programme en vente sur la ville, Nexity Féréal prévoit entre 14 et 16 €/m2. Les programmes Bouygues Immobilier confiés en gestion locative via son service prescripteur sont, eux, actuellement loués entre 300 et 500 € pour un studio, 450 et 600 € pour un 2-pièces, et 700 à 800 € pour un trois-pièces. Pour les très beaux volumes, la note peut monter à 900 €.


Entretien avec Adrien Cossic, chargé de mission au cabinet du maire de Saint-Denis, Didier Paillard


La commune de Saint-Denis connaît un rythme exceptionnel de constructions, avec une moyenne de 1 000 logements par an ces quatre dernières années. Comment Saint- Denis intègre ses nouveaux habitants ?


"Le rythme de construction des logements d'habitation à Saint-Denis est équivalent à celui qu'ont connues les villes nouvelles à leurs lancements. La ville réussit néanmoins à préserver son identité. Le centre est très marqué par la présence de la Basilique et des vieilles ruelles qui l'entourent. La Plaine, déjà assez peuplée dans les Années 60 et 70 aurait pu mourir avec les vagues de licenciements qui ont frappé ses habitants. Mais des entreprises du tertiaire se sont installées et des constructions de logements neufs ont redynamisé le quartier. Actuellement, il vit dans un entredeux. Il n'y a pas encore assez de commerces de proximité. Le quartier manque aussi d'équipements. Mais les choses avancent, comme en témoigne l'ouverture d'une nouvelle salle de spectacle, la Belle Etoile, dans les locaux d'une ancienne salle de bal Art Déco. Les habitants semblent se réapproprier la ville. Nous organisons deux fois par an des visites de la ville pour les nouveaux Dionysiens. Nous leur offrons des invitations à des spectacles locaux. Nous leur expliquons la conception de la vie citoyenne qui est défendue par la ville, avec une présentation de l'espace de démocratie participative qui s'est créé sur la ville. À chaque fois, entre 60 et 100 personnes se déplacent. C'est sans doute grâce à la forte culture locale dont ne s'est jamais déparée la Plaine. Elle marque les anciens comme les nouveaux, qui ressentent parfois un côté pionnier à venir s'installer ici "


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